御景铭洲房地产开发项目申请立项可行性研究报告.doc

御景铭洲项目 可行性研究报告 御景铭洲项目可行性研究报告建设单位：重庆XX置业有限公司 重庆XX房地产开发有限公司 编制单位：重庆XX企业管理咨询有限公司 二00四年四月编制人员名单 目 录 第一章 总 论4第二章 市场分析11第三章 建设规模与内容20第四章 项目选址25第五章 设计、工程方案30第六章 环境保护35第七章 建设管理37第八章 经营管理40第九章 投资估算与资金筹措42第十章 财务评价46第十一章 综合评介及结论56 第一章 总 论 通过XX御景铭洲项目组严密的市场调查工作，我们获得了该项目所处区域内的人流、车流、竞争楼盘、行业分布、居民状况以及目标客户的第一手资料，整理分析后总结了多种建设方案，通过对比，从财务和营销角度分析了XX御景铭洲建设的必要性和可行性，最后形成了本报告。 1、报告编制过程中所遵循的有关法律、法规及政策无重大变化。2、项目所在地重庆市的社会经济发展战略不发生重大调整。3、本报告财务预测期内有关信贷利率、税率、汇率在正常范围内波动。4、无其它人力不可抗拒因素及不可预见性因素所造成的重大影响。第一节 项目概况 一、项目名称重庆XX御景铭洲二、建设单位重庆XX置业有限公司重庆XX房地产开发有限公司三、项目负责人重庆XX置业有限公司 王晓燕 重庆XX房地产开发有限公司 张力丹四、建设地点重庆江北区五里店立交桥五桂路五、建设性质新建。（政府补偿用地）。六、用地面积23，085七、用地性质住宅、商业、办公八、建设规模用地面积23085，建筑面积94600，住宅83000，商业面积3600，地下车库及设备8000。九、总投资及资金筹措总投资13318万元， 自筹 6989万元 该项目后期投入资金由重庆XX房地产开发有限公司自筹和以滚动开发的形式解决。十、容积率4.1十一、绿地率30 第二节 项目背景一、建设单位基本情况重庆XX房地产开发有限公司成立于1999年，位于重庆市渝北区龙溪镇松石大道，在重庆地产业矗立已逾5年，成功开发了“龙脊小区”，“白鹤林小区”，“龙渝大厦”，“XX小区”等近15万平方米的项目，而即将推出的“XX御景豪庭”，更是XX人呕心沥雪后的又一佳作。在2003年，公司被重庆市工商局渝北区分局认定为“重合同，守信用”企业。公司实力雄厚，集开发、策划、营销、物业管理于一体，实行专业化流水线服务，公司主要成员毕业于重庆大学等名牌大学，能力出众、结构年轻、充满活力。加之公司管理上奉行“以人为本”，麾下精英团队精英永驻。公司立足于市场致力于专业化服务，诚信为首，本着“服务生活每一天”的宗旨，以安居、小康为出发点，为置业者量身打造出充分融入现代生态概念的居家时代。尤其是即将推出的“XX御景豪庭”，无论从市场定位，户型设计，还是到环境配套，他都更富于人性化特征，是专为热爱生活、渴求完美的置业者精心雕琢、量身定做。每一处，每一步无不彰显匠心独具。重庆XX置业有限公司系XX（企业）集团的全资子公司。XX（企业）集团实力雄厚、人才资源丰富，投资领域横跨基础设施及不动产开发，投资地域包括北京、深圳、大连、昆明、重庆等地。XX置业秉承“自强不息、厚德载物”的企业精神，坚持“尊重资本、善待人才”的经营理念，凝聚了一批既具专业水平又富有实践经验的博士、硕士群体，共同打造人才高地，创造企业品牌。二、项目提出的理由 1、符合城市建设规划为了加快北部城区的开发建设，结合江北区以及五黄路的城市建设规划，根据我司与重庆市北部城区开发建设办公室签订的北部城区“五黄路：项目建设投资补偿合同约定，我司拟以”以路换地“投资模式所获得的江北区五里店岩口合作社补尝土地与渝北区龙塔十七社补偿土地进行XX时尚社区巴蜀城”项目组团工程开发建设。因此，该项目的建设不仅符合江北城市建设规划，同时，又符合江北五黄路的区域规划建设要求。 