赤水源宾馆整体改造工程建设投资可行性研究报告.doc

赤水源宾馆整体改造工程建设投资项目
目 录
第一章 总论
1.1 项目提要….....................................................................................4
1.2 编制依据…................................................................................... 4
1.3 编制原则…................................................................5
1.4 研究范围……………………………………………………….....5
1.5项目建设方案、资金筹措和经济效益……………......................5
1.6主要工程量及技术经济指标…………………………..................6
第二章 项目提出背景及实施的必要性
2.1项目提出背景…………………………………………………..…7
2.2项目实施的必要性……………………………………………..…9
第三章 市场分析
3.1现代旅游市场的总体特征…..………………………....................14
3.2国内旅游消费的走势……………..................................................15
3.3我国旅游市场目前概况及未来发展形势………………………..16
3.4我国酒店餐饮业概况…………………………………………......18
3.5赤水旅游市场概况……………………………………………......19
3.6赤水旅游市场预测……………………………………………......23
第四章 项目实施单位基本情况
4.1企业简介……………………….…………………………..……..23
4.2 企业发展规划目标…………………….………………………...24
第五章 项目建设的基础条件慨况及项目建设的优势
5.1项目建设的基础条件概况………………….…………………..24
5.2项目建设的优势………………………………….……………..27
第六章 项目改扩建投资建设方案
6.1项目投资原则…...........................................................................29
6.2项目建设目标…...........................................................................29
6.3工程改造主要内容………………………………….………......29
6.4 工程进度安排…..........................................................................30
第七章 项目组织与管理
7.1 机构设置………………………….…..…………..….….………31
7.2机构职责…………………………………………..……….….....32
7.3 人员编制……………………………………………..….…..…..32
第八章 投资计划与资金筹措
8.1 投资计划说明…..............33
8.2 投资估算编制依据及方法………………………..……….........33
8.3 项目总投资、前期投资、后续投资使用方向………..….........34
8.4 资金筹措方案..............................................................................35
8.5 资金偿还…..................................................35
第九章 经济分析与财务评价
9.1编制依据与原则…………………………………..…….…….…36
9.2 财务评价基础数据………………………………..……..…..….36
9.3 经济效益分析…………………………………..…….….……...40
9.4 不确定性分析…………………………………..…….….……...41
第十章 项目投资的风险及对策
10.1风险因素…………………………………………….......…..…42
10.2风险对策………………………………………………….……43
第十一章 项目投资可行性论证结论…............................................44

第一章 总 论
1.1 项目提要
1、项目名称：赤水源宾馆整体改造工程建设投资项目
2、建设性质：改建及扩建
3、项目业主单位：赤水源宾馆有限责任公司（以下简称赤水源宾馆或宾馆）
4、法人代表：郑继松
5、项目建设地址：贵州赤水市市中人民北路18号
6、企业性质：有限责任公司
7、建设期限：14个月（2008年6月-2009年8月）
1.2编制依据
1、贵州省国民经济发展第十一个五年计划及相关产业政策
2、《中共贵州省委、贵州省人民政府关于加快旅游业发展的意见》
3、《贵州省旅游发展总体规划》
4、贵州省委、省人民政府《关于加强旅游基础设施建设的意见》
5、《赤水市国民经济和社会发展第十一个五年规划》
6、《赤水市旅游发展总体规划》
7、国家发改委、中国国际工程咨询公司《投资项目可行性研究指南》
8、赤水源宾馆有限责任公司关于筹集资金对宾馆进行改扩建的股东会议决议
9、与本项目有关的其他政策文件
1.3编制原则
1、本投资项目在满足国家、地方法律法规和产业政策的条件下，充分结合市场需求和社会经济发展趋势，统筹设计，因地制宜，以安全可靠、管理科学经济实用、节省投资为总体原则。
2、本项目投资原则以“规模开发”为龙头，以高起点、高投入、高效益为总体思路，以企业长远可持续发展为前提。投资建设方案重点紧紧围绕项目建设、适应市场竞争为主要环节，保证工程进度，提升公司品牌形象，确保项目顺利建成并投入运营，促进企业尽早将资源优势转化为效益优势。
3、坚持科学态度，在保证建设投资项目安全、经济、适用的前提下，积极采用新技术、新工艺、新材料，正确处理技术先进与经济合理的关系。
1.4研究范围与内容
本报告研究的范围主要包括项目建设的必要性、优势、建设目标、客源市场分析与预测、建设项目的规模和方案、投资估算、财务评价和社会效益评价等。
1.5投资建设概况、资金筹措和经济效益预测
1.5.1投资建设概况
赤水源宾馆位于赤水市市中人民北路18号。本次改、扩建整体思路是总投资1016.8万元，在宾馆现有占地范围内，按照现代化三星级酒店的标准进行全方位的改造，调整宾馆布局，优化功能，盘活存量闲置资产，优化企业资源配置。改扩建方案主要包括：取消游泳池，在其目前位置上按三星级酒店标准，新建总建筑面积为4500平方米，集地下停车、客房、餐饮、休闲娱乐设施为一体的现代化多功能酒店综合楼；重新装修宾馆现有客房；重新装修改造宾馆餐厅，增加餐厅容量；对宾馆大厅严格按三星级酒店标准进行改造、装修，并设置专门的商务中心。
按照“一次规划、分步实施”的原则，项目计划于2008年6月动工，分三期工程进行，建设周期为14个月。
1.5.2资金筹借
本项目工程改造投资1016.8万元，业主自筹资金316.8万元，其余资金缺口拟以宾馆现有资产作抵押向商业银行融资。
1.5.3经济效益预测
改造工程完成后，预计实现年均营运收入1278.31万元人民币，实现净利润495.97万元人民币。
1.6主要工程量及技术经济指标
见下表：

