【纳税辅导】营改增后地税机关这样代征增值税(老会计人的经验).doc

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【纳税辅导】营改增后地税机关这样代征增值税（老会计人的经验）
根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)和《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)、《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)、《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》(国家税务总局公告2016年第19号),税务总局决定,营业税改征增值税(以下简称”营改增”)后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务,以方便纳税人办税.
那么,这里所说的暂由地方税务机关代征的”纳税人销售取得的不动产”和”其他个人出租不动产”,究竟包括哪些项目呢?地方税务机关又该如何计征增值税呢?
一、营改增后地税机关代征范围
(一)所有企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位及个人(个体工商户和其他个人),销售其取得的不动产,暂由地方税务机关代征增值税.
所称”取得不动产”,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目.
可见,暂由地税机关代征的不动产,基本就是已经在房地产管理机关备过案、完成初始登记和总登记的,或已计入单位的固定资产,再上市进行交易的房产.房地产开发企业销售自行开发的开发产品(商品房)不在此列.
(二)自然人个人出租住房、商业用房等不动产,应缴的增值税暂由地方税务机关代征.
二、销售不动产的税款征收方式
(一)销售非自建不动产按差额适用一般计税方式计税的情形
1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产(不含自建),选择适用一般计税方法计税的.
2.一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,应当适用一般计税方法计税的.
发生上述2类业务的纳税人,应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税.
(二)销售非自建不动产按差额适用简易计税方式计税的情形
1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,选择适用简易计税方法计税的.
2.小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产(不含个人转让其购买的住房)的.
发生上述2类业务的纳税人,应以取得的全部价款和价外费用扣除该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额.
除其他个人之外的纳税人,应按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关申报纳税.
(三)销售自建不动产按全额适用一般计税方式计税的情形
1.一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,选择适用一般计税方法计税的.
2.一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产,应当适用一般计税方法计税的.
发生上述2类业务的纳税人,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的预征率向不动产所在地的主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税.
(四)销售自建不动产按全额适用简易计税方式计税的情形
1.一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,选择适用简易计税方法计税的.
2.小规模纳税人转让其自建的不动产(不含个人销售自建自用住房)的.
发生上述2类业务的纳税人,应以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额.
除其他个人之外的纳税人,应按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人按照上述计税方法向不动产所在地的主管地税机关申报纳税
(五)个人出售住房适用简易计税方式计税的两种情形
1.全额征税:全国各地区,个人(个体工商户和其他个人)将购买不足2年的住房对外销售的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额.
2.差额征税:北京市、上海市、广州市和深圳市,个人(个体工商户和其他个人)将购买2年以上(含)的非普通住房对外销售的,以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额.
个体工商户应按照上述计税方法向住房所在地的主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人应按照上述计税方法向住房所在地的主管地税机关申报纳税.
(六)地税机关在代征纳税人转让其取得的不动产的增值税时,区分以下情形计算代征的增值税税款:
1.以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的,计算公式为:
应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%
2.以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的,计算公式为:
应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%
3.其他个人以外的纳税人按照上述计算方法计算预缴的税款;其他个人按照上述计算方法计算应纳税额.
三、代征其他个人出租不动产的税款计算
(一)出租非住房:其他个人(不含个体工商户)出租其取得的不动产(不含住房),应按照5%的征收率计算应纳税额.
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
(二)出租住房:其他个人(不含个体工商户)出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额.
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
上述其他个人出租不动产,应向不动产所在地的主管地税机关申报纳税.
(单位和个体工商户出租不动产的,由国税机关负责增值税的税收征管)
四、代征增值税的征收管理及代开发票
(一)纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的,应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证.否则,不得扣除.
上述凭证是指:
1.税务部门监制的发票.
2.法院判决书、裁定书、调解书,以及仲裁裁决书公证债权文书.
3.国家税务总局规定的其他凭证.
(二)代开增值税发票
小规模纳税人转让其取得的不动产,不能自行开具增值税发票的;其他个人出租不动产的,可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票.
纳税人向其他个人转让其取得的不动产和出租不动产,不得开具或申请代开增值税专用发票.
(三)纳税人转让不动产,按照规定应向不动产所在地的主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的,由机构所在地主管的国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理.
纳税人转让不动产和出租不动产,未按照规定缴纳税款的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理.

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