酒店式公寓市场研究.doc

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酒店式公寓
贡院六号项目销售价格建议
贡院六号项目是北京的知名物业，在地产圈内无人不知。但该物业虽然知名，真正购买物业的买家却不多，项目实际的收益不理想其根本原因还是在于定价过高，为此我行依据市场行情为贵项目提供一份新的价格建议，请贵司参考。
1. 项目的功能性定位
贡院项目位于东城区建国门内，比邻长安街，是本市发展最快最早的地区之一。政府机关、部门云集，方便商务公干。靠近天安门、故宫，拥有良好的人文环境和丰富的文化底蕴。高档的配套设施和消费场所众多，为高档物业的开发提供了良好的区位条件。
然而，高档物业并不意味着就是最适合和居住的物业。从我行的经验来看，处于消费金字塔最顶端的自用买家对于物业的要求是非常苛刻的，他们最渴望的是对稀缺资源的占有。而所谓的稀缺资源又涉及到物业本身的各各层面，仅有其中的一部分优势是不足以打动买家的。从贡院项目的区位特点来看，它纯粹居住层面的享受也并不能满足顶级居住物业的要求，而更适合定位为—本市顶级的酒店式公寓。

2. 本市酒店式公寓的市场特点简析

1) 市场供应简析
北京酒店式公寓市场供应量在时间上是不均匀的。近几年来开盘的新项目，无论在项目的数量，还是项目提供的总建筑面积，都是很高的。这反映了今年酒店式公寓市场十分活跃，且市场总量还未饱和。酒店式公寓的供应量的猛增，势必对其他类型的房地产项目造成一定的压力。
北京酒店式公寓市场供应量在分布上是不均匀的。根据不完全统计，现市场上的酒店式公寓项目61% 位于朝阳区，并且这些项目所提供的公寓总建筑面积将近占市场总量的70%以上 。主要原因是自改革开放以来，东部地区就是北京市发展较快的区域，既有大型商贸社区，又涵盖众多重要的外事区和商务区，外国使馆和国际商务机构密集，因此会对酒店式公寓有持续的需求。
主要结论：市场供应量增长迅速，供应重点集中在朝阳区。
2) 市场需求简析
对于酒店式公寓的需求者，即客户群，从原来主要是那些穿梭往来于世界各地，置身于商业贸易、职业体育与演艺界及其经纪代理和社会公众活动等领域的成功人士，扩展到今天面向包括：北京的外资公司，一些实力雄厚的中资公司，海外回流人员和更广阔的大陆新兴IT、旅游、金融等行业的有经济实力的中年轻白领。其中，外资公司和实力雄厚的中资公司占了很大一部分，并随着中国经济的发展，中资公司所占比例不断上涨。这些是酒店式公寓在市场竞争中欲取胜就必须依赖的市场根基。
对房地产市场中的需求者来说，更多看中一种物业形式的升值潜力。而酒店式公寓项目建筑工程的精良，户型的合理人性化，高级设施的配套化，是物业升值的保证。对于近两年的新项目而言，平均购买率接近46% ，无疑说明酒店式公寓的需求市场还是具有拓展性的。
目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有非常可观的商务消费能力。从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。因为目前国际上大型的跨国公司都已在北京设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。而朝阳区特殊的对外商务功能,无疑会使酒店式公寓成为入世利好的最大受益者之一.酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是北京房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。
主要结论：市场需求来自国外、国内两大市场，其中的国内市场需求增长迅速，另外新兴的商务阶层正在形成；投资升值是业主关注的重点；
3) 市场展望及物业发展特点
酒店式服务公寓集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。
未来京城酒店式公寓市场有进一步分化的可能，部分高品质、高价格的酒店式公寓项目将以占领外销市场为主，而另外一些公寓项目将继续以优良的性价比固守内销市场。
对于项目自身的设计，只有建筑形式上留下豪华、宽敞的空间，才会与酒店式公寓的豪华定位相符，所以户型面积应在80-200 m2较为合适。另外，若是单纯追求容积率、追求面积，这些产品在今后市场上竞争力度不会那么强。
酒店式公寓在北京房地产市场的生存与发展，关键在于它的市场定位的准确。其中，存在众多积极因素：
首先，酒店式公寓是与一般公寓不同的，它有自身的特点：它是针对介于酒店短期居住行为及居住式公寓长期行为之间的一种中期居住行为的物业；酒店式服务的公寓绝大部分是对外出租、且租期多在1个月以上，甚至1、2年；它的租金低于酒店，而高于居住式公寓；它的物业档次及豪华程度多低于酒店，而高于居住式公寓；房间内有现代化厨房设备及配套餐具，一般都有成套精美家具，且设计风格追求文化品味；提供酒店式完善的专业服务，一般不加收服务费。
其次，酒店式公寓的配套设施是比较完备的，一般包括：服务式书房，服务式会议室，俱乐部（健美室，健身房，壁球馆，室内游泳，保龄球，室内水吧，桑那洗浴，保健按摩，美容美发），图书资料中心，超市，银行，中西餐馆，酒吧，儿童娱乐天地等，除此以外，项目周边还配有现代化写字楼，地上、地下停车场，大型商场，以达到商、住、办公、休闲于一体。
第三，酒店式公寓突出的酒店式专业服务一般包括：房间清洁，留言，每日叫醒，送餐，洗熨，订机车票，书报订阅，医生驻诊，美容院，花店，车辆安排，邮件提取，搬运，保安，家电器材简单修理，水电检修等。不同的项目还各有特色，如亮马河大厦的服务细到自行车的出租，国贸中心可提供国贸展览大厅，国际会议大厅等设施，和乔丽晶公寓则开创了英式管家服务的先河，今后的发展无疑还将继续朝着方面迈进。
主要结论：酒店式公寓自身优点突出，适合市场的需要，将来必然会有更加广阔的发展空间。

3. 贡院项目的市场售价建议
典型项目租金与售价水平参考
名称
租金(美元/月/套)
售价(美元/平方米)
国贸中心
1500-2800

和乔丽晶公寓
1216-2204
2000
丽都假日酒店
2000

海逸酒店
1200-2250

京广中心
900

亮马河大厦
1050

盈科中心
2000-5000
3300
福景苑国际公寓

2300
新都市计划

890
利景名门

720
瑞城中心

2500
旺座

2000
东方银座

2000
恒基中心
1500-2800
2300
港澳中心
2000

丽苑公寓
3000-6800

金隆基大厦

1915
俊景苑

1780

根据调查统计，酒店式公寓项目出租市场形势良好，一居室的租金在1200美元/月，两居室的租金在2000美元/月左右。三居室的租金一般在2800美元/月以上。从上表可以看出目前本市的酒店式公寓主流市场的价格在2000-3000美元/平方米。国贸附近在2000美元/平方米，而燕沙附近受到国外人士青睐，售价更高在3000美元/平方米左右。
贡院项目地处东城，比邻长安街。它的区位条件和国贸、燕莎相比各有千秋。很难以精确的数字表述。如果假设贡院项目的档次和目前的主流产品相当，那么我行认为2500美元/平方米左右的价格是比较接近市场价格的。
另一方面就是要考虑贡院项目的整体档次对价格的影响，主要体现在项目的名气、建筑材料、室内设计和装修上。在这一点上和市场上的项目没有可比性，仅以我行对市场的认知对项目做主观评价，我行认为由于贡院项目在名气、建筑材料、室内设计和装修方面都达到了本市酒店式公寓的顶点，对此认为在基础的价格上增加30%是可以被市场和客户接受的。据此推算贡院项目的参考价格3250美元/平方米（折合人民币27000元/平方米）。
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