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1、 安徽芜湖镜湖新城项目 可行性研究报告 - 目 录 第一章 项目概况 3 第一节 编制依据及主要编制内容 3 第二节 项目申报单位情况 4 第三节 项目的建设背景 6 第四节 项目建设概况 8 第二章 项目目标 10 第一节 经营模式和经营期限 10 第二节 投资估算与注册资本 10 第三节 生产规模与经营范围 14 第三章 生产工艺及产品特点 16 第一节 生产工艺 16 第二节 产品特点 16 第四章 生产原材料及配套建设条件 18 第一节 原材料供应 18 第二节 配套建设条件 18 第五章 市场分析与发展规划 20 第一节 市场分
2、析 20 第二节 发展规划 22 第六章 公司组成方案 26 第一节 董事会组成 26 第二节 公司组织机构 26 第七章 环境保护 28 第一节 环境和生态现状 28 第二节 生态环境影响分析 29 第三节 生态环境保护措施 31 第四节 地质灾害影响分析 33 第五节 环境影响评价 33 第八章 抗震设防 34 第一节 有关法律、法规、规章依据 34 第二节 场地地震效应评价 34 第三节 工程抗震设防 37 第九章 节能方案分析 40 第一节 节能标准和节能规范 40 第二节 能耗状况和能耗指标分析 41 第三节 节能措施分析 42 第十章
3、项目实施进度 44 第十一章 经济影响分析 45 第一节 经济费用效果分析 45 第二节 年度经营收入估算 47 第三节 行业影响分析 48 第十二章 社会影响分析 49 第一节 社会影响效果分析 49 第二节 社会风险及对策分析 49 第十三章 结论 51 第一章 第二章 项目概括 一、 项目背景 镜湖新城是芜湖市为加快城市建设，发展镜湖区商务中心区功能，适应城市向东发展规划实施的一项重点城市发展项目。 镜湖区是芜湖本土文化的发祥地，过去一直是芜湖经济、文化和教育的核心区域。然而进入2000年以后，镜湖区的发展渐渐放慢了脚步。道路拥堵，交通量饱和，停车场地严重不足；
4、建筑形态混杂，城市改造的边角地增多，新建社区之间原有区域破坏严重；开发企业各自为政，公共配套、公共设施分布极度不均……特别是在拆迁方面，安置小区建设的滞后加大了动迁的难度，严重阻碍了城市的发展。 面临镜湖区城市发展中的这些难题，怎样突破瓶颈，为广大市民提供高品质的居住社区和完善的公共配套设施，考验着政府的执政能力。2007年镜湖区政府按照市政府规划东扩发展目标，在棠梅村及周边地区征用了374.5公顷土地，统一规划，分步实施，科学配比，以城市设计的理念和手法，高起点打造一个全新的大社区－－镜湖新城。 镜湖新城，北至芜屯路，南到青弋江，西至二环路，东到三环路，以路网为界，横跨镜
5、湖、鸠江两个行政区。总建筑面积347万平方米，规划功能以居住为主，配以整体规划的公益性配套设施，建成后约有3万户，解决近十万人的居住问题。 镜湖新城项目系芜湖市国土资源局于2007年8月26发布的2007年第十号国有土地使用权挂牌出让地块，该地块位于芜湖市镜湖区，弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西。总地块面积约2684亩，其中出让用地1431.71亩。 二、 项目区位及现状 （一） 项目区位 镜湖新城项目地块位于芜湖市镜湖区，弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西
6、总地块面积约2684亩，其中出让用地1431.71亩。 镜湖新城区位 （二） 总体定位 镜湖新城作为加强新城区与主城区在功能上的有机联系，优化产业结构、改善人居环境,逐步发展成为高效便捷、环境优化、公建配套齐全的，集商务办公、居住为一体的、对外交通高速快捷的综合功能区，定位于建设成芜湖的居住示范新城，整体结构布局为“一中心、两轴、三区、四点”的大型城市开放式住区。 一中心：以五星级酒店、大型娱乐中心、卖场、商贸办公组成城市商业中心。 两轴：贯穿基地的100米绿轴和区域内部水系形成的水轴。 三区：利用芜屯路，黄山东路，神山东路等城市主干道将地块划分为三大区。 四点：
