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1、 编号：工咨甲 22120070006 欧亚达集团汉川家居产业园项目 可 行 性 研 究 报 告 编写单位：武汉理工大设计研究院 编制时间：二○一一年十一月 项目负责人: 黄立 编制人员: 陈永红 王 涛 刘 丽 丁 宁 应伟峰 沈典栋 审 核：邓华军 目 录 第1章 总 论 6 1.1项目概况 6 1.2建设单位概况 6 1.3报告编制的依据
2、和内容 7 1.3.1编制的依据 7 1.3.2编制的内容 8 1.4可研工作概况 8 1.4.1项目选址 8 1.4.2项目建设规模与内容 8 1.4.3项目总投资及资金来源 9 1.4.4主要经济技术指标 9 第2章 项目背景 10 2.1经济背景 10 2.1.1国内经济背景 10 2.1.2区域经济环境 14 2.2产业背景 22 2.2.1 2010年全球家具发展概况 22 2.2.2 中国家具产业发展概况 25 2.2.3区域(湖北)家具产业发展概况 30 2.3项目建设的目的、意义和必要性 32 2.3.1项目建设的目的和意义 32 2.3.2
3、项目建设的必要性 33 第3章 市场发展趋势分析与预测 37 3.1家具市场发展的影响因素 37 3.2家具市场经济发展预测 39 3.3家具市场发展趋势分析 41 3.3.1产品趋势分析 41 3.3.2发展模式趋势分析 44 第4章 项目选址地的优势与现状分析 48 4.1项目先址地的优势分析 48 4.2项目区现状分析 51 第5章 产业园定位 54 5.1总体定位 54 5.2目标客户群定位 55 第6章 园区规划与功能布局 56 6.1园区规划 56 6.1.1园区总体规划 56 6.1.2道路交通规划 57 6.1.3绿地景观规划 58 6.1.
4、4市政公用设施规划 59 6.1.5电力工程规划 60 6.1.6环保规划 60 6.2功能布局 61 6.2.1功能组成 61 6.2.2布局结构 63 6.3主要经济技术指标 64 第1章 总 论 1.1项目概况 项目名称：欧亚达集团汉川家居产业园项目 建设性质：新建 项目位置：武汉市汉川市新行政中心附近，紧邻荷沙一级公路 建设单位：欧亚达（汉川）实业发展有限公司 1.2建设单位概况 欧亚达集团创建于1992年，是一家以家居商品流通业为主体、多元化、跨行业的大型企业集团，经营领域涉及家具制造、连锁商场管理、企业并购、房地产开发、古玩市场等。欧亚
5、达集团产业包括：欧亚达家居集团有限公司、欧亚达家居连锁商场、欧亚达家具制造公司、欧亚达家具街有限公司、欧亚达徐东古玩城、欧亚达广告发展有限公司、欧亚达房地产开发公司等。2007年欧亚达集团成功收购中国电子器材中南有限公司，2008年又成功收购武汉蔬菜集团。目前企业固定资产市值80亿元，员工4000余人。 欧亚达(汉川)实业发展有限公司是欧亚达集团公司为建设汉欧亚达汉川家具产业园而新成立的公司,该公司司目前为汉川家具产业园的运营主体。 1.3报告编制的依据和内容 1.3.1编制的依据 1．2009年9月国务院总理温家宝支持如开国务院常务会议，通过了《促进蝇部地区崛起规划》； 2．商
6、务部推出包括“支持中部地区设立产业转移示范园区”“支持中部地区投资和产业转移促进活动”等七个方面的政策，促进中部崛起； 3．《武汉城市圈总体规划》； 4．《汉川市城市总体规划(2005-2020)》； 5．根据项目地址土地使用现状，交通现状及产业园方案规划； 6．国家、省市相关政策、法律、法规； 7．建设单位提供其他相关文件资料。 1.3.2编制的内容 本项目研究的主要内容：项目建设的背景及建设的必要性，市场分析，项目选址及土地现状分析、产业园的定位及规划建设、节能环保与安防，项目建设与管理、投资估算与资金筹措、社会效益分析等。 1.4可研工作概况 1.4.1项目选址
