安徽六安市香樟公寓项目市场定位探讨及产品优化建议报告.ppt

服服 /务务 /创创 /造造 /价价 /值值六安市香樟公寓项目市场定位探讨及产品优化建议报告报告研究思路报告研究思路项目定位及产品优化策略项目定位及产品优化策略项目开发主题定位初探项目开发主题定位初探房地产市场分析房地产市场分析宏观环境综合审视宏观环境综合审视项目认知与理解项目认知与理解本报告的探讨将围绕以下几个核心层面展开：形象包装策略形象包装策略项目认知与理解项目认知与理解1项目宗地分析项目宗地分析 结合地块特征创造项目核心竞争力结合地块特征创造项目核心竞争力 项目背景信息项目背景信息本项目地块位于市区主干道梅山路西侧，地块东面临滨滨河公园河公园，景观资源丰富，道路系统较为完善，交通便利，紧邻龙河路成熟地段，配套齐全，但档次较低，难于满足高档客群消费需求，项目占地面积约8.5万平方米，总建筑面积约23.5万，为市中心住宅/商业/办公综合型项目。本案地块本案地块本案地块本案地块项目一期经济指标项目一期经济指标项目项目数值数值用地面积17380居住户数372总建筑面积62122计容积率总建筑面积50421其中：住宅建筑面积40159其中：商业建筑面积10262核增建筑面积(架空层建筑面积)357不计容积率总建筑面积（地下室建筑面积）11700.76建筑占地面积3590.56住宅平均层数30总建筑高度99.15容积率2.9建筑覆盖率20.66绿化率33停车位310户型户型面积面积套数套数面积配比（）面积配比（）套数配比（）套数配比（）三房二厅一卫104.3710828.0729二房二厅一卫86.6710823.3129三房二厅二卫134.885217.4614三房二厅二卫117.225215.1814四房二厅二卫123.415215.9814项目二、三期经济指标项目二、三期经济指标项目数值用地面积54252m2总建筑面积126949m2商业面积49912m2幼儿园面积600m2住宅面积77037m2户均面积142.1m2户数542户单元22（其中：高层7单元、多层15单元）地下室面积20000m2容积率2.34建筑密度11.6绿化率37.3二、三期面二、三期面积比例图：积比例图：地块外部环境地块外部环境北面紧邻交通大厦及本案北面紧邻交通大厦及本案贴身竞争项目滨河御景贴身竞争项目滨河御景西面紧邻龙河路商业圈，西面紧邻龙河路商业圈，配套较为齐全，交通便配套较为齐全，交通便利利东面紧邻滨河公园，景东面紧邻滨河公园，景观优势明显，交通便利，观优势明显，交通便利，但配套较为缺乏但配套较为缺乏南面紧邻电信大厦，近南面紧邻电信大厦，近眺新行政中心及环河公眺新行政中心及环河公园园项目宗地分析结论：项目宗地分析结论：配套条件配套条件商业、生活配套较为齐全，但档次较低，难以支撑高档项目开发经济指标经济指标中型规模项目/高容积率/建筑密度低，项目为商业/办公/居住综合型项目区位条件区位条件市中心区域，认知度高，小高层/高层接受度有所提升地块条件地块条件回迁房指标，对项目的品质塑造有所影响交通条件交通条件紧邻市区主干道梅山路，道路系统完善，出行便利环境条件环境条件先天公园物业优越，具备塑造高端产品的条件地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值v项目的地块犹如一块璞玉，水景、绿地是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。v我们先回到市场上，通过研究城市宏观环境及房地产发展现状与趋势，从而寻找出项目的发展机会点。宏观环境综合审视宏观环境综合审视2经济发达程度不高经济发达程度不高,工业基础较为薄弱工业基础较为薄弱v经济发达程度较低，据统计在全省排名较为靠后；v产业结构不够合理，第一产业占比重过高，工业基础较为薄弱，服务业对城市经济拉动起决定性因素；v第二、三产业的发展速度较为缓慢，某种程度上折射了城市经济的发展活跃程度不高u投资、消费、出口三大需求对经济拉动中，投资初显领航之势，2006年固定资产投资增长势头凶猛，同比增幅60.8，但绝对值仍然不高；u从数据上看，社会消费品零售总额占到GDP近4成，但人均社会消费品零售额较低，折射出六安市居民支付能力较低，且消费意识较为保守；三驾马车对三驾马车对GDP贡献中，投资对经济拉动初显领航之势贡献中，投资对经济拉动初显领航之势人口基数大，但城市集聚能力较为薄弱人口基数大，但城市集聚能力较为薄弱趋势：趋势：庞大的人口基数，市场消费需求仍然有较大扩容前景，随着工业快速的发展，庞大的人口基数，市场消费需求仍然有较大扩容前景，随着工业快速的发展，拉动城市化进程加快，都将对这个城市的房地产市场产生积极而深远的影响！