XX办公楼物业管理服务投标书.doc

明洁物业 中国人民银行济南分行办公楼物业管理服务投标书 前 言专家品质挚诚服务 规范管理业界典范明洁人升起了物业管理的风帆我们乘风破浪，用一流的人性化服务为庄严的中国人民银行济南分行增添一抹明快的色彩让庄严的银行办公大楼成为济南市最亮丽的一道风景请您相信因为有了明洁，一切将会变得明洁明洁物业，明洁生活目 录第一部分 报价文件91.1报价一览表101.2详细的费用投入计算111.3详细的成本测算12131年管理费用明细表12132年房屋管理费用明细表13133 年设备运行、养护、维修管理费用明细14134年保洁费用明细表15135年保安费用明细表16136年绿化费用明细表17137费用汇总表181.4其它优惠条件191.4.1为中国人民银行济南分行新办公楼免费提供开荒(约3万元)191.4.2以市场价格半价为业主提供家政服务191.4.3前期办公楼接收期间免费从总公司抽调一名高级管理人员19第二部分 技术文件2021针对本项目物业管理的综合说明（管理理念）212.2拟派中国人民银行济南分行办公楼项目经理、部门经理25保证项目经理不变的承诺书2823物业管理机构设置，运作流程及各项管理规章制度292.3.1项目部组织结构图292.3.2项目部员工岗位职责30A.项目部经理30B.工程部31C.保洁绿化部40六、管理部482.3.3物业管理运作流程大纲50一、物业管理项目运作流程50二、项目经理管理程序及规范51三、项目部工作检查流程图52四、办公室文员工作程序及规范要求53五、仓库管理程序图54六、回访分类示意图55七、投诉处理程序流程图56八、物品使用及报废程序57九、保洁检查监督流程图58十、公共设施维修工作流程图：59十一、检查、验收共用设施维修工作流程图60十二、维修班工作程序61十三、盘查可疑人员流程图62十四、管理工作规程632.3.4管理规章制度111一、员工着装制度111二、请假制度111三、交接班管理规定111四、物料采购、保管、领用制度112五、库房管理与进货验收制度112六、财产管理制度113七、对讲机使用规定113八、操作票制度114九、维修巡检制度114十、机房安全保卫制度115十一、交接班制度115十二、停、送电票制度116十三、电气维修管理规定118十四、工具管理制度119十五、水箱间管理规定120十六、电气竖井、管道井管理规定120十七、工程部周转仓库管理规定1202.4物业管理人员配备方案121一、项目人员聘用标准（含人员职称、资格等）121二、培训管理体系126三、驻中国人民银行济南分行办公楼项目部人员定编1302.5物业管理服务用房及其他物资装备配置方案131保洁设备一览表132常 用 工 具 一 览 表133清 洁 原 料 一 览 表134工 程 管 理 工 具 一 览 表135保安装备一览表136办公设施一览表136花卉摆放计划方案137重要设施、设备代维、保养费138绿化工具、用肥一览表1392.6物业管理费用收支测算报告（物业管理第一年度）140 方案一140方案二1412.7物业管理服务分类标准与承诺1422.7.1工 程 部142一、运行设备及附属设施的运行、养护和维修范围142二、设备设施运行维护标准142三、具体服务1452.7.2安 全 部154一、服务范围154二、安全管理标准154三、具体服务1552.7.3保洁（绿化）部160一、服务范围160二、保洁管理标准160三、保洁具体服务161四、绿化服务范围164五、绿化服务标准164六、绿化服务范围165七、高空作业、外墙清洗1732.7.4普通信件、报刊、杂志的分发服务1822.7.5突发应急维修服务1822.7.6建立、完善物业资料和档案1822.7.7物业管理质量目标及保证措施1832.8各类突发事件的处理预案1932.9 物料消耗计划及具体降耗措施200一、物料消耗计划200二、降耗措施2002.10档案体系的建立2022.11愿意承受的有关奖罚2032.12物业管理服务模式2032.13物业管理开始及结束的交接2042.14本项目主要业务骨干配置人选和素质介绍2062.15最快接管时间和物业管理完全规范的时间及相应的保证措施2072.16需要业主协助解决的问题209第三部分 商务文件2103.1 