富强家园项目可行性研究报告.doc

献县富强家园（一期）项目申请报告第一章申报单位及项目概况1.1申报单位1.1.1、单位名称：献县鸿基房地产开发有限公司1.1.2、单位地址：献县北环路北侧1.1.3、单位主营业务：市政工程施工，园林绿化工程，房地产开发（包括旧城改造）。1.1.4、单位经营年限：自2006年7月18日成立至今。1.1.5、法定代表人：李保华1.1.6、股东构成：李保华。企业注册资金800万元，李保华股权比例为100%。1.1.7、企业财务经济状况：1、经济实力评价截止20010年6月30日，献县鸿基房地产开发有限公司的资产状况如下： 单位：万元年份项目2010年6月30日总资产7310.45流动资产7238.95负债总额3116.73流动负债总额3116.73货币资金625.74流动比率2.32速动比率0.35资产负债率0.42公司2010年6月30日的资产负债表反映总资产7310.45万元，总负债3116.73万元，没有长期负债，其他应收款400万元，非常有利于以后业务的发展1.1.8单位资质：肆级1.1.9、主要投资项目献县鸿基房地产开发有限公司自2006年成立以来，倡导“团结、务实、进取、创新”的企业精神，着力建立适应市场需求的现代化企业制度，公司采取现代化的管理模式，充分发挥人才优势，内设办公室、工程部、销售部、财务部、开发部等职能部室，拥有建筑工程、房地产、经济、财会、统计等各类专用技术人员16人；面对日益激烈市场竞争，运筹帷幄，审时度势，积极投入旧城改造的行列中，目前公司已经通过拍卖购买了原献县针织厂、原献县县棉织厂、原献县农机修造厂、原献县轴承厂等几处土地。其中原献县县棉织厂、原献县针织厂、原献县农机修造厂、原献县轴承厂均已拆迁完毕正在建设之中预计2011年全部完成开发建设工作。1.1.10、企业管理情况：献县鸿基房地产开发有限公司是一个具有良好信誉、朝气蓬勃的企业，公司设有董事长兼总经理一人，副总经理二人，总工程师一人，财务总监一人，部门经理五人，公司领导层平均年龄36岁，现有中高级职称4人，初级职称8人，共16人，全部为大中专以上学历，领导层具有较高的素质。公司副总经理各有所长，在房地产开发中，各尽所能，均具备多年的专业工作经验，完全具备开发本项目的能力。1.2项目概况1.2.1、建设背景献县房地产市场起步较晚，规模较大、较成熟的住宅小区较小。目前已开发建设和入住的小区主要有成功家园住宅小区、明珠商住小区、交通小区、邮电小区、新华小区、县医院住宅小区、欣苑小区、书香苑小区、泰昌家园小区、铅笔厂小区、电力局小区等。3万平米以上小区4个。随着献县经济的飞速发展，人们的购房需求在不断增长。献县鸿基房地产开发有限公司为适应献县县城总体规划的要求，加快旧城改造综合开发，改善居住环境，提高居民生活水平，兴建富强家园（一期）工程，以满足城镇居民的生活需求，富强家园（一期）的建成可为献县县城增加一个环境优雅、造型新颖、功能齐全、交通便利、设施配套的全新居住小区，成为县城又一新的亮点。1.2.2、建设地点：献县南河头乡曹庄村东富强大街北侧幸福院南侧1.2.3、主要建设内容和规模本项目占地44.53亩（29685平方米），拟建框肢剪力墙结构（14+1）高层住宅楼一幢，框肢剪力墙结构（11+1）高层住宅楼七幢，。总建筑面积62636平方米，其中住宅建筑面积53274平方米,商业门市7362平方米，其它配套用房建筑面积2000平方米。1.2.4、产品和工程技术方案献县富强家园（一期）的总平面设计在满足交通便利、布局合理、功能完善的宗旨下，创造环境优美、功能明确的人居空间，小区在中间区域设有集中绿地及活动场地，为居民提供便利的交往休憩场所，在满足日照间距的基础上合理布置建筑群落，住宅采用行列式和点式布局，有效方便住户的生活需求。