华埠货物集散中心项目可行性论证报告.doc

华埠货物集散中心项目可行性研究报告
目 录
第一章 总 论 5
1.1 项目名称 5
1.2 项目建设单位 5
1.3 报告编制依据 5
1.4 报告研究内容 5
1.5 项目概况 6
1.6 研究结论及建议 8
第二章 项目建设背景及必要性 9
2.1 项目建设的背景 9
2.2 项目建设的必要性 11
第三章 市场分析及经营策略 14
3.1 物流业现状及发展趋势 14
3.2 项目经营的基本战略及营销策略 17
3.3物流产业发展的SWOT分析 18
第四章 建设地址和建设条件 23
4.1 建设地址及概况 23
4.2 建设条件 24
第五章 建设规模及功能设计 29
5.1 建设规模 29
5.2 项目经营模式 30
5.3 项目功能设计 31
第六章 建设方案 35
6.1 项目建设指导思想和建设原则 35
6.2 土建工程方案 35
6.3 设备方案 38
6.4 总图布置 40
6.5 公用工程 41
第七章 土地利用与节能节水 44
7.1 土地利用 44
7.2 节能政策和设计依据 45
7.3 节能、节水措施 46
第八章 环境影响评价 48
8.1 环境保护标准及依据 48
8.2 环境保护原则和目标 48
8.3 环境影响分析 49
8.4 环境保护措施 50
8.5 环境影响评价 51
第九章 安全、卫生与消防 53
9.1 劳动安全卫生设计依据 53
9.2 劳动安全卫生防护措施 53
9.3 消防 55
第十章 组织机构设置与人力资源配置 57
10.1 组织机构设置 57
10.2 人力资源配置 60
10.3 人员培训计划 61
第十一章 项目实施管理与进度安排 62
11.1 项目的建设管理 62
11.2 项目建设工期和施工进度 64
第十二章 投资估算与资金来源 66
12.1 投资估算依据 66
12.2 总投资估算 67
12.3 资金来源 67
第十三章 财务评价 70
13.1 财务评价依据 70
13.2 财务评价基础数据 71
13.3 财务评价指标 73
13.4 不确定性分析 76
13.5 财务评价结论 77
第十四章 研究结论及建议 78
14.1 研究结论 78
14.2 建议 79

第一章 总 论
1.1 项目名称
****货物集散中心项目
1.2 项目建设单位
浙江****货物集散中心有限公司
单位名称：浙江****货物集散中心有限公司
住 所：浙江省****县****镇江东经济开发区
法定代表人：***
注册资本：1000万元
公司类型：有限公司

1.3 报告编制依据
1、《国务院关于印发现代物流业调整和振兴规划的通知》；
2、《浙江省“十二五”现代物流业发展专项规划》；
3、《浙江省物流业调整和振兴规划实施方案》；
4、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；
5、项目调研收集的有关资料；
1.4 报告研究内容
本报告的宗旨是分析、论证****货物集散中心项目的可行性，具体内容包括项目建设的背景及重要意义、需求分析、建设地址和建设条件、功能设计、建设方案、土地利用与节能节水、环境保护、项目涉及的职业安全卫生消防、组织机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价等内容。
1.5 项目概况
1.5.1 建设地点
本项目建设地址位于****县****镇，紧靠****县火车站，属****县火车站物流园区，有铁路专用线接入。项目用地属于建设用地，符合项目区域用地规划。场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和文物。项目建设不会对周围环境造成不利影响，也不涉及移民安置及搬迁。地址紧靠铁路线，又有专线和205国道、17省道相连，交通十分便利。
1.5.2 建设内容及规模
本项目建设总用地面积200亩（约133400平方米），总建筑面积96200平方米。项目主要建设内容及规模如下：
1、土建工程
项目总建筑面积96200平方米。其中：中型货物集散存储仓库10栋共36000平方米，小型货物集散存储仓库10个共18000平方米，冷冻仓库2个共1600平方米，业务综合楼二幢12000平方米，多功能宾馆9000平方米，汽修厂7200平方米，职工餐厅及宿舍5400平方米，生活超市3000平方米，个体物流公司加盟用房50间共2500平方米，辅助用房（含公厕6座共420、配电房150、水泵房80、锅炉房250和门卫室4个600）1500平方米。
