产权式酒店经营现状问题探讨.doc

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产权式酒店经营现状问题探讨
一、概念阐释
产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，大多是依托于当地旅游资源，将业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念，符合现代经济资源共享的原则。
产权酒店的每间客房拥有独立房地产证，产权归投资业主。业主可自用也可转让、抵押、赠送、继承等；业主除选择全自用外，也可选择委托经营管理，可根据酒店经营所获得的利润进行分配，达到休闲自用、置业投资的多元目的。
二、产权酒店的类型
国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利,我国称之为“分时度假”；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。
三、产权酒店的经营特点
产权酒店一般都位于著名旅游城市或旅游景点，拥有充足客源，业主可从其客房年度经营利润中获取分红，经营有方的酒店还会带来物业的增值效应。
除了获得酒店经营的赢利回报、物业产权、物业增值，业主还获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。业主或其家人、朋友可以来此度假休闲，远离都市喧嚣，在美丽迷人的自然风光中寻找返璞归真的情怀，追求悠然自得的健康生活方式。
这类酒店的客房70%是中产家庭投资，30%左右是企业集团购买。家庭投资主要是为了增值和分红，集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司招待客户使用。
四、产权酒店的几种运作模式
1. 固定回报，限制入住
业主将自有物业委托发展商经营，发展商每年提供固定回报给业
主，同时提供一定期限的免费入住给业主，超出免费期限的入住须另行支付房租。
2. 不固定回报，不限制入住
业主与酒店共享盈利，共担亏损，但入住酒店不受限制。
3. 限制入住，不承担亏损
酒店每年提供一定期限的免费入住给业主，业主只分享酒店经营利润，不承担亏损
4. 不参与经营，完全自用
业主可完全保留自有客房不作经营出租，随时入住自己的物业，
发展商仅提供酒店式物业管理服务，业主不参与酒店利润分配。
五、产权酒店运作出现的若干问题
1. 发展商在产权酒店中所扮演的角色
在产权酒店中，发展商通常扮演多重角色，除了作为酒店物业的
开发者外，同时还是会是酒店的管理者（特别是酒店开业头三年），受业主的委托对酒店的经营管理负责。为确保酒店经营的稳定性和延续性，发展商自己通常会保留部分物业产权，当发展商将自有物业与其他业主的物业一起投入经营时，同样也成为酒店的业主之一，享有与其他业主同等收益的权利，同样分担风险的责任，一旦经营不善出现亏损，其承受的损失比一般业主更大。
2. 业主的权利
业主对其拥有物业依法享有占用、使用、收益、处分的权利。 由于业主的物业是一种特殊的酒店物业，就国际上对产权式酒店的普遍原则，业主在行使这类物业权利时应受到产权式酒店这一性质的约束。占有权是指业主对其物业的直接占有产权权利（有独立房产证）；使用权是指业主在不委托经营时，完全自用，或将物业委托经营管理时，只享有按合同约定的部分使用权；收益权是指业主如果将物业委托酒店作统一经营时，享有根据委托合同取得利润回报的权利；处分权是指业主可将自己物业进行抵押、转让、赠送、继承的权利。同时，业主的委托只是其物业的使用权和经营权，并非以该物业产权入股酒店法人公司，因此业主购房、委托经营、享有分红等等都不代表成为酒店的股东或董事。
2. 业主入住与酒店赢利的矛盾
对于没有承诺每年可以免费给业主入住酒店若干天的企业，这个矛盾可以认为不存在，但多数产权酒店还是有一定数量的自住天数给业主使用。
酒店要达到赢利的目的，需要有足够的客房用于经营性的出租，
对位于旅游景点的产权酒店来说这一点尤为重要。在旅游的旺季，大量游客到来，对酒店客房的需求增加，正是酒店出租率最高，房价也是最高的时候，同时也会是业主入住自有物业的高峰期。业主在旅游旺季大量入住酒店，必然造成酒店可供出租的客房减少，预算所能获得的赢利空间则大受影响。
而淡季期间，出租率下跌，空置房间大增，业主入住也将大幅回落，这时如何有效拓展市场销售以维持经营效益，尽量提高联营业主的投资回报，则是酒店管理者头痛的问题。
3. 酒店经营权的权属问题
由于酒店业属于特殊行业，在政府的规划下，必须经过工商局、
旅游局、公安局、税务局、文化局、卫生局等多个政府部门的审批、注册和监管。因此，作为一间酒店只能是一个经营整体，无论是产权式或一般酒店的模式，其经营管理和物业管理都是必然不可分割的，其经营权属当然是归于工商注册者。业主拥有的物业如需经营，必须委托这个具有酒店经营资格的机构去实现（除非业主本身同时就是该酒店的经营资格者）。
产权式酒店物业是有别与一般住宅物业的特殊商品房。从以上的分析可知，其特殊之一就是业主只购买了一个经营实体的某一房间占有权，产权固然为业主享有，但使用权（含经营权）必须受到一定限制。因为他没有同时、也不能够购买酒店的经营权。只有酒店法人公司才具有这个酒店实体的经营权。 
酒店既是合法持牌经营企业，为市场营销推广，每年巨额开支用于广告、赞助、市场促销、客户推广、参与社会公益活动等，为酒店树立形象，争取客源。这些工作活动的直接费用从酒店经营成本中开支，其直接和间接利益又由参与经营的业主分享。因此，选择委托经营的业主，其物业出租经营统一由酒店管理公司管理，这方式使个人权益均等，其利润分配才会体现公平合理。
如果个别业主在享有自用期内住房时，既以业主身份每年均沾酒店统一管理的利润分成，却又利用酒店良好的市场基础和社会形象下，暗中抽离自己的物业，以“自用”名义甚至联合多户业主以酒店名义私下经营出租。这些业主由于占用酒店上述的优势资源，其出租成本（除购房外）极低，常常以大幅低于酒店的价格吸引客人在他们手上订房并私下取得出租所得。
这种行为首先侵犯了酒店的经营权，其次在多方面干扰了酒店整体的经营管理，侵占了酒店和其他业主的利益。自己作为酒店的业主，自己却发动恶性低价冲击酒店的控制房价。给酒店正常的经营管理带来有害的冲击。酒店要挺住控制房价则开房率就会降低；如果以低价出租则无法取得足够的利润去支付承诺给业主的回报。这个两难局面的状况,很大程度就是产权式酒店经营权属缺乏法律支持所致.