拉动城市化进程加快，都将对这个城市的房地产市场产生积极而深远的影响！v2006年六安总人口达686.73万,虽然近几年的人口增速不快,但是人口基数较大,人口总量是市场扩容的最重要因素之一;v2004年六安非农业人口98.58万,2005年非农业人口99.3万,相应地04年、05年的城市化率都为15%，影射了城市集聚能力较为薄弱，城市化进程缓慢，这与其工业发展水平较低有着密切联系；城市性质：六安市域政治、经济、文教中心；皖西地区的商贸流通中心和旅游服务中心；远期成为安徽省的加工工业基地之一；发展方向：（1）依托宁西铁路和312国道的便利城市向西南和南部方向发展（2）规划远期依托合武高速公路，城市向北越过淠河总干渠发展相对独立的综合产业区（3）完成城市东部的开发，在规划中期形成以工业为主要发展内涵的功能区；城市布局结构：城中区以居住和商业服务为主要功能；城中区以居住和商业服务为主要功能；城东区形成以产业为主，居住、商业、文化设施为辅的组团；城西南区以居住为主体，城西南区以居住为主体，布置工业、贸易和仓储用地本案处于城中与城南交界区，区位优越本案处于城中与城南交界区，区位优越 城市规划及城市发展方向城市规划及城市发展方向优化产业结构，大力发展制造业和高新技术产业优化产业结构，大力发展制造业和高新技术产业 六安市委书记倪发科认为，加快融入省会经济圈是六安推进“十一五”期间跨越式发展、实现六安崛起的必然选择，六安的东向发展战略必须首先融入省会经济圈。合肥和六安两市在中部省会经济圈的范围、地理位置、交通、资源和产业基础上都有广泛的联系，六安的融入，将使得合肥市在全省战略格局中的主导地位更加突出;六安市提出实施东向发展，融入合肥，对接长三角经济区，建设加工制造配套、冶金工业转移承接、农特产品生产供应、能源输出、人力资源输出、原生态休闲度假旅游等6大基地;城市发展战略城市发展战略规划显示：六安要在远期实现经济的腾飞，一方面，扩大金融投资，创造良好的投资环境，吸引国外投资；另一方面，利用充足的土地资源，以土地交换资金，鼓励外资成片开发与改造，扩建高新技术开发区和经济技术开发区。强化受辐射的能力；六安应主动接受长江三角洲等先进地区产业转移和辐射，加快建设劳动密集加快建设劳动密集型制造业基地，型制造业基地，优化产业结构，优化产业结构，大力发展制造业和高新技术产业大力发展制造业和高新技术产业工业快速的发展，为城市提供更多就业机会，增强了城工业快速的发展，为城市提供更多就业机会，增强了城市的吸纳力，对城市化的发展具有积极的促进作用市的吸纳力，对城市化的发展具有积极的促进作用宏观环境综合审视宏观环境综合审视 从宏观环境来看，六安经济发达程度不高，工业基础较为薄弱，且产业结从宏观环境来看，六安经济发达程度不高，工业基础较为薄弱，且产业结构不够合理，城市化进程较为缓慢，但人口基数庞大，市场仍有较大的扩构不够合理，城市化进程较为缓慢，但人口基数庞大，市场仍有较大的扩容前景，随着工业的快速发展，为城市迎来更多就业就会，增强了城市的容前景，随着工业的快速发展，为城市迎来更多就业就会，增强了城市的集聚力，对城市化的发展具有积极的促进作用。集聚力，对城市化的发展具有积极的促进作用。从六安城市发展战略规划来看，未来几年六安市朝着从六安城市发展战略规划来看，未来几年六安市朝着“大六安大六安”的规划发的规划发展，随着人口的增加，工业的快速发展，将不断完善和开发城南和西南地展，随着人口的增加，工业的快速发展，将不断完善和开发城南和西南地区的基础上，城市的重心将逐步向城东区拓展，辐射周边区域。城市空间区的基础上，城市的重心将逐步向城东区拓展，辐射周边区域。城市空间发展及功能的划分将会对房地产开发产生一定的影响；城中区为城市核心发展及功能的划分将会对房地产开发产生一定的影响；城中区为城市核心区，以商业办公为主，旧城区将会完成全面改造，将会给六安的房地产市区，以商业办公为主，旧城区将会完成全面改造，将会给六安的房地产市场注入新的活力。场注入新的活力。