2、区域市场消费需求增大北部新城的大开发带动了江北、渝北两个区的经济发展，房地产业在这两个区的发展也十分迅速，特别是以五黄路的迅速北崛起，带动了红黄路（红旗河沟黄泥滂）、红石路（红旗河沟大石坝）、欧式一条街为主的区域的快速发展，中高档住宅成了重庆主城区市民的抢手货，金科花园、皇冠XX花园已经“断货”。迅速填补市场需求的空白，释放江北区居民的居住压力，对政府和民众都是一件功德无量的好事。3、企业品牌较好重庆XX公司和重庆XX房地产公司，是房地产市场上的两支劲旅。曾经建设的项目深受重庆市民的宠爱。重庆XX有限公司是专业从事房地产综合开发的企业。公司始终坚持“务实、诚信、卓越、创新”的企业理念，理性开发，稳步发展，先后成功开发：1)、投资修建五黄路：我司通过“以地换路”中标后修建的五黄路，积极组织资金，排除了大量拆迁等干扰因素的影响，组织施工、监理单位保质保量进行了五黄路建设，于1999年12月26日顺利通车，工程质量优良。五黄路总投资超过1.2亿元。2)、与金科、创新、能达公司的合作开发：通过“以地换路”模式，我司获得五里店周边数百土地作为投资补偿，先后与金科、创新、能达等公司联合开发了“金科花园”、“江南山水”、“创新绿色家园”等项目，开发面积约30万平方米，项目已全部完工，投资约3亿元。3)、投资修建天缘居项目：由我司与天赐物业发展有限公司共同投资开发的天缘居项目，工程总建筑面积6万多平方米，工程投资超过7000万元。现进入工程首尾阶段，将于2004年6月正式交房。 三、项目提出的必要性房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅14平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期。2001年，重庆经济9%以上的速度增长，高于全国1.6%，其经济增长速度列全国第14位，西部第3位。根据重庆市计委的报告，2002年全市的GDP预计增长8.5%。重庆的房地产业出现了平稳发展的好势头。重庆市目前的城镇人口住房面积为9.6平方米，低于全国的标准水平。按照国家的相关规划，到2010年城市化率要达到50%的目标，而重庆市目前城市化率仅为33%，低于全国37%的水平，加之西部大开发给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有600万农村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重庆市城镇人均居住面积9.6平方米，按照建设部等部门的规划，到2001年城镇居民人均居住面积将达到30平方米，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发潜力。三、可行性研究报告的编制依据1、重庆市规划局渝规设证（2003）北龙 字第（0041）号文。2、重庆市规划局渝规选证（2003）北龙 字第（0031）号文。3、国家、省市颁布有关设计的技术规程、规范和有关规定。4、重庆重庆XX有限公司关于XX.御景铭洲项目的有关文件。5、重庆市规划局提供的“建设用地红线地形图”。四、可行性研究报告之内容及主导理念1、可行性报告的主要内容：项目的市场分析及项目的优势分析；项目的选址与建设条件；项目的规划方案；项目的实施进度安排；投资估算；资金筹措；经济评价；风险分析；并提出结论性的意见。2、该项目按照精心组织、配合建设的原则，通过有效的营运，实现项目良好的经济与社会效益，从而达到业主对资产的营运、保值增值的目的。3、论证的过程本着客观、科学和谨慎性原则进行。五、项目主要技术经济指标 XX御景铭洲主要技术经济指标表序 号项 目指 标1总用地面积230852总建筑面积946003绿地面积约70004容积率4.15绿地率306商业办公面积36007车 库及设施8000第二章 市场分析一、重庆市房地产市场分析1997年3月，重庆被批准设立为中国第四个直辖市，由此拉开了国家开发西部的大幕。