长春市双阳区齐家镇郭家村新民居建设工程可行性论证报告.doc

长春市双阳区齐家镇郭家村新民居建设工程可行性研究报告

总 论
一、项目概况
1、项目名称：郭家村社会主义新农村新民居建设工程
2、项目建设单位：长春市云凤农牧专业合作社 项目负责人： 李云凤
3、项目主管部门：长春市双阳区齐家镇政府 部门负责人： 张贵海
4、可研编制单位：长春市希杭商务咨询事务所
编制负责人： 孙 毅

5、项目建设地点：长春市双阳区齐家镇郭家村

二、项目建设提出的理由和过程
党的十六届五中全会明确指出，今后五年内我国经济社会发展的奋斗目标和行动纲领，建设社会主义新农村是中国现代化建设中最重要的历史任务。确定了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的目标。
2010年中央一号文件和中央经济工作会议、中央农村工作会议精神，更进一步明确提出要促进农村改革和体制机制创新，推进社会主义新农村建设，按照总量持续增加、比例稳步提高的要求。
2010年国家预算内固定资产投资突出重点，优化结构，大力增加农村民生工程和农村基础设施建设投入，重点支持农村“水电路气房”等民生工程，把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，通过安排国家预算内固定资产投资，鼓励引导支持农民依法依规建设自有住房。
吉林省和长春市对社会主义新农村建设也极为重视，提出了明确要求，相继出台了一系列政策措施。做出了“深化农村改革，加快农村城镇化进程”的决定，提出了“新农村、新民居”的建设思想，以加快重点小城镇的建设步伐，改善本地区农民的居住环境，带动本地区经济的发展，形成新型农村小城镇。以加快农村城市化进程、推进城乡一体化发展。
中共双阳区委、区政府2008年3月1日下发《新农村建设整体推进工作思路》文件，明确要求：用工业化思维谋划农业，培育特色产业；科学制定规划，加强基础设施建设，初步构建起田园式风光、集约化生产、城市化生活、社区化管理的具有都市特点的繁荣和谐新农村基础框架。这也就是社会主义新农村建设的基础要素。
双阳区齐家镇郭家村党支部书记、长春市云凤农牧专业合作社理事长李云凤，深刻领会中央和各级党委和政府关于社会主义新农村建设和城乡建设用地增减相挂钩的精神和要求，她高瞻远瞩，审时度势地提出建设“郭家村新民居建设工程”的宏远规划。提出了以“郭家村为平台、两委会为主体、公司为支撑、合作社为依托、村民为基础”， 在尊重农民主体地位和合法权益，遵循“原村组土地承包关系不变，各项承包、租赁合同不变，资产、债权、债务不变”的原则，通过“民主选择、合屯并居，整合资源、盘活要素，统筹布局、全面规划，招商引资、政府扶持”的创新模式，积极发展现代农业，扩大农村需求，将郭家村建设成为一个“生态化标准、田园化风光，产业化支撑、规模化经营，城镇化设施、文明化生活，民主化管理、职业化农民”的“和谐、文明、富裕、宜居”的社会主义新农村。
郭家村社会主义新农村新民居建设项目的实施将会取得显著地社会效益和经济效益：
1、整合土地资源，节约用地，为农村经济发展奠定基础
新民居建设工程的实施，既改变了村容、村貌，又在保障村民利益的前提下，整合了土地资源，集约了集体土地，使有限的宅基地转变为生产型集体用地，发挥最大的效益。
郭家村新民居建设的统一用地、统一规划、统一设计、统一管理，将分散的住宅改为多层住宅，充分利用了空间。节约下来的土地一部分可复垦发展农业生产，一部分可开发招商引进二、三产业项目，有利于加快产业结构调整的步伐和农村城乡一体化进程，为郭家村经济发展奠定基础
2、带动农民生产方式的改变，增加农民收入
随着产业结构调整的步伐，促使农民逐渐从一产业中分离出来，向二、三产业转移，全面带动农民生产方式的改变，并使农民逐渐转变为现代农业产业工人，切实增加了农民的工资性收入。
郭家村村民将通过缴纳原住宅拆迁所得补偿与新居建筑成本的差价的方式，获得新居的房屋产权。拆迁后节省的土地，产权仍归村民，节省土地的收入可给予农民再分配，增加农民收入。
3、改善了村民居住环境，改变村庄面貌
通过政府引导，科学规划改变了传统的建筑模式，新农居建设设计了商场、卫生院、养老院、健身广场等公共场所；对道路进行了硬化、绿化、亮化，改变了过去布局分散，外观面貌缺乏特色、陈旧等问题，特别是“五乱”现象，得以有效遏制。村庄环境改善了，村民对村庄环境的意识也提高了，带动了村风及村民文明程度的大幅提升。这种新的生活方式也将逐渐引导农民进入城市文明中，并通过这种生活方式的转变，逐渐提高农民素质。
4、提高了村民住房和生活质量
郭家村新民居居民楼建设坚持了高标准，高起点，采暖、供气等一些现代生活设施得到积极的应用，节约大量能源，减少大气污染，极大地满足了村民住房质量的不断提高。
新民居建设工程完成后，村民将进入宽敞明亮、基础设施完善的新居民楼，新居民楼设计充分考虑了房间功能配置，体现了方便、快捷、卫生、舒适等特点，改变了以往起居杂物不分，活动范围单调等缺点，做到外观质量和内在质量都合理，功能区分，起居杂物分开，重视阳光利用，极大的满足了村民生活的要求，提高了生活质量。
目前，在新民居建设工程酝酿筹备过程中，已经可以切实地感受到全体村民和镇、区领导对郭家村新民居建设工程的期盼与希望。希望通过郭家村新民居建设工程的实施，实践和落实党中央、国务院提出的“把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把发展现代农业作为转变经济发展方式的重大任务，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力”的总体要求，为吉林省、为全国农村全面开创社会主义新农村建设积累经验，提供样板。
三、项目建设地点
长春市双阳区齐家镇郭家村
四、项目建设内容与进度

