酒店管理分析--投资分析——酒店投资渠道选择的影响因素分析2015.docx

酒店管理分析 投资分析酒店投资渠道选择的影响因素分析酒店投资渠道选择的影响因素分析(一) 内部核心因素1. 现有实力酒店作为被投资对象吸引投资方前来洽谈投资，为酒店注入一股新鲜的血液，以推动酒店的发展，其现有实力的客观评估是影响酒店投资渠道选择的一个基础要素，投资方所确定的投资类型以及实现投资的方式都是全面、系统对酒店自身实力的考察下所做出的选择和判断，而衡量酒店的现有实力主要从硬件设施和软件设施这两个方面来考核，目前应用的最为广泛的硬件衡量标准主要有国内的星级评价标准和国际上所推广的ISO9000系列，而酒店的软件设施主要从酒店的服务质量、员工素质、企业文化这三个方面来判断，其中服务质量又是凸现软件设施的一个关键因素，优质的服务质量不仅表现在“老三化”（规范化、标准化、程序化）的规范化完成，还体现在“新三化”（个性化、特色化、形象化）的灵活性运用。此外，员工素质和企业文化影响着服务质量同时也潜移默化的影响着员工面对顾客所表现出的一种工作状态，在硬件设施和软件设施的全面综合考察下所表现出的酒店的现有实力是投资方选择投资类型和投资途径的一个有效因素。2. 经营现状经营现状是衡量酒店赢利大小的一个关键因素，它与酒店所处的地理位置、功能类型和当地对酒店的需求程度有着密切的联系，一般说来，酒店的星级与酒店的经营状况没有直接的联系，因此，不同类型的投资商所站立场和角度的不同从而对不同的酒店表现出不同的投资偏好。例如：国际知名的酒店集团投资国内酒店更侧重于酒店的等级及所处的地理位置，而非酒店业的投资商很可能更在意酒店的经营现状，以期尽量缩短投资回收期并获得更大的投资回报。投资商通过对酒店经营现状的分析调查中，可以细化该酒店所需投资的类型、相应的数量及实现投资的方式，整合内部资源，强化酒店的优势，提升酒店的营销能力，以更快更好地达到投资商的有效投资目标。但是经营现状这个指标具有易变性，对它的判断必须立足于一个大的环境，正确对待一些客观因素对经营现状所产生的实效性的影响，以确保投资的有效性。3. 发展潜力酒店的经营现状是投资分析中一个不可缺少的因素，那么酒店的发展潜力则是影响投资回报率的一个关键点，拥有较大发展潜力的酒店是投资方理想中的投资对象，是实现低投入高回收的一个有效途径，正确把握酒店的发展潜力是投资商投入资本的一个切入点，只有客观、全面的分析影响酒店发展潜力的各种因素才能正确把握酒店的发展潜力，为投资商科学的预测投资回收期及投资回收率提供现实依据。酒店的发展潜力受主观因素和客观因素的影响，客观因素有酒店的所处的地理位置、当地对外开放的程度、政府的支持力度等等，而主观因素集中体现在酒店的自身功能定位，发展潜力在主观因素和客观因素的相互作用下表现出一种持续发展的能力，这种能力的大小与投资方的利益直接挂钩，因此，酒店的发展潜力应为投资商所关注的一个焦点。(二) 外部支撑因素1. 政府行为政府对酒店投资的支持程度极大的影响着投资商对酒店投资渠道的选择，政府行为对酒店投资渠道与路径的选择通常表现出正面和负面两种影响，正面的影响集中表现在政府对酒店投资的大力支持与引导，倾斜性政策的制定，另外当地的对外开放程度和基础设施的建设现状也将影响着投资商对酒店的投资兴趣，进而对酒店投资的类型和渠道也起到了一定的客观引导作用，而这两项与政府行为是密不可分的，因此，政府对酒店的积极态度是酒店吸引外资的一个最为有效的间接支撑要素。相反，当地政府对酒店业的重视力度不够，有利于酒店业发展的基础配套设施等不能够满足发展酒店业的需要，就会对投资商的投资决策产生一定的负面影响，在这种情况下，投资商更难以把握投资渠道的定位。由此可以看出，政府行为是影响酒店投资渠道选择一个基础支撑要素。2. 市场环境这里所说的市场环境是一个特定的概念，指的是投资主体在选择被投资酒店时，影响其投资行为的一个内、外部因素组合，因此市场环境是影响投资主体如何进入酒店的一个客观要素总和，市场环境要素主要包括当地引进外资的总体情况、同行业接受投资的情况、酒店自身对投资的反应情况，竞争者之间的竞争态势等等。市场环境对酒店投资渠道的选择有着很大的影响作用，市场环境是酒店投资渠道选择信息的主要来源，投资是一个双向的选择，酒店和投资主体在相互选择时，全面调查市场环境，有针对性的选择投资是实现酒店和投资主体双赢的一个关键要素。3. 地理位置同星级的酒店在不同的地理位置，其经营效益有着一定的差异性，消费者对酒店的偏好不同，酒店所需要的投入也呈现出一定的差异性，因此，投资主体在选择酒店时，地理位置是一个不可忽视的客观因素，同星级的酒店在不同的城市和在同一个城市的不同的区域，其经营状况存在一定的差异性。例如：在硬件设施和服务质量基本相同的情况下，同星级的酒店在北京的经营效益就与在武汉的大不相同，同在武汉的四星级酒店，因其所在地理位置的不同，经营效益也存在较大的差别。因此，投资主体在选定酒店所在地里位置后，因综合分析该区域对不同星级酒店的偏好程度，由此来确定投资的对象和投资渠道与路径。4叶予舜 二一五年四月二十三日星期四