2、公用工程
公用工程建设主要包括给排水工程、供电工程。
3、总体工程
场区总体工程建设，场区道路广场面积33000平方米，中型停车场2个共16000平方米，小型停车场4个共8000平方米，场区绿化面积25000平方米。
4、物流配送及辅助设备购置。
项目建设综合性物流信息服务平台1个；购置各种运输车辆170辆，以及装卸设备、修车设备和检验检测设备等等。

1.5.4 投资估算及资金来源
经估算，本项目总投资为25337万元，其中，建设投资22737万元，建设期利息1800万元，铺底流动资金800万元。资金来源为：建设单位自筹6337万元，占总投资的25%，申请银行贷款10000万元，占总投资的39%，社会融资5000万元，占总投资的20%，申请扶持4000万元，占总投资的16%。
1.5.5 主要评价指标
经计算，本项目各项财务评价指标较好。本项目正常运营后，年平均营业收入68133.87万元，年平均总成本费用为56884.76万元，年平均增值税3244.47万元，年平均营业税金及附加3679.23万元，年平均利润总额为7569.88万元，年平均上缴所得税为1892.47万元，年平均净利润为5677.41元。
项目总投资收益率为40.88%；全部投资财务内部收益率分别为22.77%（所得税前）和18.75%（所得税后），高于本项目设定的基准值；全部投资财务净现值为24110.10万元（所得税前）和16003.91万元（所得税后），均大于零；全部投资投资回收期（pt）为5.56年（所得税前）和6.09年（所得税后）。
生存能力分析显示本项目不会依赖短期融资来维持运营，财务生存能力尚可敏感性分析和不确定性分析，都显示本项目有一定的抗风险能力，财务分析可行。
综上所述，本项目经济可行。
1.6 研究结论及建议
1.6.1 主要结论
****货物集散中心建设项目符合中央和省、市政府物流产业政策和行业发展规划的要求，项目建设方案合理，进度计划的安排比较适宜，财务评价显示本项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，从财务评价角度分析经济可行；并具有良好的社会效益。
因此，本项目是可行的。
1.6.2 建议
建议项目建设单位抓紧办理选址征地、环境影响评价等各项前期工作报批手续，尽快落实项目建设资金的筹措，确保项目按计划实施并顺利完成建设任务，尽早投入运营发挥效益。

76

第二章 项目建设背景及必要性
2.1 项目建设的背景
2.1.1 国家产业政策鼓励发展现代物流业
物流产业作为我国新兴发展产业，以国家出台的物流产业调整与振兴规划为标志，已经进入全面高速发展的新阶段。
国家发展和改革委员会于2005年12月2日发布了《产业结构调整指导目录（2005年本）》，目录分三大类——鼓励类、限制类和淘汰类。在鼓励类第二十五类行业——其他服务业中第2条中指出：“粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储等物流设施建设 ”，其内涵明确了仓储物流业建设属于鼓励类行业。
另外，国家发改委于2007年12月25日公开征求对《产业结构调整指导目录（2007年本）》（征求意见稿）的意见。在《产业结构调整指导目录（2007年本）》（征求意见稿）中，分为鼓励类、限制类和禁止类三个方面。在鼓励类中，将现代物流业作为一个行业提了出来，并将其详细分成小类。
2009年2月25日，经国务院常务会议原则通过了《现代物流业调整和振兴规划纲要》（以下简称《规划纲要》）。并于2009年3月10日公布了《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号），这是继2006年3月“十一五”规划正式确立现代物流的产业地位之后，国家政府推动我国物流业发展又一重大措施，是我国现代物流业深入发展的重要标志。其内容中对我国现代物流业的发展做出了具体的指导性意见。
由此可见，国家在当前和中长期内都十分重视现代物流业的发展，鼓励发展现代物流仓储服务。
2.1.2 浙江省产业政策鼓励发展现代物流业
《浙江省人政府关于加快现代物流业发展的意见》，《浙江省发展和改革委员会关于进一步做好现代物流建设项目工作的通知》，都明确鼓励现代物流仓储业的发展。