该小区计划建框肢剪力墙结构（14+1）高层住宅楼一幢，框肢剪力墙结构（11+1）高层住宅楼七幢，住宅总户数540户，套型建筑面积90平米以下住户408户，套型建筑面积90-120平方米住户94户，套型建筑面积120平方米以上住户22户，套型建筑面积90平方米以下的住套幢号90 m290 m2-120 m2120 m2车库及储藏室套数建筑面积套数建筑面积套数建筑面积15649282829965662443872222354566344387222235456644438722223545665665808528666580852874438723528443872223014626总计4083590494100582230144298户建筑面积占住宅总建筑面积的73.3%。户型分布及建筑面积见下表:居住总人口1677，容积率2.11，建筑密度16.1%，绿地率30%。1.2.5、配套工程 为更好的满足人们的居住需求，小区配有物业服务、停车位，小区监控、垃圾箱，消防设施，路面硬化、绿化景观花坛，交通照明与庭院照明，小区加压供水设施，3台630KVA箱式变压器等配套设施。小区道路系统及给水、消防、电缆、电话、宽带、地热供暖、排水、雨水等配套设施管线的铺设。1.1.6、投资规模和资金筹措方案投资规模：本项目总投资8845.6万元，详见附表1投资估算表。资金筹措方案：本项目建设资金全部由献县鸿基房地产开发有限公司自筹。1.1.7、项目实施进度计划本项目建设期暂定为24个月，自2010年10月至2012年10月。第二章发展规划、产业政策、行业准入分析2.1发展规划分析2.1.1献县国民经济与社会发展“十一五”规划1、发展思路今后五年，献县将围绕“一个主题”，着力实施“四大战略”，精心培育“三大增长极”，努力推动献县经济社会更好更快地发展。“一个主题”即实现跨越式发展这一主题。“四大战略”即工业立县战略、开放活县战略、城镇兴县战略和“三农”稳县战略。“三大增长极”即支柱企业群体增长极、特色产业集群增长极和旅游服务行业增长极。2、发展战略城镇兴县战略。按照政府主导、市场经营、社会运作的原则，以加强城镇基础设施建设为重点，加快推进城镇建设步伐，不断优化整合城镇资源，全力打造适宜居住和发展创业,集工业区、居住区、商贸流通区为一体的现代中心城镇，并依托城镇建设打造区域块状经济，实现人口与产业的聚集，达到减少农民、增加工人、搬出农村、进入城镇的目标。3、主要措施“十一五”期间，要顺应经济发展和城镇发展规律，按照提质扩容、做大城镇的要求，科学规划，合理布局，切实采取有效措施，有序加快推进城镇化进程，以加强城镇基础设施建设为重点，优化整合现有城镇资源，健全城镇整体功能，促进城镇化进程，到2010年，城镇化水平达到30%以上，县城区面积12.1平方公里，城区绿化覆盖率达到30%。（1）加快城镇建设。按照统筹城乡发展的要求，加快城镇化进程，突出重点，实施以扩大中心城市和重点城镇的规模与实力为重点的城镇带动发展战略，优先发展县城，不断提升县城综合功能，强化区域中心城镇的辐射带动作用，建成以县城为中心，以淮镇、商林、陈庄、河街、郭庄为次中心，以本斋、陌南为重镇的城乡一体化城镇网络化体系。按照城市规划、城市文化和城市形象的定位，县城要坚持“优化主体、拓展外延”的思路,完善区域规划,加速新城区和居民小区的建设步伐,结合城区绿化、美化，抓好供水、燃气、地热、污水处理、垃圾处理等基础设施建设。大力发展商贸、娱乐等第三产业，强化县城功能。高标准搞好城镇重点工程建设，集中力量抓好平安大街、新华路、献王路、东外环路、城南新区道路建设、五星级大酒店等重点工程。加快旧城改造步伐，启动老居民区和城中村改造，全面提升城镇品位。（2）搞活城镇经营。充分发挥城镇的经济优势、资源优势和交通优势，坚持以市场为依托，完善城镇经营机制，盘活城镇有形资产和无形资产，加大对土地的征用、收购，规范房地产市场，实现以地生财，以地养城。加强政府宏观调控，鼓励和引导各种所有制企业和个人投资市政公用服务领域，逐步形成城镇建设投资主体由政府向社会过渡的格局。2.1.2献县城市总体规划1、规划区确定县城规划区界定范围为：北至子牙新河右堤，西至滏阳新河右堤，东至河街乡东界，南至石黄（石家庄至黄骅港）高速公路，规划区面积110.3平方米公里。