××自然村项目开发之运行建设可行性策划书.doc

投资×××××自然村
项目开发之运行

可
行
性
报
告

福建省××投资有限公司榕树下撰稿
（参考文件）
二OO一年十月

目 录

第一章 总论…………………………………………………1
一、项目投资主体与意愿…………………………1
二、项目简介及投资结构…………………………1
第二章 市场分析与预测……………………………………3
一、市场现状………………………………………3
二、需求预测………………………………………4
第三章 规划设计构架………………………………………5
一、基本方案确定…………………………………5
二、规划设计条件…………………………………5
第四章 项目实施……………………………………………7
一、建设工程进度安排……………………………7
二、投资估算与投入计划…………………………8
第五章 收入、成本和费用预测……………………………8
第六章 财务评估……………………………………………10
投资×××××自然村项目
开发之运行可行性报告

第一章 总 论

一、项目投资主体与意愿：
为了加速以住宅开发为主的房地产业的发展，提高百姓居住水平和质量，是国家大力推行住房制度改革的关键。而福建省××投资有限公司（以下简称本公司）集广州、深圳、北京等地开发楼盘的实践与策划尺度以及港台商务创意，在福州投资房地产开发的本质意愿：
1、以普通百姓购房为意识，建造一个文明进步其人文自然环境适合人文自然性和社会性的优化空间。
2、以改善福州市村民居住条件为目的，保持原垫付资金在不断循环周转的基础上，实现资金的增殖回流。
3、以适当的优惠价销售策略组织运营，从投资的经济、物质、结构、成本和财务计划动态决策入手，形成消费者权益为购房主导。
4、避免局部的营利性和无序性的干扰，强调整体平衡规划，突出功能的多样与完整和社区服务的周全以及体现社会进步的前瞻性。
5、欧式建筑风格与古城风貌、民族风格相吻合。在旧城改造时，保护好园林、名胜、古迹等。
6、采用新的建筑材料，选择的色调和隔音效果确实能接近自然的环境。
二、项目简介及投资结构：
1、项目概况与有利因素
×××××自然村属福州市鼓楼区五风街道××村委会管辖。地处福飞路以北靠近铁路线，东临福飞路仅一条8米河道相隔，正对面为“丽景大酒店”，视野开阔；南接“湖前小区”，该自然村地块界定分布东面义井村，西面井尾村，现有旧危房300多间约160户村民，近35000平方米建筑物，居住人口近2000人。征地红线内现状：从北到南有一条小道弯曲穿过，为居民的主要通道，楼房都是几十年甚至一二百年前的建筑物，还有部分是违章加层的。这种老房，自建与加盖房，承重部位永远超出安全居住系数。但将该地块作为开发安居之有利因素：
①空气清晰。在四至范围500米内没有工厂与其他有污染源的加工基地。东面与福飞路有一河相隔，西面有一小山突出，东西立体整体可形成高低错落的自然景观。
②两条16米规划道交叉穿过该地块，将该地块分割成四片区，即A区、B区、C区和D区。规划时将形成大量的沿街店面，有一定的经济效益。
③有××村委会的支持，做好居民的思想及其配合工作使开发前期工作能顺利进行有了保障。
2、项目改建开发规模及经济指标
项目总征地面积48690平方米（按规划红线图测算），实用地面积37930平方米，在此范围内规划建设14座住宅，其中：17层1座，11层2座，9层7座，7层2座，小别墅2座。上部总建筑面积104100平方米，其中：公建面积2500平方米，店面8900平方米，住宅91680平方米。地下室6700平方米，预计可停车约140部；半地下室停车面积2850平，停车80部。设计有700套住宅约2450人居住。建筑基底面积13220平方米，建筑密度34.8%，容积率2.72，绿地率30%。
3、降低成本形成真实性
①利用计算机等办公设备与网络进行全程管理，可以缩短设计、订购、施工组织选择与施工进度时间；
②本公司与监理机构技术力量的融合，可以大幅度减少基层管理技术人员和现场管理人员的人工费用与办公费用；
③以优秀楼盘促进销售可最大限度地减少销售广告的投入费用，也可避免滥用广告和提供不真实的信息给消费者；
④融合金融操作手法并合理投入资金，可减少资金占用和利息支出，使资金使用成本为足够支付的最低要求形成资本收益。
此外，还可通过管理手段对施工企业的施工操作技术与选材实施严格的信用监督，将施工企业行为与其资信能力、技术能力统一调动起来，有效地组合真实的成本。这种信用监督机制形成专业化的住宅市场细化，突出表现在社区服务及业主的权益上。
4、总投资、出资结构及项目建设内容
投资总额计划1.6亿元人民币全部由本公司以现金方式出资。融资方式主要由公司内部各股东集资，不占有国有资金和其他企业资金。全程计划融资肆仟万元人民币，出资额及其时间按工程实际进度要求分期逐步到位。银行配套资金是次要融资渠道。内部股份资金主要用于项目开发的前期费用，施工建造费用、设备购置费用、公共配套设施费用及其它相关费用。开发项目除住宅、商场外，还包括办公建房、销售大厅、机房、老人活动中心、室内外健身场所与幼儿园和停车场等的建设。