浙江省政府在国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中专门强调要促进现代物流业的发展，运用现代信息技术和管理手段，促进交通运输、仓储、流通加工、物流信息、包装、搬运装卸、区域分拨和配送等物流环节的有机结合，形成供应链，提高物流业竞争力和现代化水平。“十二五”期间，要充分发挥浙江省承东启西、沟通南北的区位和交通优势，加快建设“三大物流园区、十大物流配送中心、两大物流平台、四大物流体系”，努力把浙江省建成重要的物流集散地。
综上所述，各级政府支持现代流通业的发展，鼓励进行仓储物流项目建设。
2.1.3 浙江省物流产业发展环境和条件现状为项目发展奠定了基础
近年来，浙江省物流业呈现出如下的特点：
1、物流业规模迅速扩大
2012年，浙江省全社会物流总额达12500亿元，物流业实现增加值600亿元，2005年以来年均分别增长17.3%和14%；物流业增加值占服务业增加值的比重为25%，占GDP的比重为9%，分别高于全国平均水平8.5和2.4个百分点。
2、物流发展水平显著提高
传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；一批新兴的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业集群。全社会物流总费用与GDP的比率，由2008年的21.7%下降到2012年的21.4%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。
3、物流基础设施条件逐步完善
交通基础设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。2012年，全省高速公路里程达到2466公里、铁路营业里程3750公里、航空货运量达到5.33万吨仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性和专业性的物流中心正在形成，物流技术设备更新换代加快，物流信息化建设有了突破性进展。
4、物流业发展环境明显好转
各级政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算、人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。
综上所述，近年来，浙江省物流业发展速度明显加快，总体规模快速扩张，服务水平显著提高，发展环境和条件不断改善，为物流产业乃至本项目的建设发展奠定了良好的基础。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1 是加快农村流通业发展的需要
农村流通业是全社会流通业的重要组成部分，也是制约整个社会流通业发展的薄弱环节。随着农村市场经济体制的改革发展，原有的流通格局、组织体系被打破，新的适应市场经济发展要求的农村流通组织尚未充分发育，造成农村市场分散经营、无序竞争、短期行为等较为突出，不能适应农业、农村经济发展和农民的新要求。
在市场经济条件下，流通业在经济发展中的地位举足轻重。流通环节是架在消费和生产之间的一座桥梁，开拓农村市场必须通过创新流通方式，发展先进流通生产力，从根本上解决农村流通不畅、市场无序问题。
本项目利用浙江****货物集散有限公司现有的行业资源，整合省、市、县和基层供销环节的农资经营网点，建设以现代物流配送中心为重点的农资物流经营服务网络，有利于加快农村商品流通业的发展，构建高效率低成本的现代农资物流体系，为强化我国农业产业竞争力做出贡献。
2.2.2 是服务“三农”，促进现代化新农村建设的需要
农村是我国小康社会建设的重点和难点。长期以来农业劳动生产率低，农村生产力水平不高，社会事业发展落后，农民收入增长缓慢制约着农村经济社会的繁荣与发展等。为此，我国《农业法》明确规定：“鼓励供销合作社和其他组织和个人提供市场信息，开拓农产品流通渠道，为农产品销售服务；发展多种形式的农业产前、产中、产后的社会服务事业；参与农业技术推广工作。”国家一系列政策、法规的贯彻执行，必将为供销——这一立足农村、适应农村经济体制的组织，在促进农业经济发展和农民奔小康方面充分发挥其独有优势提供了良好的发展机遇和广阔的发展空间。
浙江****货物集散有限公司建设的****货物集散中心，大大的拉动了****县农村经济的发展，农业生产资料的配送到位不仅节省了农民购买生产资料的费用，加快社会主义新农村建设，搞活农产品生产和流通，推进农业产业化经营，同时也为促进农业增效、农民增收，解决农村部分剩余劳动力的就业问题提供了有利的保证。