2、布局规划依托国道和县城，构筑“两轴一翼一核”的空间布局结构。“两轴”指106国道、307国道城镇发展轴；“一冀”指沿韩村路、肃献路、留西路的发展带；“一核”指县城。 县域重点发展地区的范围为：106国道与307国道的交汇地带，涉及县城、陈庄镇、河街镇等。县城应发挥自身优势，进一步突出中心城市职能，带动全县经济发展和城镇建设。陈庄镇2020年镇区人口规模为1.35万人，用地规模控制在1.62平方公里，其镇区建设用地逐步置换到307国道以北，106国道以西，大杨庄以北的空地。河街镇2020年镇区人口规模为1.3万人，用地规模控制在1.56平方公里，其镇区建设用地主要向西发展，向南不宜跨越307国道。3、县城性质为：全县的政治、经济、文化、科技、信息及商贸中心，以发展轻工业为主的城镇。4、县城人口规模至2010年，控制在11万人左右（其中常驻人口10万元，暂住人口1万人）；至2020年，县城人口规模达到20万，其中常住人口18万，暂住人口2万，全县城镇化水平达到54%。5、县城建设用地规模2010年建设用地为1210公顷，人均用地110.0平方米；2020年为1800公顷，人均用地105.0平方米。6、县城用地布局县城建设用地发展方向为：鼓励内部挖潜，禁止向北、控制向西、适当向东和向南发展。7、重点景观地段规划确定重点景观地段5处：东西大街及俱乐部前文化广场、东环路及教堂西欧式公园、现状106国道及文化广场、平安大街及中心广场、南环路及休闲广场。规划重点景观地段及绿化系统，应精心设计，尽快形成面貌，成为展现县城面貌的窗口。对重点景观地段、生态优先、群体协调、反映时代的原则上提高城市环境质量和景观艺术水平。8、居住用地布局规划居住用地以二类为主、一类为辅，重点安排在建城区、城区西部及南部，并与一类工业用地组合，形成组团式布局。居住用地中应保证绿化率，加强中小学、商业等公共服务设施和市政基础设施配套建设，创造良好的人居环境。西部新区以安排滞洪区移民及西部周围村庄居民为主。中部建成区改平房为主，以多层楼房为主。东北部新区改建为低层高密度居住区，主要安排东部村民居住，风格与教堂建筑群相协调。东南部新区建设为多高层高密度居住区，主要安排附近村民及东部工业区就业人口居住。逐步改造建城区内居住质量差、层数低的住宅，重点改造老城中心区的居住用地，充分发挥商贸活动中集中区域土地开发效益高的优势，在这些地段安排兼容性用地可增大土地的灵活性和选择性，优化用地结构，发挥土地区位效益，改善环境质量。9、绿地系统规划城区绿地人均不小于9平方米，其中公共绿地人均不应少于7平方米。城区绿地总面积不应少于154.26公顷，其中公共绿地不应少于119.98公顷。到规划期末，规划绿地率达到35%，绿化覆盖率达到40%。居住小区详细规划绿地指标按下表执行。该类用地属居住用地。居住小区详细规划绿地指标序号用地类别公共绿地（/人）绿地率（%）绿化覆盖率（%）1一类居住用地2.04545-502二类居住用地1.0 3030-40居住区新建1.53540改建1.03040居住小区新建1.03035改建0.52535居住组团新建1.03035改建0.5253510、环境保护到规划期末，县城污染物排放和环境污染得到有效控制，环境明显改善，生态系统转入良性循环。大气中TSP年日平均浓度控制在国家二级标准以内，二氧化硫年日平均浓度小于150微克/标准立方米；城区各主要功能区噪音得到有效控制；地表水水体达到地表水二类标准，县城内景观渠系统用水达到国家地表水三类水体标准，地下水质符合国家地下水一级标准。采取积极有效的环境保护对策。本项目符合献县国民经济与社会发展“十一五”规划目标，符合献县县城总体规划的要求。