资格及商务情况表2113.2偏差表2133.3企业简介2143.4合同草案：218第四部分221资格资质证明文件2211）营业执照副本复印件2222）法定代表人授权委托书2223）资质证书复印件2224）建设部颁发的物业管理经理、部门经理岗位证书复印件2225）获奖项目证书复印件2226）ISO9000、ISO14001体系认证复印件2227）获奖项目、最大物业管理项目、最复杂物业管理项目和承担过的综合性大厦的物业管理合同复印件222法定代表人授权委托书223投 标 函山东省齐鲁国际招标有限公司：我们根据编号为SIT-200517竞争性谈判采购文件的要求，对中国人民银行济南分行办公楼物业管理服务竞争性谈判采购项目进行报价。由供应商山东明洁物业管理有限公司正式委托全权代表姚丽华 经理提交报价文件正本一份，副本伍份。在此文件中，投标人全权代表声明并同意：（1）如果我们的报价文件被接受，我们将履行投标文件中规定的每一项要求，并按我们投标文件中的承诺按期、保质完成该项目的物业管理工作。我方有责任和义务完成合同与投标文件中的条款。（2）我方承诺投标文件所报的物业管理人员与最终实施合同的物业管理人员相一致。（3）我方已详细检查所有投标文件、附件以及所提供的参考文件，由模糊和误解产生的一切后果，由我方自负。（4）投标文件在公开报价后90天内有效。如果我方在规定公开报价后的有效期内撤回递交投标文件，将被没收投标保证金。（5）我方同意采购代理机构的要求，提供与递交报价文件有关的其他数据和资料。（6）我方愿按中华人民共和国合同法履行自己的全部责任。（7）我们理解，最低报价不是中标的唯一条件，你们有选择中标人的权利。（8）我方若未成为成交供应商，招标代理机构有权不做任何解释。（9）我方将遵照物业管理条例的要求。（10）与本报价有关的所有往来信函，应按下列地址进行：地址：济南市二环东路3218号发展大厦11E 邮政编码：250100 电话： 8119349 传真：8119339电子信箱：miwy-sd供应商全称：山东明洁物业管理有限公司 开户银行名称：招商银行济南市洪楼支行公章： 银行帐号：170-6580135210001法人代表签字： 开户银行地址：济南市洪楼2005年 8 月 2日第一部分 报价文件1.1报价一览表供应商全称山东明洁物业管理有限公司总报价（元/年）方案一（包括房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿化小写：660000元大写：陆拾陆万元整1.178元/平方米/月方案二（包括设备维护、房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿化小写：990000元大写：玖拾玖万元整1.767元/平方米/月资质、资格国家二级物业管理经理、部门经理岳峰 财政厅 项目经理 朱慧 外经贸厅 管理部经理党群 省农信社 工程部经理张建霞 中国人寿保险 保洁绿化部孙纪元 省图书馆 安全部经理物业实现规范时间正式进驻后15日内出现问题服务响应时间24小时待岗，5分钟内赶赴现场备注注：1、总报价包括承揽、承包本项目所需的所有费用。2、以上内容由采购代理机构在开标仪式上统一唱价。供应商：山东明洁物业管理有限公司 供应商全权代表： 1.2详细的费用投入计算项目管理初期一次性投入费用表序号投入项目费用合计1投入保洁工具29690.00元2投入保洁原料26370.00元3绿化工具6589.00元4保洁设备62670.00元5安全装备费21120.00元6工程工具费6756.00元7办公设施13820.00元8员工工装费21300.00元合 计188315.00元注: 不含前期各种资料印刷费用具体投入计算见技术文件1.3详细的成本测算 管理成本构成及测算一览表(成本测算)131年管理费用明细表序号费用名称测算依据（含数量、单价）年费用测算合计一人工费合计4人86688元/年1员工工资项目经理2300元/月1人管理部经理1500元/月1人文书650元/月1人质检员750元/月1人62400元/年2福利费包括部分福利费：14%；8736元/年3保险部分养老、失业、工伤险共计工资总额的23%14352元/年4服装费按每人两套工服150元241200元/年二办公费5259元/年1通讯、交通、住房等5000元/年2办公设施费根据办公设施一览表计提折旧费4606元4/71259元/年三小计一至二项之和91947元/年四管理费用按第三项5%计提4597元/年五不可预见费按第三项5%计提4597元/年六营业税三、四、五项之和的5.6%计提5664元/年七税前利润三至六项之和的5%计提5057元/年年管理部费用总报价：111862元/年132年房屋管理费用明细表序号费用名称测算依据（含数量、单价）年费用测算合计一人工费合计2人23616元/年1员工工资维修技工700元/月 