主要工程量及技术经济指标
序号
项 目
单位
数量
备注
一
新建综合楼工程
㎡
4500

二
装修改造工程

1
现有客房装修改造
间
86

2

客房公共部份装修
㎡
500

3
餐厅改造
㎡
1000

4
前厅改造
㎡
220

5
综合楼装修
㎡
4500

三
主要财务指标

1
年均营运收入
万元
1278.31

2
税前利润
万元
740.26

3
净利润
万元
495.97

4
税前投资利润率
%
29.98

5
税后投资利润率
%
36.36

6
盈亏平衡点
%
24.04

第二章 项目提出背景及实施的必要性
2.1项目提出背景
国家实施西部大开发以来，西部地区的社会经济取得了前所未有的发展其市场基础条件愈加成熟，配套体系日趋完善，投资环境逐渐趋好，商业氛围空前活跃。随着西部经济的进一步快速发展和人们物质生活水平的不断提高，西部地区特别是其中心城市和重点区域的市场需求更为旺盛，投资前景将更为广阔。
旅游业是当今世界经济中发展势头最强劲和最具经济活力的外向型朝阳产业。二十世纪九十年代以来，我国旅游市场及旅游产业取得了前所未有的发展，旅游已成为我国国民生活中的重要组成部分。旅游业的发展，极大的带动了与旅游相关的酒店及餐饮服务业的发展，同时，也对旅游基础设施及相关配套功能设施的需求进一步增大，要求也进一步提高。
赤水市气候宜人、山色秀丽，旅游资源丰富，红色旅游、历史文化、民族特色和自然景观旅游资源"四位一体"，旅游业发展潜力巨大。近年来，其旅游市场高速发展，也极大地带动了酒店、餐饮等相关行业的发展。但总的来看，赤水市的旅游基础配套设施尚不够完善，旅游景区建设档次亟待提升，配套设施不齐全，设施较为粗糙，与环境也不协调，尤为突出的是接待条件差，旅客住宿紧张状况长期未有缓解，导致经常出现游客是玩在赤水，住却在一河之隔的四川九支镇这样的尴尬现象。旅游配套服务设施的滞后远跟不上赤水旅游市场高速发展的需要，更不利于赤水旅游产业的长远发展。“酒店严重不足，已成为制约当前赤水市旅游发展的关键”（赤水市政府工作报告内容）。
赤水源宾馆修建于2002年，原属于赤水市自来水公司。宾馆按三星级酒店标准设计，该宾馆于2007年5月经公开挂牌拍卖后重新组建为“赤水源宾馆有限责任公司”。
原业主从2002年开业经营到2007年5月拍卖时，历时5年时间，未对宾馆设施进行良好的维护及装修，目前设施极为陈旧老化；同时，宾馆的总体布局不合理，功能不完善，资产闲置较为严重，宾馆部份经营项目基本处于停业状态，已无法适应旅游市场和酒店服务业的发展及激烈的市场竞争。要使宾馆摆脱经营困境，适应激烈的市场竞争，盘活存量资产，发挥宾馆整体资源的最大潜力和效能，走上良性经营轨道并取得长远可持续发展，进行大规模的改造成为必由之路。
在上述背景下，现任业主经过广泛深入的调研论证，抓住机遇，顺应市场需求及产业政策形势，结合企业现有资源条件及财务现状，决定对宾馆进行全方面的扩建及改造。该战略举措的实施和项目的顺利完成，对促进赤水源宾馆上规模、上档次，增强企业发展后劲，具有长远和积极的现实意义。
2.2项目实施的必要性
1、是适应市场发展需求，顺应地方产业经济政策的需要
进入本世纪来，我国旅游市场高速发展，在入境旅游、国内旅游、出境旅游三大旅游市场方面取得了前所未有的突破。在入境旅游方面，中国已成为全球最具生机活力和安全的旅游目的地之一。2006年中国共接待入境旅游者1.25亿人次，国际旅游收入339.5亿美元，同比增长15.9%，中国已成为全球第四大入境旅游接待国和第五大旅游创汇国。在国内旅游方面，人民生活水平的提高和“黄金周”制度的实行，推动了中国国内旅游的迅猛增长，并发展成为全球规模最大的国内旅游市场。2006年，中国国内旅游人数达13.9亿人次，同比增长15%；国内旅游收入达6229.7亿元人民币(约计823.3亿美元)，同比增长17.9%，并有力地拉动了内需，促进了消费，带动了相关产业发展。在国内旅游市场迅猛增长的同时，我国也迅速成为世界重要客源输出国并保持世界主要旅游接待国的地位，并有望成为世界最大的旅游市场。