7、 项目选址于汉川市，东至洪西渠附近；南邻荷沙公路；西接拟规划的文化路侧面；北至汉川刁东农场长乐老年公寓北侧。总用地面积1800亩。 1.4.2项目建设规模与内容 项目占地面积约1800亩，总建筑面积222.4万㎡：其中商业用地面积约535亩，建筑面积71.33万㎡（含欧亚达商业风情街476431㎡，欧亚达公馆142000㎡，星级酒店34920㎡，综合配套超市9982㎡）；其余为工业用地，建筑面积151.06万㎡（含厂房面积116.83万㎡，配套生活区97560㎡，原辅材料区122400㎡，仓储物流区1222400㎡）。总投资188815万元。 1.4.3项目总投资及资金来源
8、 本项目固定资产投资188815万元。 本项目固定资产投资资金筹措来源：根据项目建设情况似寻求银行贷款10亿元。其余部分由欧亚达集团公司自筹。 1.4.4主要经济技术指标 主要经济技术指标一（商业配套） 规划用地面积 1200006㎡ 约1800亩 商业用地面积 356666㎡ 约535 其 中 商业总建筑面积 713333㎡ 其中 商业风情街 476431㎡ 欧亚达公馆 142000㎡ 欧亚达MALL 50000㎡ 星级酒店 34920㎡ 综合配套超市 9982㎡
9、 容积率 2.0 绿化率 31% 建筑密度 32% 主要经济技术指标一（工业园区） 规划用地面积 1200006㎡ 约1800亩 工业用地面积 755337㎡ 约1133亩 其中 工业厂房一用地面积 527336㎡ 约791亩 工业厂房一用地面积 228001㎡ 约342亩 其中 配套生活区用地 66667㎡ 约100亩 原辅材料市场用地 80000㎡ 约120亩 仓储物流区用地 81334㎡ 约122亩 工业用地总建筑面积 1510674㎡ 其中 工业厂房一总建筑面积 1168314㎡
10、工业厂房二总建筑面积 342360㎡ 其中 配套生活区建筑面积 97560㎡ 原辅材料市场建筑面积 122400㎡ 仓储物流区建筑面积 122400㎡ 容积率 ≥0.8 绿化率 ≥10% 建筑密谋 ≥30% 第2章 项目背景 2.1经济背景 2.1.1国内经济背景 2010年，面对极为复杂的国内外经济环境和极为严峻的各类自然灾害和各种重大挑战，党中央、国务院审时度势，科学决策，团结带领全国各族人民，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，有效巩固和扩大了应对国际金融危机冲击成果，国民经济
11、运行态势总体良好。 2010年，全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。 图表1 国内生产总值年度变化 1.农业生产稳定增长，粮食连续七年增产。全年粮食总产量达到54641万吨，比上年增长2.9%，连续七年增产。 2.工业生产平稳增长，企业效益大幅提高。全年规模以上工业增加值比
12、上年增长15.7%，增速比上年加快4.7个百分点。分季度看，一季度同比增长19.6%，二季度增长15.9%，三季度增长13.5%，四季度增长13.3%。分登记注册类型看，国有及国有控股企业增长13.7%；集体企业增长9.4%；股份制企业增长16.8%；外商及港澳台投资企业增长14.5%。分轻重工业看，重工业增长16.5%，轻工业增长13.6%。分行业看，在39个大类行业中，38个行业实现比上年增长。分地区看，东部地区增长14.9%，中部地区增长18.4%，西部地区增长15.5%。工业产销衔接状况良好，全年规模以上工业企业产销率达到97.9%，比上年提高0.2个百分点。 3.投资保持较快增长，
13、投资结构继续改善。全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。 4.消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。全年社会消费品零售总额15
14、4554亿元，比上年增长18.4%；扣除价格因素，实际增长14.8%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。其中，限额以上企业(单位)商品零售额58056亿元，增长29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。 5.市场物价同比上涨，食品价格涨幅较大。全年居民消费价格同比上涨3.3%。其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.6%