2人（配合各部门进行房屋管理）16800元/年2福利费包括部分福利费：14%；2352元/年3保险部分养老、失业、工伤险共计工资总额的23%3864元/年4服装费按每人两套工服150元22600元/年二办公费2129元/年1通讯、交通、住房等2000元/年2办公设施费根据办公设施一览表计提折旧费4606元2/71129元/年三小计一至二项之和25745元/年四管理费用按第三项5%计提1287元/年五不可预见费按第三项5%计提1287元/年六营业税三、四、五项之和的5.6%计提1586元/年七税前利润三至六项之和的5%计提1495元/年年管理部费用总报价：31400元/年133 年设备运行、养护、维修管理费用明细序号费用名称测 算 依 据（含数量、单价）年费用测 算合计一人工费合计17人245921元/年1员工工资工程部经理1800元/月1人工程部领班1300元/月2人工程部职员700元/月14人170400元/年2福利费包括福利费工资总额的14%；23856元/年3保险养老、失业、工伤险共计工资总额的23%39192元/年4服装费按每人两套工服150元217人5100元/年5法定节假日加班费170400元/12月/26天/227天7373元/年二维保工具及特殊设备代维费199378元/年1工程工具费根据工程管理工具一览表计提折旧费3378元/年2见重要设施、设备代维保养费196万元196000元/年三办公费11102元/年1通讯、交通、住房费等10000元/年2办公设施费根据办公设施一览表计提折旧费4606元17/711102元/年四小计一至三项之和456401元/年五管理费用按第四项5%计提22820元/年六不可预见费按第四项5%计提22820元/年七营业税四、五、六项之和的5.6%计提28114元/年八税前利润四至七项之和的5%计提26508元/年每年费用总报价：556663元/年134年保洁费用明细表序号费用名称测 算 依 据（含数量、单价）年费用测 算合计一人工费合计24人248360元/年1员工工资保洁部经理1200元/月1人保洁部领班800元/月1人日常保洁员550元/月18人计划卫生580元/月4人170640元/年2福利费包括福利费工资总额的14%；23890元/年3保险养老、失业、工伤险共计工资总额的23%39247元/年4服装费按每人两套工服150元2247200元/年5法定节假日加班费170640元/12月/26天/227天7383元/年二保洁物料费76950元/年1保洁设备根据保洁设备一览表提折旧费20890元/年2保洁工具费根据常用工具一览表29690元/年3保洁原料费根据清洁原料一览表26370元/年三办公费103557元/年1通讯、交通、住房费等12000元/年2办公设施费根据办公设施一览表计提折旧费4606元24/711557元/年3外墙清洗、垃圾费5万元（玻璃6次外墙1次）+4万元90000元/年四小计一至三项之和428867元/年五管理费用按第四项5%计提21443元/年六不可预见费按第四项5%计提21443元/年七营业税四、五、六项之和的5.6%计提26418元/年八税前利润四至七项之和的5%计提24908元/年保洁部每年费用总报价：523079元/年135年保安费用明细表序号项 目测 算 依 据全 年 测 算一人工费合计24人321812元/年1员工工资安全部经理1500元/月1人安全领班900元/月2人安全员700元/月21人216000元/年2福利费包括福利费：工资总额14%；30240元/年3保险养老、失业、工伤险共计工资总额的23%49680元/年4服装费按每人两套工服150元2247200元/年5法定节假日加班费216000元/12月/26天27天18692元/年二安全装备费见保安装备一览表折旧费7040元/年三办公费13557元/年1通讯、交通 