房地产市场分析房地产市场分析30606年土地供应呈爆发式增长，其中工业用地占主导年土地供应呈爆发式增长，其中工业用地占主导v2006年土地供应面积为353.7万平方米，同比增幅59.3，其中工业用地占43.94，折射出工业将是六安未来几年发展重点；v除工业用地以外，其他用地的供应达198.3万平方米，按容积率1.5计算，总建筑面积为297.5万平方米；未来房地产市场日渐激烈；v经过多年的开发，市中心的土地已经为数不多，未来将主要以旧城改造为主六安市房地产市场供需现状六安市房地产市场供需现状总体均衡总体均衡v06年施工面积达297万平方米，增幅高达55.1%，竣工面积2006年达到153.5万平方米，竣工面积涨幅为71.3%；v商品房销售面积由2005年的85.9万平方米，爆增至2006年的152.7万平米，06年销售增幅高达77.5%，市场消化能力凸显；v从供求关系来看，05年、06年的竣工销售比分别为1.04：1、1.005：1揭示了供求关系比较均衡六安房地产价格演进历程六安房地产价格演进历程由于旧城改造带来的需求拉动、城区常住人口增加等因素，自2003年底起，住房价格呈爆发式增长，至2007年6月市区多层均价达2400元/平方米，高层最高均价达2900元/平方米房价经历的四个阶段房价经历的四个阶段2004-20052004-2005年年年年是是是是1400-20001400-2000元元元元/平方米平方米平方米平方米 2002-20032002-2003年年年年是是是是1000-14001000-1400元元元元/平方米平方米平方米平方米 20062006年至今年至今年至今年至今是是是是2200-29002200-2900元元元元/平方米平方米平方米平方米1999-20011999-2001年年年年是是是是10001000元元元元/平平平平方米方米方米方米房地产市场发展前景预测房地产市场发展前景预测-刚性需求拉动强劲刚性需求拉动强劲随着城市化进程的加快，新区建设如火如荼，使原有的地域差别逐步缩小，地段升值，为房地产开发提供了更为广阔的空间 相当面积的老城区尚未改造，由于当地的外来人口不多及辐射能力有限，现有房源基本靠当地居民消化，1/3房源为拆迁户购买，旧城改造为房地产市场发展提供了强劲的推动力 六安市目前农村外出打工返乡置业的比重据统计约为30左右，此因素必然给房地产市场带来更大的需求；城镇居民可支配收入不断提高，居民住房购买能力不断提高也为房市发展提供了有力支撑 2002年至2006年，六安市净增城市人口20万人，每年平均增长4万人以上。以2004年底人均住房面积22.4平方米算，每年要增加88万平方米住宅，商品房刚性需求强劲 v 典型个案分析典型个案分析滨河御景滨河御景滨河御景滨河御景-国际生活示范社区国际生活示范社区国际生活示范社区国际生活示范社区 项目简介项目简介 滨河御景中心区位于六安梅山路与大别山路交汇处在市区的中心区，毗邻皖西路商业圈，五分钟生活圈近在咫尺，生活配套极其完善，一路之隔为滨河公园，风光独好。靠近二中、九中人文气息浓厚 产品类型产品类型 高层 户型及面积户型及面积 一房35-50、三房128-136滨河御景：滨河御景：作为与本案最接近的项目，外部作为与本案最接近的项目，外部的自然资源，周边的配套可以说是共享，但的自然资源，周边的配套可以说是共享，但相比而言本案有规模优势，滨河御景物业较相比而言本案有规模优势，滨河御景物业较为单一；为单一；一房比例约占45%、三房占50%，2007年1月28日开盘600套已销80%，住宅均价2300-2800 酒店式公寓均价3800；乡镇及市区人群,少量的投资客为主要的客群支撑；小户型较多及区位优势是其项目销售的核心支撑六州首府六州首府六州首府六州首府-原生态品质经典楼盘原生态品质经典楼盘原生态品质经典楼盘原生态品质经典楼盘 项目简介项目简介 位于六安市区的核心地带，与市中心四条主干道相临，交通极为便利。西北为城市休闲公园，北侧及东南有九墩塘水系环绕，总建筑面积13.8万平方米 产品类型产品类型 高层、小高层、多层 户型及面积户型及面积 面积段80-150，120-140三房为主力六州首府：六州首府：以文化为先导，以生态居住为理念，利用地块中难得的植被，把树作为一种载体进行外化，注入特定的文化内涵，整体建筑错落分布，坡地景观节奏起伏；2007年4月28日开盘1000余套销售过半，均价达2900元/平米，客群以高素质人群为主，去化速度如此迅速与其核心优越位置及良好的产品品质相关度很大阳光威尼斯阳光威尼斯阳光威尼斯阳光威尼斯-皖西路皖西路皖西路皖西路 30303030万平米万平米万平米万平米 意大利人文城邦意大利人文城邦意大利人文城邦意大利人文城邦 项目简介项目简介 位于六安皖西路与淠望路交汇处,北接人民路、民惠路，占地250亩，总建30万平米，总户数约1900户，绿化率高达37%，周边教育、医疗、卖场、银行等配套齐全，生活条件十分便利。