第二章 市场分析与预测

在市场经济条件下，房地产企业也面临着种种的挑战，经营的思维需要更新和提高。因此，本公司在决策开发前对市场的分析由为重要。扬长避短，趋利避害。这种开发前期的超前性思考，是不违背或超越自己的实情实力。
一、市场现状
目前我国房地产住宅市场还处于起步阶段，但人们已开始意识到它的优势。在北京地区已形成有相当实力的开发商，开发的规模和速度也相当惊人。福州成片开发的地块相对较少，东扩南移计划执行缓慢，策划概念定位低，而各楼盘的楼花预售相对好。因此，福州市的住宅市场不是“热”的问题，而是需要大力发展。在近二、三年内福州住宅市场走低谷的可能性不大。
现状调查：
1、无论从数量方面还是在质量方面，城市住宅总体发展水平偏低，市场销售总体呈现低速增长状态。老城镇的格局有所打破，但与建设现代化都市的要求相差甚远。
2、已生存几十年的危陋简房还不少，有大量的旧城和危旧房屋需要改造更新。
3、城镇住宅有特别巨大的需求潜力，与现实的住宅供给能力有反差，表现在二环路之内的现房几乎没有。
4、布局上早年以多层、低层为主，今年兴起多层与高层之间（称为小高层）系列。
总论：投资开发住宅建设还存有足够的市场空间。如果能够建造一个标准示范小区的形象建筑住宅以及安装上真正的智能化系统，是可以占有相当大的市场份额。
二、需求预测
1、房地产开发主要分为住宅开发、商场开发和写字楼开发三大类。从近年的统计数据看，销售热点多集中在住宅上，其次为商场。而从2001年上半年开始，福州人住高层或中高层的思维已被锁定，特别是在市中心一线中高层，高层销售情况良好，没有多少剩余的房子。尽管目前开发企业都有自己固定的销售方式与手段，但只要做到切实降低了建造成本和销售费用，优秀的楼盘不论中高层，还是多层，依然具有极大的吸引力。
2、从目前房地产市场的销售情况看，多层住宅虽然销路良好，市中心的楼房供不应求，但这部分商品房的销售总量所占比重较小。大部分商品房的竞争点集中在远离市中心（五一广场至温泉公园一线）的地块上。而本项目正好处于该竞争点上。由此，对于占有和维持一个稳定市场份额，低成本，高质量是本公司很感兴趣的。如果开发组织得当，吸引消费者成为可能。
3、由于加入WTO世贸组织的确定和福州市户籍政策的放开，将以福州为中心的贸易区，可能会有相当的外商和全国各地的流动商人来榕居住。特别是农村居民，将可能大量涌入城市，这都给福州住宅市场带来良好的商机。

