旧房(非住房)转让该缴哪些税？如何计算？(老会计人的经验).doc

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旧房(非住房)转让该缴哪些税？如何计算？（老会计人的经验）
这天，小会计甲兴冲冲地找凡人，原来小会计甲几年前买的市中心那套商铺终于出手了，还卖了个好价钱。房子是2014年6月买的，面积30平方米，合同价格30万元，2017年6月卖了50万元，想让凡人给看看要缴哪些税，都要怎么算。凡人面对着正在往桌上摆放票据的小会计甲，笑着说：咱们今天就聊聊你这笔业务要缴哪些税，该如何计算吧。
一、其他个人转让非住房要缴纳哪些税？
2016年5月1日全面“营改增”后，个人转让非住房应当缴纳增值税，不再征收营业税。除了增值税外，个人转让非住房还需要依法缴纳印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加费、土地增值税、个人所得税等税种。这些税种的计算需要按照正确的顺序计算，顺序不正确，想算正确，可真不是一件容易的事。
正确的计算顺序应该是：先是增值税及附加税费，再是印花税，三是土地增值税，最后才是个人所得税。
“不对，凡人老师，你是不是少计了一个水利建设基金啊？”小会计甲这时突然问道。
“没错，就是不缴水利建设基金。”在《安徽省人民政府关于印发安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理办法的通知》（皖政〔2012〕54号）中，明确规定了水利建设基金的来源之一是：凡有销售收入和营业收入的企事业单位和个体经营者，按其上年销售收入或营业收入的0.6‰征收地方水利建设基金。其中，银行（含信用社）按上年利息收入的0.4‰征收，保险公司按上年保费收入的0.4‰征收；各类信托投资公司、财务公司等非银行金融机构按上年业务收入的0.6‰征收。你可不是个体工商户，更不是单位，不需要计缴水利建设基金。
“那个人销售住房是不是也要缴土地增值税呢？”
“这个问题问得好！《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）明确规定：从2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。”
二、增值税及附加税费的计算
按照《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）规定以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
按照该项规定，小会计甲应纳的增值税为（500000－300000）/（1+5%）*5%=9523.81元。
按照《城建税暂行条例》，应纳城建税（9523.81*7%）＝666.67元。
按照国务院《征收教育费附加的暂行规定》，应纳教育费附加（9523.81*3%）＝285.71元。
按照《关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号），应纳地方教育附加费（9523.81*2%）＝190.48元。
按照《印花税暂行条例》，“产权转让收据”应纳印花税（500000*0.05%）＝250元。
三、土地增值税的计算
旧房转让土地增值税的计算，关键就是计算增值额，其中最重要的是扣除项目的确认。《土地增值税暂行条例》规定：转让旧房计算增值额的扣除项目，包括旧房及建筑物的评估价格，以及与转让房地产有关的税金。
（一）旧房及建筑物的评估价格
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）中，具体规定为：“旧房及建筑物的评估价格”，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税(2006)21号）进一步规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
综上，小会计甲转让的商铺，其“旧房及建筑物评估价格”应当按照购房发票所载的金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算，2014年6月到2017年6月，共计3个整年，每年加计5%共加计15%。“旧房及建筑物评估价格”＝300000*（1+15%）＝345000元。
（二）与转让房地产有关的税金
《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：“与转让房地产有关的税金”，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税(2006)21号）规定：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。该笔业务中，小会计甲购买该房产时，缴纳契税金额（300000*4%＝12000）元（安徽省契税税率为4%）
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定：营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。纳税人实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。
因此，在该笔转让业务中，“与转让房地产有关的税金”＝666.67+285.71+250+12000＝13202.38元。
“不对，凡人老师，还有地方教育附加费和我买房时缴纳的印花税你没扣除，这个印花税的纳税凭证我都带来了。”
“先说印花税，在旧房转让土地增值税扣除项目中，《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定，能扣除的印花税只有‘转让房地产时缴纳的’印花税，取得房产时缴纳的印花税是不能扣除的。
“至于地方教育附加费扣除，尽管在《教育法》中明确规定‘省、自治区、直辖市人民政府根据国务院的有关规定，可以决定开征用于教育的地方附加费，专款专用’，但是目前在旧房转让中没有明确的规定，暂时也还是不能扣除。”
（三）该笔业务应纳土地增值税额
增值额＝（500000－9523.81）－345000－13202.38＝132273.81元
增值率＝132273.81/(345000+13202.38)=36.93%
土地增值税额＝132273.81*30%＝39628.14元
四、个人所得税计算
《个人所得税法》规定，财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按20%的税率计算。《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43）规定：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税。
在该笔旧房转让业务中，财产转让所得为（500000－9523.81）＝490476.19元
合理费用为：
（300000+666.67+285.71+250+190.48+12000+300000*0.05%+39628.14）＝353171元
应纳个人所得税＝（490476.19－353171）*20%＝27461.04元

小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。