产品类型产品类型 高层、小高层、多层 户型及面积户型及面积 二房84-93三房107-111四房136阳光威尼斯：阳光威尼斯：追求意大利建筑单体造型感，亮丽的外立面，开阔的楼间距，户户南北通透，明厨明卫，享受真正阳光生活。双阳台设计、主卧落地弧形观景窗，视觉无限延展；建成后将成为未来市中心标志型大规模综合项目，旨在定义城市新地标；项目尚未开盘，以标准型产品为主盛世嘉园盛世嘉园盛世嘉园盛世嘉园-六安首席小高层尊贵社区六安首席小高层尊贵社区六安首席小高层尊贵社区六安首席小高层尊贵社区 项目简介项目简介 位地六安市面上东七里站，皖西东路以南，长安南路以西，城市交通便捷（四条主干道汇集于此），生活配套齐全。占地7.67公顷 总建16.4万 产品类型产品类型 小高层 户型及面积户型及面积 二房71-90、三房101-134为主力盛世嘉园：盛世嘉园：40%的绿化率极力打造景观家园，户型设计上含有弧形阳台配合开敞式客厅、双向阳台等；2006年11月开盘264套销50%，均价2400元/平方米，月均销售18套，小高层公摊大及物管费较高是销售速度比较慢的主要因素；教师医生等高素质人群及开发区员工为项目去化的主力构成明都明都明都明都 阳光水岸阳光水岸阳光水岸阳光水岸-47-47-47-47万平米超大规模人文景观运动社区万平米超大规模人文景观运动社区万平米超大规模人文景观运动社区万平米超大规模人文景观运动社区 项目简介项目简介 地块位于金安文教区，东邻河堤，西邻淠望路，北邻六安八中，南邻光明路。紧邻城北文教区，人文聚集，人气鼎足。项目占地 27万平米，总建达47万平米 产品类型产品类型 高层、多层、情景洋房、别墅 户型及面积户型及面积 三房119-150（主力）二房99明都明都 阳光水岸：阳光水岸：明都倾心打造水岸景观绿化带将天然地理与水岸景观绿化有机结合；270转角窗，双阳台设计也为楼盘形象加分不少；1 1期十栋多层基本销售完毕，为子女读书购期十栋多层基本销售完毕，为子女读书购房人群及周边乡镇居民构成了本项目的核房人群及周边乡镇居民构成了本项目的核心客户，去化速度比较快；心客户，去化速度比较快；20072007年年4 4月开盘，月开盘，均价达到均价达到24002400元元/平米，学区房特色明显平米，学区房特色明显华邦锦绣华府华邦锦绣华府华邦锦绣华府华邦锦绣华府-新都市主义高尚社区新都市主义高尚社区新都市主义高尚社区新都市主义高尚社区 项目简介项目简介 项目位于六安市城南新区中心地段，近邻政务中心、皖西中学、城北小学分校、市一院第三门诊部，基础设施配套，公用建设齐全，交通便捷，环境优美。项目占地393亩，规划建筑面积42万平方米。产品类型产品类型 多层、小高层 户型及面积户型及面积 两房80-85 三房90-140锦绣华府：锦绣华府：多阳台设计，1.8米休闲阳台，1.5米生活阳台，0.8米观景台，360度观景八角窗、一楼挑高及入户花园等亮点提升了项目品质；2007年5.1开盘，均价2400，推出200套剩余40余套复式及较大户型，速度相对较快；市区及乡镇居民及少许投资客为本案主要客户构成；产品的标准型特质较浓御景龙湖山庄御景龙湖山庄御景龙湖山庄御景龙湖山庄-40-40-40-40万平方米花园御府万平方米花园御府万平方米花园御府万平方米花园御府 项目简介项目简介 项目东连梅山南路、西接南华路、南沿佛子岭路、北靠万佛路。毗邻市行政中心和市委、市政府、金融保险、通信、医院、学校、银行等遍布周边，生活及公建配套相当完备，总建面积达40万 产品类型产品类型 多层 小高层 高层 别墅 户型及面积户型及面积 两房80-90、三房112-130（主力）御景龙湖山庄：御景龙湖山庄：堪称是目前皋城地产项目中“开发规模较大、配套较为完善的集丰富建筑形态为一体的大型高尚社区”；一期从06年7月至07年2月分三标段开盘，512套销售70%，（月均30套）均价由开盘1900至现在2350（涨幅较高达23%），90多平米去化速度较快，标准及小面积产品受追捧。乡镇人群及市区居民为主力客群。在“城市南扩”的利好背景下，御景龙湖山庄八大核心价值（区位、品牌、交通、规模、配套、生态、教育、商业）完美诠释御府生活的丰富内涵，演绎新城重要花园御府生活平安平安平安平安 怡景园怡景园怡景园怡景园-六安首席生态公园景观社区六安首席生态公园景观社区六安首席生态公园景观社区六安首席生态公园景观社区 项目简介项目简介 位于六安市裕安区新政务中心龙河西路，正对裕安区政府，规划建设中的大型自然山水生态园林-龙河公园紧邻小区，周边商业、金融、医疗、教育配套齐全。