随着国家西部大开发的不断深入，西部旅游呈现出高速发展的势头。由于旅游业是公认的当今世界经济中发展势头最强劲的新兴产业，产业关联度大，带动性强，属于消耗资源最少、最具经济活力的外向型朝阳产业，现已成为各级政府促进经济发展、扩大就业的主要渠道。贵州是我国的旅游资源大省，但旅游业发展总体水平与先进省市相比还有很大差距，资源优势尚未真正转化为产业优势。为此，《中共贵州省委、贵州省人民政府关于加快旅游业发展的意见》指出，确保“十一五”期间把旅游业建设成为支柱产业，把贵州建设成旅游大省。按照贵州省委、省政府对旅游业发展的指导意见，贵州省制订了《贵州省旅游发展总体规划》，《总体规划》提出“十一五”期间贵州旅游发展整体目标是，将旅游业作为贵州省一个主要的支柱产业实现快速、可持续和跨越式发展。
旅游市场的持续增长和旅游产业的不断壮大必将使旅游业对基础设施特别是产业链上相关配套设施的需求进一步增强。长期以来，贵州各地接待设施质量不高，住宿设施档次低，接待国内外游客的星级宾馆及床位数量严重不足，主要城市以外的住宿设施尤其如此。目前，基础设施薄弱已成为制约贵州省旅游业进一步发展的主要瓶颈。为此，2007年，贵州省委、省政府出台了《关于加强旅游基础设施建设的意见》，制定了加强贵州省旅游基础设施建设的5年目标。《意见》提出，到2008年，完成以“多彩贵州城”为重点的省级游客服务中心和9个市（州、地）所在城市及重点旅游县（市）游客服务中心建设。其中，在住宿餐饮业方面，《意见》明确提出：星级饭店力争达到300家，标准客房3万间，住宿设施最高日接待能力5万人……旅游住宿客房突破7万间，其中星级宾馆客房达50％以上。赤水源宾馆本次实施的改扩建项目,顺应了贵州旅游市场的发展形势,符合地方产业经济政策。
2、是抓住赤水旅游市场发展机遇，促进企业自身发展的需要
赤水是"国家重点风景名胜区"、"中国优秀旅游城市"，具有得天独厚的旅游资源，是贵州旅游市场不可或缺的重要组成部分。2008年“五一”节假日，赤水市共接待省内外游客12.07万人次，列全省主要旅游区接待人数第一，比上年同期增长28%；实现门票收入535.4万元，列全省旅游区门票收入第二，比上年同期增长32%。全市各景区（点）游客较平时大幅增长，市内外宾馆、酒店入住率达100%。但同贵州省其他地方相似，赤水市的旅游基础设施和配套服务设施一样严重滞后。在住宿接待能力方面，一方面，赤水旅客住宿紧张状况仍然长期未有缓解，有限的旅游接待能力与持续火爆的旅游市场极不相称，这既使旅游企业及与旅游相关的经营单位失去了大量旅游商机，也不利于旅游市场的长期开拓和发展；另一方面，较高档次的星级宾馆较为缺乏，目前，全市仅有一家三星级宾馆，这既远远不能满足国内外游客的现实需要，也不利于赤水市作为旅游城市的长远形象建设。
目前，赤水市政府已将旅游作为社会经济发展的支柱产业。《赤水市旅游发展总体规划》提出：“十一五”旅游产业发展的主要任务和工作重点是“要进一步加强旅游景区基础设施建设、旅游宾馆饭店建设、旅游交通建设，以大力发展旅游购物、娱乐业为支撑，完善赤水旅游产品体系，着力整治旅游软环境，促进我市旅游业实现质的飞跃。”并提出，到2010年，实现全市拥有五星级宾馆1家，四星级宾馆3家，三星级宾馆5家以上。
赤水源宾馆本次实施的改扩建项目，以赤水市的旅游大环境为依托，以打造集住宿、餐饮、休闲娱乐、商务服务等为一体的现代化多功能三星级旅游酒店，既是顺应赤水旅游市场及旅游产业的现实需要，也是企业实现自身长远可持续发展的关键途径。
3、是重组企业资产，整合企业现有资源，有效参与市场竞争的需要
赤水源宾馆修建于2002年，总占地面积4550.23平方米，总建筑面积5963.04平方米。该宾馆于2007年5月公开挂牌拍卖转让。宾馆最初按三星级酒店标准设计建造。但至今日，已时过境迁。一方面，原业主从2002年开业经营到2007年5月拍卖时，历时5年的时间，未对宾馆设施进行良好的维护及装修，目前设施极为陈旧，影响了作为星级酒店的市场形象；另一方面，宾馆总体布局及功能的不合理日益凸显，已远远不能适应现代旅游市场及酒店业高速发展的需要，更不适应激烈的市场竞争。其主要体现在：一是宾馆无自有停车场，长期靠租用宾馆外的社会停车场，这极不利于宾馆的客源市场开拓，同时增加了停车场租用成本；二是宾馆原建有占地3000平方米的游泳池，但实际投入使用极少，资产闲置浪费严重，并且每年还要承担不必要的维护费用；三是宾馆餐厅规模过小，仅能容纳10桌酒席，无法承揽婚宴及较大型的会议等接待活动；四是如桑拿、卡拉OK等休闲娱乐设施及环境陈旧，无法有效吸引客源，目前基本处于停业状态；五是缺乏专门的现代化多功能商务中心，既与星级酒店的形象不相匹配，也不利于宾馆服务质量的提高。同时，宾馆其他设施如客房、大厅等的装修风格也较陈旧老化。总体上看，宾馆目前状况既不适应赤水市旅游市场高速发展的需要，也不利于在当地酒店业的长远市场竞争。因此，及时迟早的加大投入，对宾馆进行全方位的改造，挖掘宾馆现有资产潜力，整合企业现有资源，实现资源的合理优化配置和高效利用，发挥宾馆的最大经营效能，既是顺应市场的战略举措，也是企业实现自身长远发展的必由途径。