7、商业中心---弋江中路黄山东路交叉口设置大型商业和新城入口广场 西洋湖公园---利用西洋湖形成开放性景观公园。 浴牛塘公园---利用浴牛塘形成开放性景观公园。 社区购物中心---在黄山东路和轨道的交汇处设置大型购物广场。 （三） 区域现状 1、 基地现状 1.1用地使用现状 现状用地主要是以工业用地、村镇用地和弃置用地为主。基地内部有大量成片的渔塘和水塘，沿南侧青弋江边有条防洪堤。现状村庄和居住小区主要沿道路成片形成，工厂主要分布在基地南侧（现已规划整治，部分地区形成居住小区）。其中第三人民医院和镜湖环卫队相临，位于基地西南侧。
8、1.2道路交通现状 基地内部目前没有形成完整的道路系统。按照目前已确定的建设发展情况，北部赭山东路 （红线宽度60米）只延伸到浴牛塘区域。弋江中路（红线宽度60米）和北赭山东路（也称芜屯路）于基地西北角相交（环形立体交叉）。同时规划建设中的黄山东路（红线宽度50米）东西向深入基地，完整路段与三环路相交（分离式立交）。 另有一铁路于基地西南部相交。 1.3现状水系 基地周遍主要河流是青弋江位于其南侧，基地内部水域成片连接形成一支分流自基地东北角向西南，与浴牛塘和西洋湖汇合后注入青弋江。 1.4其他 在基地北部有生态景观公园——神山公园。 2、
9、 现状分析 2.1有利条件 1. 位于市中心，与政务新区相临，交通便利。 2. 基地内部土地类型相对单一且较平整，适宜开发建设。 3. 南部与青弋江相临，具有难得的水体景观条件。 2.2现状不利条件 1. 基地内基础设施不完善。 2. 基地内居住与工业混杂。 （四） 周边情况 项目地块西临弋江中路，弋江中路目前正在拓宽改造之中，弋江中路以西为城区待改造开发区域，有西洋湖公园待建；地块中间有铁路穿越；地块以南为镜湖新城拆迁安置小区；地块以北为鸠江区行政范围，在赭山东路以南列入镜湖新城整体规划；地块往东频临三环路。 三、 项目地块规划设计条件及出
10、让要求 （一）、挂牌出让地块的基本情况和规划指标要求 编 号 土地位置 土地 面积 （m2） 土地用途 规划指标要求 出让 年限 （年） 起始 价（万元） 竞买保 证金 （万元） 备注 容积率 建筑密度 绿地率 0714 镜湖区弋江中路以东、赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南、青弋江以北、三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西 约1336673.35㎡,其中出让面积约902004.5㎡(具体面积以实测为准) 居住 ＜2.3 ≤23% ≥40% 70 179949（出让单价133万元/亩） 40000 毛地挂牌、净地交
11、付（出让面积中约119200㎡暂不出让） 商业、办公 ≤35% 40 （二）、本次国有土地使用权挂牌地点为：芜湖市招标采购中心,地块挂牌时间定于2007年 9 月 16 日 8：00 时至2007年 9 月 28 日 17：00 时。 （三）、其他事项 1、 成交价格中不包括契税。建设行政事业性收费按芜湖市现行有关规定另行缴纳。 2、 报价（不低于底价）最高者为竞得人。加价幅度为100万元整数倍。 3、 建设内容：代建房（代建房包干价3000元/平方米）不少于76.5万平方米；住宅商品房应设置相应的公建商业配套和5个布局合理单体建筑面积不少于1500平方米
12、的社区服务中心；城市配套综合商业设施（大型服务型公建）包括金融中心、五星级酒店、公寓、文化娱乐设施、国际标准级甲级办公楼、购物中心等。 4、 住宅执行90㎡以下占住宅比例不少于70%的要求。 5、 居住汽车停车位不少于70%，地面停车位不少于10%。 6、 1-6、8、9号地块面积838641㎡为居住（含配套学校78400㎡）；7-1、7-2号地块面积194245㎡为商业、办公、酒店用地。 7、 综合容积率为2.3（按实际出让面积计算），其中住宅建筑密度为23%以下，公建建筑密度为35%以下；建筑限高为120米以下。 竞买人负责按照出让方审定的规划方案和图纸要求在规定时间段内