项目占地近20万平方米，总建25万平方米。产品类型产品类型 多层 小高层 户型及面积户型及面积 二房70-86、三房94-130（主力）平安平安 怡景园：怡景园：地层架空，大面积露台，270度飘窗，凸窗，通风、采光兼顾景观力求户户有景，窗窗见绿；建筑材料质地轻盈，保温节能；教师、法院与医院工作人员等项目周边人群为主要客户群体；2006年2月开盘1000余户基本销售完，开盘均价1900，现在均价2100元/平米，去化速度尚可，与其产品面积较为经济及价格实惠不无关联综上，六安市房地产项目呈现以下特点：综上，六安市房地产项目呈现以下特点：综上，六安市房地产项目呈现以下特点：综上，六安市房地产项目呈现以下特点：市场供应量、需求量都呈现出一种趋旺的态势；商品销售价格仍处于较低水准，市场供应量、需求量都呈现出一种趋旺的态势；商品销售价格仍处于较低水准，有一定的升幅空间有一定的升幅空间.众多本外地开发商的进驻使产品创新与进步得到了较大程度的跨越，一方面提高众多本外地开发商的进驻，使产品创新与进步得到了较大程度的跨越，一方面提高了产品竞争力；同时也造成了锋芒相对的竞争局面了产品竞争力；同时也造成了锋芒相对的竞争局面，去化速度无明显断层去化速度无明显断层周边乡镇居民及外地工作回乡置业成为城市重点购房客群之一周边乡镇居民及外地工作回乡置业成为城市重点购房客群之一城南大盘集聚城南大盘集聚增量明显，空间较大增量明显，空间较大项目开发水平较高项目开发水平较高客群分布较为广泛客群分布较为广泛市场主流供应以标准型为主，市场同质化较为严重市场主流供应以标准型为主，市场同质化较为严重市场供应面积以市场供应面积以8090两房及两房及120-130三房为主，少量宜居户型，其中小面积户型三房为主，少量宜居户型，其中小面积户型去化速度最快，针对的客群较为广泛，多数的项目跃层户型都有滞销之态去化速度最快，针对的客群较为广泛，多数的项目跃层户型都有滞销之态房地产市场小结房地产市场小结v土地供应呈爆发式增长，潜在竞争较为激烈；土地供应呈爆发式增长，潜在竞争较为激烈；v主流供应以标准型户型为主，同质化竞争严重；主流供应以标准型户型为主，同质化竞争严重；v小面积户型去化速度较快，总价较低，针对的小面积户型去化速度较快，总价较低，针对的客群较为广泛；比较而言，大面积户型去化速度客群较为广泛；比较而言，大面积户型去化速度缓慢，跃层户型呈滞销状态；缓慢，跃层户型呈滞销状态；v总体供求关系较为良好；总体供求关系较为良好；v房地产开发水平较高，房价快速上涨。房地产开发水平较高，房价快速上涨。项目开发主题定位初探项目开发主题定位初探4公园，无论是在为喧闹的城市提供新鲜的氧气，还是公园，无论是在为喧闹的城市提供新鲜的氧气，还是在为日夜奔波忙碌的都市人提供休憩的场所，都显得在为日夜奔波忙碌的都市人提供休憩的场所，都显得极其珍贵。毫无疑问，公园与家的远近与我们亲近绿极其珍贵。毫无疑问，公园与家的远近与我们亲近绿色的频次成正比。色的频次成正比。也许正是有了这样的感慨和对绿色生态的渴望，唤醒也许正是有了这样的感慨和对绿色生态的渴望，唤醒了我们到底应该了我们到底应该“置身何处置身何处”的潜意识，致使最原始的潜意识，致使最原始的冲动喷薄而出：我们内心一直强烈渴望占有的，是的冲动喷薄而出：我们内心一直强烈渴望占有的，是绿色！绿色！中央公园之于纽约中央公园之于纽约海德公园之于伦敦海德公园之于伦敦朝阳公园之于北京朝阳公园之于北京放眼世界，公园物业基本都代表着一个城市的放眼世界，公园物业基本都代表着一个城市的高尚高尚居住中心，如纽约的中央公园、旧金山居住中心，如纽约的中央公园、旧金山的金门公园、芝加哥的林肯公园、德国的海德的金门公园、芝加哥的林肯公园、德国的海德堡公园、及北京朝阳公园、杭州的中山公园等堡公园、及北京朝阳公园、杭州的中山公园等知名的城市公园周边，无一不是当地最著名的知名的城市公园周边，无一不是当地最著名的高级住宅区、公园物业的最佳范本。高级住宅区、公园物业的最佳范本。任何一种得以快速发展的产品类型都具备其合理存在任何一种得以快速发展的产品类型都具备其合理存在的根基，消费者对于居住环境的要求直接推动了公园的根基，消费者对于居住环境的要求直接推动了公园地产的诞生，出则繁华、入则自然，是每一个都市人地产的诞生，出则繁华、入则自然，是每一个都市人的居住梦想，公园地产正是载着这样的居住梦想应运的居住梦想，公园地产正是载着这样的居住梦想应运而生的。