上海房地产新规细则及影响.ppt

LOGO 房地产新政细则及其影响房地产新政细则及其影响第第8 8组组 2024/5/22 周三周三上海上海主讲人：刘腾资料收集：辛田资料整理：肖楠幻灯片制作：赵旭审阅校对：吴淼22024/5/22 周三周三房地产新政细则及其影响五、五、总结总结四、四、房屋租赁市场的反映房屋租赁市场的反映三、三、房屋交易市场的反映房屋交易市场的反映二、二、“沪九条沪九条”及新建住房目标及新建住房目标一、一、房产税征收细则房产税征收细则3一、房产税征收细则v从从2011年年1月月28日起日起,凡在本市新购住房的购房人，凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前均应在办理房地产登记之前相关单位相关单位申报办理房申报办理房产税征免认定手续。产税征免认定手续。v购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交应如实填写房产税认定申报表，并提交相关相关资料资料。v房产税征免认定手续应当由购房人本人办理。购房产税征免认定手续应当由购房人本人办理。购房人为二人及以上的，可以书面委托其他购房人房人为二人及以上的，可以书面委托其他购房人代为办理。委托购房人以外的其他人代为办理的，代为办理。委托购房人以外的其他人代为办理的，应当提交经公证的委托书。应当提交经公证的委托书。2024/5/22 周三周三4一、房产税征收细则v年应纳房产税税额的计算公式：年应纳房产税税额的计算公式：年应纳房产税税额（元）年应纳房产税税额（元）=新购住房应征税的面积新购住房应征税的面积（建筑面积）（建筑面积）新购住房单价（或核定的计税价新购住房单价（或核定的计税价格）格）70%税率税率v纳税人应当在每年的纳税人应当在每年的12月月31日前，凭有效身份日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年纳的税款从次年1月月1日起按日加收滞纳税款万分日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。之五的滞纳金。v应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理房应税住房发生权属转移的，原产权人应在办理房地产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应地产登记之前缴清截至办理权属转移登记当月应当缴纳的房产税。当缴纳的房产税。2024/5/22 周三周三5二、“沪九条”及新建住房目标v“沪九条沪九条”坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施策措施,切实将房价控制在合理水平。切实将房价控制在合理水平。进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房住房和动迁安置房“四位一体四位一体”的住房保障体系。的住房保障体系。个人将购买不足个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征年的住房转手交易的，全额征收营业税。收营业税。积极稳妥推进本市房产税试点工作积极稳妥推进本市房产税试点工作，加强宣传和，加强宣传和管理。管理。对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于其首付款比例不得低于60%。2024/5/22 周三周三6二、“沪九条”及新建住房目标限购与停购叠加。限购与停购叠加。强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。管理，优化住房用地供应结构。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，工作不得力要进行约谈。工作不得力要进行约谈。新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，引导居民新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，引导居民理性消费。理性消费。2024/5/22 周三周三7二、“沪九条”及新建住房目标v 新建住房房价控制目标新建住房房价控制目标3月月29日日上海市上海市制定制定2011年度新建住房价格控年度新建住房价格控制目标制目标：a)新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值b)新建住房价格涨幅低于城乡居民人均可支配收入新建住房价格涨幅低于城乡居民人均可支配收入的增长水平的增长水平。