4、是提升项目规模效益，增强企业可持续发展后劲的需要
赤水源宾馆本次实施的企业改扩建投资方案，以“规模开发”为原则，以高起点、高投入、高效益为总体思路。改扩建投资方案顺利实施后，将进一步促进宾馆上规模、上档次，有效降低项目的综合开发成本，提高项目的规模经济效益，提升公司品牌形象，促进企业将已有的资产及资源优势转化为效益优势，增强企业可持续发展后劲，推动公司的做大做强。
第三章 市场分析及预测
3.1现代旅游市场的总体特征
随着社会经济、文化的发展和人们生活水平的不断提高，游客的心理和旅游行为也在发生不断变化。为保障旅游业的顺利发展和旅游景区壮大，必须适应社会的发展而不断改进和完善旅游产品。因此，研究现代旅游市场需求的变化，就成为旅游市场开发中的一项重要工作。
1、旅游者需求多样化，青睐旅游资源组合条件较好的旅游目的地
20世纪90年代以后，一般化的自然景观和人文景观，特别是以单一形态出现的自然景观和人文景观对旅游者的吸引力明显下降。旅游者的兴趣开始逐步转向具有独特、奇异、新颖特点的旅游景点，尤其是特别钟情那些具有综合性特征的旅游地和旅游项目，希望能从一次的旅游过程中获得集知识性、体验性和享受性为一体的多种满足和享受。
2、对文化旅游产品的需求增加
随着物质生活水平的提高，人们对精神生活的追求越来越高，旅游者不在满足于游山玩水，人们越来越追求旅游的文化品位，旅游业向文化层次开发也成为一种趋势。
3、追求特色旅游
在越来越追求个性化的时代，游客的旅游行为方面也日益表现出对特色旅游的追求，如“文化旅游”、“民俗旅游”，“探险旅游”、“健康旅游”、“科普旅游”等。特色旅游的兴起与多样化的需求并不矛盾，二者在本质上都是现代旅游市场中旅游者需求多样化的具体体现。
4、回归自然，参与意识提高
作为旅游主要客源的城镇居民，长期在喧闹的城市生活和工作，更加渴望到大自然中体验返朴归真的感受，回归自然成为城市旅游者追求的时尚。旅游者也不再满足于被动地看与听，而是更期望能够有机会主动积极地参与到旅游中的各项活动中去。
3.2国内旅游消费的走势
1、度假旅游与观光旅游将成为人们一种必不可少的新的生活方式
进入21世纪，旅游成为人们休闲、求知、娱乐的最佳方式之一，随着社会的发展，越来越多的人把闲暇时间用于以健身、放松、休闲、娱乐和观光为目的的旅游。旅游既满足了人们的精神需求和健康需求，也是人类实现自我完善的主要途径。
随着改革开发的不断深入，中国经济将进一步焕发活力，人均收入水平和闲暇时间将不断增加，外出旅游将日益成为时尚的活动，尤其对勇于探险、追求新奇的青年一代更具吸引力。
2、从旅游的年龄构成看，老少旅游呈现快速增长趋势
第五次全国人口普查表明，全国65岁以上的老龄人口达8811万人，占总人口的6.96%。相对而言，城镇中的老年人有较多的闲暇时间与较强的支付能力。2002年国内旅游抽样调查数据显示，65岁以上旅游者平均在外停留的夜数为3.6夜，明显高于其他年龄组。
另一方面，以学生为主的青年人成为旅游人群中的另一支生力军。在一些发达地区的城市和乡村，节假日学生旅游非常普及。日前，离退休人员和学生已经成为我国旅游的主要客源，2002年抽样调查结果，两者合计占总旅游人数的21.28%。
3、传统的团队旅游和半自助、自助旅游共同发展
团队旅游优点是游客无须对旅游过程中的吃住行等操心，但受限制较多，一般适合长途旅行和中老年游客。自助旅游目前在中国受条件限制，发展不可能很快；而半自助游，则以其兼具两方面优点的灵活性而广受青睐，旅游者通过旅行社安排交通和住宿，而旅游线路和日程则由旅游者自己安排。这种操心较少而又有较大自由和灵活性的旅游方式，正在越来越多地受到青睐。