作为西南地区和长江上游地区最重要的中心城市，全国重要的工业基地，交通枢纽和贸易口岸，再加上优惠的政策，良好的投资环境以及前景广阔的市场，使重庆作为新一轮投资的热点地区，大量的国外资金和国内资金涌入重庆，寻求投资发展，激活了重庆的经济环境，带旺了人气，为重庆经济的迅速发展提供了大量的机遇和条件。随着国际、国内实力雄厚的财团、公司进入重庆，国内外驻重庆机构代表处的设立以及本地区迅猛发展形成的个人财富，成为重庆房地产产业发展的强大动力。重庆市房地产市场的发育程度和价格水平与沿海城市相比存在较大的差距，但发展速度较快，特别是97年3月设立直辖市以来，持续增长的需求成为重庆市房地产发展的巨大动力。中房指数显示，1997-2001年重庆市保持了最大的涨幅，从分类物业指数看，重庆市也显现了较大的涨幅。1、市场前景重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地，有文字记载的历史已达3000多年。1983年重庆市作为全国第一个城市综合体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行国家计划单列，赋予省级经济管理权限，1997年3月13日八届全国人大五次会议决定设立重庆直辖市。建国以来重庆的综合经济实力迅速增强，1949年全市国内生产总值不足14亿元，1998年上升到1429亿元，按可比价格计算，国内生产总值年平均增长速度为6.9%，其中19801998年高达9.8%，高于全国同期水平。重庆市近几年来房地产开发一直呈持续走强的发展态势，尤其是1997年6月重庆市成为我国的四个直辖市后，表现得更为明显。1995年至2001年5年重庆市房地产开发投资的年均增长率超过20，保持了较高的增长速度，而同期国内生产总值的年均增幅约为10左右。重庆作为全国著名的山城，具有独特的山水立体景观优势。随着重庆经济的持续发展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒适性、享受性已经成为一部分高收入人群购房的主要动机。自2000年初重庆掀起开发生态住宅的热潮以来，生态房大受青睐，已经开发的生态房如御景江山、华庭嘉园、江都怡园、江山多娇等项目都取得了成功，证明生态住宅具有广阔的市场空间。 1.1 投资增加。2001年1-10月末，全市累计完成房地产投资121.09亿元，同比增长46.9%。同年1-10月，全市累计完成土地开发面积159.88万平方米，同比下降57.1%累计发生土地购置费7.4亿元，同比下降38.5%；商品房竣工325.04万平方米，同比下降5.8%；1-10月商品房销售面积328.13万平方米，同比增长43.7%。1.2 价格趋升。根据统计局数据显示，商品房销售表现出“量增价升”的总体态势。去年同期全市商品房销售价格均价为1443元/平方米，今年均价为1488元/平方米，上涨了45元/平方米；其中住宅售价为1203元/平方米，写字楼为2675元/平方米，商业营业用房售价为3347元/平方米。1.3消费增长。重庆市房地产市场出现日渐升温的市场趋势，这不仅与重庆的地区整体经济表现的稳定增长、城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧密的关联。2001年1-10月重庆市GDP实现1393.2亿元，增长8.9%，消费增长8.4%；城市居民人均可支配收入5661元，增长6.9%。1.4人均居住面积增长。据2001年重庆市国土房管局在房交会期间一次调查，1999年末，重庆市人均居住面积为9.51m，1999年末本市人口3072.45万人，2000年住宅销售面积490.7868万m，2000年末重庆市人口3090.45万人，2000年人均居住面积为9.61 m。