国际装饰家居广场和国际花园项目可行性论证报告.doc

第一章 总 论一、项目名称及承办单位1、项目名称国际装饰家居广场和国际花园2、项目建设性质新建3、项目建设单位xxxx置业有限公司法人代表：通讯地址：xx县城新昌路北首（xx县城昌明花园门口北侧）邮编：2624004、报告编制单位xxxx工程造价咨询事务所有限公司工程咨询等级：丙级证书编号：工咨丙11820060058发证机关：国家发展与改革委员会二、工作依据1、xxxx置业有限公司与xxxx工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、中华人民共和国城市规划法3、城市规划编制办法4、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）5、xx县城市总体规划6、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。7、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性及市场需求分析2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护、节能6、实施计划与工程管理7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析四、工作概况xxxx工程造价咨询事务所有限公司在接受高xxxx置业有限公司关于建设xx国际装饰家居广场和xx国际花园项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前xx县住宅、商业等状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。五、建设单位概况xxxx置业有限公司成立于2007年6月1日，法人代表马涛。公司位于xx县城新昌路北首（xx县城昌明花园门口北侧），是一家集房地产开发、物业管理于一体的股份制企业。六、研究结论1、建设地址该项目位于xx县北部，西至新昌北路，东至文化路，南靠宝石街，北临新城街。该地块市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位置。2、建设规模该项目总占地面积为17.19公顷。总建筑面积为20.3万m2，其中：居住区建筑面积17.19万m2，商业区建筑面积3.11万m2，居住户数1230户，停车率100%。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善、物业管理到位的商住社区。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照物业管理条例的有关规定为居民、商户提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为3年，工程拟于2008年7月份开工，预计2011年6月份竣工，其中在2009年底，建材市场建成并投入使用，住宅区到2011年6月份竣工。5、投资估算该项目建设总投资为35879.9万元，其中工程费用25698.6万元，土地费用5222万元，其他费用1123万元，预备费1341.1万元，财务费用302.4万元，税费1873.3万元，销售费用337.5万元。项目建设资本金12558万元。6、资金筹措申请银行贷款2000万元。其余资金由建设单位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和xx县城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。同时可带动xx县建材工业和第三产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。