图3-1 各种旅游方式所占的百分比
3.3我国旅游市场目前概况及未来发展形势
1、我国旅游市场高速发展
中国旅游业自改革开放以来经历了超常发展阶段，当前发展形势喜人。2006年，中国旅游业继续保持了良好的发展势头，各项经济指标均创历史新高，入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场均取得长足发展，全年旅游总人数达到15.5亿人次，旅游总收入8935.5亿元人民币，分别较上年同比增长13.9%和16.3%。2006年，中国共接待入境旅游者1.25亿人次，入境过夜旅游者4991万人次，分别较上年增长3.9%和6.6%；国际旅游收入达到339.5亿美元，较上年增长15.9%。2006年，中国国内旅游人数达到13.9亿人次，较上年同比增长15%；国内旅游收入达6229.7亿元人民币，较上年同比增长17.9%。2006年，中国出境总人数达到3452.4万人次，较上年同比增长11.3%。
　　 2007年中国旅游业总收入达1.09万亿元，首次突破一万亿元。2007年全年入境旅游人数达1.32亿人次，增长5.5%，其中入境过夜旅游人数达5472万人次，增长9.6%；旅游外汇收入达419亿美元，增长23.5%；中国继续保持全球第四大入境旅游接待国地位。国内旅游人数达16.1亿人次，增长15.5%；国内旅游收入达7771亿元，增长24.7%。
2、我国旅游市场未来前景将更为广阔
目前，中国已成为世界上最大国内旅游市场，国家宏观经济战略已经把发展旅游业摆在历史上从未有过的特殊地位。旅游业作为一个新兴产业和新的经济增长点，也极大地带动了服务业和其他相关产业的发展。国家旅游局预计，到2010年我国旅游业的总收入将达到13～14万亿元人民币。中国入境旅游、出境旅游、国内旅游三大旅游市场将保持持续增长态势，至2015年中国入境旅游人数预计可达1亿人次，出境旅游人数可达1亿人次左右，国内旅游人数可达28亿人次，中国将出现30亿人次以上的游客市场。世界旅游组织也预测，我国三大旅游市场未来发展空间巨大，到2015年中国将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国，成为世界第一大旅游市场。为满足旅游市场需求，仅住宿方面，我国需增加20万间宾馆客房，仅五星级宾馆饭店数量到2015年将增加至少700家。
3.4我国酒店餐饮业概况
旅游业与酒店餐饮等服务业相伴相生，互为促进。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之高速发展，酒店的标准也是愈加豪华和现代化。
自1980年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。以旅游涉外酒店为例，1980年有203家，2002年光星级酒店就增加到8880家，增长近44倍。同期，客房间数增长30余倍。旅游酒店数量每五年的增长率都在50％以上。在空间分布上，中国酒店业发展水平呈现三阶梯状态：第一阶梯是位于东部沿海地区，第二阶梯是中国的中部地带，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。