4. 业主对自有物业拥有的自由度
这一问题在上文“业主权利”中已作阐述，但是，对于相当部分
产权式酒店业主来讲，自己的房间怎么不能自由使用仍未能理解接受。难点之一是：规范的发展商在产权式酒店物业销售时，采用国土房地产部门之《房屋买卖合同》文本中对此并无明确之规定条文，往往需要由发展商以合同附则予以确定；然而这种双方约定的内容是否符合法律精神？如果有违法律精神的约定又怎能成立？难点之二是：拥有一间客房的业主将房间留作自用，不参与经营（往往有产权式酒店指定必须参与联合经营），就其占有权属而言本是不可否认的。但这个房间能否让业主自由安排亲属、朋友、客人入住（假定业主并无因此而收取利益），应否纳入酒店统一入住管理？酒店是否应由此承担其安全、服务等责任？该业主能否象一般住宅物业般自由使用其房间？谁去核实这类亲戚、朋友是否向业主支付过费用才取得住房权？
 酒店作为一个合法注册经营实体，又能否限制这种与企业经营方式、利益产生直接冲突的情况？在现有对个人财产、物业拥有权和商业经营法规不同角度制定的法律中，同时在这情形下套用就会有矛盾出现，那么产权式酒店自定的约束性规定又能否有理据执行？
 上述种种都是放开业主自由使用度后，就会出现而又很难“依法”解决的部分问题。从实际工作中，其实业主应看到自己就是酒店经营基础的一份子，应该维护酒店的整体经营性；并且就业主的利益而言，以其个人“自由度”收取住房之小利益，将可能导致酒店物业价值贬低至普通公寓物业价值，其导致的损失将可能远远大于私自出租的小利益，并且这种损失是殃及每一位业主的！因此，业主在产权酒店中自由度(也就是使用权、经营权)应该受到一定的约束是合理原则。
5. 业主监督酒店经营管理的组织
由于产权酒店涉及到投资收益的问题，对业主来说，其经营管理
的效益和透明度十分重要，需要有效的组织来进行监管。产权酒店业主物业的收益是通过经营管理工作来体现的，因此单纯的物业管理监督组织如一般住宅物业的“业主委员会”还不能完全执行监督酒店经营管理的职能。而且“业主委员会”的相关条例侧重于没有经营活动的一般住宅物业，对写字楼等商业大厦这类多头经营的物业已显得不足，对于一个产权分散而又统一对外经营的酒店更觉不周。因此产权酒店需要一个能代表业主监督酒店经营与物业管理两方面的工作，又熟悉酒店管理业务，并能代表广大业主利益行事的组织。目前一些产权酒店已开始建立承担管理和经营职能的“监督委员会”之业主代表组织。但因为没有可套用的法规，也使得这些组织的决定，经常难以一一落实，相关政府职能部门也很难作出恰当的评判，使工作仍在“举步维艰”时刻。
六、产权酒店的政策法规急待完善
 产权酒店作为一个新生事物，相关的配套政策、法规还不完善。作为房地产项目和酒店项目的结合体，有着其自身的特殊性。目前适用于普通商品房、住宅楼宇和酒店等的法律、法规不能完全套用到产权酒店上，也因此造成了当发展商、管理公司和业主之间出现争议时，发现竟无法可依的局面。诸如对业权使用和收益的规定限制，对酒店或物业的管理费指引标准，对业主组织功能的界定，对资产折旧的摊提与分配，对酒店这类远高于一般物业档次的维修基金标准与使用等问题，轻则争论不休，妨碍经营，重则瓦解产权式统一经营管理（也就是瓦解整个酒店企业），这都应引起政府有关部门的足够重视。目前，在国内已运作或正在筹备中的产权酒店数量正呈上升趋势，势必会出现形形色色的问题和争执，政府部门应尽快出台配套的法律、法规来规范市场，保护投资者和业主的利益，也有利于保护市场行业经济发展。

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