、住房费等12000元/年2办公设施费根据办公设施一览表计提折旧费4606元24/711557元/年四小计一至三项之和342409元/年五管理费用按第四项5%计提17120元/年六不可预见费按第四项5%计提17120元/年七营业税四、五、六项之和的5.6%计提21092元/年八税前利润四至七项之和的5%计提19887元/年保安年费用总报价：417628元/年136年绿化费用明细表序号费用名称测 算 依 据（含数量、单价）年费用测 算合计一人工费合计1人10787元/年1员工工资绿化工600元/月1人7200元/年2福利费包括福利费工资总额的14%；1008元/年3保险养老、失业、工伤险共计工资总额的23%1656元/年4服装费按每人两套工服150元21300元/年5法定节假日加班费7200元/12月/26天27天623元/年二绿化工具物料费3294元/年1绿化工具用肥见绿化工具、用费一览表提折旧费3294元/年三办公费1065元/年1通讯、交通、住房费等1000元/年2办公设施费根据办公设施一览表计提折旧费4606元1/7165元/年四小计一至三项之和15146元/年五管理费用按第四项5%计提757元/年六不可预见费按第四项5%计提757元/年七营业税四、五、六项之和的5.6%计提933元/年八税前利润四至七项之和的10%计提880元/年绿化每年费用总报价：18473元/年137费用汇总表序号项 目测 算 依 据报 价一方案一，包括房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿1.3.1 + 1.3.2 + 1.3.4 + 1.3.5 + 1.3.61102442元二方案二，包括设备维护、房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿1.3.1 + 1.3.2 + 1.3.3 + 1.3.4 + 1.3.5 + 1.3.61659105元方案一,有两名维修技工配合其他部门进行房屋管理；方案二，有19名工程人员进行设备运行、维护并配合各部门进行房屋管理。1.4其它优惠条件1.4.1为中国人民银行济南分行新办公楼免费提供开荒(约3万元)1.4.2以市场价格半价为业主提供家政服务1.4.3前期办公楼接收期间免费从总公司抽调一名高级管理人员第二部分 技术文件21针对本项目物业管理的综合说明（管理理念）根据竞争性谈判文件要求，我公司首先进行了各项资格的自检，经自检我公司符合竞争性谈判文件的要求。其次，我公司投标小组对竞争性报价文件和补充通知及答疑文件进行反复研究和向招标单位、业主单位进一步深入了解物业要求后，根据我公司多年的物业管理经验对中国人民银行济南分行办公楼物业托管部分和周边环境进行了排雷式考察，现已对大厦托管的各项内容、物业管理标准和周边环境对大厦物业管理可能带来的影响做到心中有数，同时也将会在此物业管理方案中进行详细的分析和提出合理化的管理方案。中国人民银行济南分行是我省金融服务系统的窗口，是集综合型、公众型、开放型、专业型、智能型于一体的高层建筑，其主要特点是：一、本项目容办公，学习培训，会议，餐饮，接待于一体，内部使用功能布局复杂，易相互干扰，管理难度大。二、公众型开放式金融项目，客流量大，室内外环境卫生保持难度大,消防、保卫安全要求高。三、项目内的工程设备设施的档次高，技术先进，安装布局分散，智能化程度高，运行保障难度大。四、项目内大部分设施系电控制，机械制动，专业化程度高，分布面大，运行保障维护难度大，技术要求高。项目地处济南市中心繁华地段，四周经营性场所多，交通干道，大型商场林立，人流、车流频次高、流量大，项目的秩序维护，安全管理难度大。五、公众、开放型项目，接纳八方来客，各阶层人士，既是金融基地，又是省会城市文明的窗口，其社会形象的维护要求高。因此，对管理者队伍科学素养提出了很高的要求，它是非一般传统意义上的物业管理者所能驾驭的。针对以上五大特点，明洁公司的管理理念分为以下五大方面：一、组建高素质的物业管理队伍，实行专业化的物业管理明洁公司经过十多年的物业管理磨练，造就了一支管理经验丰富，操作技术精湛的物业管理团队。在管的中共中央党校、国家安保部、烟台市国税局、山东省人民政府、山东省财政厅、省图书馆、省外经贸厅、省农信社、潍坊市人民银行、莱芜市财政局、莱芜市开发区管委会办公楼等200多个综合物业管理项目。