2.2.3 是做大物流产业拉动内需为区域经济发展做出新贡献的有效途径
物流业替代房地产业和能源业，成为第十大振兴规划产业。被喻为国民经济的“血液”，是连接实体经济与市场的桥梁纽带。
物流业是一个新兴的，而且是生产性的服务业，涉及国民经济的各个方面，是中国经济发展的一个重要支撑。中国物流业的增加值占整个服务业的增加值约为17％，也就是说物流业增长6个百分点左右，就可以拉动服务业提高1个百分点。
据相关数据统计，2012年我国社会物流总额达89.9万亿元，同比增长18.1%；物流业增加值约1.94万亿元，同比增长14.6%；社会物流总费用约为5.21万亿元，同比增长14.7%。目前，我国物流业占GDP的比重已达6.6%。有专家认为，物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广、吸纳就业人数多、拉动消费作用大。
在浙西地区建立一个有影响力的、综合的、能够提供多项物流服务的物流中心来说，是非常必要的，不仅有利于浙西地区物流产业的发展及物流体系的完善，促进浙西地区经济的发展，而且也有利于企业本身的发展。
本项目建设****货物集散中心，将有利于推动浙西地区物流产业的发展，促进物流产业做大、做强。随着项目的实施运营将带动项目区域运输业、仓储业、农业、制造业等多个行业的发展，促进国民经济发展，为区域经济发展做出贡献。

第三章 市场分析及经营策略
3.1 物流业现状及发展趋势
3.1.1 我国物流业发展现状
进入21世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著提高，发展的环境和条件不断改善，为进一步加快发展奠定了坚实基础。
1、物流业规模快速增长
2012年，全国社会物流总额达89.9万亿元，比2008年增长4.2倍，年均增长23%；物流业实现增加值2.0万亿元，比2008年增长1.9倍，年均增长14%。2012年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占GDP的比重为6.6%。
2、物流业发展水平显著提高
一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社会物流总费用与GDP的比率，由2008年的19.4%下降到2012年的21.4%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。
3、物流基础设施条件逐步完善
交通设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。截至2012年底，全国铁路营业里程8.0万公里，高速公路通车里程6.03万公里，港口泊位3.64万个，其中沿海万吨级以上泊位1167个，拥有民用机场160个。物流园区建设开始起步，仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性物流中心正在形成。物流技术设备加快更新换代，物流信息化建设有了突破性进展。
4、物流业发展环境明显好转
《国家“十二五”规划纲要》明确提出“大力发展现代物流业”，中央和地方政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算和标准化工作，以及人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。
3.1.2 我国第三方物流的现状及发展趋势
1、我国第三方物流的现状特征
第三方物流作为企业作业管理的协作者、物流服务的整合者以及物流外包的契约人，日趋成为现代物流主流服务模式。一个国家第三方物流发展水平代表着本国物流的发展进程。在全国经济快速发展的新形势下，大力发展以第三方物流为特征的现代物流服务既是推动我国经济质量升级的一条重要渠道，也是我国传统运输物流企业转型的必然要求。自20世纪 90年代中期，第三方物流伴随现代物流理念传入我国以来，已经有了长足发展，并呈现出较为明显的特征。主要的特征有：
（1）总体规模偏小、发展潜力巨大
总体上讲，第三方物流在我国处于起步阶段，企业物流和公众物流服务仍然是社会物流的主要形式，严格意义上的第三方物流有效需求不足的局面短时期难以明显改观。同时，第三方物流在中国已经有了大约十年的探讨过程和发展过程，在全球经济一体化影响下，中国正在成为第三方物流发展最迅速的国家之一。