1、郭家村新民居建设内容：
郭家村新民居建设形态为集中式，根据地理环境条件和交通条件及生产、生活实际需要，将其用地规划分为三个区。
（1）居住组团区 主要体现村民的居住功能，根据村庄内的道路阻隔划分四个居住组团，管理时可做为社区的管理模式。组团内设幼儿园、托儿所及相应的配套设施。
规划建设每栋占地面积550平方米，建筑面积3300平方米，建筑高度18米的六层高住宅楼30栋，共占地15300平方米，按14容积率计算，居住组团区总占地面积为61200平方米。
每栋楼建筑面积3300平方米,可安置村民36户，每户回迁面积可达到91.7平方米，四个居住组团30栋住宅楼可安置村民1080户；
（2）公共服务区 全村的管理、服务、文化、教育、科技培训、信息咨询服务、商业服务与商贸物流中心。主要包括： （1）村委会办公楼、科技培训教育中心、图书室、青少年活动中心、老年人活动中心、体育活动室等； （2）幼儿园、养老院、卫生院等公共服务场所； （3）超市、生产资料商店、饭店、招待所、宾馆等商业服务场所。
规划公共服务区建筑物占地面积3000平方米左右，建筑面积12000平方米左右。
　（3）中心广场区 在居住组团内建设大型中心广场一处，主要是便于村民休闲、娱乐、健身和举行公益性活动，对广场内进行绿化、美化、亮化、植树、安装广场灯等。让村民拥有同城市居民一样的生活环境。
规划中心广场区占地面积50000平方米左右；
　 （4）建设完成与其相适应的 道路、供水、排水、供暖、电力、电信、环卫等各项配套实施。
2、郭家村新民居建设一期试点工程建设内容：
（1）建设占地面积550平方米，建筑面积3300平方米，六层高住宅楼一座，建筑高度18米；
（2）建设完成与其相适应的道路、供水、排水、供暖、电力、电信、环卫等各项配套实施。
3、项目工程建设进度
　　 新民居建设工程项目实施计划从2010年5月开始，至2012年11月完工；
新民居建设一期试点工程项目从2010年5月开始，至2010年11月完工；