2.2产业政策分析建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见摘录如下：2.2.1切实调整住房供应结构（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今年两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住户（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。2.2.2进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用（一）严格房地产信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。（二）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。（三）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。本项目套型建筑面积90平方米以下的住户建筑面积占住宅总建筑面积的73.3%。符合产业政策要求。2.3行业准入分析河北省人民政府令2004第3号河北省城市房地产开发经营管理规定摘录如下：第一条为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据中华人民共和国城市房地产管理法和国务院城市房地产开发经营管理条例等有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。第二条在本省行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，适用本规定。第三条本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第四条从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第十一条房地产开发企业资质等级的核定和管理，依照国务院建设行政主管部门的规定执行。未取得资质证书的，不得从事房地产开发经营活动。第十二条房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：（一）一级资质的房地产企业承担开发项目规模不予限制；（二）二级资质的房地产开发企业承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米；（三）三级资质的房地产开发企业承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米；（四）四级资质和暂定级资质的房地产开发企业承揽开发项目的建筑面积不超过十万平方米。本项目建设单位资质为肆级，开发建筑面积为6.2万平方米，符合相关行业准入的规定。第三章资源综合利用分析3.1土地资源优化配置与合理性分析3.1.1土地资源调查本项目选址于献县南河头乡曹庄村东富强大街北侧幸福院南侧，项目用地作为居住用地，占地面积29685平方米。项目场地附近没有水源地、自然保护区、文物景观及其他环境敏感点，不会对周围居民造成不良影响。该项目建设将为人们提供一个整洁、优美、文明、安全、生活方便的居住环境，提高周围建设区域的土地价值曹庄村民置换出的土地利用率很高，增加献县的经济收入，推进城市建设进度，提升城市形象。3.1.2土地资源论证根据献县总体规划，项目用地符合城市总体规划，所选场地属于土地利用总体规划中的建设用地和未利用地；预选的建设用地和未利用地，其位置分布、规模、数量、土地权属、周边环境、利用现状等满足建设项目需求，项目位置设置合理。项目建设为当地民众提供了舒适的住房环境，使受影响的民众得到合理补偿，尽量减少对群众的负面影响，取得当地民众的大力支持。3.1.3节约用地措施根据献县现有土地情况，可以利用的土地已出现紧张情况，同时土地需求量也在不断增加，所以本项目从国家产业政策出发，节约用地，在满足日照采光要求的前提下，增加容积率，用好用足每一分土地。