13、完成下列基础公建配套建设：A、不少于2.5万平方米区域社区服务中心（室内游泳池、篮球馆、羽毛球馆、少年宫、文化服务中心、藏书阅览等）；B、建筑面积3万平方米51个班的高级中学及建筑面积2.2万平方米48个班的九年一贯制学校；C、建筑面积0.95万平方米的两层菜场（按出让方提供的施工图纸建设）；D、占地1.55万平方米及建筑面积不少于2000平方米配套管理房的公交调度站；E、约33万平方米的九条道路及地下管网建设、约61万平方米的绿化工程（含绿带小型室外活动场地建设）、水系清淤整治、景观建设、区域内西洋湖公园改造等。以上基础设施、公建配套的规划方案和建设标准需经出让方审核认可，由竞买人按图施工，
14、出让方验收合格后无偿移交政府，其总投资不少于4亿元。 （四）项目投资和建设工期 项目总投资约80亿元,年均投资额约15亿元以上。 整个项目建设周期5年内基本完成。其中，城市配套综合商业设施5年内全面竣工投入使用、代建房2年内竣工交付、住宅商品房（含相应的公建商业配套）4年内全面竣工交付使用、基础设施及公建配套2年内竣工交付使用。代建房及相关配套在出让方交地并协调办理相关报建手续后12个月内完工。 （五）付款方式：竞买人摘牌后，根据出让方交付土地面积支付同比例土地出让金；2008年底前出让方交付剩余全部土地，竞买人付清全部土地余款。具体付款交地方式、代
15、建房购房款支付及建设要求详见挂牌出让文件。 （六）保证金处置方式：竞买保证金4亿元，乙方摘牌后保证金按下列方式处置：竞买保证金的50%计2亿元转作首期土地出让金，剩余50%计2亿元转作履行合同定金并可冲抵最后一期土地出让金。（冲抵前不计息）。 第三章 投资环境分析 一、 城市总体概况 芜湖市位于安徽省东南，地处长江下游南岸，中心地理位置为东经119度21分、北纬31度20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，长江自城市西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北穿城而过，汇入长江，芜湖就处在长江与青弋江的交汇口。 有“长江巨埠，皖之中坚”之称的江城芜湖，
16、兴于二千年前，昌盛自唐宋之际，历经兴衰。到近代，已发展成为安徽省近代工业发祥地，著名的对外通商口岸，全国四大米市之一，长江流域经济中心之一。 建国以后，芜湖一度发展较为缓慢。但改革开放以后，尤其是上世纪九十年代以来，芜湖市的区位、自然资源、交通优势和芜湖人开拓创新精神和能量得到了充分发挥和释放，经济以超常规的速度迅猛发展，综合经济实力和竞争力位居安徽省前列，是安徽省经济中心之一。 东向发展融入长三角城市经济圈，安徽是最具活力的长江三角洲的纵深与腹地，在提供资源支撑的同时，可以承接在经济发展过程中长三角沿海地区必然出现的产业转移，承接长三角发达地区对安徽的经济辐射。就安
17、徽而言，芜湖是最具备与长三角对接条件的城市区域，芜湖与长三角一衣带水，人员交往密切，风俗习惯相近，文化观念和思维方式有诸多共同之处。芜湖与长三角具有较好的产业链接关系，芜湖的电子电器、汽车、纺织、服装、机械、船舶工业等，在相当程度上融入了以上海为龙头的长三角产业体系和市场体系。随着芜湖与长三角互通的高速公路等快速通道的建成，芜湖与长三角主要城市间的对接更加紧密。借助长三角地区资金、技术、人才、物资、信息等优势，全面融入长江三角洲经济圈，带动芜湖市的经济发展。 （一） 城市规模 芜湖市为安徽省省辖市，现下属三县（芜湖、繁昌、南陵），四区（镜湖、弋江、鸠江、三山）。全市面积3317平方公里，其
18、中市区面积720平方公里。 2006年年末，市区建成区面积扩大到116.61平方公里。全市公交运营线路网长度1330公里，车辆955辆；拥有出租车3130辆，其中市区2530辆。城市日供水综合能力76.37 万吨。城市天然气利用二期工程和三县天然气利用工程投入使用；朱家桥污水处理厂建成运营；全年管道燃气供气总量7846万立方米，用气人口35.73万人；液化气家庭用量3.76万吨，用气人口76.05万人，城市气化率95.4%。全年居民用电量5.56亿千瓦时。年末，城市绿化覆盖面积达到37.75平方公里，建成区绿化覆盖率30.1 %，人均公共绿地面积8.56平方米。 （二） 城市人口 截止2