五、项目总投资及资金筹措
1、郭家村新民居建设工程项目总投资：
新民居住宅楼建筑费用每平方米成本价按1200.00元计算（含动迁安置费、土地整理等费用），30栋楼，总面积99000平方米,需建设资金11880万元；
公共服务区建筑费用每平方米成本价按1500.00元计算（含动迁安置费、土地整理等费用），总面积12000平方米,需建设资金1800万元；
中心广场区及村屯整治建设费用约需建设资金500万元；
新民居工程建设配套设施建设费用约需建设资金1000万元；
新民居工程建设费用总投资约需资金15100万元人民币。
　　2、郭家村新民居建设区一期试点工程项目总投资：
新民居住宅楼建筑费用每平方米成本价按1200.00元计算（含动迁安置费、土地整理等费用），试点一栋楼，建筑面积3300平方米，需资金396万元；
新民居一期工程建设配套设施建设费用约需建设资金500万元；
新民居工程建设费用总投资约需建设资金896万元人民币。
　　 3、项目资金筹措　　
（1）郭家村新民居建设工程项目总投资：
新民居住宅楼建设资金11880万元，招商引资由投资商投入解决；
公共服务区建设资金1800万元，招商引资由投资商投入解决；
中心广场区及村屯整治建设费用约需建设资金500万元，由合作社组织解决；
新民居工程建设配套设施建设费用约需建设资金1000万元；请政府相关部门给予支持解决500万元，由合作社组织解决500。
（2）郭家村新民居建设一期试点工程项目。
新民居住宅楼建设约需资金396万元，由投资商投入解决；
新民居一期工程建设配套设施建设费用约需建设资金500万元，请政府相关部门给予支持解决。

六、可行性研究报告编制依据
中共中央、国务院关于“三农”工作和社会主义新农村建设的系列文件和指导精神；
农业部《关于印发社会主义新农村建设示范行动实施方案的通知》（农发[2006]5号）；
吉林省社会主义新农村建设领导小组《关于进一步社会主义新农村建设试点村镇规划编制工作的意见》（吉新农村领导小组［2006］5号）；
《吉林省关于社会主义新农村建设规划的指导意见》；的系列文件和指导精神
长春市政府，中共双阳区委、区政府关于社会主义新农村建设的系列文件和指导精神。

吉林省政府办公厅《关于推进农村泥草房改造安居工程试点工作的指导意见》吉政办发 （〔２００７〕３２号）
吉林省政府办公厅《关于全面推进农村泥草房改造安居工程试点工作的指导意见》吉政办发 （〔２００8〕11号）
吉林省民政厅《全省农村困难户泥草房改造安居工程帮扶意见》吉民发 （〔２００７〕5２号）
吉林省财政厅《吉林省农村泥草房改造安居工程资金管理（试行）办法》（吉财建〔２００７〕488号）
吉林省建设厅《推进农村泥草房改造安居工程试点工作的指导意见》（吉建村〔２００７〕11号）
长春市政府、区政府关于推进农村泥草房改造安居工程试点工作的系列文件和指导精神

国土资源部、吉林省政府、长春市政府《关于城乡建设用地增减相挂钩》的系列文件和指导精神

《村庄和集镇规划建设管理条例》（国务院令第116号）；
建设部、科技部《小村镇建设技术政策》（2006年）；
《镇规划标准》（GB50188—2007）；
《村镇规划编制办法（试行）》（2000年 建村36号）；
吉林省建设厅《关于进一步加强村镇规划管理工作的通知》（吉建村［2006］8号）；
《吉林省村庄规划编制技术导则》（初稿）（2006年5月）；
长春市规划局《长春市城乡规划条例》（2010年）

国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》（2001年）；
郭家村村委会提供的有关材料。

第一章 项目建设意义与建设的可行性

一、 项目建设意义
搞好农村新民居建设是社会主义新农村建设的重要内容，是改善广大农民群众居住条件和提升生活质量的重要举措。随着农村经济社会的全面发展和农民生活水平的提高，广大农民对改善居住条件和居住环境的愿望日益迫切，农村住房建设规模、投资及消费支出呈现逐步增长的态势。但由于缺乏有效的引导，农村民居建设普遍存在着布局分散、结构陈旧、内在质量差、新技术含量低、外观面貌缺乏特色等问题。郭家村实施社会主义新农村新民居建设工程，旨在通过政府引导，科学规划设计，改善住房结构功能，提高住房质量，挖掘和传承地方特色，改善基础设施和环境，在农村土地有效利用上，在农村民居建新、修旧和村庄整体面貌的改观上，为吉林省为全国农村全面开创社会主义新农村建设积累经验，提供样板。