　　近几年，国内酒店增长势头更是迅猛，中国酒店业发展速度全球居首。其中星级酒店每年以1000多家的数量增加。截至2006年底，内地星级酒店总量已达到13378家，其中，五星级酒店298家，四星级酒店1400家。同时，全国星级饭店的经营情况良好。2006年，我国星级饭店全年营业收入总额为1482.86亿元，比上年增加136.17亿元，增长10.1%。2007年，国家带薪休假政策的出台更是激活了旅游酒店板块，催生了酒店旅游行业进入“量价齐升、产销两旺”的黄金投资期。同时，国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长，助推了酒店行业经营效益继续趋好。2007年，中国酒店经营商将每间可用客房收益（revPAR）提高了3.2%，达到86美元，而入住率则达到67.9%。二级城市的revPAR增长最迅速，为6.9%，而主要城市的revPAR增长率为4.0%。随着旅游业的发展、奥运效应及上海世博会效应，将有助于主要城市在入住率和revPAR两方面都实现持续增长。而随着2008年北京奥运会日益临近，以及2010年上海世博会紧锣密鼓的筹办，酒店行业发展迅猛。预计2008年以及2010年酒店行业效益增长的局面会呈直线上升趋势。这就意味着，酒店全行业从2006年到2010年至少上有五年的增长空间，中国酒店业正处于良好的发展势头中。
在餐饮业方面，2006年，中国餐饮消费全年零售额首次突破万亿元大关，达到10,345.5亿元，同比增长16.4%，比上年净增1458亿元，连续16年实现两位数高速增长，与改革开放初期的1978年相比增长了188倍。 2007年1-11月份，全国住宿与餐饮业零售额累计实现11131.3亿元，同比增长18.9%，比上年同期增幅高出2.7个百分点，占社会消费品零售总额的13.9%。
3.5赤水市旅游市场概况
3.5.1赤水旅游市场进入高速发展阶级
目前，赤水在贵州全省旅游市场占有举足轻重的地位。2008年“五一”节假日，赤水市共接待省内外游客12.07万人次，列全省主要旅游区接待人数第一，较上年同期增长28%；实现门票收入535.4万元，列全省旅游区门票收入第二，较上年同期增长32%。全市各景区（点）游客比平时大幅增长，市内外宾馆、酒店入住率达100%。
3.5.2旅游客源市场特征
（一）客流量特征
1.旅游方式从过境游向短线专程游转换
在2007年以前,赤水作为贵州旅游线路的组成部份,其过境游特征明显。2007年，随着国家对节假日政策的调整，刺激了周边邻近省市将赤水作为短线专程游，游客以四川、重庆、贵阳居多，较上年同期增长40%。由于从短暂的过境游变成了专程游，游客在赤水地区的停留时间增多，消费上升。
2.客量淡旺季分明，季节差异显著
赤水地区的旅游季节差异显著，4-10月为旅游相对旺季，占全年游客总量的70—80%。
旅游客源的季节性（时间）强度指数，可以通过定量方法来计算，其计算公式是：R=∑（Xi-8.33）2/12
其中 Xi =各月游客量/全年游客量×100 。 R值越接近零，旅游客源季节分配越均匀；R值越大，旅游淡旺季差异越明显。
（二）客源市场结构特征
1.以国内市场为主，尤其是以本地和周边客源市场为主
目前，赤水地区客源市场以国内游客为主，体现出明显的三多”特征，即：本地游客多，近程（重庆、贵阳、四川等邻近省市）游客多，经济发达地区游客多；在国际客源方面，游客以日本、东南亚和欧美为主。
2. 在客源的功能结构上，以观光旅游为主，休闲/度假次之
目前，赤水游游客以观光旅游为主，并以青年人为主要客源。按游客的目的划分,以观光旅游者和休闲/度假旅游者占多数，两者约占旅游者总数的79.76%。按旅游者年龄划分,旅游者主要以中青年旅游者为主，约占旅游者总数的69.65%以上。
旅游目的
目的
观光
休闲/度假
探亲访友
商务
会议
文化/体育/科技交流
健康/疗养
宗教/朝拜
其他
%
48.78
30.96
5.79
3.79
2.23
3.79
3.34
2.00
1.34

