城市自由天地开盘方案1111495939123344.doc

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城市·自由天地正式开盘策划执行案
第一部分 项目开盘解筹策略
一、 价格策略
价格对整个项目的顺利去化起到至关重要的作用，合理的价格是销售去化的催化剂。

1、价格制定考虑到工程实际建造成本。
2、根据项目实际情况，应充考虑北户房源的去化问题，可拉大南北户价差，从而降低北户单价和总价，从价格上吸引客户选择北户，打消南北户概念；南北户价差范围为：150-200元/㎡
3、考虑到实际层差：10-30元/㎡不等，吉利楼层价格可与其他楼层拉大层差，2、3、4楼因采光不够充足价格可适当降低
（附价目表）
二、 房源控制策略
自项目正式认筹以来，城市自由天地认筹意向客户在不断攀升，截止2006年10月6日认筹客户以突破 470号，虽然从认筹数量来看已超出总房源的数量，但真正决定项目销售成败的是开盘后真正的客户解筹率，同时因为排号的规则决定房源开放应该是全部推出(这样才不会让客户感到公司有内部操作)，这时候就面对一个非常关键的矛盾：房源被排在前面的客户优先挑选，差一些的房源被大家不接受，造成差房源不好卖，客户丢失现象。
针对于此，我们做出如下建议：原则上推出项目所有房源，然后通过价格拉开好房源与差房源的距离，通过价格差及现场引导弱化位置差异和朝向差异，进而推动整个项目的顺利完成。
三、 优惠策略
针对好位置，好价格房源由前期客户优先挑选的这种现象，增强后期排号认筹客户信心，减弱后期客户在优先选房权上的不利现象，我们建议通过赠送纪念品及抽奖的形式来提高后期认筹客户的积极性，增强购买信心，添补没有优先选房权的缺撼。
纪念品：
奖品空调、电饭锅、洗衣机等
价格优惠：
一次性付款优惠：2%+1000抵2000
按揭贷款优惠：1000抵2000

第三部分 开盘及解筹安排
    一、开盘时间
    暂定：2006年10月22日    上午8：30—9:00开始
     二、开盘地点
    城市·自由天地销售中心门前广场
    三、与会人员
        邀请商丘电视台、商丘日报、京九晚报、人民广播电台的记者（具体由民安负责安排及红包发放）
    四、礼仪公司
    节目主持人演出人员
    五、活动安排
    主题——商丘首家精装全功能小户型激情开盘
    1、乐队奏乐渲染气氛 ——宣布解筹流程及具体细则
    2、文艺表演
3、中间串插有奖提问
4、组织抽奖
    活动操作手法：开盘当天对城市·自由天地开盘盛况进行现场录播；对于当天的开盘盛况，并在商丘电视台、商丘日报、京九晚报等媒体进行新闻报导（具体见推广计划）。   
     六、解筹所具备的前提条件
    1、取得预售许可证；
    2、《商品房买卖合同》准备到位；
    3、样板房对外开放；
七、解筹日期：开盘当日
八、解筹地点：城市·自由天地销售部
    九、城市·自由天地解筹工作安排
    1、解筹工作安排
     ★所有认筹客户于10月22日上午正式到城市·自由天地销售部参加城市·自由天地的转筹活动，依据意向客户持VIP认筹卡序号，在工作人员的叫号下进入选房区选房，并进行价格确认、房号确认，交纳足额转筹金，并在规定时间内办理完成相关手续；
    ★城市·自由天地意向客户按VIP卡序号进行选房，在工作人员叫号三声后客户未进行选房，视为放弃此次优先选房权，则叫下一位客户进行选房，若客户未能在规定的时间内确定房号交纳转筹金，则也视为自动放弃此次优先选房权；
    ★客户进入城市·自由天地销售中心的时间把握上，每次进入6名客户，每次选房在5分钟内   
★所有前期认筹客户必须在转筹当天签订认购书并缴纳转筹金10000元，且在规定时间内签订正式《商品房买卖合同》。在交纳首期款或全额房款时享受开发商开盘的优惠折扣以及1000元抵2000元优惠折扣；
    ★对于前期意向认筹客户若在城市·自由天地正式转筹日未能选中理想房号，客户可在项目开盘后一个星期内开始办理意向金的退还手续；
    ★现场举办丰富多彩的文艺节目尽量吸引更多的人气，并供现场等候选房客户进行欣赏，同时活跃现场气氛和聚集人气并组织抽奖；
    ★当天在现场准备椅子、饮料、面包等，供客户休息，中午食用，体现开发商的人本主义；
    ★对于城市·自由天地开盘期间正式转筹的客户可参加公司举办的抽奖活动
    ★抽奖的安排：所有在解筹期间顺利转筹的的客户均可凭财务收据及定单领取抽奖券到现场的抽奖处参加抽奖一次。抽奖由主持人负责主持。
（抽奖礼品及具体安排在开盘前5天确定好）
    十、工作流程
    1、解筹流程
  07：00   所有工作人员进场。包括现场所有人员及礼仪公司项目负责人、各类工作人员以及表演人员，乐队开始演奏，穿插表演并不断讲解活动流程及细则
  08：30－09：00  客户陆续到场，在现场设有签到处，按排号顺序准备排队，同时乐队开始奏乐
08：45－  选房开始、首组客户开始选房。
       09：00 人体彩绘秀、有奖竞猜、歌曲舞蹈节目陆续开始。
凭VIP号码的先后顺序每6人一组进行优先选房，每组规定选房时间暂为5分钟。
确认房号，同时注销房号
凭VIP认筹卡、认筹协议书、身份证原件到收款处交纳转筹金10000元，由财务开具定金收据。
未在规定选房时间内选中房号客户，只能进入下轮选房，第二次未选中，我司不再保留优先选房权。
2、签约流程
    1）持转筹金10000元现金收据及转筹书在规定时间内到销售部签定商品房买卖合同（北楼可在10日内完成，南楼根据具体情况）。
    2）一次性付款交总房款的，1000元意向金抵2000元购房款，从房款中抵扣，同时享受2%的优惠，财务开具发票。
    3按揭付款交总房款的30％，1000元意向金抵2000元购房款，从房款中抵扣，其他无优惠，财务开具发票。
    4）签署《商品房买卖合同》，开发商、客户签字盖章。
5）客户提供身份证、户口本复印件，收入证明原件申请按揭贷款。