3.1.4结论项目建设用地合理。3.2水资源优化配置与合理性分析3.2.1水资源现状河北省是全国水资源匮乏的省份之一。全省水资源总量为237亿立方米，人均383立方米，亩均水资源量242立方米，分别为全国平均数的1/6和1/7。目前，全省水资源可用量仅为1695亿立方米，人均只有274立方米排在全国的倒数第而位。近几年地下水的过量超采造成地裂、地面沉陷等环境地质问题严重影响了河北省的城乡建设、水利与交通设施以及人民生命财产的安全，破坏了水资源持续供应的条件，违背了可持续发展的宗旨。3.2.2项目用水水源该项目用水由献县水厂提供。3.2.3项目用水和理性分析1、用水量预测根据献县的具体情况，按照城市给水工程规划规范（GB50282-98）及给水量计算方法确定该项目的总用水量表：序号项目名称用水明细单位使用定额使用量最高日流量(/)1住宅生活用水L/(人*d)2501677419.32商业员工及顾客L/(*d)8936274.93绿化灌溉1.5890613.44未预见水量1050.85合计558.42、排水主要为生活污水，污水进入化粪池处理后，直接排入城市污水管网，对环境影响较小，不会对生态环境造成严重后果。3、本项目用水由市政供水管网提供，对周围水资源及水环境不会造成影响。3.3电力资源优化配置与合理性分析3.3.1项目供电本项目供电由献县电网提供。3.3.2用电负荷预测按照全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（2007年），该小区电力负荷分类综合用电指标取值如下：名称用电指标（W/）建筑面积（）总用电负荷（KW）变压器指标（VA/）变压器容量（KVA）住宅、车库、储藏室1553274799.1201065商业公建609362561.780749室外照明4048其他2024合计1440.81886需要三台630KVA箱式变压器。3.4、热力资源优化配置与合理性分析本项目自打地热井，采取地板辐射方式采暖。 该项目地热资源年使用量为107MJ,在项目区域外打一眼地热井，二期建成后共用此地热井供暖。第四章节能方案分析4.1用能标准和节能规范拟建项目属于居住建筑行业，设计依据及用能标准如下：1、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ26-952、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ134-20013、采暖通风与空气调节设计规范GB50019-20034、绿色建筑评价标准GB/T50378-20065、绿色建筑技术导则（建科2005199号）6、城市热力网设计规范CJJ34-2002；J216-20027、通风与空调工程施工质量验收规范GB50234-200289、外墙外保温工程技术规程JGJ144-200410、民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB50364-200511、民用建筑热工设计规范GB50176-9312、建筑照明设计标准GB50034-200413、建筑采光设计标准GB/T50033-200114、城市道路照明设计标准GJJ45-9115、城市供热管网工程质量检验评定标准CJJ38-9016、城镇燃气设计规范GB50028-9317、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132-200118、地板辐射供暖技术规程JGJ142-200419、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-9220、河北省居住建筑节能设计规程DBJ2000 各类居住建筑的节能设计，必须根据当地的气候条件，首先保证室内热环境质量，提高人民生活水平；与此同时，还要提高采暖、通风、空调和照明系统的能源利用效率，实现国家的节能目标、可持续发展战略和能源发展战略，完成规定节能50-65的任务。