公寓式酒店概念.docx

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酒店式公寓是介于酒店和高档住宅之间的一种物业，由于其涉及范围广，业界没有一个明确的定义，“引入酒店式管理的公寓”只是一个比较普遍的笼统的解释。在对上海大大小小100 多个“酒店式公寓”调查后，我们发现目前上海市场上酒店式公寓产品之间的差异很大，其中也不乏借“酒店式公寓”的名字来抬高项目身价的做法。
酒店式公寓能在竞争激烈的租赁市场上有一席之地，是因为酒店、用于出租的高档公寓以及酒店式公寓各自存在优势和缺陷，满足了市场的不同需求。酒店提供了周到的客房服务和完善的配套设施，但是其客房面积偏小且功能简单，没有厨房和客厅，不适合长期居住。高档公寓虽房间内部功能齐全，但外部的配套设施匮乏，没有酒店式的服务，给高端商务人士的生活带来不便。
酒店式公寓的优势在哪里？
酒店式公寓则结合了以上两种物业的长处：提供的客房面积偏大，一般在80-200 平米之间，能享受家庭式的居住布局：客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持了“居家”的私密性和温馨生活氛围；提供的服务很完善，由专业的公司进行管理，除了每周两次免费的定期打扫以外，还提供付费的菜单式服务；配套设施齐全，一般都建有专门的会所，其中包括健身房、游泳池、桑拿房、网球场等；而且就单位面积租金来算，它也是比较经济的。经过调查，符合以上条件的酒店式公寓在上海大约有50 家左右。
酒店式公寓的客户是谁？
上海酒店式公寓需求的客户主要是外籍商务人士，他们是全球顶级公司中层以上员工，租金的费用一般都来自于公司预算补贴。由于工作的原因，他们不会在上海长期居住，但会在某一阶段在此地生活。酒店式公寓的特点决定了它非常适合满足这种需求。
租赁酒店式公寓的外籍人士以欧美和日韩地区人士为多，东南亚地区其次。其中欧美公司预算宽松，他们的消费能力最高，其次是日韩。通过对多家各等级酒店公寓进行分析，外籍人士住房预算在1500-2500美元/月占据市场的39％，2500-3500美元/月占据市场的20％，3500 美元/ 月以上占据41％。
酒店式公寓比普通公寓更值得投资吗？
确实，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次普通公寓更值得投资。其原因主要在于：
出租率较有保证。酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源；同时公寓的出租的最短时间可以是一天，最长就没有限制，而住宅一般最少要3个月，它们面对的客户群要比住宅范围广。据统计，上海以长租客为主体的酒店式公寓出租率一般都在90% 以上。
租金要比普通公寓来的高。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主在出租市场上的恶性竞争。即使最开始的时候住进去的都是高端客户，当只要有一个出租者愿意降低价格引进比较低端的客户的时候，普通公寓就开始进去恶性循环，最后高端客户会慢慢流失。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；此外，租客也愿意花比公寓高的价差来和具有同等身份的人住在一起，获得更多的服务和安全保障。发展更具持续性。统一经营的方式使得酒店式公寓会比普通公寓更加关注长远的发展，会有自己的推广和营销计划，从而使它们的发展具有持续性。总而言之，投资酒店式公寓比普通公寓要有优势。这可能也是在上海这块到处都洋溢着投资热情的土地上，酒店式公寓能够热卖的主要原因。