而生的。公园地产，这个在海外并不陌生的地产运公园地产，这个在海外并不陌生的地产运作模式，在我们熟悉的城市以不同的宣传手段作模式，在我们熟悉的城市以不同的宣传手段粉墨登场粉墨登场 拉开六安拉开六安国际公园地产的序幕国际公园地产的序幕“公园地产公园地产”一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，发展商依一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，发展商依托市政公园或将房地产开发与公园的建设结合起来的项目，广义上讲，公托市政公园或将房地产开发与公园的建设结合起来的项目，广义上讲，公园地产是指园地产是指“与公园相关的地产项目与公园相关的地产项目”，将公园景观作为楼盘的特色和卖，将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体。点，将建筑、人文与自然环境结合成一体。公园赋予地产项目的不仅是丰富的景观资源和绿色健康的居住模式，更多公园赋予地产项目的不仅是丰富的景观资源和绿色健康的居住模式，更多的是带动并实现了更多的城市价值，例如：交通的利好、商业的完善、以的是带动并实现了更多的城市价值，例如：交通的利好、商业的完善、以及人们对文化的敬仰。同时，地产的不断发展必将推动城市公共空间的建及人们对文化的敬仰。同时，地产的不断发展必将推动城市公共空间的建设。随着人们对公园地产，这一地产开发模式的不断深入理解，二者必设。随着人们对公园地产，这一地产开发模式的不断深入理解，二者必将以更加和谐的姿态给久居城市的人们带来更加健康的居住模式将以更加和谐的姿态给久居城市的人们带来更加健康的居住模式 公园地产公园地产开发模式开发模式借园借园造园造园“借园”是将视线所及的公园自然景观组织到居住区内，以丰富园林景色，扩大园林空间。简单通俗的描述就是：项目建在公园附近。公园的景观满足了眼球对绿色的渴望，也基本满足坐在家里就能看到公园的愿望。相对而言，不同于在公园边上赏公园，“造园”是直接在项目中建公园，满足业主在公园中居住的梦想，如星河湾。“造园”项目通常更加注重建筑与景观的交流，要求社区与公园充分沟通融合。公园地产开发模式，有公园地产开发模式，有“借园借园”和和“造园造园”之之分分 对于本案而言，规模不大对于本案而言，规模不大/地块呈狭长形状，并不具备地块呈狭长形状，并不具备“造园造园”之势，而项目靠近滨河之势，而项目靠近滨河公园，外部景观环境非常优越，公园，外部景观环境非常优越，“借园借园”开发模式更容易操作，也较契合项目实际情开发模式更容易操作，也较契合项目实际情况况借借“朝阳公园朝阳公园”之势之势棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓 借借“国家奥运会森林公园国家奥运会森林公园”之势之势融域融域“公园式居住公园式居住”v奢侈人居的标签奢侈人居的标签 在大西洋的彼岸流传着这样一句话：在大西洋的彼岸流传着这样一句话：“没有了纽没有了纽约的美国不再是美国，而没有了中央公园的纽约约的美国不再是美国，而没有了中央公园的纽约也不再是纽约也不再是纽约”。的确，对于纽约，。的确，对于纽约，“公园式居公园式居住住”就是奢侈人居的代名词：在纽约中央公园东就是奢侈人居的代名词：在纽约中央公园东部，坐落着因公园而生的部，坐落着因公园而生的“上东富人区上东富人区”，这里，这里分布着纽约最高尚的豪宅，甚至美国前任总统克分布着纽约最高尚的豪宅，甚至美国前任总统克林顿也将其退休后的办公室选择在了这里。这样林顿也将其退休后的办公室选择在了这里。这样的例子在美国洛杉矶等其它城市也比比皆是，的例子在美国洛杉矶等其它城市也比比皆是，“ParkPark（公园）（公园）”成了其富人区的重要标志。成了其富人区的重要标志。2323万滨河国际公园城万滨河国际公园城项目开发主题定位：项目开发主题定位：v公园地产除了给城市带来良好的生态环境、公园地产除了给城市带来良好的生态环境、满足人们日益对居住舒适度的渴望以外，满足人们日益对居住舒适度的渴望以外，其在同区域内的商业配套优势也是消费者其在同区域内的商业配套优势也是消费者选择公园地产的另一个重要原因选择公园地产的另一个重要原因结合区位特征，本项目商业整体定位为：结合区位特征，本项目商业整体定位为：STREET MALL STREET MALL STREET MALL 是一个全新的概念创造。