按重庆市住宅发展规划，到2010年人均居住面积将为14 m，即到2010年人均增加居住面积4.39 m。2000年末主城区人口为462.55万人，到2010年主城区因人均面积而增加的住宅需求量应为2030.59万m。从以上数据分析，可以看出，重庆的房地产市场从总体上来说，是呈渐进式向前发展的趋势。1.2居民收入重庆市市民的总储蓄额已超过百亿元，50%以上的财富集中在10%的人手中，银行不断的降息，股市风险不断的增大，西部大开发的建设与扩大内需的经济战略，甚至海峡双方的局势都让人意识到买房是最好的储蓄手段。城市家庭人均年居住支出由90年的13.95%，增加到98年的354.7元。居住消费总支出的比重由90年的0.95%提高到99年的8.2%。到99年末，重庆城市人均居住面积达到9.51平方米，住房成套率达到了70%，但按重庆市“十五”计划和重庆市住宅发展规划，到2010年，全市人均居住面积14平方米计算，城镇每年对住宅的需求量应为600万平方米左右，年度需求投资总额约60亿元，再考虑到城市化水平的提高，住房分配货币化的实施，则重庆市住宅建设规模是相当可观的。2、投资环境2.1、人口环境：2000年末，重庆市总人口达到3090.45万人，比上年增长0.66%，江北区2000年末总人口为61.02万人，较上年增长34.32%。2.2、经济环境：2001年，重庆全市完成GDP1751亿元，增幅为9%，高于全国1.6个百分点，较上年增加162亿元，经济增长速度位居全国14位，西部第3位。根据重庆市计委报告，2002年全市GDP预计增长8.5%，固定资产投资增长18%，外资出口增长6%，地方预算内财政收入增长10%。2.3、收入与消费：2000年末城市居民可支配收入6275.98员，比上年增长10.64%，人均消费支出5475员，扣除价格因素，每年实际增长6.8%。到2002年全市城镇居民收入将增长7%。2001年1-2月城市居民可支配收入达1357.64元，较同期增长4.4个百分点，人均消费支出1046.54元同比增长9.9%。2.4、城市自然环境（略）2.5、社会政治环境（略）2.6、政策环境重庆房地产开发的主要政策措施加大住房制度改革，进一步完善住房公积金制度。调整税收政策，鼓励住房消费。加大信贷支持力度，提高住房消费。清理收费项目，降低住宅开发成本。拓宽空置商品住宅的消化渠道。加强管理，完善配套设施。加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。加强对房地产开发项目的综合验收工作。建立完善房地产交易市场，实行“一站式”服务。强化企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居住者的生活。总之，在这样的投资环境下，开发XX.御景铭洲，有一定的规避风险的能力；投资的安全性和价值的增值性会得到保证。3、重庆房地产开发的主要政策措施重庆房地产开发的主要政策措施是：3.1加大住房制度改革，进一步完善住房公积金制度。主要是：坚决停止福利性建房和分房，实行货币化分房。扩大公积金制度实施面，提高公积金归集率，提高公积金贷款的最高限额，延长公积金贷款的贷款期限。允许房改房上市交易，鼓励差价换购，以旧换新，以小换大。3.2调整税收政策，鼓励住房消费。3.3 加大信贷支持力度，提高住房购买能力。3.4清理收费项目，降低住宅开发成本。3.5拓宽空置商品住宅的消化渠道。3.6加强管理，完善配套设施。 加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。 加强对房地产开发项目的综合验收工作，凡综合验收不合格者一律不得交付使用。 