第三章 规划设计构架

一、基本方案确定：
1、规则平衡方案见表1。
规划平衡表
表1 单位：平方米
序号
项 目
建筑面积
比重%
备 注
1
总征地面积
48690

2
实用地面积
37930
77.9

其中：绿地
11379
30

区内道及其地
13331
35.2

建筑物占地
13220
34.8

3
总建筑面积
104100

其中：住宅面积
91680
88.07

店面市场面积
8900
8.55

公建面积
2500
2.4

其他住宅
1020
0.98

2、本项目4个区建筑风格相似，工程内容相同。
二、规划设计条件：
1、立面造型为全欧式风格，外墙面采用台湾“铃鹿涂料——陶瓷石系列”（ 主色为乳白色其他颜色相配按设计效果选择）永保十年不变色，以高格调优值感，外观独特为首选。
2、户型面积设计80~160平方米，复式180~220平方米，以一梯二户为标准。大于130平方米的户型保持面积：主卧室15~22平方米、客卧室11~15平方米，客厅30~45平方米，餐厅15~20平方米，厨房和卫生间6~8平方米，阳台5平方米，每户均有2至3个阳台。以三室二厅二卫或四室二厅二卫为标准。
3、鸟瞰规划效果：以多层为主，适当的低层与高层散缀于多层之间。
4、立体采用永久性钢筋混凝土，剪力墙结构，七度以上抗震。室内墙面水泥砂浆找平，内部除剪力墙外不做分割，不摆设卫生洁具，窗户均采用韩国夏音木纹色塑钢门窗（具备隔音、隔热、防水性能）绿色中控镀膜玻璃。
5、单元分摊率控制在12%以内。
6、房内环保标准：保持良好的通风采光条件，南向为大客厅与主卧室，北向为客卧室及厨房、餐厅。厨房间设有排烟通道，所有的卧室与客厅不能有明显的柱梁缺陷。
7、空间组合：跃层式、复合式、阁楼式、错层式与普通式。
8、各单元入口配备进口名牌电梯（低层除外），每户入室安装名牌防盗门一次到位。区内配有先进的智能化电脑控制服务系统，解决安全、通讯、资讯、防盗、消防、物业管理服务。
9、中心花园设计按德国园林与住宅区绿色风格分布设施，并配有雕塑、喷泉、绿地小道、健身步行道及健身用具。区外环境东面设计一条长达150米的休闲步行道，符合住客的欣赏品味。基本构思：借山、借水，使山水与建筑色彩共一体；在绿化中，把建筑设计的比例，尺度、色彩与感情的投入融在一起。
10、拟采用双线路供电、自备发电机组。
11、建安工程按980元/平方米规划设计，包括消防、水电安装、宽带电缆、电线和保全系统、外墙面和入口大堂装饰等。
12、建设内容主要以商场与住宅组成。共用场所：幼儿园、老人活动室、棋牌室、接待室、室内健身房与室外健身场所。
13、区内实现人车分流，严格区分车行道、步行道和绿化道，形式无障碍通行的交通组织形式。
本项目建后，将与北面新开发的住宅小区连成一片，形成集商业、贸易、住宅为一体的现代服务社区。

第四章 项目实施

一、建设工程进度安排
本项目全程开发期为30个月，即前期筹备阶段6个月，需要完成总平规划报批、选址、拆迁与建审等系列工作；建设工程期24个月。四个区分两个步骤进行，第一期开发A区和B区，首选安置好村民居住；B区和C区开发时间间隔不超过5个月。进度分析以每3个月为一序期，共分10个序期进行分析。全程运行计划见表2。

表2
序期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
前期研究

报批过程

拆迁

钻探与设计

A区与B区施工

C区与D区施工

销售计划

二、投资估算与投入计划
项目总投资由建设投资和流动资金投入两部分组成，经估算本项目总投资约1.6亿元人民币。其中：建设投资为15200万元，流动资金800万元。建设投资包括建筑安装工程费、设备购置费和开发前的报批手续与相关税费及部门管理费等。资金分期投入计划见表3。
表3 单位：万元
序 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
合计
建设投资
1200
1000
1600
1900
2300
2000
1500
1400
700
1600
15200
流动资金
30
50
110
90
130
100
80
80
70
60
800
合 计
1230
1050
1710
1990
2430
2100
1580
1480
770
1660
16000
建设投资具体清单如下：
1、土地开发费1500万元
2、配套建设费用1000万元
3、前期工程费300万元
4、建设安装工程费11200万元
5、其他费用2000万元

第五章 收入、成本和费用预测

1、据初步摸底有35000平方米回迁房，其中有店面功能约1100平方米。可销售面积见表4。
表4 单位：平方米
功 能
安 置 房
建 设 面 积
可 售 面 积
店面（一层）
1100
8900
7800
住宅
33900
91680
57780
地下停车面积

6700
3000
配套公建设置

2500

半地下停车面积

2850
2850
2、售房计划：店面和住宅可用于销售部分，依现有住宅市场定价原则，初步定价：店面4500元/m2，住宅2100元/m2。拆迁安置房执行“福州市拆迁法有关文件”扣除补贴给村民每平方米120元和其他拆迁与过渡贴补外，更新费尚可收取350元/m2。有关销售收入计划见表5。
表5 单位：万元
序号