主要经济技术指标表序号项目单位指标一销售部分1销售收入万元33753.62销售税金及附加万元1873.33土地增值税万元10944总投资万元301075利润总额万元2552.66所得税万元842.47税后利润万元1710.28投资利润率%8.49投资净利润率%5.610投资利税率%18.311所得税后全部资金内部收益率%25.712财务净现值（Ic=12%）万元692.713投资回收期（静态）年2.514盈亏平衡点%87.4二租赁部分1租赁收入万元472.72税金及附加万元263总投资万元5790.94利润总额万元184.25所得税万元46.056税后利润万元138.17投资利润率%3.28投资利税率%3.69所得税后全部资金内部收益率%2.4110投资回收期（静态）年15.511盈亏平衡点%58.2第二章 项目背景和建设必要性一、项目提出背景自2005年始，xx县的城市建设有了突飞猛进的发展，城市面貌发生了很大的变化。随着县城的建设发展和城市规模进一步扩大，城区居民不断增加，尤其是县城科技工业园的建成，来园区投资兴业和企业多达几十家，他们的到来不仅可大大加快xx县的经济发展速度，同时还可带到xx县的就业及再就业工程，使城区人口数时进一步增加。城市功能随着商业步行街、假日广场、温州商城等项目的运作日臻完善，但与衣、食、住、行等方面比较，市民居住环境改善的提高相对缓慢，与城市经济的发展状况不相适应。xx县目前的商业形态，还属于较低级的集市型、零散型模式，这在相当程度上阻碍了xx人融入崭新的现代生活方式。目前xx的现有的手机及通讯器材集中在孤山街一带，而数码产品，电子电器等确分散在市区各个街道，没有形成一个高科技行业的交易中心，经营环境、服务环境既不能满足居是消费需要，更影响城市的面貌与规划。因此，正是基于上述背景，提出建设xx国际装饰家居广场和xx国际花园项目。二、未来城市发展方向随着xx省沿海城市经济的不断增长，带动了内陆城市的同步发展，xx县今后城市发展的方向：以向南发展xx新城区和东接潍坊主城区为主要发展方向。两条南北向主要道路：指贯穿城市南北的主轴线文化路和方山路。 东西景观和交通要道：新城街、利民街、宝通街、309国道。改造老城区建设城南经济文化行政中心，占地16平方公里，省道大沂路纵贯南北，是潍坊市配套设施最齐全，享有最优惠政策，集商，居，工，贸，学于一体的多功能经济开发区。xx已进入一个良好的大发展时期，可以预计经过三至五年的发展，xx的经济总量将会得到明显的提高。另：在刚刚闭幕的潍坊市十届人大五次会议上已经通过，xx县撤县建区。这将意味着，xx县将溶入潍坊市区经济和统一规划发展的道路上。07年潍坊城区的两条主干道东风西街和宝通西街将与xx县的利民街和新城街全面贯通，标志着xx驶上了发展的快车道，加速与潍坊城区的全面对接。三、xx县房地产市场概况2006xx总人口65万人，城区人口17.2万人，GDP83.5亿元人民币，人均GDP12846元人民币。住宅供应量约40万平方米，成交量26万平方米。潍坊人均居住面积为16平方米，xx属四线待发展城市，人均居住面积应约为20平方米左右。2007年规划住宅土地供应量1580亩。建筑面积大约140万平方米，预计2007年开发量将达至60-80万平方米。2007年，xx县将撤县换区，城市化进程更加快速。宝通街与东风路二条主干通路的贯通将大大影响xx的经济发展，无疑将成为xx今后的又一经济动脉；2010年，政府规划城镇人口达至25万人，对住宅地产来讲，近3-5年将是强劲的发展期。xx县城市发展格局发生了根本性的变化，“四纵四横”发展态势已现雏形：四横：309国道，利民街（东风街），恒安街，宝通街；四纵：大沂路，方山路，新昌路，宝昌路；2006年xx县商业楼盘总建筑面积约19万平方米，其中待开发面积约50000平方米，待营业面积80000平方米，租售率73，出售率：61。目前零售商圈是以新昌路/利民街为商圈中心点，辐射半径为1.5公里的商圈。随着新昌路、利民街、方山路等城市街区规划改造，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、假日广场、新昌商场、温州商城分流。县域内专业市场及与居住和行驶工具相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场（规划暂未最终确定），还未出现其他专业市场。居民零售消费场所为：家乐佳、百货大楼（陈旧设施与业态）、新昌商场、商业步行街、世纪美联、温州商城等。xx零售业发展综合评述1、目前xx地区人民的生活水平日益提升，居民消费心理的逐步转变，人们对品牌更加注重和追求。2、xx地区的状况是品牌店铺不够集中，中高档商品业态发展不够理想，目前除家乐佳超市外，其他日常消费场所无论在设施和业态上均属低档。