15、分类别看，食品上涨7.2%，烟酒及用品上涨1.6%，医疗保健和个人用品上涨3.2%，娱乐教育文化用品及服务上涨0.6%，居住上涨4.5%，衣着下降1.0%，交通和通信下降0.4%，家庭设备用品及维修服务持平。12月份居民消费价格同比上涨4.6%，环比上涨0.5%。全年工业品出厂价格同比上涨5.5%，12月份上涨5.9%，环比上涨0.7%。全年原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.6%，12月份上涨9.5%，环比上涨1.1%。 6.进出口总额较快增长，贸易顺差有所减少。全年进出口总额29728亿美元，比上年增长34.7%。其中，出口15779亿美元，增长31.3%；进口13948亿美元，增长
16、38.7%。进出口相抵，顺差1831亿美元，比上年下降6.4%。 图表2 全国进出口货物数额年度变化 7.城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。其中，工资性收入增长17.9%，家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入
17、增长21.0%，转移性收入增长13.8%。 图表3 全国居民人均收入情况 8.货币供应量稳定增长，人民币存贷款增量减少。12月末，广义货币(M2)余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%，增幅同比回落8.0个百分点；狭义货币(M1)26.7万亿元，增长21.2%，回落11.2个百分点；流通中货币(M0)4.5万亿元，增长16.7%，加快4.9个百分点。金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元，比上年少增1.6万亿元；各项存款余额71.8万亿元，比年初增加12.0万亿元，少增1.1万亿元。 2.1.2区域经济环境 1．区域经济的发展 我国区域经济的发展
18、大致经历了三个大的阶段,分别是：区域经济均衡发展阶段(1949—1978年)、非均衡发展阶段(1979—1999年)和区域经济协调发展阶段(2000年以来)。目前中国区域经济已经形成了“西部开发、振兴东北、中部崛起与东部率先发展”“四轮驱动”的新格局。未来区域协调发展将成为中国统筹区域发展、构建中国社会主义和谐社会的主要着眼点和落脚点，成为我国改革深化、开放升级的重要空间依托，从而更有利于相关区域政策的制定和实施。 率先发展区域 正在发展区域 未来蓬勃发展发展 图1 全国区域经济发展示意图 2．中部崛起战略 中部包括山西、安徽
19、江西、河南、湖北、湖南六省，地处我国中部地区,承东启西,接南连北。中部６省人口和经济总量分别占全国的２８％和２０％以上，是中国粮食主产区，又是国家综合运输网络中心区域和重要的能源、原材料基地。 ２００４年３月,温家宝总理在政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起。２００６年３月２７日，中共中央政治局召开会议，研究促进中部地区崛起工作。 ２００８年１月１１日，国务院正式批复国家发展和改革委员会有关建立促进中部地区崛起部际联席会议制度的请示报告，同意建立由发展改革委牵头的促进中部地区崛起工作部际联席会议制度。 图2 中部六省区位图 ２００９年９月２３日，国务院总理温家宝主持召开
20、国务院常务会议，讨论并原则通过《促进中部地区崛起规划》。会议提出，实施《促进中部地区崛起规划》，争取到２０１５年，中部地区实现经济发展水平显著提高、发展活力进一步增强、可持续发展能力明显提升、和谐社会建设取得新进展的目标。 ２０１０年８月２５日，国家发展和改革委员会公布《促进中部地区崛起规划实施意见》，要求中部地区的山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南六省人民政府和有关部门积极落实这份文件提出定的各项任务要求，努力推动中部地区经济社会又好又快发展。 ２０１０年９月６日，《国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见》正式出台。这是加快经济结构调整和发展方式转变的重要途径，是深入实施西部大开发和