功 能
均价（元）
面积m2
金 额
1
店面
4500
7800
3510
2
住宅
2100
57780
12134
3
地下车库
3000
3000
900
4
半地下车库
3500
2850
997
5
合计
2456
71430
17541
3、营业税及附加按销售收入的5.86元计算，故正常营业税金及附加为1028万元；所得税按税率33元计算，计422万元。
4、成本费用及投资计划见表6。地上建筑每平米1581元，含地下车库及半地下车库每平米平均造价1448元。
表6 单位：万元
序号
项 目
金 额
所占比重(%)
计算依据
1
征地拆迁费
765
4.59
12万/亩×63亩
2
前期工程费
315
1.91
5万/亩×63亩
3
建安工程费
10202
61.98
104100m2×980元/m2
4
基础设施费
350
2.13
估价
5
公共配套费
520
3.16
估计
6
机械购置费
708
4.37
估计
7
管理费用
386
2.35
3%×10202
8
资源费
441
2.68
估计
9
室外工程费
80
0.49
估计
10
地下室建安
1742

10.58
6700m2×2600元/m2
11
半地下室建安
542
3.29
2850m2×1900元 /m2
12
不可预见费
408
2.47
10202×4%

合 计
16459
100

第六章 财务评估

一、盈利估算分析见表7。
表7
序号
项 目
面积m2
金额(万元)
备 注
1
销售收入
71430
17541

2
计划成本（减）
113650
16459
含地下室
3
更新费（加）
35000
1225
350元/m2
4
税金（5.86%）

1028

5
销售毛利

1279

6
所得税（33%）

422

7
净利润

857

二、盈亏平衡总分析：
以房屋销售比例表示的盈亏平衡点为：
BEP=×100%= 87.71%
BEP为87.71%，抗风险系数不是太大。上述指标基本达到本公司的期望指标，该项目从经济上与技术上分析是可能的。建设成本和销售价格对经济效益指标影响最大，因此必须重视两点：
1、利用新的创意与销售策划，加强市场促销工作和广告效应。
2、建设期间遵循早竣工早销售就可早日发挥效益的原则。在计划安排和施工组织上贯彻集中精力的方针，分别轻重缓急，合理使用有限的投资额。即在组织上、技术上、物资上做好必要的准备。
目 录
第一章 总论 1
1.1项目名称与承办单位 1
1.2研究工作的依据、内容及范围 1
1.3编制原则 3
1.4项目概况 3
1.5技术经济指标 5
1.6结论 6
第二章 项目背景及建设必要性 8
2.1项目背景 8
2.2建设的必要性 9
第三章 建设条件 11
3.1项目区概况 11
3.2建设地点选择 错误！未定义书签。
3.3项目建设条件优劣势分析 错误！未定义书签。
第四章 市场分析与销售方案 13
4.1市场分析 13
4.2营销策略、方案、模式 14
第五章 建设方案 15
5.1建设规模和产品方案 15
5.2建设规划和布局 15
5.3运输 18
5.4建设标准 18
5.5公用工程 20
5.6工艺技术方案 21
5.7设备方案 21
5.8节能减排措施 24
第六章 环境影响评价 25
6.1环境影响 25
6.2环境保护与治理措施 26
6.3评价与审批 28
第七章 项目组织与管理 29
7.1组织机构与职能划分 29
7.2劳动定员 29
7.3经营管理措施 30
7.4技术培训 30
第八章 劳动、安全、卫生与消防 31
8.1编制依据及采用的标准 31
8.2安全卫生防护原则 31
8.3自然灾害危害因素分析及防范措施 32
8.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施 32
8.5消防编制依据及采用的标准 34
8.6消防设计原则 35
8.7火灾隐患分析 35
8.8总平面消防设计 35
8.9消防给水设计 36
8.10建筑防火 36
8.11火灾检测报警系统 37
8.12预期效果 37
第九章 项目实施进度 38
9.1实施进度计划 38
9.2项目实施建议 38
第十章 项目招投标方案 40
10.1招标原则 40
10.2项目招标范围 40
10.3投标、开标、评标和中标程序 40
10.4评标委员会的人员组成和资格要求 42
第十一章 投资估算和资金筹措 43
11.1投资估算 43
11.2资金筹措及使用计划 45
第十二章 财务评价 47
12.1费用与效益估算 47
12.2财务分析 48
12.3不确定性分析 49
12.5财务评价结论 50
第十三章 建设合理性分析 51
13.1产业政策符合性分析 51
13.2清洁生产符合性分析 51
13.3规划符合性分析 51
13.4项目建设环保政策符合性分析 51
13.5环境承载性分析 51
13.6结论 52
第十四章 结论与建议 53