3、如何将xx地区商业规模化，规范化，迎合消费者对商品附加值的追求，构筑xx地区全新的消费模式，将是未来的商业发展大势。前不久，政府规划将新的商业中心从新昌路东转移至文化路，方山路将成为城市的贸易、科技中心，行政中心南移至文化路南头、恒安街南。整个城市的商圈中心将围绕文化路、利民街向周边发展。因此，目前xx县城商业无序发展、零散发展将向规模化、正规化、专业化改变。2007年，xx商业规划供应面积约为60万平方米，据调查，卖场、专业市场、金融市场、商务将全部出现。因此，xx的商业地产市场竞争激烈，但60%以上项目分期进行开发，67%的商业地产拆迁难度较大，2008年将逐渐开始出现市场。因此，商业地产的需求较大。07年新开发项目统计项目名称开发量（平方米）规划面积（亩）备注相府锦苑100000241.5昌盛花园二期180000212.55程氏商务中心12330047.5金景宝地300000229.8昌东新天地130000121.8金宏泰2600026阳光嘉园小区9030097.35爱伦堡9500067.95濠景海岸198500280.5锦绣佳苑2680021.31矿机120000121.3长运公司2000022.37乐化塑编厂1600013.91原拖拉机厂4000038.02永康花园2400027.44合计:14899001569.3四、xx县住宅市场分析经过此次对xx各大住宅项目的市调，xx虽然城市范围不大，但板块效应已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块（如温泉公寓、科文学府等）住宅的平均价格维持在1500元/平方米，站前街以南住宅板块的平均价格维持在1650元/平方米。整个城市的住宅均价维持在1635元/平方米。从住宅销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的不断发展，自住型住宅将会相当长的一段时间内占主导地位。目前xx县各住宅项目开发量基本上都在10万平方米以下，在生活方式的不断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征：1、住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫；2、面积在120平方米以下的比较热销，130平方米以上面积销售迟缓；3、产品同质化比较严重；4、客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。5、外立面设计呆板；6、小区景观、绿化设计缺乏创意；7、项目普遍缺乏整体营销概念。xx现有住宅项目简表楼盘名称规模主力面积均价备注东山花园45亩82、90、120、131平方米1680元/平米开发和销售中后期天和家园50633平方米92、105、117、125平方米1534元/平方后期阳光佳苑90、116、124平方米1650元/平方后期雅居园106、125、128平方米1520元/平方后期蓝宝石花园已售完宝石山庄500亩87、68、91、134平方米1700元/平方售楼处已撤离分三期开发温泉公寓建面：15.8万平方97、98、140平方米1551元/平方1995元/平方中期乐港公寓建面（三期：137856平方98、126、135、222平方米2200元/平方二期在售濠景海岸16万平米，100、128、144、177、236、286平方米1700元/平方目前为一期阶段科文学府45万平米108、144、152、176平方米1640元/平方已交房13座，尚有5座未开发假日广场1600元/平方中庭景苑18万平方米89、93、95、101平方米1560元/平方分二期开发五、xx县商业市场分析1、商业业态目前xx的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。属四线开发城市，商业欠发达。xx目前的商业物业主要有：家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。各业态对消费者的吸引比重依次为：佳乐家、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。