建立完善房地产交易有形市场，实行“一站式”服务，凡房屋交易所需办理的一切手续，均可在市场内一次完成。 强化开放企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。 各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居民的生活。3.7.取消市内主要路桥收费站；3.8.适时调整地价政策和配套费政策。投资环境一、地理位置黔江区地处武陵山腹地，东临咸丰，西界彭水，南连酉阳，北接利川。东经10828?-10856?，北纬294?-2952?，是渝鄂湘黔四省（市）边贸重镇，素有渝鄂咽喉之称。二、气候条件：黔江气候温和，四季分明，热量丰富，雨量充沛，属典型亚热带湿润季风气候，局部具有垂直气候的特点。年平均气温15.4，无霜期290天左右，年平均日照1240.2小时，平均降雨量1197.5mm。三、面积人口、行政区划面积2397平方公里，人口49.34万人，以土家族、苗族为主体的少数民族占总人口的72.8%。下辖30个乡、镇、街道办事处，517个行政村，8个居委会，区政府驻地城西办事处。四、基础设施1、交通：国道319线三级公路穿境而过（二级公路正在建设中），重庆至长沙高等级公路走线方案经过黔江；国家一级电气化铁路-渝（重庆）怀（怀化）铁路正在建设中，并将于2005年建成通车；黔江机场已列入国家十五期西部首批十个支线机场建设规划，将于2002年开工建设。十五期末，黔江将建成武陵山片区集公路、铁路、航空运输为一体的立体交通枢纽，使黔江成为重庆南达广州的大通道，成为重庆向东南沿海全方位开放的前沿。2、通信：2001年全区程控电话交换机总容量5万门，电话普及率为每百人7部，并已开通小灵通。移动电话、无线寻呼、国际互联网和多媒体宽带网等现代通信网络覆盖全区。3、供水：城区供水总量2万立方米，日供水能力8万吨，水质符合国家饮用水标准。日处理4万吨污水处理厂正在建设中。4、供电：全区电力装机容量11万Kw，与华东电网并网运行，电力调度自动化，电力网络完善，现有110KV变电站1座，35KV变电站8座，220KV变电站正在规划建设中。5、生态环境：黔江区是全国著名的优质烟叶基地和重庆市主要中药材生产基地；全区森林覆盖率29.6%，木材积蓄310万立方米；境内有银杏、红豆杉、铁尖杉、黄杉、鹅掌秋等珍稀树种，野生动物147种；牧山草坡80万亩，是理想的畜牧产业基地。6、金融保险：设有中国人民银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国农业发展银行、城市信用社、农村信用联社等金融机构和中国人寿保险公司、中国财产保险公司、平安保险公司等保险机构。是渝东南金融中心。7、医疗：城区现有医疗卫生机构8所，其中医院3所，医疗床位800个，建立国（境）外人员固定诊疗室和医疗专家组。8、教育：现有中等师范学校1所，中等专业学校1所，完中、完小各6所，其中黔江实验中学和黔江实验小学列入重庆市重点中小学，师资雄厚，环境优美。 9、居住：建有腾龙苑、祥龙苑、公务员住宅小区等具有良好物业管理、完备生活设施的住宅群。现有涉外旅游宾馆酒店12家，其中涉外四星级和三星级酒店各1家，二星级宾馆2家，其它规模较大的宾馆8家。五、特色资源1、旅游资源：黔江旅游资源丰富，拥有国家级地震遗址保护区1个，全国防震减灾科普宣传教育基地1处，国家级森林公园1个，国家AA级旅游区1个，市级风景名胜区、森林公园、自然保护区各1个。中国仅有、世界罕见的深山明珠小南海地震遗址，曾与梵净山、峨嵋山齐名的武陵山佛道教文化，独具魅力的阿蓬江峡谷风光，良好的生态环境以及纯厚古朴的民风民俗和丰富多彩的民族文化，形成了自然风光与人文景观交相辉映，具有丰富文化内涵。 