根据权威分析预计，2013年中国第三方物流市场将达到53亿美元，年均复合增长率达到27%。与此同时，社会物流外包比例不断上升，2012 年我国销售物流外包以5%-10%的速度增长，运输与仓储外包以10%-15%的速度增长，运输业务委托第三方的占企业运输业务的67%，这些都为我国第三方物流发展创造了良好条件。
（2）需求的不平衡性较强
不同企业间的物流理念以及物流需求层次差异性很大，先进的与传统的物流模式并存。一方面中国日趋成为全球制造业的中心，进入中国的先进制造业和分销业产生高端的物流需求，第三方物流需求主要集中在外资领域。这些企业物流理念先进、物流外包水平高、供应链管理要求严格且自主性较强，对第三方物流服务需求迫切、要求高。从另一方面来看，我国物流社会化、专业化程度依然较低。国内企业与外资企业物流形式、形态存在明显的差异。以制造业为例，根据有关机构调查，我国内资企业平均使用仓储面积大约是14.1万平方米，平均自有仓储面积8.2万平方米租用的仓储面积是 5.9万平方米，分别是外资企业的4.9倍、3.4倍和12.3倍，也就是说我们的外包明显不足。内资企业的货运车辆平均拥有量为66台，装载设备38 台，分别是同期外资企业的3.7倍和1.5倍，明显反映出国内外企业在物流社会化、专业化运作方面的理念和实际运作差距。这种先进与落后物流形态并存的现象造成我国物流需求的多元化和社会物流结构的不均衡性。
（3）行业集中度较低
根据咨询机构的分析，2012年中国第三方物流市场大约有18000多个服务商和终端，排名前十位的服务商占市场总额仅 13%(这可能是很粗略的估计)，没有一家物流企业的市场份额超过2%，说明我国物流行业尚未实现充分的整合。在竞争模式上主要体现在成本与价格竞争，而对第三方物流所带来的供应链增值效应关注不够，低水平的过度竞争成为我国第三方物流发展的瓶颈问题，大家在行业中可能都感觉到这种竞争压力。根据分析，我国第三方物流行业目前利润率为3%-8%左右，行业利润空间尚未完全挖掘出来，和国际上相比差距还是很大。
2、我国第三方物流发展的趋势
十二五期间，现代物流作为国家重点发展的战略性产业得到了社会各界的广泛关注与支持，第三方物流发展进一步加快了进程，在服务内涵、经营模式、功能建设等方面发生了深远的变革，呈现出良好发展趋势：服务链不断延伸、专业化不断加强；服务范围向金融领域扩展；物流行业的整合趋势非常明显。
全球经济一体化所带来的是物流全球化进程，这一进程正在向中国扩展，自第三方物流概念引入国内起，以兼并收购为特征的全球物流整合深刻改变了物流市场格局。一大批知名的第三方物流企业消失，一批巨型的物流大集团在整合过程中迅速发展壮大，市场集中度明显提升。
近几年，外资对国内第三方物流企业并购明显升温，进一步加快了中国第三方物流企业的全球化进程，也使第三方物流企业竞争从服务竞争扩展到资本竞争。
经过十多年发展，中国物流走向了理性、有序的发展轨道，官产学研等物流各界的沟通与协同不断加强，现代物流业发展环境不断改善。未来几年将是我国第三方物流的关键成长时期。
3.2 项目经营的基本战略及营销策略
1、战略思想
从供应链的基本思想出发，建立于其他物流企业之间的战略联盟关系，强化物流中心的功能与服务体系，形成和建立一个以浙西地区为中心，辐射全国的全方位的、多功能的物流服务体系与网络，在此基础上与工商企业建立战略联盟关系，为社会提供物流服务，实现社会物流的合理配置，更好的满足客户的需求，提供物流效率，降低物流成本。
2、基本原则
坚持功能互补、平等自愿、互惠互利、协调一致的原则，建立合理的运作管理方式。
3、营销策略
市场竞争越来越集中于品牌竞争，名牌成为开启市场的一把金钥匙。本项目将实施品牌化策略，以“保证质量，优质服务”的经营方针，为客户提供优质的服务，逐步创立企业品牌，以服务创牌以品牌创销路，谋发展。
3.3 物流产业发展的SWOT分析
随着浙西区域经济协调发展战略的实施和****县三省四县交界的客观地理条件，大量物流服务需求应运而生。发展物流产业可以促进经济增长由粗放型向集约型转变,可提高****企业市场竞争能力,进而调整****产业结构，推进经济发展。浙西的物流产业发展具备许多有利条件，面临许多机会;也存在诸多不足，面对国际化竞争和来自多方面的威胁。 
3.3.1****物流产业发展的优势分析
（1）地缘优势