目前xx商业楼盘主要有：中庭景苑（规划中）、假日广场（建设中）、商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中）。商业总建筑面积约：19万平方米，其中待开发面积约50000平方米。2、商业消费分析xx县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，2005年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。xxGDP增长态势图表：xx商业开发及经营处于起步阶段，且除家乐佳、百货大楼等知名商业外，其他商业知名度不高，加之xx购物环境的不理想，形成了xx人对xx的消费排斥心理（同样价位，同样质量的物品宁愿到潍坊去购买，也不愿在xx买），以到潍坊购物为荣的心理。xx消费者异地消费的原因分析如下：xx目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费一般在xx，而中档及大宗消费一般到潍坊、淄博等地进行消费；长期无知名度较高的购物消费地形成了只认潍坊等大城市的购物习惯；大城市的消费选择机会较多也是一个原因。因此，xx的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度的提高。3、xx县零售商业发展分析目前零售商圈为以新昌路/利民街为商圈中心点的半径为1.5公里商圈。随着xx新昌路、利民街、方山路等城市街区规划，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、城市假日广场、新昌商场、温州商城分流。xx专业市场及与家和汽车相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场外，还未出现其他专业市场。xx居民零售消费场所为：家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、商业步行街、世纪美联。六、消费者定位和项目定位消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。对xx县可能的消费群研究：1、事业较为成功，二次置业者。要求：小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。预计：房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在120 m2左右，售价约20万元。2、事业小成，二次置业者，年龄一般在40岁左右。要求：交通便利，小区配套、房间舒适、环境优美预计：房型要求三室二厅以上，面积在120-140 m2，售价约为24万元。3、有旧房，二次置业者（普通的居民，主要消费对象）要求：改善居住质量，房型合理，尺度宜人。预计：房型要求以三室一厅或二室二厅为宜。面积在90-120 m2，售价约21万元。4、事业起飞，首次置业者（已婚人士，年龄约30岁左右）要求：房型合理，尺度合适，能解决一般的居住要求，满足三口之家的基本居住要求。预计：房型要求二室一厅为宜，面积在80m2左右，售价约15万元。5、参加工作不久，首次置业者（单身），年龄在25-30岁左右。要求：房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。预计：以一室一厅或二室一厅为宜。面积约40-60 m2，售价约10万元。6、事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者要求：房型合理，不宜过大，小区配套完善预计：房型以一室一厅或二室一厅为宜，面积约为40-60 m2，售价约15万元。项目市场定位于中高档生活社区和新型商业中心。七、结论政策优势、区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。项目建成后，将对xx县的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，该项目的开发建设是十分必要的。第三章 建设条件与建设地址一、建设地区概况xx县地处xx半岛中部，东邻海滨城市青岛，西靠xx省会济南，济青高速公路、胶济铁路横穿东西，大沂路纵贯南北，距青岛、济南机场各150公里。