21、大力促进中部地区崛起战略的重大任务，对于在全国范围内推动形成更加合理有效的区域产业分工格局，促进区域协调发展具有十分重大的意义。 中部地区崛起战略推出之后，湖北武汉城市圈和湖南长株潭城市群又获批“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”，正发挥其资源丰富、人力充足、市场广阔等优势，全面探索适合中国国情的内生型发展模式。 经济学家伍新木教授说：“在新一轮产业转移中，曾一度凹陷的中部地区的崛起，已成为中国经济发展的新引擎，将给周边及西部地区经济发展带来巨大的辐射和影响。” 在“中部崛起”战略构想下，湖北省提出的战略目标是，把湖北建设成重要的农产品加工生产区、现代制造业聚集
22、区、高新技术发展区、现代物流中心区。 3．产业转移与产业升级 ２０１０年９月６日，《国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见》正式出台。这是加快经济结构调整和发展方式转变的重要途径，是深入实施西部大开发和大力促进中部地区崛起战略的重大任务，对于在全国范围内推动形成更加合理有效的区域产业分工格局，促进区域协调发展具有十分重大的意义。 承接国际产业转移和实现国内产业的转移, 是我国保持经济增长、实现东西部协调发展的重要方式。在全球金融危机的背景下, 国际产业转移的新变化将深刻改变我国的产业转移和产业升级路径。为消除国际需求急剧下滑而带给我国制造业的冲击, 强调国内自身价值链和产业链构成,是
23、我们未来可能的路径选择之一。推动国际国内产业有序转移这一目标的实现, 首先在于东中西部地区加强自身市场体系和制度环境建设, 降低产业交易成本; 其次, 建立和巩固与东部相关产业的技术经济联系, 力争形成完整供应链和价值链的产业协同发展机制; 最后, 以东部具有一定技术优势的产业主体为核心, 推动以技术创新带动的功能升级和产业链升级, 最终实现全国产业结构的升级优化。 4．武汉城市圈 《武汉城市圈总体规划》“弓箭图” 在“中部崛起”这一国家战略的推动下下，中部地区六大城市群——湖北武汉城市圈、河南中原城市群、湖南长株潭城市群、安徽皖江城市带、山西太原都市圈以及江西环鄱阳湖城市群应运而生。武
24、汉城市圈、中原城市群、长株潭城市群、皖江城市带4个中部的城市群，“入围”了中央关于中部崛起的10号文件，这些“次区域”进入了国家宏观发展战略的视野，成为“国”字号。其中武汉城市圈、 中原城市群起着领跑“中部崛起”的作用，而我认为武汉城市圈又是重中之重。首先。从地理上讲，湖北可谓是中部的中部；其次，从行政级别上讲，作为湖北省会武汉又是中部地区唯一的副省级城市；再次，有“九省通衢”之称的武汉是中国中部长江中下游的特大城市，是华中地区最大的城市之一，是华中地区的金融中心、交通中心和文化中心，其地位可想而知。 “1+8”武汉城市圈 武汉城市圈，又称"1+8"城市圈，是指以武汉为圆心，包括黄石、鄂州
25、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈。城市圈的建设，涉及工业、交通、教育、金融、旅游等诸多领域。 汉川市, 地处江汉平原腹地，紧邻特大城市武汉，是“1+8城市经济圈”的重要经济板块，华中区极具潜力和竞争力的城市之一。 发展战略:向水乡园林城、武汉卫星城、都市后花园、新型中等工业城市迈进，成为武汉辐射西部城市群的战备支点。十二五期间，汉川充分利用“两型社会”综合配套改革的机遇，内承外联打造中部产业崛起的新支点，积极推动城市圈经济的建设和发展。 2.2产业背景 2.2.1 2010年全球家具发展概况 1.世界家具消费需求状况 家具是人类生活不可缺少的日常生活
26、用品，随着人民生活水平的提高，人们对家具的需求越来越强烈。世界各国家具消费分两类：一类是家庭用家具，另一类是机关团体家具，比例各为 50%。目前，世界经济大国人均家具消费水平较高，由于这些国家经济实力强，住房条件好，人民收入高，家具消费占家庭收入一定的比例。意大利米兰国际工业研究中心（The Centre for Industrial Studies，简称CSIL）对 50多个国家的家具市场进行了分析，并划分了三类：第一类包括 8 大家具工业强国：美国、德国、日本、意大利、法国和英国，中国和巴西也名列其中，这些国家年家具消费额超过了 100亿美元。第二类包括西班牙、墨西哥、加拿大、韩国、澳大利