19、006年年末，全市户籍人口229.03万人，比上年增加2.15万人; 其中市区104.32万人。全市人口中，男性人口118.49万人，女性人口110.54万人。全年人口出生率为8.4‰，死亡率为4.5‰，自然增长率为3.9‰。 二、 区域经济发展概括 （一） 区域经济发展水平 1、 主要国民经济指标 据初步核算，芜湖市2006年全年实现地区生产总值479.72亿元，比上年增长15.4%，增速为近9年来新高，比上年提高2.3个百分点。其中，第一产业增加值30.34亿元，增长2.8 %；第二产业增加值270.39亿元，增长21.0%；第三产业增加值178.99亿元，增长10.1%。人均
20、生产总值21045元，比上年增长14.2%，按当年年末汇率折算为2695美元。三次产业增加值比例由上年的7.5∶53.0∶39.5调整为6.3∶56.4∶37.3。 2、 财政收入 近年来芜湖市各级财政收入快速增长。2006年全年实现财政收入82.60亿元，比上年增长22.3%，其中，地方财政收入34.15亿元，增长22.7%。在地方财政收入中，增值税6.79亿元，增长23.7%；营业税8.71亿元，增长17.2%；企业所得税2.79亿元，增长38.1%；城市建设维护税3.06亿元，增长17.5%。全年完成财政支出52.02亿元，比上年增长38.1%。 （二） 经济结构 1、
21、产业结构 安徽芜湖以科学发展观统揽全局，产业结构不断优化。其中，汽车及其零部件、电子电器、新型建材等支柱产业已具备良好基础。随着国家促进「中部崛起」战略的一系列政策的落实，芜湖支柱产业和新兴产业迎來发展新机遇。芜湖市坚持「大企业、大集团、大項目、大品牌」战略，加快产业结构调整和招商引资，走新型工业化道路。在继续壮大原有支柱产业的同時，芜湖注重发展新材料、船舶制造、电力能源、文化产业等新兴产业。芜湖正致力建設具有较强核心竞争力和产业层次较高的先进制造业基地，打造「芜湖制造」的工业品牌。同時，培育和壮大文化产业，建設区域文化中心。 目前，芜湖产业结构特点鲜明，已形成一批具有较强竞争优势的龙头
22、企业，汽车及零部件、电子电器、新材料等三个支柱产业对经济增长的贡献率达80％。芜湖已先后建立或家特种显示工程技术研究中心、或家节能环保汽车工程研究中心等5个国家和省級工程技术研究中心。 芜湖产业结构中第一产业增加值28.3亿元，增长3.1%；第二产业增加值201.82亿元，增长18.5%；第三产业增加值114.95亿元，增长11.0%。三次产业结构比例由上年的8.5：57.7：33.8调整为8.2：58.5：33.3，工业化实现程度进一步提高，一产比重继续下降。 2、 固定资产投资 2006年芜湖市全年完成全社会固定资产投资287.22亿元，比上年增长30.0%。其中，城镇投资270
23、69亿元，增长34.9%。全年新增固定资产155.15亿元，本年项目建成投产率为56.5%，固定资产交付使用率为54.0%。 固定资产投资中，第一产业投资1.82亿元，比上年下降12.9%；第二产业投资124.39亿元，比上年增长35.9%，其中，工业投资123.56亿元，增长35.9%；第三产业投资161.01亿元，比上年增长26.5%，其中，房地产开发投资59.34亿元，增长35.7%。全年销售商品房146.44万平方米，比上年增长20.4%；商品房销售额42.49亿元，比上年增长37.0%。 3、 招商引资和对外贸易 2006年，芜湖新批外商投资企业78家。实际利用
24、外资金额3.42亿美元，比上年增长32.9%。实际利用内资金额186.7亿元，比上年增长29.8%。引进了台达电子、沃特新材料和宝成鞋业3个投资逾亿美元的外资项目，有美国江森自控公司、德尔福沙基诺公司等世界500强企业落户芜湖，来芜投资的世界500强企业累计已达27家；引进亿元以上内资项目40个。 2006年，实现进出口总额8.70亿美元，比上年增长37.1%。其中，进口总额2.22亿美元，增长29.0%；出口总额6.48亿美元，增长40.1%。从出口产品类别看，机电产品出口额4.50 亿美元，占出口总额的69.4 %。从出口产品地区看，对亚洲出口 2.67亿美元，对欧洲出口2.22亿美元，