xx县辖15个镇，1个开发区，面积110l平方公里，人口60万。xx县距今有3000多年的历史，古称营陵，境内有距今1800万年的远古火山群和212处古文化遗址。现已探明和开发的矿产资源有蓝宝石、玄武岩、石灰岩、木鱼石、煤、粘土、砂金等9类25个品种，82处矿产地。xx石灰岩保有量为20亿吨，其中熔剂灰岩为1.5亿吨，水泥、化工灰岩为14亿吨，建筑石料灰岩为4.5亿吨。特别是蓝宝石资源丰富，有矿面积450平方公里，是目前世界上罕见的大型蓝宝石矿床之一，具有颗粒大、颜色纯、质量好、奇异宝石多等特点，颇受国内外珠宝界的青睐，xx也因此被誉为“蓝宝石之乡”。xx县农业基础雄厚，现已形成瓜菜、黄烟、桑蚕、林果、肉鸡、肉鸭和奶牛七大主导产业。xx西瓜已有150多年的栽培历史，栽培面积15万亩，品种80多个；建有中华西瓜科技园，一年四季有瓜，是有名的“西瓜之乡”，产品已获国家农业部“绿色食品”认证。畜牧养殖业，有乐港、永昌等龙头企业，形成了鸡、鸭、牛、羊、猪等17个系列，年产肉、蛋、奶10万余吨，年养殖肉鸡、肉鸭5000万只。xx县工业发展较快。目前，xx县各类企业发展到1035家，其中年销售收入过500万元的企业116家，形成了化工、建材、农副产品加工、宝石加工、塑料、轻纺等行业为主的工业体系。目前，xx县的珠宝、塑料袋、油漆、肉鸡、肉鸭、葡萄糖等产品的产量居全国同行业前列。xx县共有塑料加工企业102家，年加工能力10万吨；拖拉机组装企业20家，年生产能力30万台；乐器加工企业27家，年产吉它、贝司等乐器20万把；地毯生产企业18家，年加工能力240万平方英尺。xx县的第三产业发展势头强劲。现有大型专业批发市场和集贸市场发展到95处，其中尧沟瓜菜市场年交易量4亿公斤，被评为“国家定点西瓜市场”。xx县商业零售餐饮网点发展到3908户，城区有温州商城、商业步行街、佳乐家超市等大型商业网点，2003年xx县社会消费品零售总额20多亿元。旅游业以蓝宝石为依托，建成了中国宝石城、中华宝玉石博物馆、世界民族文化村、仙月湖景区等10多处旅游景点，推出了“蓝宝石之旅”、“生态观光”等旅游专线。xx县投资环境优越，投资政策优惠。近年来，县委县府把招商引资作为带促各项工作上水平的总抓手，提出了“招商引资促发展，求真务实建强县”的口号，采取了一系列超常规的措施和办法，把招商引资作为“天字号”工程来抓，取得明显成效，仅2004年就引进各类项目547个，实际到位资金9.12亿元，其中过千万项目69个，过亿元项目8个。在县境内，除了有省级开发区-xx经济开发区外，还规划了若干项目区。xx经济开发区及各重点项目区内商贸、加工、科研、娱乐、居住等功能设置合理，配套基础设施已全部达到“七通一平”的水平。区内实行封闭式管理，推行“税外无费”政策，不经批准任何单位和个人不能进园区检查收费，为外商生产经营创造良好环境。为鼓励外商投资，制定了一系列优惠政策对投资者和项目引荐人都给予奖励。同时，还提出了“视投资者为上帝、视引荐者为功臣”，“只要来投资，剩下的事情我们办”的口号，确保外商在xx能够享受到最优质的服务。县委专门成立了经济发展软环境投诉中心和机关效能监察中心，开通了经济“110”，昼夜24小时接受外商举报，为企业和客商保驾护航。成立了招商引资系列化服务领导小组和招商引资项目论证小组，为项目建设提供包揽式、全方位服务成立了行政服务中心，将审批、收费、办证、会计结算等职能全部集中到中心办理，为外商投资提供“一站式”服务。近两年来，xx县已引进项目1200多个，实际到位资金近40亿元。为外地客商来xx县投资兴业提供了优越条件。2007年，在县委、县政府的正确领导下，经过全县人民的共同努力，全县实现财政总收入9.88亿元、增长37.8%，地方财政收入5.51亿元、增长29.1%；财政总支出8.12亿元、增长30.3%，其中灶内支出7.35亿元、增长25.8%。全县本外币存款余额68.51亿元，各项贷款余额55.15亿元，分别比年初增加12.84亿元、7.92亿元，增长23.06%和16.77%。二、建设地址该项目位于xx县北部，西至新昌北路，东至文化路，南靠宝石街，北临新城街。该地块市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位置。