白银市名阳商贸有限公司名阳大酒店项目申请建设建议书.doc

白银市名阳商贸有限公司
名阳大酒店项目

项
目
建
议
书

白银市名阳商贸有限公司
2014年8月22日

第一章 概论

第一节 项目概况
   1. 项目名称：
名阳大酒店项目
      2. 项目申请单位：
白银市名阳商贸有限公司
      3. 项目拟选地址
     白银市白银区中小企业创业基地
4、项目建设期限：该项目建设期2年，计划2015年4月开始建设，2017年3月底建成投产。
      5. 项目背景
根据当前国家出台的一系列房地产政策，以及白银市房地产市场、投资环境和市场需求的变化结合白银市市场环境、特征和构成，经分析认为：在白银区中小企业创业基地内进行适应市场需求的高档酒店建设尚有一定的空间区位。因此，业主审时度势、把握机会、根据目标市场特点，重新确定了企业的任务与目标，决定进行名阳大酒店项目建设，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。
目前建设场地平整工作已完成，具备了建筑工程施工的前期条件。

  第二节 公司简介     
该项目由白银市名阳商贸有限公司投资建设，注册资金500万元。公司拟在白银区中小企业创业基地创业2号路延伸段以东的的一宗地内投资建设名阳大酒店项目。
第二章 项目建议的必要性
一、指导思想
1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。
3.项目建设是按照芜湖县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。
4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。
二、周边环境
白银银西工业园是白银工业集中区的重要组成部分，包括西区经济开发区和白银区中小企业创业园，处于兰州“一小时”经济圈之内，包兰铁路纵贯南北，白兰高速和刘白高速横穿东西，区位优势明显，交通条件便捷，投资环境优越。
  名阳大酒店项目的建设将对周边地区经济发展，乃至全市经济建设起到推动作用。是推动银西工业园经济发展战略的需要，目前白银市各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称一流、服务水平令消费者满意的精品中高档酒店并不多，且存在布局过于集中、经营结构不尽合理的问题。名阳大酒店项目的建立将对缓解此类矛盾起到应有作用。是发展项目自身优势的需要项目所在的地区，是白银市重点支持和扶持发展的区域经过近几年的发展，该地区的各种市政设施更趋完善，市政规划充分考虑到发展的需要，投资环境比较理想。 
在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。
    项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。
      综合分析，目前在白银区中小企业创业基地内建设硬件设施一流、软件管理一流的名阳大酒店时机比较恰当，填补了市场空缺、满足大众需求、改善产业布局与调整结构矛盾。为发展银西工业园的战略实施做出贡献，带动白银市整体的发展；其次，增加了国家和白银市的税收；第三，可为社会提供近200个工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，也赢得一定的经济效益，可以通过经济获得利润，逐步收回投资。
三、投资背景
发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。
白银区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。名阳大酒店的建设，不仅完善白银区的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个白银市的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动白银第三产业的发展。鉴于白银区良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设名阳大酒店项目具有客观必要性。
第三章 环境影响分析
一、项目施工期间的主要环境问题
1.空气环境
项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。
2.废水
项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。
3.固体废物
项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。
4.噪声
项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。
二、项目运营期间的主要环境问题
1.空气环境
项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。
2.废水
项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。
3.固体废物
项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。
4.噪声
项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。
三 环境保护措施及治理效果
施工期环境污染防治措施及预期治理效果
内容
类型
排放源
污染物名称
防治措施
预期治理效果
大气
污染物
建筑材料、车辆
扬尘、汽车尾气等
(1) 合理设置粉尘建筑材料的堆。
（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。
（3）运输道路及时清扫、冲洗。
（4）每日定期洒水，防止浮沉。
（5）减少车辆在场区的停留时间
（6）安装汽车尾气净化装置
有效减少汽车尾气对环境空气的污染
水污染物
生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水
COD
BOD5
SS
由市政管网收集，经芜湖县污水处理厂集中处理
污水经处理后达标排放，对受纳水体—伊通河环境影响较小
固体废弃物
工地、建筑工人
建筑垃圾、生活垃圾
建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。
减少二次污染
噪声