游客年龄
年龄
65岁以上
45-64岁
25-44岁
15-24岁
14岁以下
%
9.18
20.47
48.00
21.65
0.71

（三）客源基本特征
从文化程度看，游客以中高等为主，占总体的77.35%（图3-2）。其中，高中和中专学历的游客占总体的27.36%，大专学历的游客占总体的24.76%，大学学历的旅游者占旅游者总数的17.92%，研究生占总体的7.31%。
从职业类型来看，游客以政府工作人员、经销人员和专业技术人员为主，分别占总体旅游者的15.26%、15.02%、13.62%（图3-2）。

图3-2 游客的文化程度
3.5.3赤水旅游业存在的主要问题
1、旅游基础配套设施不够完善，旅游景区建设档次亟待提升。景区开发深度不够，配套设施不齐全，有的设施较为粗糙，与环境不协调，文化包装处于浅层次阶段。
    2、娱乐购物设施相对滞后。旅游产品单一、档次不高，娱乐项目档次偏低、规模较小、分布零散。
    3、旅游产业的结构不尽合理。旅游餐饮服务的档次、特色等方面还有待改进提高，住宿接待服务行业档次较低，配套设施不完备。导游队伍水平总体不高，外语导游严重缺乏。
    4、游客可进入性差，交通问题仍是制约中远程游客进入赤水市的“瓶颈”问题。
  5、旅游发展中人力资源严重不足，尤其欠缺具有先进旅游发展意识和管理理念的专业人才和管理人才。
3.6赤水市旅游客源市场预测
随着我国西部大开发政策的不断深入，西部旅游呈现了快速发展的势头。与此同时，我国经济实力的增强和国民财富的增加，尤其是带薪度假制的逐渐普及，国民潜在的旅游消费能力正快速转化为现实需求。供需两方面要素综合作用的结果，将保证在未来10—15年的时间里，旅游业必然会成为西部发展的经济增长点，使西部成为中国乃至世界重要的生态旅游、文物古迹和民俗风情游的目的地。
随着赤水市旅游资源的不断开发完善及旅游产业建设的不断加强，越来越多的游客可望成为赤水现实和潜在旅游客源，并将对国内较远距离的市场以及海外市场逐渐形成吸引力。
目前，赤水各级领导和相关部门均极为重视旅游宣传促销，特别关注发挥旅行社的纽带作用，加大了拓展中、远距离市场的力度，赤水旅游的知名度和影响力日益扩大和深化。随着赤水地区旅游业步入成熟稳定期，预计到2010年，全市接待游客150万人次以上，门票收入1亿元以上，旅游总收入10亿元以上。
第四章 项目实施单位基本情况
4.1企业简介
1、历史沿革
赤水源宾馆位于赤水市人民北路18号，修建于2002年，按三星级酒店标准设计，原属赤水市自来水公司。宾馆于2007年5月以1236万元的价格公开挂牌拍卖转让于现任业主郑继松。宾馆转让后，由现任业主重新组建为“赤水源宾馆有限责任公司”（民营）。
2、企业现状
赤水源宾馆转让后，现任业主先后对宾馆追加投入216万元（全为固定资产投入），宾馆现有固定资产1452万元，员工42人。总占地面积4550.23平方米，总建筑面积5963.04平方米；宾馆客房部共4层楼，拥有豪华套房2间、豪华标准间72间和豪华单间12间，共86间，可同时接待客人158人。宾馆还有两间会议室，一间洗浴中心，以及1000余平方米的餐厅及茶楼，另有占地面积为3000平方米的标准游泳池、母子池、儿童游泳池以及其他配套设施。
4.2 发展规划目标