27、亚、荷兰，这些国家年家具消费额在 50 亿～100 亿美元之间。第三类包括了所有年家具消费额少于 50 亿美元的国家。数据表明，家具的消费需求在日益膨胀。 2.世界家具生产状况 全球家具市场产值分布 来源：CSIL 根据CSIL的数据结论，2009年世界家具市场总产值为3760亿美元，发达国家家具产量占全球65%，发展中国家家具产量占全球35%。7个主要的工业化国家（按家具产值排名为美国、意大利、德国、日本、法国、加拿大、英国）的总产值为1590亿美元。高收入国家家具的产值占到全球产值的58%。中低收入国家家具总产值占42%，中国、波兰、越南这3个国家家具的产值在迅速提升。 3
28、．世界家具贸易状况 在进出口方面，自从2009年陡然下降之后，世界家具贸易总额一直在稳步增长。2010年，世界家具贸易总额达到1020亿美元。2010年家具主要进口国为美国、德国、法国和英国。美国在2000年~2007年间进口量由150亿美元增长到260亿美元。而此后，受美国金融危机的影响，家具进口由2007年的260亿美元下降到2008年的240亿美元。直到2010年，美国的家具进口量才有所恢复。 家具出口量最大的国家分别是中国、意大利、德国和波兰。对于中国，家具出口量在2000年～2008年间出口量有35.65亿美元增加到276.15亿美元，此后，受金融危机的影响，2009年下降到2
29、59.58亿美元。直到2010年，出口才有所恢复，达337.24亿美元。 在过去十年，从进口和消费之间的比率来衡量，家具市场开放程度不断增长，整个世界家具市场开放程度由2000年的24%上升至2007年的30.9%。受世界金融危机的影响，2008年和2009年的数据呈明显下降趋势。 4．发展的基本特点 （1）企业小型化、专业化、产品国际化 近 10 年来，国外的家具工业发生了巨大的变化，家具生产企业由大型企业转向专业化和小型化。技术并不落后，但经营灵活，易于变换产品，能适应市场的激烈竞争。 （2）加工方式高度机械化、自动化、专业化 当今世界家具工业普遍采用新技术、新设备和
30、新工艺，例如广泛采用CNC即计算机数控机床、人工智能机械手和各种先进的饰面和封边技术，使家具制造的技术含量不断提高，通过技术手段实现了家具进一步向专业化的方向发展，使家具真正成为现代化、工业化大生产的产品。高度机械化、自动化和专业化产生了惊人的规模效益。 （3）家具材料的多样化、新型化、天然化 现代家具材料越来越丰富。由于木材的短缺，目前国际市场上木制家具的地位已逐步让位于胶合板、中密度纤维板、纤维板等人造板家具。 （4）产品设计向小规格发展 产品的小规格化是近几年的家具设计趋势。 （5）国际贸易模式的转变 综合分析国际家具零售商的5大变化，主要体现在资金要多，货品要全，库存要少，
31、周转要快，订货找厂商，销售多途径。这些变化，将使商品流通的供应链发生根本变化，促进信息、物流、金融三大配套系统的快速升级，不久未来将改变目前国际贸易的运营模式。 （6）电子商务的应用更加普及和深化 国外家具的网上销售发展迅速。 2.2.2 中国家具产业发展概况 1．中国家具产业市场规模与增长状况 中国整个家具行业的发展其实跟国家的形势是密切相关的。同样也跟整个家具行业全球的形势是相关的。 对中国而言，家具行业是一个古老而又崭新的行业，中国古老家具行业的发展历史在清代末年就被打断，知道上世纪80年代才恢复发展。 在过去将近30多年中，沉寂良久的中国家具行业焕发了蓬勃的生计，最早
32、由香港和台湾企业的引导，到如今国内众多民营企业崛起，我国家具行业发展由弱到强，由小到大，进20年，家具行业每年增长率超过20%，已经发展了七万多家企业，我国逐步成为全球家具行业的制造中心，并形成了中国特有的家具行业产业集群。 在全国家具市场平稳发展的大背景下，中国家具出口金额在过去5年里复合增长率为30.16%。2008年家具生产已经占全球的25%，出口占全球市场份额的22.6%，已成为全球家具生产最大和出口最多的国家。2009年,在全球金融危机的影响下,中国家具生产总值达到7300亿元，2010年我国家具行业逐渐走出金融危机的影响，生产销售及出口均呈快速增长态势。统计数据显示，20