25、分别占出口总额的41.2%和34.3 %。 （三） 居民收入与消费 据抽样调查，2006年全年城市居民人均可支配收入10841元，比上年增长12.6%；人均消费支出7900元，比上年增长5.3%；人均住房使用面积17.49平方米，比上年增加0.12平方米。农村居民人均纯收入4512元，比上年增长13.0%；人均生活费支出3208元，比上年增长9.2%；人均生活用房面积33.01平方米，比上年增加1.09平方米。城市居民和农村居民的恩格尔系数分别为41.2%和46.6%。在岗职工年平均工资18970元，比上年增长15.3%。 2006年芜湖城乡实现社会消费品零售总额139.72亿元，比
26、上年增长15.7%。分城乡看，城市消费品零售额101.32亿元，增长15.9%；县及县以下消费品零售额38.40亿元，增长15.2%。分行业看，批发和零售业零售额123.32亿元，增长16.4%；住宿和餐饮业零售额15.58亿元，增长17.4%; 其他行业零售额0.83亿元。 三、 城市规划概况 根据《芜湖市中心城区近期建设规划》（2006～2010年），芜湖市中心城区将形成“一心四组团”空间结构。“十一五”期间，中心城区的居住建设以新区开发为主，旧区改造为辅。 1、城中区 市区的核心区，也是芜湖市的居住中心。近期重点改造大砻坊地区、东郊路、三山里、大官山、花园路、棠梅
27、地区和神山口等地区；重点开发新建大桥开发区居住区、商务文化中心周边居住区、鸠江开发区组团和棠梅地区的镜湖新城。 其中，镜湖新城项目为城中重点开发区域。 2、城北区 芜湖经济技术开发区所在地，先进制造业基地。近期主要改造四褐山旧区和裕溪口地区，重点开发新建天门新城。 3、城南区 芜湖高新区和高教园所在地。近期主要改造青弋江南岸旧区，重点完善长江居住片区和弋江居住片区的开发建设，启动开发火龙岗、石硊和白马居住组团。 4、城东区 近期内主要依托清水镇区，开发建设居住用地；同时开发扁担东岸居住用地。 5、三山区 依托三山镇和
28、峨桥镇区进行居住区开发。 附图：芜湖市城市总体规划图 芜湖远期城市发展构想三方案 在芜湖城市总体规划（2006-2020）中提出了芜湖城市中远期城市发展构想的三种方案，其中构想一是立足市域，构建“一主两副”的组团型城市；构想二是沿江北联，组成马（马鞍山）芜城市联合体；构想三是跨江发展，打造“拥江入城”的大都市。 镜湖区分区规划 四、 芜湖市住房规划 根据芜湖市中心城区住房建设规划（2006-2010）显示，“十一五”（2006～2010年）期间，通过强化政府职能，加强和改善房地产市场调控，加大中低价位、中小套型
29、商品住房的建设力度，实现房地产业可持续发展能力不断提升，建设节地、节水、节能、节材住宅，完善住房保障体系，使住房供应结构趋于合理，住房价格基本稳定。到2010年，城市人口人均住房建筑面积达27平方米左右（2006年末为17平方米左右），实现常住人口户均拥有或租住一套住房，充分解决双困家庭的住房问题。 人口规模预测及其分布 规划近期至2010年，芜湖中心城区总人口150万人，其中户籍人口122万人，一年以上暂住人口28万人。 近期至2010年，芜湖中心城区总人口预计增加34.4万人，其中户籍人口增加24.47万人，暂住人口增加9.93万人。 芜湖中心城区人口分布为
30、①城市核心区（城中区）总人口约72万人；②城北区总人口约16万人；③城南区为约36万人；④城东区约10万人；⑤三山区约16万人。 第四章 房地产市场分析 一、 整体市场分析 芜湖市商品房市场自2001年开始起步，目前已逐步开始步入正规。当前芜湖市房地产市场总体运行基本正常，市场供求略为从紧，工少于求，市场结构趋向合理，住宅价格在经历2007年一季度的快速上涨后受芜湖市四三新政的影响在上半年出现短时间稳定后又开始出现井喷，但从整体市场的价格趋势来看，市场的上升空间刚爱国能够打开，结合芜湖市2007年上半年的房地产市场情况分析如下： 1、房地产开发投资情况 2007年1-