附：区域位置图三、自然条件1、地形、地貌xx县位于北纬3619-3646，东经11843-11910，境内多丘陵，南高北低，西高东低。西部、南部平均海拔170米左右，东部、北部平均海拔150米，鄌郚镇车罗顶为全县最高点，海拔381米，朱刘镇北庄、郑王附近最低，海拔30米，全县山丘608平方公里，占总面积的58.85%，主要分布在县境南部，平原410平方公里，占总面积的39.7%，主要分布在县境北部。涝洼15平方公里，占总面积的1.45%，主要分布在沿河谷地。2、工程地质xx县地处华北台地中部，鲁中隆断区边缘和沂沭断裂带上。地质构造比较复杂，有太古代的花岗片麻岩，古生代的石灰岩、沙岩及页岩，新生代的砂岩及粘土岩。大体可分为三个类型区：南部太古界、远古界变质岩区，地貌构成侵蚀丘陵区。中部新生界第三系玄武岩区，地貌成低山区。北部新生界第四系冲积平原区，地貌成山前平原区。地震烈度为7度，定为设防区，地耐力为15-30T/M2。3、地层岩性、地质构造及地震地层岩性出露地层为第四系上更新统冲积黄土质粉质黏土、黏土层，厚度大于20m，未揭穿该层；各层岩性分述如下：黄土质粉质黏土(弱膨胀土)：黄、黄褐色，硬塑，局部坚硬状。土质均匀性差，微含姜石及角砾，厚度8-13m，广布于地表，属II级普通土。黏土：棕黄、灰黄色，硬塑状。土质均匀性差，局部夹粉质黏土层，含少许角砾。厚度大于5m，未揭穿该层；属II级普通土。地质构造及地震城区范围地表为土层所覆，未见构造痕迹。根据中华人民共和国中国地震烈度区划图(2001年版)资料，地震动峰值加速度为0.15g，该工程所在区域为7度烈度区，该配套管网工程抗震建设标准应按国家抗震设计规范要求执行。4、水文地质条件境内河流较多，长度在5公里以上的有35条，分为汶河、白浪河、桂河、丹河等5条水系。汶河干流在最南端，是本县与安丘市的界河，经县界河道段长22.5公里，境内河域面积358.7平方公里，总集水面积718.4平方公里。白浪河主流境内段长34.0公里，流域面积306.3平方公里。丹河水系包括丹河干流和注入丹河的大丹河、小丹河、尧沟三条支流，总长836公里，流域面积275.34平方公里。境内河流除汶河为东西流外，其余均为南北流向，总流域面积1436.84平方公里。xx县水文地质条件复杂，按地下水和地表水的互补关系，可分为平原型和山丘型两大类，基本属山丘型。按含水岩组可分为松散岩类孔隙水，碎屑岩类孔隙水，碳酸岩类裂隙-岩溶水，岩溶岩类裂隙水，变质岩类裂隙水五类。以松散岩类孔隙水量最重要。根据地形、地貌分为四个水文地质区。北部山前平原区，覆盖层厚30-50米，岩性为玄武岩，属平原型地下水，主要含水层亚砂土累计厚度10-20米，沙层厚度累计2-7米。南部山前平原区，覆盖层厚5-30米，下伏玄武岩和石灰岩受沟谷切割较明显。属山丘型地下水，与河水关系密切，枯水时地下水补给河水，主要含水层除山前冲洪亚砂土和细砂层外，还有富水砂层，隐伏灰岩岩溶水受断层阻拦，形成富水区。低山(高丘)区地下水属山丘型地下水补给地表水。主要含水岩组为玄武岩裂隙水及石灰岩岩溶水，玄武岩出露面积广，一般降水补给，浅部循环，短途排泄，受五条水系切割补给来源小，储存条件差，除局部山间盆地和河谷外，一般不易成井。石灰岩有两处出漏，是岩溶水的补给区和地表水的渗漏区，另一处呈南北窄状分布，自上寒武至中奥陶各层都有，岩层倾向北东和北西。由于四面受阻可见地表积水。岩溶水补给面积小，出水量不大。东部丘陵河谷平原区，主要含水岩组为各色花岗片麻岩，变质岩系，裂隙水及河谷冲积层孔隙水，属山丘型地下水。地下水矿化度范围一般在200-300毫克/升，PH值为7.2-8.1之间，属中性。绝大部分属重碳酸盐类钙组，总硬度1.92-11毫克当量/升。5、水文、气象资料：该项目所在地位于xx县城区，属暖温带半湿润季风区，气候温和，四季分明，雨量集中，雨热同期。气温： 历年平均气温：12.2 历年平均最高气温：19.2 极端最高气温：40.7 历年平均最低气温：7.7 极端最低气温：-21.4降雨量： 历年平均降雨量：646677mm 年最大降雨量：1215.7mm 年最小降雨量：372.3mm。湿度： 历年平均空气湿度：67.5% 年最大空气湿度：90% 年最小空气湿度：55%风向风力： 夏季主要风向为：东南风 冬季主要风向为：北风 历年平均风速：3.5米/秒 最大风速：20米/秒霜冻： 历年平均冰冻期：52天 历年平均霜期：79天最大冻土深度：500mm历年平均日照总时数为2792小时。