****县尤其是****镇，位于浙、皖、赣三省七县交界之处，是浙江省东南沿海发达地区和中西部地区结合部，自古就是商贾云集这地，是发展商贸流通业的风水宝地。
由于****镇区位条件得天独厚，故而从事运输的个体户发展很快，现已有1000多家，小规模的物流公司已有30多家，承揽了毗邻地区80%的货物运送业务。该镇现已发展成商品流通之重镇。以****镇为中心，向周边50公里辐射，是一个有1000万人居住的人口密集区域，形成了庞大的消费市场。浙、皖、赣三省交界处需要这样一个物流中心，****镇有能力争取发展成为这个中心。发展大流通，实施商贸兴镇，已成为****镇调整产业结构的又一重要战略决策。
（2） 资源优势 
****县土地资源丰富，土壤、气候和水资源条件较好、光热资源丰富，适宜粮食和多种经济作物生长，对于林果业和畜牧业生产也十分有利。
****县林业资源丰富，林木覆盖率已达21.6%，是全国平均绿化先进地区。
特别是邻省江西省和安徽省，与我省产品的互补性非常强。他们的农产品和我省的工业品交流频繁，物流量很大。
雄厚的资源优势使****县特别是****镇具有建立各类物资集散基地的天然条件；因历史和地域的特点而形成的物流需求，为中心的建设和长远发展奠定了坚实的基础。
（3）新增“铁路”优势 
****县原来没有铁路经过，运输基本靠汽车。现在，九景衢铁路即将开工建设。九景衢铁路是客货并重的快速铁路，是国家铁路干线网中京九通道和沪昆通道的重要连接线路，为中西部地区与华东地区客货交流的重要通道。自京九线九江枢纽引出，途经江西省九江市湖口县、都昌县，上饶市鄱阳县、景德镇市、上饶市婺源县、德兴市，浙江省衢州市****县、常山县、衢江区、柯城区，跨江西、浙江两省四市十县（市、区），线路正线全长343.16公里，项目按国铁Ⅰ级、双线、电气化标准设计,设计列车速度200公里/小时。九景衢铁路从江西省白沙关进入我县，****段线路长36.7公里，经杨林、桐村、****三镇，在****镇设****客货运站。****客货运站的设立，使****县告别货运只靠汽车的历史，也使****镇的货物集散效益更加突出。
3.3.2****物流产业发展的劣势分析
（1）新建铁路运输能力偏低，对浙西现代物流业发展有一定的影响 
由于铁路还没建好，建好后也需要一段试运行，在近两年无法满足****现代物流业的发展。
（2） 管理体制不完善,制约了****现代物流业的发展 
当前,****交通、铁道、经贸等部门都有物流管理权限,容易造成****物流管理出现多头管理的混乱局面。不同部门管理不同运输方式,铁路运输由铁路局管理, 公路运输由交通厅管理, 非常不利于跨区域、跨行业和多式联运的现代化物流的发展。公路货运因缺乏合理的物流组织,返空率高达60%左右。铁路系统货站及专用线连接的工厂货场、仓库不少,但规模比较小。物流管理技术水平偏低, 完成一次物流任务往往要经过多次中转, 物流成本长期居高不下。 
（3） 物流企业规模小，缺乏参与市场竞争能力 
****物流企业大多数不属于现代意义上的物流企业,而是由传统的运输公司或储运公司直接改名而来的,没有经过一定的优化整 合, 规模比较小,物流服务专业化程度低。由于存在规模小,导致****物流企业在服务内容上往往局限于一般的运输、仓储和搬运, 无法提供综合性的物流服务。在经营方式上多是采用单车承包, 个体挂靠, 融资租赁等分散经营形式, 运输一些附加值较低的散货。就业务辐射范围而言, ****物流企业多为地区性物流企业,辐射到全国的物流企业还不到2%,延伸到国外的物流企业基本没有,物流市场竞争能力十分不足。
（4）物流现代化水平较低，总体物流成本仍然较高 
****物流产业的信息化水平总体处在偏低层次,大部分物流企业的管理手段和技术设备比较落后, 信息系统和服务网络不健全, 运用专业物流管理软件的物流企业乏善可陈, 缺乏有效地整合物流信息的能力。所谓的物流园区也主要是为客户提供营业场所, 收取租金, 尚未建立物流信息平台。物流信息化水平较低的现状,使得总体物流成本长期居高不下,这严重影响着****物流业的快速发展。
3.3.3 ****建设现代物流园区的优势
1、受益于国家铁路规划，九景衢铁路即将开始建设，而****县客货车站就设在****，车站旁边规划有火车站物流园区。****将承担浙西地区及周边的货物中转和运输。
2、交通网络发达，土地资源丰富，具备较好的交通和土地等基础条件。****交通便利，有黄衢南高速公路和205国道、17省道等交通主干线横贯境内，是浙西地区经济带上重要交通枢纽，也是浙江、福建、江西、安徽来往的必经之地。是物流及商品集散地的理想选址。
3、物流需求总量巨大，物流业发展前景广阔。