二、 项目建设的可行性
1、党中央、国务院和各级地方政府对社会主义新农村新农居建设高度重视，明确提出，建设社会主义新农村是中国现代化建设中最重要的历史任务。确定了“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的目标。要求在国家预算内固定资产投资突出重点，优化结构，大力增加农村民生工程和农村基础设施建设投入，重点支持农村“水电路气房”等民生工程，把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，通过安排国家预算内固定资产投资，鼓励引导支持农民依法依规建设自有住房。
吉林省和长春市对社会主义新农村建设也极为重视，提出了明确要求，相继出台了一系列政策措施。做出了“深化农村改革，加快农村城镇化进程”的决定，提出了“新农村、新民居”的建设思想，以加快重点小城镇的建设步伐，改善本地区农民的居住环境，带动本地区经济的发展，形成新型农村小城镇。以加快农村城市化进程、推进城乡一体化发展。
中共双阳区委、区政府2008年3月1日下发《新农村建设整体推进工作思路》文件，明确要求：用工业化思维谋划农业，培育特色产业；科学制定规划，加强基础设施建设，初步构建起田园式风光、集约化生产、城市化生活、社区化管理的具有都市特点的繁荣和谐新农村基础框架。这也就是社会主义新农村建设的基础要素。
2、双阳区齐家镇郭家村党支部书记、长春市云凤农牧专业合作社理事长李云凤，深刻领会中央和各级党委和政府关于社会主义新农村建设和城乡建设用地增减相挂钩的精神和要求，她高瞻远瞩，审时度势地提出建设“郭家村新民居”的宏远规划。提出了以“郭家村为平台、两委会为主体、公司为支撑、合作社为依托、村民为基础”， 在尊重农民主体地位和合法权益，遵循“原村组土地承包关系不变，各项承包、租赁合同不变，资产、债权、债务不变”的原则，通过“民主选择、合屯并居，整合资源、盘活要素，统筹布局、全面规划，招商引资、政府扶持”的创新模式，积极发展现代农业，扩大农村需求，将郭家村建设成为一个“生态化标准、田园化风光，产业化支撑、规模化经营，城镇化设施、文明化生活，民主化管理、职业化农民”的“和谐、文明、富裕、宜居”的社会主义新农村。目前，在新民居建设工程酝酿筹备过程中，已经可以切实地感受到全体村民和镇、区领导对郭家村新民居建设工程的期盼与希望。希望通过郭家村新民居建设工程的实施，实践和落实党中央、国务院提出的“把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把发展现代农业作为转变经济发展方式的重大任务，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力”的总体要求，为吉林省、为全国农村全面开创社会主义新农村建设积累经验，提供样板。
3、目前，郭家村新民居建设一期试点工程项目已开始实施，有序地组织村民以宅基地、耕地入股合作社，集约入股村民的宅基地，统一新民居建设工程规划。
新民居建设工程根据村民意愿和村民的实际经济条件，制定了切实可行的拆迁安置方案，获得了广大村民的拥护和支持。
新民居建设工程完成后，村民将进入宽敞明亮、基础设施完善的新民居。这种新的生活方式将逐渐引导农民进入城市文明中，并通过这种生活方式的转变，逐渐提高农民素质。
新民居建设工程的实施，既改变了村容、村貌，又在保障村民利益的前提下，集约了集体土地，使有限的宅基地转变为生产型集体用地，可发挥最大的效益。
新民居建设工程节约的土地资源，用于发展二、三产业，有利于加快农村城乡一体化进程。同时，随着村民上楼工程的延伸，促使农民逐渐从一产业中分离出来，向二、三产业转移，加快产业结构调整的步伐，全面带动农民生产方式的改变，并使农民逐渐转变为现代农业产业工人，切实增加了农民的工资性收入。
村民将通过缴纳原住宅拆迁所得补偿与新居建筑成本的差价的方式，获得新居的房屋产权。拆迁后节省的土地，产权仍归村民，节省土地的收入可给予农民再分配，增加农民收入。

第二章 项目建设指导思想与建设目标

一、项目建设指导思想
以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党的十六届五中全会精神，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，充分调动广大农民群众的积极性和创造性，以发展经济为中心，以加快全面小康建设步伐和构建和谐社会为目标，充分利用建设社会主义新农村的良好契机，因地制宜，分期分段按规划抓好各项落实工作，通过郭家村新民居建设的实施，发展农村经济、增加农民收入、优化农村环境、改善农村生产生活条件、提高精神风貌，改善农民生产生活水平，促使农村整体面貌有较大改观，使郭家村成为各项事业得到协调快速发展的社会主义新农村。