33、10年全年家具行业产量77032.83万件，工业总产值达9667亿，比2009年增长了32%左右。目前，家具制造业已经成为国民经济中继食品、服装、家电、家具后的第四大产业。 时至今日，中国不仅成为世界家具生产大国，同时也成为家具出口大国，而且正在朝着世界家具生产和出口强国的目标迈进。 2．中国家具产业市场细分结构 在统计分类中，家具行业分为木质家具、金属家具、塑料家具、竹藤家具和其他家具五大类。在产品生产分类中则分为木质家具、金属家具和软体家具。 目前中国家具行业生产产品以木质家具为主，其次为金属家具；近年来其中木质家具所占比重略有下降趋势。2010年统计数据显示，中国家具行业中木
34、质家具制造产值占58%，金属家具制造占24%。在过去四年中不同类型产品结构变化比重不大，但木制家具所占比重略有下降，相比较而言，金属家具产量进入相对稳定期，所占比重波动中逐渐上升。 3．中国家具生产与销售的区域结构 （1）五大家具生产版块 珠江三角洲板块：以深圳、东莞、广州、顺德、中山为主； 长江三角洲板块：由江苏、浙江、上海组成； 环渤海湾板块：由北京、天津、河北、山东组成； 西部板块：由四川、陕西、重庆等地组成； 东北板块：由辽宁、吉林、黑龙江组成。 在五大家具生产版块上分别形成了十大家具生产制造基地 : 中国北方家具商贸之都 河北廊坊市香河县 北京实木家
35、具生产基地 辽宁省庄河市 中国金属玻璃家具产业基地 河北廊坊市胜芳镇 中国桌椅之乡 山东省宁津县 中国椅业之乡 浙江省安吉县 中国欧式古典家具生产基地 浙江省玉环县 中国西部家具商贸之都 四川成都市武侯区 中国家具商贸之都 广东省顺德乐从镇 中国红木家具生产基地 广东中山市大涌镇 中国家具出口基地 广东东莞市大岭山镇 中国家具制造重地中国家具材料之都 广东省顺德龙江镇 五大家具生产版块 十大家具生产基地 来源：中国家具网 （2）六大销售市场 从家具销售市场的角度来看，目前已形成了六大销售市场（图12）：一
36、是以上海为中心的华东销售市场，约占15%的份额：二是以广州和深圳为中心的华南销售市场，约占15%的份额；三是以武汉和中国家具六大销售市场 郑州为中心的中原销售市场，约占15%的份额；四是以沈阳、哈尔滨为中心的东北销售市场，约占10%的份额：五是以北京为中心的华北销售市场；六是以成都、西安为中心的西部销售市场，约占20%的份额。 （3）四个分销中心 从家具的分销图13 中国家具四个分销中心 角度来看，中国家具流通经过10多年的运作，流通业态升级。全国已形成东南西北四大销售中心和三个等级。目前已形成了四个分销中心（图13），一是广东顺德分销中心，产品辐射全国，面向中高端市场，如乐从总面积
37、300万平方米，年销售300亿元，70%出口；二是四川成都分销中心，产品辐射西部地区的中小城市，面向中低端市场，如武侯总面积100万平方米，年销售60亿元。三是江苏蠡口分销中心，产品辐射上海、江西、浙江、江苏、安徽、山东的中小城市，面向中低端市场，蠡口总面积120万平方米，年销售80亿元；四是北京香河分销中心，辐射东三省、 京津冀、蒙晋等地，面向中低端市场，香河总面积120万平方米，年销售60亿元。 除了以上四个分销中心，中国即将形成3个新兴家具分销中心：武汉 、西安、昆明。 2.2.3区域(湖北)家具产业发展概况 近五年来，湖北家具业发展态势较好，每年增速在20%以上，已在消费品工
38、业中成为不可忽视的产业之一。2009年实现工业产值约90亿元，出口交货值约4亿元（人民币），全省家具销售额在250亿元左右。全省家具企业约3000家，其中武汉大约700余家，年产值近30亿元，民营企业占99%，从业人员超过15万人。 湖北家具产业受各种因素的影响，至今仍未能形成与中部区位优势和大武汉资源优势相匹配的产业经济规模，家具商贸流通强于加工制造，产品大多来自广东、四川、河北等家具基地。湖北在经济起步阶段 “制造业优先”的效应未释放出来，2008年出口额仅为6130万美元,仅占全国的0.2%。近年来，在产业转移和“1+8”城市两型社会配套改革中，武汉及周边区域逐步形成的家具产业有长足进