从水文、气象和地质条件来看，该项目建设地点不会对工程建设造成不良影响。四、市政配套设施条件1、交通xx位于xx半岛中部，东距海滨城市青岛150公里，北离渤海80公里。胶济铁路、济青高速公路、309国道及胶王路、潍九路、昌大路贯穿境内，形成了纵横交错的交通网络，为xx经济发展提供了良好条件。2、通讯条件xx县通讯设施先进，电话全部实现了程控自动交换，可直拨国内外。形成以高速宽带为主的高效迅捷的网络，各类信息能够及时传输交流，为项目的建设提供了便利条件。3、供电该项目用电由xx县供电公司供给，供电公司在城区有完善的供电网络，只需自就近的供电网引线，即可满足项目用电需求。4、供水该项目所需用水由xxxx实康水业有限公司供给，可从就近的市政供水管网接入即可满足项目用水需求。5、排水该项目排水采用雨污水分流制，雨水经雨水管排入城市雨水汇水管，生产、生活污水经城市污水管网排入城市污水处理厂处理达标后排放。6、采暖该项目采用集中供热方式取暖，热源由xx县热力公司供给，自就近的供热管到引入，可满足项目冬季采暖需求。7、消防xx县消防局根据火灾危险性类别和重点单位、工商企业、人口密度、建筑状况以及交通道路、水源等实际情况划分消防区，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防水规范要求设置，沿城市主干道每隔120米设一消火栓，次干道每隔150米设置一消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应按建筑设计防火规范和建筑灭火器配置设计规范设计、配置。第四章 工程方案一、建设规模该项目总占地面积为17.19公顷。总建筑面积为20.3万m2，其中：居住区建筑面积17.19万m2，商业区建筑面积3.11万m2，居住户数1230户，停车率100%。项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善、物业管理到位的商住社区。二、设计依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法3、城市居住区规划设计规范（GB.50180-93 2002年版）三、规划理念营建安居乐业的社区氛围；延续纯朴和谐的社会网络；构筑生态良好的居住空间；选择富有弹性的规划结构；提倡混合居住（mixed-incoming housing）模式。规划中精心延续与提升传统纯朴的邻里关系、协调现代居住空间与传统生活方式的摩擦，推行不同阶层混合居住，融入精品意识与人文理念，贯彻“以人为本”、“生态良好”、“经济实用”的原则，为住户提供高效、安全、舒适、方便的居住环境，创造适应特定居住对象的公共空间，建设传统内涵、鲜明特色的现代化社区，突显生态环境质量、崇尚绿色居住理念。四、现状解读以及商住混合的应对方案1、材料城用地与选址在规划设计条件中提出在该地块中设置装饰家居广场一处。这样条件的提出是从整个区域角度出发，因此从功能和分区上，商业和居住应该相对独立，在交通上应设立相对独立的出入口。规划把选址定于整个用地的北部，与生活区相对隔离，并与新城街有着良好的交通关系。2、出入口的选择该地块西临的新昌路是xx县重要的南北景观主干道，因此，结合新昌路设立小区的主入口，通过入口景观的精心设计，实现小区景观与道路景观的相互借景、呼应和融合。丰富道路景观层次，增强小区景观特色，另外，在宝石街和规划文化路上开设两个次入口。而材料城的出入口则开设在北侧新城街，与小区出入口分别开设，并且材料城与小区之间用围墙和绿化相隔离，使之相对独立。3、住宅组合该项目担负着提高中低收入阶层的居住生活质量、探索实践经验的重任，尤其是对“经济适用”作出的诠释，使设计中考虑特定群体的居住习惯和心理需求，在住宅朝向上采用朝向一致，并尽可能少用单元错接，最大程度的满足住户对阳光、通风和风水等方面的要求。此外，考虑市场需求的多元化，在地块的西部和北部规划小高层公寓楼。4、设施布局考虑到住户的消费行为模式和居住小区的区位特征，采用沿新昌路集中布置商业服务设施，与材料城的商业服务设施相呼应，形成浓郁的生活氛围，并最大限度地发挥商业服务设施的聚集效益和景观效果。