英文原意为是一个全新的概念创造。英文原意为“购物的林荫道购物的林荫道”，被引申为，被引申为“休憩式商业街区休憩式商业街区”；MALLMALL是一种复合型的商业形态，具有包容各种业态和消费形式的特点，符合是一种复合型的商业形态，具有包容各种业态和消费形式的特点，符合“开放、开放、多元、共享多元、共享”的特点，消费者对其也都具有一定了解，但是的特点，消费者对其也都具有一定了解，但是MALLMALL一但都是在封闭场所内一但都是在封闭场所内的经营，而的经营，而STREET MALLSTREET MALL则是一种街区之内的开放式经营，具备全新的吸引点；则是一种街区之内的开放式经营，具备全新的吸引点；同时同时STREET MALLSTREET MALL的包容性可以使本案的住宅形态成为其中一个顺理成章的组成部分，的包容性可以使本案的住宅形态成为其中一个顺理成章的组成部分，使其存在的合理性和市场价值得以提升。使其存在的合理性和市场价值得以提升。STREET MALL内涵及外延 STREET MALLSTREET MALL是一种流行于欧美的全新商业业态，是一种融合传统门市、大型商业是一种流行于欧美的全新商业业态，是一种融合传统门市、大型商业街、街、MALLMALL等多种业态优势，全新整合而产生的商业形态；等多种业态优势，全新整合而产生的商业形态；STREET MALLSTREET MALL是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心、shopping mallshopping mall之后之后兴起的一种复合型商业业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能兴起的一种复合型商业业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，同通过设置各类专卖店、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不于一体，同通过设置各类专卖店、文化广场、旅游观光、休闲餐饮以覆盖各个层次不同类型的顾客，为消费者提供包罗万象的一站式购物消费、一站式休闲娱乐；同类型的顾客，为消费者提供包罗万象的一站式购物消费、一站式休闲娱乐；STREET MALLSTREET MALL具有具有“开放式街区、多元化业态、共享式经营开放式街区、多元化业态、共享式经营”的特点，它是一种全的特点，它是一种全新的社区商业形态，是一个建立在居住社区基础上的集成式业态；新的社区商业形态，是一个建立在居住社区基础上的集成式业态；STREET MALLSTREET MALL涵纳居住空间、商业空间、休闲景观空间等多重空间，并以针对性涵纳居住空间、商业空间、休闲景观空间等多重空间，并以针对性的景观规划体系使各个部分构建围合成为一个整体，能够最大限度的激发消费能量。的景观规划体系使各个部分构建围合成为一个整体，能够最大限度的激发消费能量。STREET MALL的一般构成STREET MALL休憩式商业街区休憩式商业街区休闲商业区休闲商业区生活商业区生活商业区文化商业区文化商业区通常为情境式、体验式的商业，业态多为休闲娱乐等有特色的主题店，包括餐饮、酒吧、咖啡、茶馆、特色中餐、日韩料理、特色面包房、西点厅等。社区自发形成的生活配套，比如社区超市、服饰、美容美发、书店、烟酒店、干洗店、药店等等生活服务型商业。先期可作为画室、展厅、表演厅、个人创作室等形态存在，以免租的形式吸引艺术家展示其个人著作，最终形成前述的休闲商业区形态。客群定位及产品优化策略客群定位及产品优化策略5在这个城市里有这样一群人：在这个城市里有这样一群人：v年龄集中在28-40岁之间；v是现代社会中坚力量，他们代表着时代发展的方向；v事业处于上升期，他们正处于事业上努力的打拼期；v大都受过良好的教育，并且以知识和智慧谋生；v是文化资本的受益者；v已经占有了一定的社会财富，并且财富指数随着工作的拼搏呈上升趋势；v社会压力巨大，多以脑力劳动为主，繁忙的工作导致精力透支、身心疲累；v具有较高的文化品位，喜爱追求时尚潮流。他们是他们是-六安的新中产阶层六安的新中产阶层他们是中国新生的社会阶级。他们正逐步从社会大众中脱颖而出，形成全新的、独立的、具有强烈自我特征的生活方式和消费习惯。