公司秉承“立足旅游、依托管理、面向市场”的经营理念，凭借自身已奠定的基础，顺应旅游业及酒店行业的发展潮流，适应市场需求，抓住机遇，加大投资力度,大力实施改扩建工程，力争在两年内将宾馆打造成“企业形象好、经营理念新、管理水平高、规模效益好”，在地区具有较强影响力的现代化三星级旅游及商务型酒店。
第五章 项目建设的基础条件慨况及项目建设的优势
5.1项目建设的基础条件概况
1、地理位置及区域状况
赤水位于东经105°36′35″、北纬28°17′02″，地处贵州遵义西北部，赤水河中下游，与四川南部接壤，是黔北通往川渝的重要门户，素有“黔北明珠”的美誉。全市幅员面积1801平方公里，辖9镇5乡3个街道办事处，100个行政村，总人口30万人，共有汉、苗、土家、仡佬、布依等23个民族。赤水市城市建成区面积8平方公里，常住人口8万余人，城镇化率达37.6%。
2、地形地貌及气候特征
赤水处于贵州高原向四川盆地过渡带，海拔高差大(221米—1703米)，赤水地貌奇特，地形切割强烈，垂直高差明显，属中亚热带气候区，雨量充沛，年均降雨量1292.3毫米，适合多种植物生长。
3、交通和基础设施状况
赤水区位较为优越，交通水陆空兼备。赤水是贵州最大的通江港口，“黄金水道”赤水河绕城而过，仅60公里汇入长江。赤水港是贵州第一大港，客货船可达重庆至上海等沿海各大港口、码头，年货运吞吐量100多万吨。公路连接黔川渝，陆路距遵义300公里，距贵阳450公里，距重庆250公里，距成都350公里，距泸州79公里，距合江60公里，赤水至隆昌接成渝高速公路140公里，隆(昌)泸(州)铁路及高速公路已经建成投入使用。泸州蓝田机场开通了北京、广州、昆明、贵阳、上海、成都等大中城市的波音737客机，是黔川渝毗邻地区的物资集散地和贵州实施“北上”战略的一个重要窗口。“十五”期间，境内交通基础设施建设取得较大突破，共完成公路建设里程642.49公里，完成赤水河航运第一、二期工程和长途旅游汽车客运站、赤习公路、马合公路、赤长公路等交通基础设施建设，初步形成了“两纵两横四连一环线”骨架公路和赤水河水路运输网络，公路通达深度和交通运输能力大幅度提高。
4、社会经济发展状况
赤水经济发展较为快速。以“竹、畜、药、果”为主的农业产业化建设取得较大进展，农业总产值由2000年的59156万元增加到2005年的89043万元，年均增长8.52%，粮食年产量基本稳定在14万吨以上。畜牧（渔业）总产值占农业的比重由2000年的31%提高到2005年的41%。赤水金钗石斛地理标志产品保护通过国家审查验收。柚果产业稳步推进。工业化建设步伐加快，2005年，市属规模工业总产值完成57697万元；工业增加值完成14932万元，年均增长29.4%。以化工、竹加工、电力能源为主的三大门类工业已成为工业经济主导力量。到2005年，全市农民人均纯收入实现2512元，比2000年净增711元，年均增长6.88%。城乡居民储蓄存款余额达148060万元，年均增长14.6%。全社会消费品零售总额实现38656万元，年均增长16.9%。城镇居民人均住房面积增加了11平方米。
5、旅游资源概况
赤水旅游资源得天独厚，1994年被国务院划为国家级风景名胜区，风景区面积占市域面积近70%，也是全国唯一以行政区命名的国家级重点风景名胜区。一代伟人毛泽东率领中国工农红军四渡赤水出奇兵，写下了中外军事史上的光辉篇章。 境内有“桫椤国家级自然保护区”、“燕子岩国家级原始森林公园”、“竹海国家级森林公园”，丰富