二、 项目建设基本原则
1、科学规划原则 树立规划先行的理念，一方面，按照党和政府积极推进社会主义新农村建设的战略要求，科学制定郭家村建设总体规划；一方面，搞好示范试点建设规划，达到以点带面的效果。分别做好村庄布局规划、村庄建设规划、新民居建设规划和居民楼建筑设计；要加强土地控制，确保在土地的控制下搞好建设，避免造成新的土地浪费；在规划项目实施中，要综合考虑改善农业生产条件和改善农民生活条件的统筹兼顾，农田生产路的修建尽可能与村村通工程相结合，农田林网和村镇绿化、美化相结合，最大限度地满足农民出行、农村交通和生态环境改善的需要。
2、群众自愿原则 农民是农村新农居建设与泥草房改造的主体，必须尊重群众意愿。要把政策、规划原原本本地交给群众，充分听取群众意见，决不能搞强迫命令。要通过宣传教育、典型引路、政策鼓励、深入细致的思想工作等多种方式，调动起农民建设美好家园的积极性、主动性和创造性。要充分考虑农民需要，让农民得到实实在在的实惠，坚决不搞“形象工程”和“政绩工程”。
3、循序渐进原则 坚持试点先行，不搞“一刀切”，坚决防止一哄而上，要分期分批，有序推进。新民居建设过程中要高度重视农村困难群众的住房问题，对鳏寡孤独人员、残疾人家庭、低保户等特殊困难群体予以扶持和救助。
4、统筹兼顾原则 新民居建设要按照新型城镇化、城乡一体化和新农村建设的要求，坚持统一规划、集约用地、规模开发、配套建设，推动农民居住区由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变，促进人口向城镇集中、产业向园区集中。要把节地、节能、环保要求贯穿新农居建设全过程，要坚持与加快农村基础设施建设、完善公共服务同步推进，硬化道路，设置路灯，铺设供排水管线，实施绿化美化，要配备管道供气、集中供热设施。
5、市场化运作原则 要本着互惠互利的原则，组织引导相关行业企业积极参与。政府投资带动社会投资，营造多元化投融资体系。建立多层次、多渠道、多形式的投资机制，形成政府引导、企业投入、吸纳民资、外资等多元化的投资格局。尤其要积极争取金融部门的支持，以及制定优惠政策，积极招商引资。
6、积极稳妥原则 要妥善处理好新民居建设中的拆迁、用地、补助等敏感问题，坚持阳光操作，公开、公正、透明，确保不引发新的社会矛盾和影响稳定的事件。要加强新民居建设质量安全监督管理，确保工程质量。要加强对新民居建设专项资金的财政监督、审计监督和社会监督，进一步完善制度，加大监管力度，确保资金安全不出问题。

三、项目建设目标
我们按照2010年中央1号文件的要求，“国家将把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，通过安排国家预算内固定资产投资，鼓励引导支持农民依法依规建设自有住房。”根据省、市、区加快推进社会主义新农村建设工作的要求和部署，结合郭家村的自然条件与农业经济发展状况，在区农业局和镇党委、镇政府的领导和帮助下，经过反复研究和尝试，依此确定了通过郭家村新民居建设，以加快郭家村社会主义新农村建设的建设步伐，改善全村农民的居住环境，切实增加了农民的收入，带动本地区经济的发展，早日实现全面建设小康社会的目标。
要科学制定郭家村建设总体规划；分别做好村庄布局规划、村庄建设规划、新民居建设规划和居民楼建筑设计；对不同区位、不同地貌、不同规模的村屯，采取新村建设、迁村并点的办法进行分类分步改造。以村容村貌整治为重点，从道路建设、安全用水、电力供应、清洁能源、房屋改造（路、电、水、气、厕、舍）等方面入手，进行整治。基本标准：屯有水源站、庭院硬化、有电话、能看到有线电视、有自来水、标准厕所。，改变农村脏、乱、差现象。