此外，在小区主入口处，设立物业、管理、会所等服务设施。5、储存空间考虑安置对象的生活习惯，并着眼于未来小汽车进入家庭的趋势，结合院落安排适当停车场，并结合住宅底层设置停车库。五、规划结构结合现状解读以及居住行为的应对，规划形成“两心两轴三片”的结构模式。两心：结合规划的空间布局和形态，在小区中心绿地和北侧的材料城入口区形成两处公共活动中心。两轴：中心景观轴：指规划由主入口、入口广场、中心绿地组成的东西向小区景观轴。步行绿化轴：由南入口开始，通过住宅侧向间距的扩大，形成南北向的步行绿化廊道，结合中心绿地形成南北向的步行绿化轴。三片：指被材料城商业片区以及小区道路分隔而成的两个组团片区。六、空间布局1、公共设施布局根据地段的区位特征，在地块北部布置材料城，不仅濒临新城街，还最大限度地减少了对周边住户的噪声干扰。考虑到公共设施的经营效果和服务水平，商业性公共设施集中布置在新昌路上，不但服务半径合理而且有利于发挥集聚效应。文化、管理设施结合主入口，设置在住宅底层，充实主入口的功能、丰富入口景观要素。2、开放空间组织小区内，沿步行路组织开放空间，通过住宅建筑密度的变化，以及建筑的有机穿插，塑造层次丰富、收放有致、肌理明显的小区中心；东西向的院落绿化带，将小区中心和点状绿地自然沟通，形成结构完整的小区开放空间。环形的小区道路，把各组团开放空间连接成既相对完整又有一定独立性的住区开放空间。3、住宅建筑组合一方面，利用建筑层数的变化形成对比。住宅建筑以5层为主，在新昌路沿线，布置小高层住宅，不仅丰富道路景观，而且可以利用建筑密度和高度变化组织住宅群；另一方面，利用住宅间距的变化围合空间。适当增大住宅横向间距和纵向间距作为公共绿地，围绕公共绿地组织住宅群。4、小区空间形态通过公共设施布置、开放空间组织和住宅建筑组合，形成外紧内疏、绿化掩映、高低起伏、相互渗透的空间形态。七、道路系统1、出入口设置出入口设置四个出入口，分别位于新昌路，宝石街，新城街和规划的文化路上，保证与城市道路网实现顺畅的连接。2、道路系统小区道路以外环为主以简化交通，在适当的区域实现人车分流。设置多个规模不同的地上停车场，满足车辆集中停放及分散停放的多种要求，充分实现了“均好性”。道路主体线形设计做到“顺而不穿”，“通而不畅”以降低车速，减少危险，同时汽车缓行于小区内，使小区环境比较静谧。结合公共绿带设置步行系统，将中心绿地、点状绿地、院落空间有机地连为一体，突出车绕环路、人行直线的设计理念，人车相对分离，使人们行走在居住小区中既有安全感又获得美的享受。规划注意协调机动车、自行车、人行三种交通方式的关系，小区通过尽端式道路和步行轴有效地将汽车交通和步行交通分离开。依据居民出行方向及外围城市道路状况设置小区出入口，均匀地分布于小区南部、东部及西部。3、停车场地汽车停车全部为地上停车，结合院落和绿地设置停车场和车位。八、绿化设计该地块绿地设计具体可分为三种形式：两侧的绿化景观廊，小区内部的经过绿化轴，以及内部点状绿地和院落绿地。三者共同组成点、线、面相结合的小区绿地系统。1、绿化景观廊在该地块规划范围内除小区内绿化外，还存在沿新昌路和沿文化路道路绿化景观廊，这两条绿化廊道构成小区的外部绿化系统。在这两条绿化景观廊中，以观赏型、生态型的乔木为主，布置适量的灌木和草坪，发挥生态涵养和环境美化等功能，并布置少量的雕塑、喷泉、小品以及健身设施，实现林木秀丽、山石灵透、曲水蜿蜒，以增强其美感，烘托出热烈生动、充满生机与活力的氛围。2、景观绿化轴小区内的两条景观绿化轴以绿地为主，适当布置硬质铺装、雕塑水面、喷泉、小品，成为人流聚集中心，为居民提供了各种户外活动场所，满足聚会、休闲娱乐、体育健身等功能，使人们享受阳光、空气、水面、小品传达出的美好生活气息，成为人们内心向往、身心放松的、高度认同的人际交往场所，从而满足不同年龄层次、文化水平的居民需要，适应居民精神文化生活的多元化。3、点状绿地及院落绿化小区规划点状绿地内布置小型活动场地、娱乐设施及架空柱廊等建筑小品，配以灌木、少量造型优美的乔木。并以此向外扩充自然地延伸到院落空间，与院落绿地有机融合，形成小区居民最适宜的娱乐、休息和交往场所，充分体现规划设计“以人为本”的宗旨。另外，小区内绿化不应追求名贵的花木树种，树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长