解筹流程

一、客户来到售楼中心可在门前休息区等候、样板区参观（有专人引导）
二、解筹开始后有专人负责按顺序引导至售楼中心，一次6人，15分钟后按顺序再通知6人。（进入售楼中心需登记）
三、进入售楼中心后由销售人员按顺序负责引导至展示区确定房源（如客户在规定时间内未做出解筹决定，可自行选择，销售人员应准时负责下一轮接待工作），确定房源后由销售人员开出房源核对单并引导至房源核对处，再由专人负责核对房源并签字（确定后由专人负责到销控板处划掉此房源并通告全体销售人员），客户凭此单至收款处交款。
四、交款后由财务人员开具收据。
五、客户凭收据至签约处签定认购协议（当日签定协议时按表价签定，待签定商品房买卖合同时根据付款方式折算房价）。
六、新客户解筹当日不准进入售楼中心，可在现场接待处咨询或到样板区参观，次日可来现场定房。

城市自由天地售楼中心
2006年10月22日

现场布置

一、售楼中心门前
1、活动区（舞台、文艺表演、抽奖活动）
2、解筹等候区（椅子、遮阳棚、定期发放矿泉水、面包）
3、展示区（解筹细则、咨询台）
4、正门前（横幅、条幅、氢气球、彩虹门）
5、停车区（引导牌、停车位）
6、登记区（认筹客户登记表、接待台）
二、售楼中心内部
1、展示区（户型、沙盘、房源销控表）
2、房源核对区（销控表、房源表）
3、收款区（收款机、收据）
5、签定认购协议区（认购协议（需编号）、房源表、价目表）

现场人员安排
一、 售楼中心门前
1、 场外协调人：1人
2、 解筹等候区：1人
3、 展示区：2人
4、 登记区：2人
5、 保安：8人
6、 抽奖处：2人
二、 售楼中心内部
1、 场内协调人：1人

2、 接待销售人员：6人
3、 电话接听人员：1人
4、 房源确认：2人（其中1人通报认购情况并进行销控）
5、 收款开票：2人（另需银行工作人员）（财务人员）
6、 签定协议：4人
7、 协议核对：2人（同时发放奖券）

现场物品清单
喊话器：2个
房源销控表：1组
验钞器：2台
购房细则展板：1个
解筹流程说明：1个
认购协议：600份
认筹客户登记表、解筹客户通知表（各1份）
房源表、价目表（各15份）
房源核对单（600份）
遮阳蓬（8组）
椅子（100把）、矿泉水（20箱）、面包
拱门一个
条幅6-8条
舞台背景一幅
升空气球4个
舞台1个
桌子：6张
指示牌：6个
奖品：待定

解筹细则（展板）
城市自由天地今天迎来了盛大的解筹活动，在这里我们全体工作人员，对这么长时间以来一直关心和支持我们的客户及各界人士致以真挚的问候和衷心的感谢！为了更好的贯彻公开、公平、公正的解筹原则，以下几点希望大家严格遵守并给予积极配合和支持。
一、城市自由天地将严格按照认筹号码顺序，凭VIP卡入场解筹。
二、解筹流程：按顺序入场——选房——确定房源——交付定金——签定认购协议。
1、按顺序入场：严格按照认筹号码顺序入场，每次入场6个号，允许带家属，但须持卡人认同。入场前须持VIP卡接受工作人员的核对并登记；入场前未到者，则该号视为无效，解筹活动结束后您可再行选择或选择退卡。
2、选房：由于选房客户较多，每户选房时间为15分钟；选房超过15分钟后，该认筹号码将视为无效，选房人员需离场，待本次解筹活动结束后可再行选择或选择退卡。
3、确定房源：选定房源后至核对房源处，经工作人员核对房源后确定该房源，持认筹手续及本人身份证至收款处交付定金1万元；至签订协议处签定认购协议。
4、解筹活动当日未选定适合自己的房源，则此认筹号码为无效，客户可待活动结束后选择退卡（定房的客户无须退卡，可待签定合同时冲抵房款），退卡在解筹结束后一周内办理，逾期将视为作废，望相互转告。
以上所有细则望大家相互告知并能给予支持，最后希望大家都能够选到自己满意的房子。

城市自由天地售楼中心
2006年10月22日

电话通知标准说词
您好！我是城市自由天地售楼中心；
我们定于10月22日上午8：30开始选房，请您于当日携带本人身份证（复印件也可）、认筹手续、一万元现金准时到售楼中心参加选房。由于当天选房客户较多，每户选房时间只有15分钟，希望您能准时参加。我们会严格按照认筹号码顺序进行入场，如轮到您选房您不在，认筹号码将视为无效（解筹当天不办理退卡，解筹后一周内集中办理）。因为选房时间有限，希望您这几天能再来现场看看，多确定几套房源。这几天您也可留意报纸、电视台，我们有相关的解筹活动通知；（解筹当日除享受现有的优惠外，当日定房还有抽奖活动）。
希望您能准时参加！如有不清楚的可随时打电话咨询。
（对认筹号码在200号以后的可根据具体情况建议其具体时间并尽量提前，对客户的意向作好登记）

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