第三章　项目建设条件

一、项目建设单位
1、项目建设单位：长春市云凤农牧专业合作社 项目负责人： 李云凤
2、项目施工单位：吉林世杰农牧科技开发有限公司
项目负责人： 刘 武

二、项目建设地点
长春市双阳区齐家镇郭家村

三、自然环境条件
1、地理位置：
郭家村位于长春市双阳区东部。东经125º48´、北纬43º38´，海拔高度处于250米，地势比较平坦。距长春市区74 公里，距双阳区中心15 公里。
2、气候条件：
郭家村所在地属中温带半温润大陆性季风气候区，季节变化明显，春季升温迅速，少雨干旱，多大风，夏季温热多雨，而秋季多晴良天气，冬季漫长，干旱而寒冷，冬夏温差较大，常年主导风为西南风，由于受北方气团影响，冬季多为西北风。
全年平均气温 5.5℃
年平均日照 2491小时
全年总降雨量 629.6毫米
最大积雪厚度 180毫米
初霜日期 9月下旬
终霜日期 4月下旬
年平均无霜期 145天
主导风向 西南风
全年平均风速 3.8米/秒
最大冻土深度 169厘米
抗震设防烈度 7度
3、水文条件：
郭家村境内水源较为丰富，水质较为优良。属于村集体所有，占地面积60亩（4公顷）的池塘一座，小面积的池塘数座。
4、土地条件：
郭家村土地地质主要以河谷盆地为主，地势比较平坦，土地面积18平方公里（1800公顷），可耕地面积9.2平方公里（920公顷）全部为黑酿土，有机质含量在3~4%，全氮含量在0.23%左右，全磷含量在0.07%左右，全钾含量在2.2%左右，PH值平均7左右，土地肥沃，理化性况好，适宜多种作物生长；林地面积2.8平方公里。
四、人文环境条件
1、区域状况：
郭家村辖18个自然屯（18个村民小组••社），全村总人口3336人，总户数871户，劳动力1822人；全村幅员面积1800公顷。在册统计耕地面积922公顷，农业人均耕地面积4.15亩，略低于全区人均耕地面积；全村有林地280公顷，水面10公顷，居住用地82.3公顷。
（详见附图、附表）
作为试点工作的郭家村五社有人口273人，户数65户，劳动力142人；全社幅员面积 110公顷，耕地面积56.7公顷
2、社会事业：
郭家村内有小学一所，九年义务制教育已落实，适龄儿童入学率达100%。同时，卫生、社保、广电、通讯计生等各项社会事业也都有序进行，取得良好的成绩。
3、交通状况：
郭家村距长春市区74公里，距双阳区中心15公里，属长春市一小时经济圈内。省道穿村而过，村内道路已完成改造，正在进行屯屯通道路、屯屯道路硬化，屯屯通电话、屯屯通有线的基础设施建设，使全村交通便捷，通讯条件改善，发展环境优化。
4、垃圾处理现状：
目前郭家村中的垃圾重点是各家各户堆积存放，堆积处理率在70%以上，为了改善农户乱堆乱放的现况，村委会结合新农村建设，准备在各自然屯设立生活垃圾收集点，统一建垃圾堆放场，安排专人负责，定点、定时收运处理。
5、水环境质量：
郭家村水资源重点是地表水和地下水，农村饮用水以机井为主，基本实现了户户有机井。在建设过程中，解决人畜饮水不安全问题要采取“点与面”相结全的办法，加快沼气池建设，特别是畜禽养殖专业大户必须采取干湿分离、通过沼气净化后才能排放畜禽粪便。畜禽饮水取水水源的水塘，严禁肥水养殖。完善村民点的污水排放设施，提高污水处理率。保土蓄水，合理开发。
6、经济发展概况：
近年来，郭家村逐渐形成了以种植业、养殖业、商贸服务业为主的具有地方特色的农业经济。农业作为郭家村经济发展的重头戏，充分利用优越的气候条件和自然条件，大力发展绿色、有机农业，按照绿色、有机质量标准生产，按照产业模式发展，遵循市场规律经营。2008年，农民人均纯收入4000元。

五、项目建设条件分析
1、优势分析
（1）区位优势：
郭家村在长春市双阳区中东部，土地肥沃，无任何污染物，空气清新，气候宜人。特别适宜植物的种植和育种。公路贯穿该村，村屯之间均为水泥村路连接，交通十分便利，对外运输非常便捷顺畅。
（2）生态环境保护与建设优势
郭家村无重污染项目，又离工业城市较远，境内环境污染较轻，环境质量良好。郭家村在改善生态现状、进行生态建设方面已取得了较大成就，涉及到农业、林业、水土保持、改善饮水质量等各个方面。广大村民已初步体会到改善生态环境与自身利益之间的关系，注重生态养殖，有机肥料使用，从而为建设社会主义新农村新民居奠定了基础。
（3）政府高度重视，村民积极参与的优势
加快实施可持续发展战略，已成为各级领导的共识。随着社会主义新农村建设的全面启动，双阳区新农村建设整体推进区的开展，郭家村抓住创建社会主义新农村新民居建设的有利环境，围绕社会主义新农村建设的主题开展了多方位的宣传教育活动，村民社会主义新农村建设意识得到较大提高，渴望通过社会主义新农村建设和现代农业发展脱贫致富，参与建设的意愿十分强烈。
（4）创新、可行的新模式
通过土地流转的形式集中集体建设用地，组织村民以宅基地、耕地入股合作社，集约入股村民宅基地，统一新民居工程建设规划。
新民居建设工程根据村民意愿和村民的实际经济条件，制定切实可行的拆迁安置方案。将分散居住的村民向目前村民集中居住的地方搬迁，统一建设多层楼房的新民居住宅楼，把新型建材、节能减排、污水循环处理、垃圾集中处理等现代生活设施应用到新民居中，成为一个具有时代特色、坐落在山水田园风光中的社会主义新农村新民居。
新民居建设工程完成后，村民将进入宽敞明亮、基础设施完善的新民居。这种新的生活方式将逐渐引导农民进入城市文明中，并通过这种生活方式的转变，逐渐提高农民素质。