2、矿产资源：主要矿产资源有：煤、铝土矿、铅锌矿、硫铁矿、萤石重晶石、石英砂、石灰石等。其中煤可开采储量7840万吨，铝土矿C+D+E级储量1250万吨，石英砂D+E级储量1063万吨，石灰石储量1亿吨以上。3、绿色食品资源：黔江具有良好的自然生态环境和优越的气候条件，绿色食品资源丰富，地牯牛、珍珠兰茶、武陵山珍等享誉全国。4、中药材资源：黔江是重庆市主要中药材基地，境内常用大宗野生中药材100多种，储量在8000吨以上，主要品种有：天麻、红豆杉、半夏、山茱萸、银花、白合等。 二、本项目市场分析根据北部新城开的项目绝大多数是针对二次置业者（主流户型为130平方米左右的大面积住宅），市场已出现供过于求的状况，龙湖花园最近推出的二期住西苑二室二厅面积仅76平方米，销售势头火爆，开盘推出的600套仅两天即售出了476套，销售金额1.5亿元。其市场定位于新人类（70年代前后出生）和银发族。我们认为即便是龙湖这样的品牌企业亦感觉到市场压力，为了避重就轻，转而降低门槛，针对最需要住房的年轻人，开发小户型住宅，实际上已经给那些盲目开发大户豪华型的开发商提了一个醒。新生代有自己的特点，他们受过良好的教育，消费意识、消费品位超前，崇尚个性，追求与众不同，他们多为一次置业者，虽然目前的购买能力有限，但未来的收入预期较高，通过银行按揭贷款具备一定的购买力，关键是控制每套房的总价，降低门槛。这个阶层的人数众多，市场面广，只要做出有个性，有特色的产品，就一定能够得到他们的追捧。针对这一阶层的消费者追求个性前卫的心态，建议公司采用深圳“雕塑家园”的板式复式框架结构，同时，引入SOHO（SMALL OFFICE，HOME OFFICE，小办公室，在家的办公室）概念，既可居家又可办公，小户型（70平方米左右，两室两厅为主打户型）设计，这也符合家庭小型化的发展趋势。另外，采取综合布线系统宽带上网，目前这种概念的产品在重庆房地产市场上还未出现，与之类似的金岛E-HOUSE（网络住宅）销售势头火爆，均价达每平方米2400元。小户型的电子商务住宅绝对是今房地产发展的一个趋势。由于该项目选址地位于重庆北部新城的中心地带，通过黄花园大桥到解放碑只有3公里的距离，且公交车辆121（五里店解放碑上清寺环线运行）穿梭往来，交通极为便利，且地势居高临下，地段位置显赫，北靠规划的1000亩地龙头寺公园，环境十分优美。极适合嫁接这类型的项目。本项目东临建川建筑公司及四建搅拌站，西接龙头寺公园东门道路，南连XX巴蜀城A区，北瞰鲁能星城，较五里店非常近，是江北区和观音桥商业圈的辐射范围，商气较浓。且本项目周边分布了大量的重庆高中档小区，再加上交通便利，是重要的交通枢纽，有着巨大的人流量和车流量，这样孕育了本地段的巨大的商业潜力。目前项目周边少有大型商铺，相对商铺供应量不足，不能满足本地区的需求，从而本项目商业有着很大的需求。三、竞争楼盘情况 五红路（五里店红旗河沟）周边楼盘价格一览表（元/平方米）项目名称开发商地理位置售价（起价）洋河花园三期（高层住宅小区）和记黄浦红黄路1900海怡花园（高层酒店式公寓新原兴实业洋河大道5000万科兴城（高层）万科兴物业洋河大道1680好家园（安居多层）洋河房地产洋河大道1600万丰花园（多层、高层）鹏程公司建新东路1500大帝花园（多层、高层）大帝集团洋河体育大道2050邦兴花园、渝珠花园（多层住宅小区）渝珠房产洋河体育大道1850天骄俊园（小高层住宅小区）协信集团红黄路2100皇冠XX花园（小高层住宅小区）利达物业红黄路1850金科花园（多层、小高层）金科达集团五黄路1800商业6000岭秀锦园（小高层）海龙物业红旗河沟1680蔚蓝世纪（高层）远鹏物业洋河大道1676满堂红家苑（高层）大华实业红黄路1780金岛E-HOUSE（高层小户型）金岛房产龙溪镇2100龙湖花园西苑（小高层小户型）中建科置业新牌坊、2400从上述品质较高的楼盘销售情况来分析，多层住宅小区每平方米的平均售价在1900元左右，小高层、高层住宅每平方米的平均售价在2200元左右，且大多数楼盘销售形势良好。