4.2能耗状况和能耗指标分析献县水资源充足，可充分满足项目需要。4.2.1能源消耗种类项目建成后居民使用主要能源为：水、电力、热力。4.2.2能源供应状况献县为能源缺乏地区，电力靠华北电网供给，基本能满足本县的需求，特别是2007年开工建设的220千伏变电站，2008年投入运营后能够保障献县今后经济发展所需电力，能充分满足本项目电力需要。献县地热资源十分丰富，目前已开采地热井8眼，在项目区域外打一眼地热井，二期建成后共用此地热井供暖，能满足本项目地板辐射采暖需要。4.2.3能源消耗数量年用水量=558.40.73365=148785.68吨年用电量=1440.80.724365=8834986度年用热量=107兆焦。4.2.4能耗指标的计算能耗种类计量单位年需要量折标系数单位折标系数折标后数量（）生活用水吨/年148786Kgce/t0.085712.75生活用热兆焦/年10000000kgce/mj0.03412341.2生活用电万度/年883.4986Kgce/kw.h0.12291085.82总和1439.73每平米用能指标总面积62636Tce/22.992005年全国寒冷地区综合能耗为31kgce/，从能耗指标看拟建项目能耗指标较低，符合能耗准入标准的要求。4.3节能措施4.3.1建筑节能献县人民政府要求要贯彻好建设节能省地型建筑的政策。建筑主体节能、节水、节地、节材，保护生态和环境，发展循环经济，在建设资源节约型、环境友好型社会中充分发挥先导作用。建筑节能的具体措施如下：1、使用新型建筑材料大幅度减少使用实心粘土砖，积极采用能耗低的空心粘土砖、空心砌块、粉煤灰制品、加气混凝土。利用发泡聚本板、岩棉、玻璃棉、膨胀珍珠岩及各种高效保温材料。改革传统外墙和屋面作法，因地制宜地使用保温性能好的围护结构，建设节能型墙体和屋面，采用外墙外保温墙体，采用双重隔热隔音功能的中空镀膜玻璃，采用合理的窗墙比及建筑体型。采用节能型门窗、门窗密封条及热反射保温隔热窗帘等。提高建筑物保温、隔热和气密性能。 2、优先采用节能型采暖、给排水及采光照明系统，采用地板辐射采暖，室内采暖温度平均降低2度。改善供热系统的水力平衡，提高其运行效率和自动化程度，合理设计供水、供暖管网，大大降低了输水比，合理设计供电管网，大大降低了输电比，节约了材料和运行费用。变压器、水泵等都采用国家规范推荐使用的节能产品。充分利用自然光，采用高效、长寿节能光源和灯具。该项目采用地板辐射采暖，大大方便了住户的不同需求。有利于节能降耗。3、建筑群的规划设计，单体的平、立面设计和门窗的设置考虑冬季利用日照并避开主导风向，夏季利用凉爽时段的自然通风。建筑物的朝向采用南北，主要房间避免夏季受冻、西向日晒。4、建筑物的平、立面不出现过多的凹凸，多层住宅建筑物的体形系数符合表4-1的规定，窗墙比符合表4-2的规定，住宅维护结构传热系数符合表4-3的规定。住宅建筑的体形系数限值表4-1地区分类建筑层数体形系数限值寒冷地区11-14层0.3住宅建筑窗墙面积比表4-2地区分类建筑层数11-14层寒冷地区南0.35东西0.3北0.25住宅围护结构传热系数表4-3围护结构部位传热系数轻钢、木结构、轻质墙板等围护结构重质围护结构屋面11-14层建筑0.500.60外墙11-14层建筑0.500.60底面接触室外空气的架空或外挑楼板0.60分隔采暖与非采暖空间的隔墙、楼板1.0户门2.0阳台门下部门芯板1.7传热系数KW/（K）遮阳系数SC（东、西向/南、北向）外窗（含阳台门透明部分）窗墙面积比20%3.2-20%窗墙面积比30 %3.2-30%窗墙面积比40 %2.80.70/-40%窗墙面积比50 %2.50.60/-5、通风节能设计通风结合建筑设计，首先确定全年各季节的自然通风措施，并应作好室内气流组织，提高自然通风效率，减少空调的使用时间。