39、步。规模以上的生产制造企业近千家，中心城市知名家居卖场林立。 目前家具生产方面来说，湖北省生产值超过亿元的企业只有4家，超过5000万元的才15家以上。武汉市现有家具生产企业700余家，但年产值却只有21亿。2008年全国的家具产值是2900亿元，武汉仅占0.72%，目前武汉最大的家具生产企业是联乐，年产值1亿元，产值超过5000万的只有超凡一家，产值过1000万的也只有十家左右。 武汉家具卖场分布于武汉三镇，市场空前繁荣。位于硚口的汉西建材市场被誉为中国建材第一市，辐射周边10多个省市，吸引香江家居、宜家家居、百安居等国内外知名家居企业的加入，掀起华中家居营销总部基地的建设热潮。2009
40、年相继开业的汉口北中国家俱CBD、五洲国际建材城总体建筑面积都超过了300万平方米，更是将武汉家居卖场的规格和规模推向了新的高潮。 武汉本土且目前人气较高的欧亚达家居卖场，定位于中高端消费人群，软、硬件一流，在消费者中树立了良好的口碑。诸多企业在汉角力，本土起家的欧亚达集团却别辟蹊径迈出江城。该集团近年来先后在赣、湘、浙等地攻城拔寨，下一步还计划在北京、济南、洛阳开店，目标直指5年后全国前三甲。作为武汉本土的家居连锁企业，欧亚达经过十多年的发展，已经成为华中家居卖场之最，现有余30家中高端连锁商场，除武汉4家店外，南昌、长沙、杭州、济南、天津都有布点，年销售额近60亿元。从而成为继红星美凯龙
41、居然之家之后的全国第三大家居连锁卖场。 至此，武汉家居卖场总面积已接近800万平方米，接近国内传统四大家居商贸特色区域的总面积之和。与此形成巨大反差的是，本地尚未出现一家具备一定规模的家居产业园，形成“大卖场小生产”的格局，这也为家具制造业带来巨大的市场空间。 2.3项目建设的目的、意义和必要性 2.3.1项目建设的目的和意义 欧亚达（汉川）家居产业园是欧亚达集团在当前国际国内经济和产业发展背景下，以汉川为立足点，按“荟萃世界精品家具，演绎超凡个性生活”的概念倾力打造的以“主流生活家”为主题的融家居、百货、办公、餐饮、酒店、休闲娱乐、家居生产、仓储物流为一体的家居产业园，缝接城市商圈
42、承接产业战略转移，构建绿色、低碳、环保的城市产业新模式，为汉川及武汉城市圈的经济发展注入强大动力。 2.3.2项目建设的必要性 1、是欧亚达集团公司自身谋求可持续发展的需要 欧亚达集团公司是一家以家居商品流通业为主体、多元化、跨行业的大型企业集团，经营领域涉及家具制造、连锁商场管理、企业并购、房地产开发、古玩市场等。所属企业有欧亚达家居连锁商场、欧亚达房产开发公司、欧亚达家具制造公司、欧亚达家具街有限公司、欧亚达徐东古玩城，欧亚达广告发展有限公司等四十余家全资子公司。 欧亚达家居连锁商场是欧亚达集团的支柱产业之一，经过十余年的发展，欧亚达已成为全国档次最高、品牌最优、环境最佳的建材
43、家居领军者之一。诸多企业在汉角力，欧亚达家居卖场遍布武汉三镇后又另辟蹊经迈出江城，先后在赣、湘、浙、苏、京、津、鲁等地布点，迄今辖有30余家中高端家居卖场，年销售额近200亿元。 在全国家居产业发展前景一片大好的前景下，在沿海家具产业转移和武汉城中村及旧城改造的推进、市政府“退二进三”的发展战略的背景下，欧亚达集团公司以汉川为立足点，按“荟萃世界精品家具，演绎超凡个性生活”的概念倾力打造的以“主流生活家”为主题的融家居、百货、办公、餐饮、酒店、休闲娱乐、家居生产、仓储物流为一体的家居产业园，构建绿色、低碳、环保的城市产业新模式，是该集团公司谋求企业自身可持续发展的明智的选择！ 2．是破
44、壁补缺 “中部塌陷”、打造中部家具产业之都的需要 国家先后实施的沿海开发战略,加快了珠江三角洲、长江三角洲、环渤海沿岸等地区的高速增长；国家实施西部大开发战略，在一定程度上扭转了西部发展滞后的局面；国家作出振兴东北老工业基地的重大决策，使东北地区焕发了生机。这种除了中部地区外近乎全面开花的优惠政策，迅速将中部地区变成了名副其实的“政策低谷”、“经济凹地”。由于中部地区在财政、金融政策方面长期处于劣势状态，在和其他地区竞争中自然处于不平等的地位，中部地区经济结构转型所面临的国内与国外的压力逐渐加大，“经济凹地”有可能会不断加深，从而形成“中部困境”、“中部塌陷”的现状。 纵观中国家具行业,可