他们是当代社会中最为活跃、最有前途和发展潜力的阶层；他们是各行各业的骨干人士；他们拥有一定的社会物质财富和相对优势的稀缺资源（知识、权力、技能、信息等）；在现代经济活动中，他们常常领引着消费潮流、意识潮流、公众价值趋向、起着时代先锋的作用；他们是对消费趋势导向起着绝对影响力的群体；他们大多从事社会中信息密度和知识含量较高的工作，并对所在企业的发展有着一定的影响力；他们普遍受过良好的教育，有较高文化品位，职业包括：公务员、教师、医生、企事业中高层、私营业主等等，他们追求理想的居住模式，都会有心理的优越感。自身现状自身现状消费心理消费心理总价承受力一般，单价承受力较强对高品质生活的向往与自身经济实力之间的矛盾对大户型的需求与总价承受力之间的矛盾喜欢大面积舒适户型，追求好的朝向、景观面注重住宅的舒适度、品质感、物业管理等；注重购买能够体现身份地位的产品比较容易接受创新产品目标客群需求推目标客群需求推断：宜居两房，断：宜居两房，宜居三房宜居三房本项目之主流客群：本项目之主流客群：2840岁的新中产阶层岁的新中产阶层目标客群需求推断：目标客群需求推断：原产品定位及设计的盲点原产品定位及设计的盲点：盲点盲点盲点盲点BBE EC CDDAA户型面积较大，户型面积较大，客群层面狭窄客群层面狭窄部分户型并未达到均好性，功能部分户型并未达到均好性，功能空间没有合理分布，尺寸不合理空间没有合理分布，尺寸不合理部分户型采光、部分户型采光、通风性能较差通风性能较差现产品难于规避现产品难于规避市场同质化竞争市场同质化竞争户型创新元素有户型创新元素有限限项目产品户型重新界定：项目产品户型重新界定：以以宜居三房为主力户型的滨河公寓宜居三房为主力户型的滨河公寓面积区间面积区间户型户型比例比例80-9080-90两室两厅一卫两室两厅一卫20%20%95-10595-105三室两厅一卫三室两厅一卫30%30%11115-1255-125三室两厅两卫三室两厅两卫40%40%120-130120-130四室两厅两卫四室两厅两卫10%10%u户型面积配比户型面积配比面积要迎合未来市场的需求，功能齐全（例如储藏、晾晒、洗衣等功能的满足），走“精致居家型产品”路线。户型面积区间和功能要划分明显，避免本项目内的产品间发生冲突。格局要紧凑合理，各部分功能的位置设置要符合当地居民的生活习惯和实际需要。杜绝面积上的浪费和功能死角的出现。一期二、三栋户型优化一期二、三栋户型优化增加采光度增加采光度及通风性能及通风性能增大此卧室的面积，增加其使用率主卧主卧主卧主卧阳台阳台阳台阳台二、三期户型优化二、三期户型优化此户型面积过大，随着房价的上涨，总价上升，针对的客群将更为狭窄，且市区高层接受度刚刚有所提升，但其抗性仍然存在，如果不控制总价，未来此户型销售难度将增大，建议此户型可以调成两套两室两厅一卫的宜居户型G型型一一梯梯三三户户标标准准层层建议此户型可以调成一套三室两厅一卫和一套两室两厅一卫二、三期户型优化二、三期户型优化B型型一一梯梯三三户户标标准准层层二、三期户型优化二、三期户型优化E型标准层型标准层中间户型空间浪费较大，且使用率不高，建议由原来：二中间户型空间浪费较大，且使用率不高，建议由原来：二室一厅一卫变为二室两厅一卫室一厅一卫变为二室两厅一卫客客客客厅厅厅厅厨房厨房厨房厨房餐餐餐餐厅厅厅厅卫生间卫生间卫生间卫生间形象包装策略形象包装策略6概念导入概念导入没有中心没有中心150150年前，纽约年前，纽约年前，纽约年前，纽约18511851年，中央公园以划时代手笔成为年，中央公园以划时代手笔成为年，中央公园以划时代手笔成为年，中央公园以划时代手笔成为纽约新中心纽约新中心茂密的树林、湖泊、草坪与茂密的树林、湖泊、草坪与茂密的树林、湖泊、草坪与茂密的树林、湖泊、草坪与340340公顷的宏大规模公顷的宏大规模公顷的宏大规模公顷的宏大规模使中心公园与自由女神、帝国大厦等同为纽约乃至使中心公园与自由女神、帝国大厦等同为纽约乃至使中心公园与自由女神、帝国大厦等同为纽约乃至使中心公园与自由女神、帝国大厦等同为纽约乃至美国的象征美国的象征 中央公园沿线密布着最高尚的豪宅，豪宅、公园，共同构成了纽约上东区的中央公园沿线密布着最高尚的豪宅，豪宅、公园，共同构成了纽约上东区的中央公园沿线密布着最高尚的豪宅，豪宅、公园，共同构成了纽约上东区的中央公园沿线密布着最高尚的豪宅，豪宅、公园，共同构成了纽约上东区的建成后的建成后的建成后的建成后的150150年间年间年间年间上层生活上层生活自此自此,公园与地产的完美结合公园与地产的完美结合成为世界范围内城市房地产开发、设计、建筑追求的