2、劣势分析
（1）经济运行质量不高
郭家村的产业结构仍以一产业为主，有少量的二、三产业，
传统的餐饮业、流通业仍占有较大比重，并且三产业的规模多数较小，这对郭家村整体经济实力的提升是一个瓶颈。

（2）产业布局分散，集群化不明显
郭家村由于多种原因，村内各种产业雷同且比较分散，未能形成规模，反而存在一些竞争，影响了产业的合理有序发展。村内缺乏特色产业，且产业关联度较低，没有形成产业链条，缺少具有市场竞争力和带动力的龙头企业。

（3）科技、教育、文化、卫生、体育等各项事业相对落后
科技水平和人员素质较低，一批实用技术难以广泛应用。文化娱乐设施少，目前郭家村内没有文化体育场所和图书馆，文化设施条件的落后制约了农民对科技和文化的需求。
各种社会保障机构也不够健全，发展较慢。
（4）基础设施条件相对落后
道路：部分乡村道路等级低。雨天泥泞，晴天扬尘，对外联系不便，同时影响居民生活环境。
供水：全村没有集中统一的供水设施，水源采用地下水，分户手井供水，没有任何饮用水净化设施，难以保障供水卫生。
环卫：全村缺乏垃圾集中收集消纳的场所，垃圾随意倾倒，污染环境。
　　综合来看，郭家村社会主义新农村建设的农业整体水平和社会经济条件较为优越，已具备社会主义新农村建设的基础和硬件支撑条件。国家、企业、农民具备了一定投资能力，建设资金和物资条件有保证。所存在问题，在郭家村社会主义新农村建设过程中会得到改善和解决。

第四章　项目建设内容和方案

根据郭家村社会主义新农村（现代农业示范园区）建设总体规划布局要求和郭家村内各村屯内常住人口不断减少的现状，确定郭家村新民居建设形态为集中式，全村居民集中统一到村委会中心区位置的11社和13社，统一规划建设高标准的居住区。
村屯并点使人口相对集中，增大村民的居住密度，节约土地。同时、随着经济的不断发展，村民的收入不断提高，对生活质量的要求也将不断提高，村民生活所需要的基础设施建设层次也要有所发展和完善，村屯并点后基础设施和各项公共设施配套建设上避免了服务半径重叠的问题，节省资金、便于管理维修。

一、郭家村建设用地现状
郭家村现辖18个自然屯（18个村民小组••社），全村总人口3336人，总户数871户，全村幅员面积1800公顷，居住用地(宅基地)82.3公顷。平均每人居住用地(宅基地)246.7平方米，每户居住用地(宅基地)944.9平方米。
但是，由于历史原因，全村尚有70户父子在一个户口上，没有分到宅基地。同时，全村有急需改造的泥草房131户，总面积8000多平方米。