45、谓“四分天下”，南顺德、北香河、东苏洲、西成都，中部独缺。而造成中部塌陷的根本原因是没有产业集群。因此不论是政策引导，还是市场需求，以湖北为圆心的中部地区，家具产业急需集群式发展。 尽管湖北家具起步较早，但是“重商贸流通轻加工制造”的业态，加之企业间没有建立好良好的衔接沟通，整体消耗大而且效率低，就导致了“大卖场、大流通、小生产”的格局。最近三年，这种格局正在慢慢发生变化，以中国家居CBD、华中家具产业园、金鼓城为先行者的产业集群正在谋发，无论在定位、投资规模、还是占地面积、手笔不可谓不大。“从体量上看，三个产业园都很大，但真正做好沿海产业转移，仅仅靠三个园区是不够的，只能总体量变大了，哪才
46、是真正的崛起。”湖北家具协会协会秦志江坦言。 欧亚达（汉川）家居产业园正是在此背景下，以汉川为立足点，按“荟萃世界精品家具，演绎超凡个性生活”的概念倾力打造的以“主流生活家”为主题的融家居、百货、办公、餐饮、酒店、休闲娱乐、家居生产、仓储物流为一体的家居产业园，构建绿色、低碳、环保的城市产业新模式，为汉川及武汉城市圈发展功能配套及产业集群的发展注入强大动力。 3．是积极承接东部产业转移和响应市政府“退二进三”发展战略的需要 自国务院去年出台《关于中西部地区承接产业转移的指导意见》后，南方家具生产企业加快了向交通便捷、林木资源丰富、劳动力资源稳定、市场需求旺盛的中西部地区转移的脚步。 据
47、了解，因为金融危机的影响和中国城镇一体化进程的加速，中国家具行业正在加快从外销到内销的转型升级，中部尤其是武汉城市圈已成为沿海等家具发达地区企业觊觎的进军内销市场的桥头堡。 深圳家具产业协会秘书长侯克鹏分析道：南方家具产业之所以选择北上，一是能源紧张，深圳、浙江的家具工厂经常遭遇停电困扰。二是出口市场下滑，劳动力成本却在不断上升。以广东为例，家具业职工月工资从原来的１６００元上调到２０００元以上，技工更是从４０００元翻倍涨到８０００元。三是土地资源紧张，过去五年没有一家家具企业在深圳拿过一寸土地。四是南方许多城市把家具企业纳入到治污减排的范围，使企业承受着巨大的压力。 武汉家具企业一方面面
48、临南方产业北迁，西部品片东进的夹击，另一方面随着武汉城中村及旧城改造的推进，以及市政府“退二进三”的发展战略，汉产家具也急于进行产业转移，寻找“新家”。 欧亚达（汉川）家居产业园正是在此背景下，以政府为主导，市场化运作，以投资商为主体，统一规划、统一招商、分步实施。以促进湖北省家居产业的迅速聚集，打造完整的家居产业链条，承接东部地区的产业转移，促进武汉城市群的产业升级，加强并推动城际、区域和产业链不同环节的合作，做大做强家具产业集群，改变“大市场、小生产”的尴尬局面，实现湖北家具产业在中部的率先崛起。 第3章 市场发展趋势分析与预测 3.1家具市场发展的影响因素 1
49、金融货币政策 2011年4月5日中国人民银行傍晚时分宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。 加息对购房者的还贷压力进一步扩大。本次加息，五年以上贷款利率已升至6.80%，这意味着如果是100万元的商业贷款，按基准利率20年按揭的话，月供需要7633元，增加118元，而利息总额将由80.35万元增加到83.2万元。公积金贷款，本次五年以上贷款利率增加到4.70%，也按上述百万房贷20年期按揭计算
50、本次加息后每月月供增加109元，而利息总额增加了26万元。 今年二度加息，以及后市或再有加息动作的可能性影响，家居市场将遭受销售阻力，家具市场同样有这样的担心。 2、房地产政策 房产上游的“水量”骤减，家具行业也随之爆冷。最新的统计数字显示，截至12月31日，2010年北京房产成交量约为10万套，而09年北京商品住宅成交总套数约19万套，房产几轮调控之下，房产交易量几近减半，以往异常火爆的“红五”、“金九银十”2010年全部失色。 但是保障性住房将给家具行业带来暖风。中国家具协会原秘书长曹赢超说，中国五年内要建3600万套保障房，按每套购买家具1万元计算，就能产生3600亿元的市
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