什么类型的酒店式公寓适合小业主投资？
目前市场上的酒店式公寓按照产权和经营方式可以分为三种：大产权统一经营，小产权统一经营及小产权非统一经营。
大产权统一经营的酒店式公寓不是小投资者投资的对象。大产权统一经营的酒店式公寓对资本的要求很高，资金的门栏使得这类酒店式公寓很难允许个人投资者投资，一般都是投资基金或是专业公司在控制。在上文中提到的50 多家酒店式公寓绝大部分是大产权统一经营的，只有极少部分在早期由于开发商回笼资金的要求出售了全部或部分房间的产权，比如古北地区的维也纳广场、金桥地区的碧云花园、徐汇地区的港汇花园等。
小产权非统一经营的酒店式公寓投资风险较大，投资者需要谨慎。因为非统一经营导致没有统一的管理，使得同一栋楼中的各个小公寓之间存在很大竞争。这类酒店式公寓其实和普通的小户型住宅已经基本没有什么差异，只是挂了酒店式公寓的名字来抬高身价，事实上体现不了酒店式公寓的优势。比如，金桥的非统一经营的酒店式公寓租金和同地区的统一经营的酒店式公寓相比差50%，出租率却也只有50%左右。
小产权统一经营的酒店式公寓是个人投资者比较合适的选择。在调查中发现，这类酒店式公寓的租金和出租率比大产权的要差一些，但是比小产权非统一经营的要好的多。这类酒店式公寓相对于住宅的优势明显，因而推荐投资者主要去关注这一类型的酒店式公寓。
选择有投资潜力的酒店式公寓需要关注什么？
上面已经提到，小产权统一经营的酒店式公寓是比较合适的投资类型。但在具体的投资过程中，还有以下一些方面是值得注意的。
区位的选择十分重要
内环以内，CBD附近是最佳位置。酒店式公寓对于区位的要求十分的挑剔，上海的酒店式公寓一般都处在内环以内，分布在南京路商圈、淮海路商圈、豫园商圈、徐家汇商圈及陆家嘴附近，成熟的商业配套对于酒店式公寓的经营成功十分重要。特别是这些地方靠近C B D ,周围写字楼林立，而酒店式公寓的客户一般都是高档写字楼中的高级管理人员，他们工作繁忙，靠近工作地点节省时间是他们选择居住地点的首要考虑。
在内环以外，长宁古北和金桥碧云也是可以考虑的区位。古北靠近虹口经济技术开发区，是日韩人士聚居的成熟社区，也是酒店式公寓比较集中的地方，且经营情况都较为理想。金桥碧云靠近金桥出口加工区，也是上海外籍人士比较集中的区域，且靠近家乐福周边的商业已经比较成熟。周围统一经营的酒店式公寓经营情况比较好。
另外，酒店式公寓的租金价格也和地段紧密联系，淮海路、南京路沿线的酒店式公寓在上海所有区域中平均租金最高。
2）物业的配套设施不容忽视
酒店式公寓的配套设施是酒店式公寓的重要组成部分，根据酒店式公寓的定位和服务对象的差异有不同的要求。一般分为以下两类：高端酒店式公寓对硬件的配套要求相当高，一般都会有专门建造的会所或是一些专门分配的楼层来提供游泳池、网球场、健身馆及桑拿按摩等设施；中档的酒店式公寓在自身配套上不会这么完善，比较倾向于自身只拥有必要的配套设施，其余则利用周边商业配套作为补充，比如古北的名古酒店式公寓就通过和周边的健身馆签订协议免费给入住的客户提供健身服务，这有利于节约成本，提高项目收益率。
总而言之，硬件方面投入过多必定抬高酒店式公寓的单价，也同时提升酒店式公寓的经营成本；配套太少又会影响到酒店式公寓在客户心中的档次，降低租金。配套应该完善到什么程度需要符合具体酒店式公寓的市场定位，也要考虑具体项目周边的商业发展情况，是综合衡量的结果。
专业的品牌管理公司是保障
从大多数发展商的角度来看，实现物业的顺利销售，确保现金回收是其根本目标，对于项目后期运作成功与否关注较少。在项目销售过程中，可能会夸大项目投资价值，达到提高销售价格实现销售的目标。而在酒店式公寓的后期运营中，酒店物业管理公司的品牌及其提供服务则直接影响出租率和出租价格，这才是投资者最关注的。
如果说酒店式公寓的配套设施是硬件，那么品牌的管理公司就是软件，专业的管理公司对于酒店式公寓的成功经营十分的重要。首先专业的管理公司具有一定的品牌知名度，能树立统一的形象，其品牌号召力能为酒店式公寓带来一部分客源；其次，他们对室内装修，营销推广等方面具有丰富经验；最后，他们为客户提供的服务比较专业，这些都是酒店式公寓成功经营必不可少的软件。当然，专业管理公司的管理费用也不低，一般在当年总营业总收入的5% 左右。
投资者应该选择由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，能提供高品质酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的酒店式公寓物业，才能保证稳定安全的投资回报。
酒店式公寓投资中需要注意回避什么风险？
既然大产权的酒店式公寓经营要优于小产权经营，开发商为什么还要分割出售，为什么不选择自己独立经营或是卖给基金呢？原因很简单：一是由于开发商本身实力有限，有回收资金的压力；二是因为基金是整体收购，出的价格通常情况下比较低，而且基金在选择投资物业的时候有一定的衡量标准，要符合他们的要求并不容易。有些开发商为了促进销售，常常会用一些含有虚假性信息的酒店式公寓广告来欺骗投资者，如何不受到这类虚假信息的影响，同时又能不错过好的投资机会对投资者而言是十分重要。
目前，市场上最常见的推广做法就是在广告中给投资者描绘一幅酒店式公寓投资的广阔前景，年回报率在30% 以上等；然后就是承诺在售项目的投资回报率，一般都是年回报率8%左右。根据计算，酒店式公寓由于面积比较大，租约比较长，单位租金相对同档次的酒店要低，虽然出租率比较高，但是在不考虑本身物业升值，经营情况良好的情况下，在去除税收、运营成本、管理费、折旧等以后一般年回报率都在8% 以下，管理公司要做到8% 的年回报是相当困难的。
这里以徐家汇地区中高档酒店式公寓港汇广场为例，其80平方米左右的房间租金价格一般在1800-2400美元/月/套左右（楼层越高，价格越贵），参考其周边二手房价格，假定其出售均价为30000元/平方米计算，在没有去掉税收、折旧以及经营费用的情况下，其毛利率为5.8-7.7%左右。当然，港汇广场由于起租期是半年，其客户以长租客为主，在利润率上比短租经营的要少一些，而且以上也没有计入其提供的服务可能带来的其它部分收入。但从上面这个例子中可以看到，8%的净投资回报率对于大多数酒店式公寓是一个不容易达到的目标。
以上承诺五年回报每年8 %的投资机会可能存在两个陷阱，一是通过承诺回报率把事实上本来值五千的房子，卖到一万元，即使给你五年回报，其实你还是“负资产”。另外，8% 回报的合同是和酒店管理公司签订的，和开发商签订的合同是购买房屋产权的合同，出售以后开发商就和酒店式公寓经营完全脱离了关系，没有担保的责任。合同上的违约责任虽然写的好，但到时如果出现酒店式公寓经营不善的情况，酒店管理公司有没有支付能力就是另外一回事了。
对于避开上面提到的市场中的一些风险，只能提醒酒店式公寓的投资者在签订合同的时候需要重点注意以下一些问题。
合同的对象是谁？
谁和你签合同是非常重要的，他们是违约责任的承担者。因为谁都不能保证酒店式公寓的经营一定能取得预期的成功，一旦出现违约，违约责任的承担者有没有能力承担在合同中提到的责任就会成为关键。简单的讲，选一个有能力承担违约责任的对象签合同。可以是开发商，也可以是品牌的酒店管理公司。
有没有严格的约束产权人行为的条款？
产权人多了，就容易会出现各行其事的局面，如果没有严格的约束，这样的酒店式公寓也就统一经营不起来。基本上在合同中应该规定，产权人除了保留享有收益的权利以外，其余的都要授权给经营管理者。
经营管理公司有名吗？
好的品牌经营管理公司对酒店式公寓经营成功的重要作用在上面已经谈到很多了。这里再要说明的是品牌的经营管理公司不管是在合作对象的选择上，还是在酒店式公寓位置的选择上，都会有比较苛刻的标准。他们能看好的物业，一般做成功的机会要大的多。另外，出于对品牌维护的考虑，他们也不会轻易违约。
有合适的退出渠道吗？
大家都知道，不是所有的投资者都愿意把这些钱都一直放在酒店式公寓的投资里面，合理的退出渠道是很重要的。退出的方式常见的有两种：经营方允许酒店式公寓在二手市场上交易，但是新的产权所有人必须和经营方签订合同以维持统一经营；经营者或开发商承诺每过一定的年限就以一定的价格回购一定比例的客房，使它最终走向大产权统一经营。
综合衡量风险和收益，选择合适自己的酒店式公寓
风险和收益的综合衡量对于正确的投资是十分必要的，过分的追求收益和回避风险都不容易做出正确的选择。以上只是给大家一些酒店式公寓选择方面的建议，有意投资酒店式公寓的投资者还是要多多关注市场中的产品，货比三家，才能练就一副“火眼金睛”。