当在大部分时间内自然通风不能满足降温要求时，设置空气调节系统，设置的空气调节系统不妨碍建筑的自然通风。6、建筑色彩外墙色彩淡的更节能，科学研究证明，色彩越重的颜色越容易吸热，有的鲜亮的色彩，这就使室温容易升高。所以，选择浅色住宅更节能。7、绿地面积绿地面积加大，减少水泥路面，楼盘中水泥路面过多会形成“水泥沙漠”，从而产生热岛效应。有测试显示，当阳光强烈、气温达到摄氏33度时，不少楼盘地表温度达到摄氏45度以上。所以要加大绿地建设。4.3.2电气节能1、电气节能设计：建筑电气根据地区条件、工程特点、规模和发展规划、正确处理近期和远期发展的关系，做到以近期为主，考虑发展的可能性。设计采取各项节能措施，努力降低电能消耗；节约有色金属，合理选用铜、铝材质的导体。2、配变电所位置选择，根据下列要求综合考虑确定：（1）接近负荷中心。（2）进出线方便是。（3）接近电源侧。（4）设备吊装、运输方便。（5）不应设在有剧烈振动的场所。（6）不宜设在多尘、水雾（如大型冷却塔）或有腐蚀性气体的场所，如无法远离时，不设在污源的下风侧。（7）不设在厕所、浴室或其他经常积水场所的正下方或贴邻。本工程不采用国家规定淘汰的电气产品。变电所变压器选用高效率、低能耗产品。照明灯具以T8型高效荧光灯或紧凑型荧光灯为主，荧光灯采用电子镇流器，或低温低耗镇流器，既能提高了功率因数，又降低了能耗。低压配电母线上设集中电容补偿，采用功率因数自动补偿。楼梯间采用红外声控感应节能照明开关。4.3.3给水节能1、选用节水型卫生洁具及配水件坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。2、采用变频水泵供水，根据用水量调节，节约电能。3、供热管网采用经济合理的敷设方式。采用直埋管敷设。4.3.4节材建筑节材。要积极采用新型建筑体系，推广应有推广高性能、低材（能）耗、可再生循环利用的建筑材料，因地制宜地，就地取材。提高建筑品质，延长建筑物使用寿命，努力降低对建筑材料的消耗。大力推广应用高强度和高性能混凝土。积极开展建筑垃圾与废品的回收和利用。4.3.5节地建筑节地。通过合理规划，总体布局力争建造一个功能齐全，外观完美，与周围环境和谐统一的现代化居住小区。争取节约每一分土地，造福子孙后代。惠及当代百姓。4.4节能管理 该项目建成投入使用后，设置一名物业经理专门负责小区的节能降耗工作，同时与街道办事处共同组成节能领导小组，随时记录水、电的用量，加强主要用能设备的监控，设置水电用量的登记表计量装置，严禁设备的无效使用。每月要进行用能标准比较，找出节能的具体措施，积极改造维护小区设备。4.4节能效果分析 通过以上措施，使得本项目节能水平达到献县节能标准，在同行业中也属于低能耗建筑，满足节能要求，建议企业加强后期管理，强化培训，严格奖惩机制，将节能降耗落到实处，为国家节能作贡献。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置方案5.1项目选址及用地方案拟建项目选址于献县南河头乡曹庄村东富强大街北侧幸福院南侧。占地面积29685平方米，容积率为2.11，项目没有占用耕地，用地规划性质为居住用地，土地权属为国有土地，以置换方式取得土地使用权，该项目符合土地利用总体规划，占地规模合理，有效节约了土地资源。没有压覆矿床和文物，场地上无稀有植被，不影响防洪和排涝，不影响通航和军事设施安全。5.2土地利用合理性分析拟建项目是按照献县土地利用总体规划的要求作规划设计，做到片区建设，没有留死角，可以和附近建筑和谐统一，规模适宜，容积率达到2.11，有效使用了土地，符合集约用地要求，不占用耕地，所以项目的建设是可行的。5.3征地拆迁和移民安置规划方案拟建项目已经县政府批准获取该地块的土地使用权，该项目建成使用后首先安置曹庄村民拆迁户，将村民的原宅基地置换给政府作为储备用地，然后依据献县总体规划安排建设项目。第六章环境和生态影响分析6.1环境和生态现状6.1.1项目场址的自然环境条件献县位于河北省东南部，沧州市西部，地处东经11550至11630，北纬383至3822之间。