但同时我们发现，这些楼盘的市场定位基本上是针对收入较高的二次置业者，户型面积较大，总房价较高，由于市场容量有限，同类型的楼盘销售已出现疲态，而针对这一阶层的新盘还在不停的推出（近期规模较大的楼盘有海洋之星、佳华小区、渝丰花园、茶园小区等新盘），销售风险越来越大。因此，必须改变市定位，针对“新人类”推出新概念住宅，才能取得市场份额。四、市场定位1、客户定位主力客户群：江北区的富裕阶层和重庆市的中高级白领阶层、商人。主力客户群特点：1. 1收入较高、有一定的财富积累1. 2因旧城改造有“江北情结”的家庭1. 3高收入的机关工作人员1. 4在江北区的经商者、创业公司等1.5中小企业主（商人）1.6机关公务员1.7白领人士1.8投资群体 1.10来渝投资者 2、户型、价格定位项目定位：中档高尚生态楼盘规划形式：蝶形塔式建筑2.1住宅（商务公寓）4 A、B座均为33层。 4 A、B座户型配置：4 5-31层为住宅标准层，每层8户，均为3室2厅2卫1厨4 面积为80 m130 /户；4 每套价格：27.7541.7万元4 32层33层为跃层，面积为205270/户；4 每套价格：1550万元 4 均价：1850元/ m 2.2商业（略）第三章 建设规模与选址第一节 建设规模 项目总占地面积约23037，总建筑面积约98000。小区内建筑以二类高层为主，辅以临街的多层裙楼，建筑物功能拟以住宅80000、商业及办公11000、车库7000为主，辅以小区内的配套设施建设。项目绿地面积约7000， 绿地率30， 容积率 4.1 ， 泊车位约160 个，居住户数约750户。项目工程预计总投资13318万元人民币，由重庆XX置业有限公司出地，重庆XX房地产公司出资联合投资开发建设。在开发建设此项目过程中，以重庆XX房地产开发有限公司为主。 第二节 建设内容1、项目位置：紧邻江北区五黄路（五里店黄泥磅，双向车道，54米宽城市快速干道），背靠龙头寺公园，项目对面为畅销楼盘金科花园。经黄花园大桥到解放碑的距离为5.8公里，车程不到10分钟，交通极为便利。2、用地情况：整个项目总用地面积约2.38万平方米（合34.6亩），规划用地指标为：容积率4.1，建筑密度为40%，绿地率为45%。初步规划为板式全框架19层（18+1）小高层组成及商务公寓。3、开发规模：项目总建筑面积为9.46万平方米。5、建设内容：板式小高层住宅、高层商务公寓、商场，配套设施为会所、公共食堂（提供送餐服务）、酒巴、书店、咖啡店、洗衣房、健身房等公寓配套服务场所，4至19层为商住楼。其中：商场面积为2400平方米，服务场所面积业2400平方米。另外，在空于的地段，设置步行广场，网球场和游泳池等休闲、体育设施。 第四章 项目选址 第一节 选址原则1、处于主城区，市政规划中的居住用地。2、用地基本规整，交通便利；利于规划设计和项目实施。3、自然地质情况较好，地势较为平坦，区域内高差较小。 4、社会、环境、经济效益协调、统一。 5、资源整合与区域性优先。 第二节 场地选择 XX御景铭洲选址在“巴蜀城”地块内。“巴蜀城”项目组团座落在距江北区五里店立交桥“五桂路”起点附近，项目用地分布在“五桂路”两侧，分为A、B两区，土地四至界限状况：A区：东临“五桂路”，西接“五童路”及龙头寺公园，南连“五桂路”、“五黄路”立交桥，北靠龙塔十六、十八社。A区占地182.97亩（其中五黄路项目补偿用地135.19亩，拟整合周边土地47.78亩），占地面积121980.67。B区：东临重庆第四建筑公司机具站，西接“五桂路”并与A区毗邻，南靠中国电信五里店综合大楼，北与重庆电镀总厂接壤。B区占地107.85亩（其中五黄路项目补偿用地83.61亩，拟整合周边土地24.24亩）占地面积71911.36。