据统计，浙西地区目前粮食、建材、工业原辅料、农副产品等原材料及产品每年周转量就达到3000万吨左右，预计到2020年浙西区域每年货物周转量可达到6000万吨左右，将为建设****货物集散中心创造良好的基础条件，物流业发展前景十分广阔。
4、当地政府重视，物流园发展环境良好。近年来，****县委、县政府高度重视发展现代物流业，连续三年在县委全委扩大会议上提出，将发展现代物流业作为****县重点发展的产业之一。目前，****县已着手制定《****县现代物流产业发展规划》和《关于加快****县现代物流业发展的若干意见》，为加快发展物流产业提供强有力的政策支持,为本项目建设奠定良好的基础。

第四章 建设地址和建设条件
4.1 建设地址及概况
4.1.1 建设地点及土地现状
本项目拟选在****镇****村****县火车站物流园区，紧靠火车站，有铁路专用线接入。拟征地200亩进行项目建设。项目用地属于建设用地，符合项目区域用地规划。场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和文物。项目建设不会对周围环境造成不利影响，也不涉及移民安置及搬迁。地址紧靠铁路线，又有专线和205国道、17省道相连，交通十分便利。
4.1.2 ****县和****镇概况
****县地处浙、皖、赣三省七县交界之地，是浙西进入皖南、赣东北的交通要冲，历来有“歙饶屏障”之称。全县总面积2228平方公里。是全国生态示范区、浙江省生态县。2010年全县地区GDP为70.98亿元，工业生产总值占GDP总值达51%（十二五）48%（县总规），城市化率达到38%，属城市化快速发展阶段（30%-70%）。与发达地区相比，存在经济总量少，城市化水平低，中心城市集聚与辐射功能不强，设施水平低等问题。随着省山区经济发展和“两硅两药”产业优化转型的要求；源头生态效应初显，发展文化旅游的要求；黄衢南高速、杭新景高速、衢景九铁路等区域性交通设施的建设，促使“山海”城市群联动、合作发展的要求。****县就必须紧紧抓住历史的发展机遇，不失时机地推进全县城市化进程。
千年古镇****，地处浙皖赣三省交界处，是****县的南大门，始建于唐朝末年，历史悠久，文化底蕴深厚。地域面积232平方公里，人口4.4万。境内山青水绿群峰秀，是华东地区重要的生态屏障。205国道和17省道在此交叉而过，黄衢南高速已经建好通车，杭新景高速正在建设之中，素有“三桥卧波达皖赣，九溪汇流通钱塘”的美称。 近年来，****镇经济社会发展取得长足进步，有企业530家，规模以上企业23家，有目前国内最大的专业木糖醇生产企业浙江华康药业有限公司，位居亚洲第一，世界第二；有省级高新技术企业浙江七一电力器材有限责任公司、浙江硅宏电子科技有限公司、浙江华和五金有限公司、浙江北极狼针织有限公司等一批创新型企业；建立了国家级小企业创业基地。****镇目前进行有机硅产业基地建设，该功能区占地4000亩，部局有机硅及其下游产品工业企业，形成硅产业集聚。2007年5月市委、市政府已批准纳入****县城一部分。以商贸物流为主的第三产业非常繁荣，建有星级农贸市场，建材一条街、小商品一条街、家电一条街3条专业街和11家大型家俱市场，各类商店2000多家，8家房地产公司，2家建筑公司，是浙皖赣三省交界处主要商品集散地。2007年，全镇实现工业总产值15亿元，财政总收入7000万元。先后荣获全国文明镇、全国小城镇建设试点镇、衢州市经济强镇、浙江省中心镇、国家级小企业创业基地等称号。
4.2 建设条件
4.2.1 地形地貌
****县地处长江下游，境内多高山，是个山区县。****镇地势略平缓，海拔高度52—68米。****县的水资源丰富，有利于交通运输、水利设施、工业项目的建设和农林牧业的综合开发。   
4.2.2 气象条件
****属亚热带季风气候区，又处北亚热带南缘，四季分明，气候温和，雨量丰富。全年多云雾少日照，雾日年平均有83天，位于金衢地区之冠。年平均日照时数1795小时，为全省各县的次位。多年平均降水量在1743毫米。
全县历年平均气温在16.3℃之间，平均最低气温12.1℃，最低气温-11.2℃，平均最高气温22.6℃，最高气温41. 3℃。
历年各日平均相对湿度81%，历年平均蒸发量1366毫米，历年平均风速1.0米/秒，历年平均雷暴雨天84天，历年平均霜日62天，历年平均冰冻日数62天。
马金溪从北而南纵贯**县全境，马金溪河道比降为5。92%，历史最大洪水流量为2360立方米/秒。