31、6月份，芜湖市城镇固定资产投资总额为174.01亿元，同比增长54.30％；芜湖市房地产开发投资额为40.90亿元，同比增长24.32%，其中住宅开发投资额为27.91亿元，同比增长24.93％。从整体上看，芜湖市房地产开发投资额继续保持着稳步增加的发展态势，但其增长幅度与固定资产投资增长相比偏小，这在一定程度上表明短期内芜湖市房地产开发投资力度仍略显不足。 2、房地产信贷情况 截至2007年6月底，芜湖市房地产开发贷款余额为20.42亿元，比年初增加2.80亿元；芜湖市个人住宅贷款余额为38.58亿元，比年初增加6.94亿元。芜湖市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。
32、 3、土地市场供应情况 随着芜湖城市行政区划的调整以及良好的总体经济发展趋势的引导，众多的房地产开发企业对芜湖未来几年的房地产形势看好，一些外地来芜的房地产企业纷纷在芜湖拿地。与此相适应的是，在今年四月的“六大新政”后，芜湖市土地部门储备了数量相当可观的地块准备出让，并于前不久向外推出了其中的两块用于住宅建设的经营性用地，分别位于城北区和城南区，并一举出让成功，芜湖市房地产市场仍然保持着较强的吸纳力。 4、房地产市场供应情况 2007年1~6月份，芜湖市市区共计批准商品房预售37.77万平方米，其中住宅32.23万平方米，同比分别下降26.87%和33.20%。从市场供应结构来看，在
33、今年上半年市区批准预售的商品住房中，单套建筑面积超过90m2的商品住房的总面积和总套数占整个预售面积及套数的比例分别达到89.4％和83.8％；预售备案均价超过3500元/平方米的新建商品住房的总面积和总套数占整个预售面积及套数的比例则分别达到65.6％和65％。短期内市区中小户型、中低价位的普通住房市场供应量仍然呈现不足。 今年上半年，芜湖市房屋施工面积为543.77万平方米，其中市区为434.11万平方米，同比分别增长35.59％和28.21％；全市房屋新开工面积为177.68万平方米，其中市区为130.87万平方米，同比分别增长20.66％和16.83％；全市房屋竣工面积为77.98万
34、平方米，其中市区为48.06万平方米，同比分别增长51.06％和77.61％。 今年上半年，芜湖市住宅施工面积为461.62万平方米，其中市区为364.08万平方米，同比分别增长37.33％和29.91％；全市住宅新开工面积为152.18万平方米，其中市区为113.07万平方米，同比分别增长21.73％和16.74％；全市住宅竣工面积为58.50万平方米，其中市区为33.21万平方米，同比分别增长55.25％和36.89％。短期内芜湖市房地产市场现实供应量略显不足，但中长期的市场潜在供应量却较为充足。 5、房地产市场需求情况 2007年1~6月份，芜湖市市区商品房实际登记
35、销售累计完成46.50万平方米，其中住宅完成43.24万平方米，同比分别增长24.41％和52.10％；市区新建商品房预售成交42.74万平方米，其中住宅41.38万平方米，同比分别增长33.65％和60.73％。从整体上看，虽然新建商品住房市场需求依然呈现较快增长的发展态势，但增长幅度与今年一季度相比已经有了较大程度的回落，芜湖市居民购房需求仍然保持着较为旺盛的发展态势。 从市场需求结构来看，在今年上半年实际登记销售的商品住房中，单套建筑面积超过90m2的商品住房的总面积和总套数占整个销售面积及套数的比例分别达到89.75％和84.33％，中小户型的普通住房市场成交量较少。 2007
36、年1~6月份，芜湖市市区二手房交易完成33.31万平方米，其中住宅完成21.36万平方米，同比分别下降7.49％和21.64％。从整体上看，芜湖市存量房市场交易仍在一定程度上受到国家宏观调控政策中的税收杠杆的影响，短期内二手房市场交易量仍然维持小幅萎缩的发展态势。 6、房地产市场价格情况 今年上半年，芜湖市市区商品住宅预售成交均价为3675.72元/平方米，与今年一季度的均价3699.33元/平方米相比微降0.66%，而今年一季度的均价与2006年全年均价相比则增长12.27％。从整体上看，在国家及市政府宏观调控政策逐步显现的情况下，市场机制使得我市房价稳步运行在合理轨道上，住宅