c)新建保障性住房面积高于商品住房面积新建保障性住房面积高于商品住房面积。d)居民住房保障水平明显提高。居民住房保障水平明显提高。2024/5/22 周三周三8三、三、房屋交易市场的反映房屋交易市场的反映v 新房市场新房市场2月月：本市一手商品住宅市场显得较为冷清。汉本市一手商品住宅市场显得较为冷清。汉宇地产市场研究部统计数据显示，宇地产市场研究部统计数据显示，2月本市一手月本市一手商品住宅成交量为商品住宅成交量为17.8万平方米，仅是万平方米，仅是1月成交月成交量的量的17%，刷新多年以来一手商品住宅市场月，刷新多年以来一手商品住宅市场月度成交的历史新低。虽然度成交的历史新低。虽然3月周成交水平略有回月周成交水平略有回升，但日平均成交量升，但日平均成交量1万平方米左右的水平仍处万平方米左右的水平仍处于市场平均线之下。于市场平均线之下。3月：月：早前处于冰冻状态下的房价出现了松动。早前处于冰冻状态下的房价出现了松动。在在3月最后一周时间里推出的新盘，有近七成给月最后一周时间里推出的新盘，有近七成给予优惠。予优惠。2024/5/22 周三周三9三、三、房屋交易市场的反映房屋交易市场的反映优惠幅度显著：优惠幅度显著：其中有其中有13楼盘给出不同程度的优楼盘给出不同程度的优惠，占到七成。如浦东某楼盘，开盘价惠，占到七成。如浦东某楼盘，开盘价“直降直降3000元元”，相对于之前的，相对于之前的32000元元/平方米的平方米的均价，相当于打均价，相当于打9折折优惠范围扩大：优惠范围扩大：4月打折优惠楼盘已有月打折优惠楼盘已有120个，个，环比环比3月份增长月份增长26%。成交量增长：成交量增长：全市商品房共成交全市商品房共成交38.85 万平方米万平方米,相比上周上涨相比上周上涨38%。其中。其中,商品住宅共成交了商品住宅共成交了986 套、套、10.05 万平方米万平方米,相比上周增长相比上周增长43%。2024/5/22 周三周三10三、三、房屋交易市场的反映房屋交易市场的反映v 二手房市场二手房市场2月份：月份：二手房挂牌均价为二手房挂牌均价为27744元元/平方米，平方米，环比增长环比增长0.50%。在租赁市场方面，受传统租。在租赁市场方面，受传统租赁旺季及二手房调控政策的影响，赁旺季及二手房调控政策的影响，2011年年2月上月上海平均挂牌租金为海平均挂牌租金为2919元元/月，环比上涨月，环比上涨3.33%，比去年同期增长，比去年同期增长9.16%。3月份月份：二手房挂牌均价为二手房挂牌均价为26634元元/平方米，平方米，环比下降环比下降4.00%。在经历了。在经历了2月份的高位运行后，月份的高位运行后，3月初二手房均价连续月初二手房均价连续3周下行，在部分中介门店，周下行，在部分中介门店，甚至出现了个别房东主动降价的情形。甚至出现了个别房东主动降价的情形。2024/5/22 周三周三11三、三、房屋交易市场的反映房屋交易市场的反映2024/5/22 周三周三上海二手房房价行情如下图：上海二手房房价行情如下图：12四、四、房屋租赁市场的反映房屋租赁市场的反映v上海全市二手房的上海全市二手房的租金价租金价格出现反弹格出现反弹1月份月份：平均租金为平均租金为48元元/平方米（平方米（4244元元/月）月），较去年，较去年12月份环比下跌月份环比下跌9.4%，而成交套数和，而成交套数和上月比减少上月比减少21.3%，整体租赁市场节前出现明，整体租赁市场节前出现明显量价齐跌态势。显量价齐跌态势。2月月份：份：数据显示，数据显示，2011年年2月租赁成交量比一月租赁成交量比一月份有大幅增长，租金也环比上涨了月份有大幅增长，租金也环比上涨了3.33%，其中，卢湾区更是以其中，卢湾区更是以13.43%的增长率名列上海的增长率名列上海第一。第一。2024/5/22 周三周三13五、总结1.房价调控之本，仍植根于土地制度及住房市场本房价调控之本，仍植根于土地制度及住房市场本身。身。2.房价调整将是一个逐步缓慢回落的过程房价调整将是一个逐步缓慢回落的过程,而不可而不可能在短期内实现很大幅度的下降。能在短期内实现很大幅度的下降。3.随着房地产市场新政的不断出台和完善，整个房随着房地产市场新政的不断出台和完善，整个房地产业将会更加规范化。地产业将会更加规范化。4.谨慎对待房地产行业泡沫现象，加强监管。谨慎对待房地产行业泡沫现象，加强监管。2024/5/22 周三周三14LOGO