运输车辆、机械设备
噪声
车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等
区域噪声达标

运营期环境污染防治措施及预期治理效果
内容
类型
排放源
污染物名称
防治措施
预期治理效果
大气
污染物
车辆、厨房
汽车尾气，主要成分：SO2、NOx、CmHn
厨房油烟
(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。
(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。
(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。
（4）排油烟机
对大气环境
影响甚微
水污染物
生活污水、雨水
COD
BOD5
SS
由市政管网收集，经抚州市北郊污水处理厂集中处理
污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对受纳水体—伊通河环境影响较小
固体废弃物
宾馆
装修垃圾、生活垃圾
定期由环卫部门统一回收集中清运
防止二次污染
噪声
来往车辆、供水设备等
噪声（80-90dB）
来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等
区域噪声达标
生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。
第四章 节 能
一、 设计依据
1.《公共建筑节能设计标准》
2.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》
3.《民用建筑热工设计规范》
4.《旅游旅馆空调及热工节能设计标准》
二、建筑专业
1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km≤0.7；
2.外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km≤1.0；
3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km≤1.0；
4.地面地下室外墙热阻限值≥1.2；
5.外窗的气密性等级，气密性不低于Ⅱ级。
6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。
三、设备专业
1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；
2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；
3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；
4.酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；
5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；
6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；
7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；
8.加强能量的有效利用，以节约用电量；
9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；
10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求
11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；
12.所有电机选用Y型节能型高效率电机；
13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；
14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；
第五章 消防与安全卫生
一、 消防
1.消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；
2.按《高层民用建筑设计防火规范》，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；
3.总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；
4.主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；
5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；
6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火；
7.安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M。
8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成
9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；
10.本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。
二、  劳动安全
1.土建安全
本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架——剪力墙结构，地上南北两部分为板块——剪力墙结构。该工程按抗地震6度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。
2.防火防爆
本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见"建筑防火设计"。
有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。
3.电气安全
本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。
建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。
本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。
4.防雷措施
按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。
三、  卫生防护
本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求。
1.生活给水
采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。
2.排水
生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。
3.空调、通风及采暖
本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28℃之间，冬季一般在16-20℃之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16℃。
4.振动防治及噪声控制
振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。
噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在5-8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。
第六章 经营内容
1.客房服务
2.会议、展览与展示服务
为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。为商务、技术、学术、政务、新闻会议、展览与展示服务。
3、商业服务
为住店客人及机构提供一体化的购销服务、为过往客人及机构提供精品购销服务。
经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。
4.餐饮服务
为住店客户提供一体化餐饮服务。
为过往客户提供特色性餐饮服务。
经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。
特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。
5.娱乐服务
为住店客户提供一体化娱乐服务。
为过往客户提供大众化娱乐服务。
 6.其他服务
美容、美发、停车服务、邮政服务、金融服务、交通服务、旅游代理
第七章 建设规模及内容
名阳大酒店项目占地面积30亩（合20000平方米），
建设内容：客房、会务中心、酒店、停车场、游泳馆、职工宿舍楼等。建筑面积25000平方米。
第八章 投资估算与经济效益分析
一、 投资估算
项目总投资5000万元,其中固定资产投资4600万元，铺底流动资金400万元，全部由公司自筹解决。
二、 经济效益
本项目建设期按三年考虑，预计营业三年后基本达到满负荷运营（注：鉴于多方面因素，平均出租率本章按75％计算，高于市场分析与预测章节中的全市平均数）。本建议书财务效益评价计算期为18年。
第一节 营业收入
    本项目收入计算考虑七部分：酒店客房收入、餐饮收入、商务收入、会议展览收入、商品及其他收入。收入单价以白银市目前酒店行业市场情况为基础、未来市场发展趋势为计算依据。分项收入一是参考了各部分营业面积，二是考虑了近年行业内收入构成情况。
    从目前市场调查情况看，高档酒店的营业状况是好于低档酒店；特别是高档酒店的出租率近年呈现明显上升趋势。考虑到本项目是新建，运营后第一年出租率定在35％-45％之间，三年后达到75％左右。
    第二节 营业税金
按现行财税规定，本项目应纳营业税、教育费附加、城市建设维护税、合并按综合税率5.5％计算。
    第三节 成本费用
本建议书根据现行涉外饭店成本核算、结合国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数，确定项目总成本费用按以下八项组成：工资及福利、维修及动力、物料及低值易耗品、折旧费、摊销费、管理费、餐饮成本、财务费用。其中折旧费根据国家现行规定以30年计算，摊销费按10年计算；管理费用主要包括管理人员费用、物业管理费用、广告宣传费用等；财务费用根据本项目固定资产垡及流动资金贷款计算。
    第四节 利润估算
    预计年销售收入2600万元，年利润为900万元。上缴税金150万元，带动就业200人左右。       

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