37、价格在经历了今年一季度的快速上涨后趋于稳定。 7、总体印象 从上述分析结果来看，芜湖市房地产市场已经自发走出宏观调控的影响，在全国特别是长三角地区市场的波动影响下，整体上出现了一波不可改变的上升势头，市场供应量与成交量都有所放大，供应趋紧，价格上升势头较为明显。全市的开发在几年的积累后，也得到了进一步的规范，特别是全国性品牌企业的进入（上海绿地、世贸滨江、广东碧桂园等），将进一步加剧芜湖房地产市场的繁荣。 二、 芜湖市历年房地产开发数据 三、 芜湖住宅市场板块分析 芜湖市区商品住宅小区开发建设情况公示表 二○○七年七月止 发布单位：市规范房地产市场领导小组办
38、公室 面积单位： 万平方米 区域 序 号 开发 项目 名称 开发企业 名称 土地出让面积
39、 可供 开发 总建筑面积 出让 时间 可供 开发 住宅 建筑面积 住宅开发建设情况 备注 经批准 预售建筑面积 已销售 建筑 面积 未销售 建筑 面积 已开发 建筑 面积 未开发 建筑 面积 代 码 101 201 301 401 501 901 1001 1002 1003 1004 1005 1101 镜 湖 区 1－1 利华• 锦绣家园 利华房地产公司 5.42 8.65 2006-3-13 7.27 1.24 0.90 0.34 5.85 1.42 拆迁主
40、体为 市国土收储中心 1－2 月桂花园 天泰置业 4.88 10.22 2005-6-2 8.20 0 0 0 6.23 1.97 拆迁主体为 市国土收储中心 1－3 融汇锦江 融汇置业 9.40 32.44 2005- 11-17 29.62 8.92 6.44 2.48 13.33 16.29 1、分栏数据依出让地块而定； 2、未分栏数据为汇总数据 7.65 2005- 7-19 1－4 平湖秋月 伟星置业 7.75 15.44 2004-8-18 14.94 7.84 7.80 0.04 8.29
41、6.65 拆迁主体为市建投公司 1－5 圣地雅哥 伟星置业 19.65 27.06 2006-6-6 23.98 0 0 0 4.77 19.21 拆迁主体 为市国土收储中心 1－6 金山 国际公寓 金山集团 有限公司 0.51 2.79 2003-7-31 2.20 0 0 0 1.39 0.81 开发企业自拆 1－7 天和苑 锦天公司 3.87 15.82 2003-1-28 14.22 11.15 9.38 1.77 11.15 3.07 拆迁主体为市建投公司 1－8 蓝山逸居 金鼎集团 3.6
42、1 5.76 2005-9-29 5.11 1.77 1.58 0.19 3.70 1.41 开发企业自拆 1－9 华亭• 阳光绿洲 华亿房地产公司 4.13 10.17 2003-1-20 6.98 5.34 5.34 0 5.34 1.64 开发企业自拆 1－10 巨龙 城市花园 巨龙房地产公司 5.46 12.03 2004-8-30 10.61 7.28 3.35 3.93 7.55 3.06 开发企业自拆 1－11 左岸生活 伟星房地产公司 20.68 68.62 2003-1-17 53.96
43、 14.31 14.31 0 17.76 36.20 1－12 暂未定 中房公司 1.74 2.26 2006-12-20 2.20 0 0 0 0 2.20 1、地块名称为：赤铸山西路北侧。 2、代码为401和901的两栏数据以容积率为基础估算而得。 1－13 鹰都花园 中鹰投资 集团公司 3.31 6.99 1998-8-20 6.14 6.14 3.95 2.19 6.14 0 1－14 春江花园 鸿达房地产 4.68 11.01 2003-1-28 10.74 6.31 6.31 0 9.84