“巴蜀城”项目A、B组团总占地290.82亩，总占地面积193880.97该项目处于“巴蜀城”内。占地34.6亩（23085）。第三节 建设条件一、工程地质和水文 见项目工程地质勘查报告二、交通XX御景铭洲项目紧邻江北区五黄路（五里店黄泥磅，双向车道，54米宽城市快速干道），背靠龙头寺公园，项目对面为畅销楼盘“金科花园”。经黄花园大桥到解放碑的中心距离为5.8公里，车程不到10分钟，交通极为便利。项目地处五里店中心地带，交通十分便捷，通过黄花园大桥与江北区半岛毗邻，与解放碑近在咫尺。由我司投资建设的五黄路带动了五里店周边地区成为开发建设的一方热土，即将建成通车的五童路、大佛寺大桥等，将直接与212、319国道相接，构成了四通八达的立体交通网络，更使得五里店周边的商住楼成为许多重庆市居民置业的首选楼盘与热销楼盘。五里店地区市政设施、水、电、气、闭路电视、电讯等综合管网布局合理，学校、医院、银行、农贸市场等生活配套设施齐全，并正在得到进一步的完善，十分适合兴建商住小区。三、水电气1、给排水系统 1.1给水 水源： 本项目有一条DN200的给水管围绕项目的南侧和东侧，接入市政给水管网；另有一条DN150的给水管从DN200的给水管中接出围绕着项目的西侧和北侧，提供给水服务。给水管网连接并形成环状,形成本项目的给水系统，且给水管网的压力为P=0.3Mpa。1.2排水本项目建地周围均有市政排水沟边。本工程排水设计采用雨水、污水分流制，雨水经收集后，就近排入市政雨水沟内；污、废水经过无能耗污水处理设备处理达标后，可排入市政排水沟道。2、电气2.1本项目由项目西侧开闭所引入10KV专用电源，由此接入本项目变电所。2.2根据建筑设计院提供的设计方案，本项目的电信电缆线HYA-80020.5从项目西侧接市电信管网。3、燃气燃气管道由项目西侧接市政天然气管道。 四、通讯项目所在地的通讯建设十分发达，电信、宽带、电视光纤已接至本地块。五、环保项目区域建设一座1000立方米污水处理池，满足项目所需。 第五章 设计、工程方案 第一节 总体规划 一、设计原则1、本工程按一类一级建筑防火设计，严格执行高层民用建筑防火规范GB50045-95；2.2避免项目的雷同性，在体现现代建筑风格的同时，展现巴渝文化的特色；2.3人性化的户型设计指导思想，“以人为本”注重满足舒适、安全、方便、私密等方面的户型要求；2.4寻找适合生态景观形态的规划设计方法，解决好住宅单元面的景观要求。树立建筑风格的个性化，又同时要求和谐融合于城市现代建筑；2.5解决好地块与主要公路过境车道带来的一系列噪音等不利因素； 2.6在规划及建筑设计中贯穿“市场观念”和“品牌战略”，以实现社会效益，环境效益和经济效益的有机结合。二、总体布置1、在红线范围内，围绕地块的道路进行周边布置，综合商业楼为高层办公、商业用房，在主楼入口处安排商业文化广场。2、本项目属大型综合性商住楼以及纯住宅单体楼建设，根据市场定位、地块面积、地块形状、周边环境、营销思路等各方面的要求，作到充分利用土地，建设规模恰当，符合规划条例，适合发展商整体开发思路。3、项目分A、B两区，临街一边为A区，另一边为B区。A区为综合性商住楼。采用地下层1层，临街裙楼部分4层，上有2座高28层（包括转换层）塔楼的建筑结构，建筑物整体高度不超过100米。B区为纯住宅区。单体楼采用地下1层，地上18-26层的建筑形式，建筑物总体高度不超过100米。其他布置多层。住宅以一层架空绿化。4、地下一层主要用于车库，使小区形成人车分流。5、人防设计按重庆市人防规定设计。6、中庭广场、商业裙楼、架空层、转换层等均设置绿化，组成立体绿化系统，充分体现“最适合人居的生态环境”这一设计思想，在入口广场的半园型圆心处设一主题雕塑，并在中庭及文化广场边缘沿弧形设置雕塑，共同构成一种商业文化氛围。