产权式酒店PK酒店式公寓
二者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然一个叫酒店，一个叫公寓，一般情况下却都是住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高。不过实际上，产权式酒店和酒店式公寓两者在概念、区位、投资额度、发展水平等方面存在很大差异。
　　休闲VS商务
　　从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
　　酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生品，采取酒店式服务、公寓式管理，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。从本质上来说，是拥有私家产权的酒店。
　　其实，两者最明显的区别在于使用功能。产权式酒店可以说是脱胎于度假村，一般位于风景优美的旅游区，如此也有一部分买家度假自用，或加入分时度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。
　　高端产品正流行
　　相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目。早期的产权式酒店门槛较低，一般首付6万至8万元，总价10万至30万之间。但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务、卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人意，有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现。今年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店，环境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。
　　而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村、建国门、国贸等商圈的高端产品。这些项目不仅地段优越，档次很高，设有厨房，装修家具配饰考究，屋内空间不像酒店那么局促，具有家的温馨；管理上又贴近酒店，送餐、入户清洁，并提供订票、会务等商务服务。酒店式公寓作为一个投资新品，受到不少买家青睐，今年新出的项目就有十多个。出售面积70至150平方米，一般每平方米单价1.2万元至2万元。
　　投资小贴士
　　1．经营前景。投资前既要尽可能根据位置、经营形式等对物业的区域性市场和发展前景等判断投资价值，同时也要严格考察酒店管理公司的管理经验和能力。
　　2．品牌实力。有雄厚实力的开发商和著名的管理品牌是物业增值的保证。对于产权式酒店或酒店式公寓，发展商的实力背景和社会公信力似乎没有物业本身和经营公司重要，但在物业经营出现问题，发展商所承诺的投资回报不能兑现的情况下，实力背景和公信力就显得尤为重要。
　　3．退出机制。不动产投资一定要考虑其流通和变现能力，也就是其退出机制的设计。比如经营方几年之后回购房产。

一、酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店的区别
对于酒店式公寓、公寓式酒店、产权式酒店三种物业，市场上大多不作区分，混淆使用。事实上，上述三种名称是从不同角度对物业进行诠释。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
公寓式酒店，简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，这种物业在北京已经出现，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。
对照上述两种物业类型，产权式酒店则是从产权的角度对物业的定义。
产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。由于产权式酒店是三种物业类型中最具投资价值的，因此，下面我们将对产权式酒

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