44、 0.90 1－15 金海龙韵 金海投资 公司 0.70 1.98 2004-12-28 1.74 1.74 0.82 0.92 1.74 0 代码为601的一栏所填的为要求竣工时间 1－16 艺江南 水景别墅 新利房产 公司 5.30 3.49 94年 2.71 2.36 2.12 0.24 2.71 0 代码为601的一栏所填的为要求竣工时间 1－17 侨鸿国际• 凤凰花园 芜湖侨鸿国际实业公司 4.34 7.04 2004-12-24 6.44 4.31 4.31 0 6.44 0 1－18
45、天泰大厦 天泰花园 大富房地产公司 1.50 8.26 95年 2.43 0 0 0 2.43 0 表中两个楼盘 皆为此公司开发 1－19 泰华家园二期 泰华置业股份有限公司 2.93 5.31 2005-3-21 4.95 0.57 0.38 0.19 0.62 4.33 开发企业自拆 1－20 暂未定 芜湖万丰置业有限公司 8.15 34.80 2005-5-23 17.97 0 0 0 0 17.97 1、地块名称：吉和街西侧地块 2、代码为401和901的两栏数据以容积率为基础估算而得。 3、代码为601
46、的一栏所填的为住宅竣工时间 1－21 香榭 大院 首信房地产公司 1.23 1.60 2006-8-1 1.60 0 0 0 1.60 0 1－22 风华园 风华房地产 1.44 5.41 99年 4.76 4.76 3.79 0.97 4.76 0 代码为601的一栏所填的为要求竣工时间 1－23 建工新村8号楼 杨子房地产开发公司 0.60 0.41 94年 0.26 0 0 0 0.26 0 代码为601的一栏所填的为要求竣工时间 小计 128.93 297.56 239.03 84.04
47、 70.78 13.26 121.90 117.13 弋 江 区 2－1 长江长 现代城 长江长置业有限公司 15.22 38.33 2001-8-30 33.29 23.66 23.66 0 33.29 0 2－2 奥韵 康城 明远爱法置业发展公司 18.23 41.31 2003-8-20 32.34 10.24 9.31 0.93 17.81 14.53 2－3 江城 国际 永捷房地产开发公司 38.92 58.42 2004-5-21 57.67 13.58 13.58 0 47.5
48、9 10.08 2－4 江岸 明珠 大鑫房产 开发公司 12.29 24.82 2004-12-23 23.13 12.39 8.00 4.39 20.10 3.03 2－5 富贵园 马塘公司 平安公司 2.84 5.76 2005-3-21 5.67 5.67 3.25 2.42 5.67 0 2－6 中央城 安兴杰成 房产公司 48.23 96.47 2005-11-14 86.00 2.61 2.57 0.04 15.00 71.00 拆迁主体为弋江区重点办 2－7 汇成名郡 汇成 置
49、业公司 16.62 29.91 2006-11 -08 27.54 0 0 0 0 27.54 1、代码为401和901的两栏数据以容积率为基础估算而得。 2、代码为601的一栏所填的为要求竣工时间 3、地块名称：会展中心东侧地块 2－8 万豪白领 新马投资 公司 6.48 15.66 2003-7-30 6.35 2.77 2.77 0 2.77 3.58 土地面积为1、2、3、4期汇总数据； 其他皆为2、3、4期汇总数据 2－9 暂未定 江城房地产公司 0.25 0.44 97年 0.30 0 0 0 0.30
50、 0 1、地块名称为禹王宫地块。 2、会议纪要要求竣工时间为2006年12月10日 小计 159.08 311.12 272.29 70.92 63.14 7.78 142.53 129.76 鸠江区 3－1 香江· 碧水城 升辉置业（芜湖） 有限公司 5.49 9.53 2006-7-10 4.20 0 0 0 0 4.20 3－2 暂未定 芜湖联合置业有限公司 16.47 21.77 2005-11-1 19.32 0 0 0 0 19.32 1、地块名称：东四大道 1＃地块 2、代码为8
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