地处华北平原，属温带大陆性季风气候。境内河渠纵横交织，土地平坦，土层深厚，土质为冲积淤积壤土，除部分盐碱地外，均适宜农作物生长。降水量减少，水体恶化，地下水位逐渐下降，水资源严重缺乏。献县属温带大陆性季风气候。大陆度64.69%，干燥度1.6%，由于受欧亚大陆季风与地理位置影响，气候季间差明显，四季分明，冬季寒冷干燥，春季常干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽。春、秋、冬三季多有西北风，夏季以西南风为多。年平均气温12.7度，无霜期187天，年均日照2.784小时，年均降水543毫米，降水多集中在7、8两月。最大冻土深度0.85米，冬季日照率67%，主导风向西南风，年平均风速2.5/s。6.1.2项目场址的现有污染物情况项目场址周围无污染物存在，不会对项目建设造成危害。属于居住用地，生态环境良好，适合居住。该项目东邻献王路给水排水方便，北邻幸福院，小区配有优美的绿化环境给周围的生态环境增添了新的亮点。6.1.3生态环境条件项目用地已拆迁完毕，没有植被和生物栖息。6.1.4环境容量状况环境容量指某一环境对污染物最大承受限度，在这一限度内，环境质量不致降低到有害于人类生活、生产和生存的水平，环境具有自我修复外界污染物所致损伤的能力。该项目建设过程中和建成投入使用后，用水、用电、污水排放以及生活垃圾等将影响该区域的环境，主要受影响的内容为水厂、污水处理厂、垃圾卫生填埋厂、变电站等，目前现有这些基础设施情况如下：献县基础设施统筹规划一览表设施名称位置服务范围污水处理厂县城县城、河街镇区水厂县城县城、河街镇区200KV变电站河街镇全县城100KV变电站县城西县域南部地区（县城、陈庄镇、河街镇）100KV变电站县城东县域南部地区（县城、陈庄镇、河街镇）100KV变电站县城南县域南部地区（县城、陈庄镇、河街镇）垃圾卫生填埋厂河街镇全县城从县城周围的基础设施看，其规模足以满足该项目的需求量。环境容量较大。6.2生态环境影响分析6.2.1排放污染物类型主要为生活污水和生活垃圾6.2.2污染物排放量1、生活污水排放量：根据总体规划及城市排水工程规划规范（GB50318-2000），污水量按用水量的95%计，则规划污水量为558.4（m3/d）95%=530.5（m3/d）。 2、据不完全统计，目前我国生活垃圾的年产量已达1.5亿吨，人均垃圾产生量在1.0kg/d左右，并且还在以每年8%-9%的增长递增，我省人均垃圾产生量高于全国平均水平。因此本项目每人每天产生垃圾按1公斤计算。小区人口1677人，生活垃圾日产量1677公斤。6.2.3水土流失预测项目施工期间，场地的高填、深挖地段施工均会造成水土流失。因此在设计和施工中，要执行中华人民共和国水土保护法，应有切实可行的防止水土流失的工程措施。6.2.4对生态环境影响因素和影响程度1、社会环境场地内没有建筑构筑物，用地手续已办理完毕，没有遗留问题。项目区域内没有文物古迹、风景名胜、也没有稀有植被。对生态环境无影响。2、水环境项目建设和项目建成后都会产生污水。经处理后对生态环境无影响。3、声环境噪声污染源主要由施工机械运作时产生，建成后汽车鸣笛及运行会产生噪音影响居民环境。对生态环境无影响。4、卫生环境本项目每人每天产生垃圾按1公斤计算。小区人口1677人，生活垃圾日产量1677公斤。集中送到县垃圾处理厂处理，对生态环境无影响。5、空气环境施工期间扬尘将影响空气质量，建成后污水口和垃圾箱会产生臭气。对生态环境有影响。6.3生态环境保护措施6.3.1施工期间噪声噪声污染源主要是由施工机械运作时产生，如混凝土搅拌机、起重机、挖掘机等。采取降噪措施主要是合理安排施工时间和管理施工场地：高噪声设备的施工时间安排在6：20-22：00，避免夜间施工；施工设备选用低噪声的器材和设备；施工期间对动力机械设备定期维修养护。6.3.2施工期间