4.2.3 地质情况
因目前尚未就本项目各主要建筑物地址进行钻探，因此本处的场地地层结构是借用邻近建筑物所作地质钻探后提交的岩土工程勘察报告的有关材料，此材料只作为本项目的前期工作参考，待前期工作完后应请有相应资质的工程勘察部门进行地质勘察作为设计依据。
项目区域各层地质特征分述如下：
第一层为杂填土，第二层为粉土，第三层为粉砂，第四层为粗砾，第五层为卵石，第六层为强风化千枚岩，第七层为中风化千枚。
地下水属孔隙潜水类型。
4.2.4 建筑物地基评价
（1）基土工程地质评价
第一工程地质层，人工填土：该层土土质成分较杂，均匀性较差，避部表层为杂填土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=4.5击，承载力标准值fk=80kPa，不宜接作为建筑物地基持力层。
第二工程地质层，粉土：该层土受上层土覆层影响，地层厚度差异性较大，平均标准贯入试验狂击数N63.5=4.8击，承载力标准值fk=105kPa，可用作建筑地基持力层，但就注意该层的厚度差异性。
第三层工程地质层，粉砂：该层土在部分区间缺失，平均标准贯入试验锤击数N63.5=5.9击，承载力标准值fk=120kPa，可作为建筑物地基持力层，应注意该层土层位的不稳定性。
第四层工程地质层，粗砾：L平均天然含水率W=28.5%，天然孔隙比e=0.803，压缩系数a1-2=0.10MPa-1，压缩模量Es1-2=17.86MPa，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=7.8击，承载力标准值fk=140kPa，可作为建筑物地基持力层。

第五工程地质层，卵石：平均天然含水率W=32.5%，天然孔隙比e=0.934，压缩系数a1-2=0.24MPa-1，压缩模量Es1-2=7.9MPa，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=8.0击，承载力标准值fk=150kPa，可作为建筑物地基持力层。
第六工程地质层，强风化千枚岩：平均标准贯入试验锤击数N63.5=17.8击，承载力标准值fk=230kPa，可作为建筑物地基持力层。
（2）场地稳定性分析
a、场地地震分析
依据《中国地震动参数区划图》（2001年），本场地地址抗震设防烈度为6度区，设计基本地震加速度值0.05g，设计地震分组为第一组。故本项目各主要建构筑物应依据《建筑抗震设计规范》的规定进行相应的抗震设计。
b、场地土与场地类别
根据《建筑抗震设计规范》规定，场地土类型属国软场地土，场地类别为III类。
c、场地稳定性评价
综上所述，场地第一工程地质层，土质成分复杂，力学性质不均是场地的主要工程地质问题，故场地稳定性一般。
（3）基础形式及持力层选择
依场地工程地质条件及拟建建筑物特点，拟建建筑物不宜采用天然地基，建议对场地土进行砖柱挤密处理，处理深度至相对标高3.80m处，持力层选择第三、四工程地质层粉砂和粗砾，承载力标准fk=120kPa，为防止建筑物产生不均匀沉降，适当加宽加强基础及上部结构刚度。
（4）地下水水质评价
场地地下水水位埋深约0.9-1.4m，经取术分析，地下水PH=7.5，地下水中硫酸盐对砼有弱腐蚀性，应采用一级防护。
该场区位置优越，自然条件较好，交通运输也方便，所需各项配套设施均可就近解决，为市场建设提供了良好的条件。
4.2.5 交通运输条件
项目所在区域交通极为便利。
航空：衢州飞机场距****约80公里，每周有从衢州直达北京、深圳和厦门的航班。
铁路：****火车站将开工建设，站址设在火车站物流园区，项目所在地靠近火车站，有铁路专用线接入。
公路：****有国道205、省道17和黄衢南、杭新景两条高速穿境而过。
****目前已初步形成了航空、铁路、公路相融合的立体化交通网络。项目地交通极其便捷，是物流配送中心的理想的建设地。
4.2.6 公用设施条件
项目所在地位于****县（****）火车站物流园区，园区内基础设施齐全，完全能满足项目建设及运营的需要。
给水：火车站园区拟接入市政自来水厂管网。
排水：园区实行雨、污水分流排水，计划铺设雨、污水管道5000m。
电力：有两条110KV架空线从园区穿过，有110KV开闭所一座。
通讯：电信、移动固话均可接入园区。
宽带：广电通讯光缆即将接入；电信、移动、联通宽带均可接入园区。

第五章 建设规模及功能设计
5.1 建设规模
5.1.1 发展目标定位
吸收国内外现代物流业的先进理