二新农居建设规划内容
郭家村新民居建设形态为集中式，根据地理环境条件和交通条件及生产、生活实际需要，将其用地规划分为三个区。
1、居住组团区 主要体现村民的居住功能，根据村庄内的道路阻隔划分四个居住组团，管理时可做为社区的管理模式。组团内设幼儿园、托儿所及相应的配套设施。
规划建设每栋占地面积550平方米，建筑面积3300平方米，建筑高度18米的六层高住宅楼30栋，共占地15300平方米，按1:4容积率计算，居住组团区总占地面积为61200平方米。
每栋楼建筑面积3300平方米,可安置村民36户，每户回迁面积可达到91.7平方米，四个居住组团30栋住宅楼可安置村民1080户；
2、公共服务区 全村的管理、服务、文化、教育、科技培训、信息咨询服务、商业服务与商贸物流中心。主要包括： （1）村委会办公楼、科技培训教育中心、图书室、青少年活动中心、老年人活动中心、体育活动室等； （2）幼儿园、养老院、卫生院等公共服务场所； （3）超市、生产资料商店、饭店、招待所、宾馆等商业服务场所。
规划公共服务区建筑物占地面积3000平方米左右，建筑面积12000平方米左右。
　 3、中心广场区 在居住组团内建设大型中心广场一处，主要是便于村民休闲、娱乐、健身和举行公益性活动，对广场内进行绿化、美化、亮化、植树、安装广场灯等。让村民拥有同城市居民一样的生活环境。
规划中心广场区占地面积50000平方米左右。
二、新民居建设方案
1、房屋建设改造方案
郭家村现有住房多为平房，并有部分危房，土地利用率低，村内房屋由于没有规划致使布局不合理，村内道路狭窄弯曲，消防车、救护车难以进入，村民生活财产难以得到保障。为改善目前这种脏、乱、差的局面，在现有的村民旧房屋宅基地的基础上进行翻新、改造，建设高标准的新民居住宅楼。
2、房屋拆迁安置方案
　 村民原住宅拆迁所得补偿为，砖房每平方米作价800.00元，泥草房每平方米作价400.00元，园田地每平方米作价21.00元。
安置回迁的新居建筑成本每平方米定价1200.00元，安置回迁标准每户91平方米，总房款为109200.00元，对于配合新民居建设，按期拆迁的村民给予5平方米的奖励，即减收6000.00元房款。
村民将通过缴纳原住宅拆迁所得补偿与新居建筑成本的差价的方式，获得新居的房屋产权。
对于暂时无力缴纳房款的村民，可通过参加合作社第二、三产业工作，赚取工资。然后，将工资的50%缴纳房款，直至交齐为止。
拆迁后节省的土地产权仍归村民，村民可将此土地和耕地入股合作社，成为合作社社员。合作社每年付给社员土地租金10000.00元，利用该地发展第二、三产业，其收入的盈利可再拿出30%分配给社员，增加合作社社员收入。
郭家村新民居建设一期工程拆迁居民18户，拆迁房屋面积1440平方米。
3、房屋建设工程方案
住宅楼基础结构采用钢筋混凝土条型基础，上部结构采用砖混结构。使用了一些新型节能材料，墙体采用多孔砼砌砖，门窗采用塑钢中空玻璃，每户均安装了太阳能，实行统一地热采暖，统一天然气供应。
住宅楼高六层，三个单元，每个单元每层2户，每个单元12户，全楼共安置36户。
住宅楼统一户型面积为91平方米。设计有两卧、一厨、一卫、一厅，设计主要考虑“动、静、洁、污”分离，“静、洁”是指私人空间，卧室、客厅等，“动、污”是指公共空间，厨房、卫生间等。
4、基础设施和村容村貌建设
做好郭家村新民居基础设施和公共服务设施的建设规划，完成与其相适应的道路、供水、排水、供暖、电力、电信、环卫等各项配套实施。
将郭家村新民居村庄主要入口、沿街、广场、公共场所等处作为环境整治的重点对象。搞好村庄入口和广场的形象建设，结合郭家村社会主义新农村建设的自身特色建文化墙、宣传栏、雕塑、小品等标志性建筑。
（详见附图）

第五章 项目配套设施及工程方案

郭家村社会主义新农村建设的新民居建设工程涉及道路、供水、排水、供暖、电力、电信、供暖、环卫等各项配套实施工程。具体工程规划及工程方案如下：

一、道路交通规划及工程方案
1、道路交通现状
（1）省道公路穿越郭家村新民居建设区；
有二条县级公路可直达郭家村新民居建设区；
（2）新民居建设区内各村屯之间的“村村通”道路建设尚未完成。
2、道路交通规划
新民居建设区内规划为干道、支道和田间机耕路3级道路，干道和支道均为混凝土路面，面宽为4.5米和3米以上，田间机耕路为砂石路，面宽3米。

二、给水工程规划及工程方案
1、给水工程现状
目前，新民居建设区村民生活用水以电机井、手压井为主要取水手段，。经测试，郭家村内的地下水源较为丰富，水质较为优良，符合人畜饮用标准，蓄水量在200万吨，完全可以满足整个新民居建设区用水需求。
2、给水工程规划
（1） 新民居建设区分别规划人、畜及温室喷灌用水量，初步计算每日用水量在80吨左右，年需用水量3万吨。
（2） 新民居建设区内埋设地下引水管线15公里，管径160毫米，并建加压站1个。
（3） 加强新民居建设区给水的统一管理，实行新民居建设区加压站的统一供水，保证示范园区用水的水质标准。

3、给水工程方案
新民居建设区内给水管网以环状网为主，环状网和枝状网相结合的布置形式，保证给水安全