自接管以来，我公司不依靠房地产开发、没有主办单位扶持而独立运作，具有技术人才集中、承接业务量大、管理各类高档写字楼、高智能行政办公大楼星级管理的鲜明特点。针对中国人民银行济南分行办公楼项目，明洁公司从员工队伍中，好中选优，组建一支素质高、能力强、专业齐全、能打善战、技术精湛的物业管理队伍，进驻该项目。并详细划分界定中国人民银行济南分行办公楼内外的功能布局界限，统一调度，分片包干，把各个场所，每个部位都纳入明洁物业规范化管理的正确轨道，使进入项目内的各类人员和车辆，各行其道，各得其所，各居其位，在互不干扰，互不影响，闹中取静，整洁舒适，安全有序的环境中住宿、办公、学习，充分体现明洁人“业主（宾客）至上，信誉第一“的服务宗旨。二、使用优良设备，工具，精心保洁，精心整理创造一流的办公、住宿环境明洁公司在中共中央党校，山东省政府大院，山东省财政厅，曾创造过一流物业管理的佳绩。在这次办公楼项目中，决定购置最好的设备器材，专用工具，委派经过严格培训的保洁员工，分日常保洁，定期计划保洁，室外绿化保洁等多个保洁班组大力营造办公、住宿、学习区域和公众活动区干净、整洁、明快、温馨的良好氛围，充分体现明洁人“标准化，规范化”服务模式和“精心组织，精心指挥，精心操作，精心维护”的“四精”质量标准，让物业管理“产品”完美无瑕，充分体现明洁人的质量品质“亮点”。三、强化安全管理，营造万无一失的安全办公、生活环境针对中国人民银行济南分行办公楼，内部使用功能的特点，明洁公司安保部委派警惕性高，反应灵敏，作风快捷的安全人员组成安保部进驻该项目。科学规划，合理安排设置，出入口门岗，室外巡逻岗，安全监控和消防监控岗，昼夜24小时值勤巡查，监控，详细制订了各项应急情况处置方案和防火防盗，防毁损破坏等有效措施，把安全防范和应急处理工作件件落实到实处，确保项目安全万无一失，充分体现明洁人“作风过硬像军人，完成任务像铁人，服务业主像仆人”的社会形象。四、精心组织，精心操作，精心维修，精心养护针对中国人民银行济南分行办公楼项目的工程设备门类复杂，技术先进，智能化程度高的特点，明洁公司选派富有高级智能化综合型工程设备运行、维护经验的工程师、技工组成项目工程部进驻，设立总控值班室进行统一指挥调度和现场管理，分别设立楼宇维修班、锅炉班等多项专业，每个班由专业工程师担任班长，技术员担任领班，组织领导各专业值班和维修人员昼夜24小时值班操作，巡视监控，做到运行保障坚守岗位，保养维护定点定时。让各种工程设备，楼宇在得到良好维护的同时，大大延长使用寿命。充分体现明洁人“组织指挥严密，技术要求严格，操作规程严谨，工作态度严肃”的工程技术人员“四严”工作作风。五、树立超值性服务意识，提升业主形象品牌中国人民银行济南分行办公楼是山东市文明的窗口，明洁公司在项目部的组织结构设置上结合实际、合理搭配以确保最快的速度为全体业主开展全面服务。届时明洁公司在中国人民银行济南分行办公楼的全体员工将让业主和来宾看到的是微笑，听到的是敬语，感受到的是热情，体会到的是温馨。充分体现明洁人“讲仪容，讲仪表，讲文明，懂礼貌，重诚信，守承诺，既热情又周到”和“明洁物业宾馆化管理”的企业形象“亮点”，让业主和来宾享受到超值性服务的同时，大力提升业主的社会形象品牌。2.2拟派中国人民银行济南分行办公楼项目经理、部门经理项目部经理简历表姓 名岳峰性 别男年 龄29职 务经理职 称物业管理经理学 历大专参加工作时间1994.8从事物业管理年限6年已完成项目情况单 位项目名称面 积日 期项目标准省政府综合管理7.8万平方米1999.1-2001.3办公大院省财政厅综合管理21万平方米2001.3-2005.7办公楼部门经理简历表姓 名张建霞性别女年 龄37职 务保洁部主管职称物业管理经理学 历高中参加工作时间1985.6从事物业管理年限5年已完成项目情况单 位项目名称面 积日 期项目标准玉泉森信大酒店客房部经理208万1997.5-2000.8办公楼省财政厅保洁部经理21万2000.8-2003.1办公楼人保公司综合管理1.8万2003.1-2005.7办公楼部门经理简历表姓 名孙吉元性别男年 龄26职 务安保部经理职称物业客服部门经理学 历大专参加工作时间2002.8从事物业管理年限3年已完成项目情况单 位项目名称面 积日 期项目标准财政厅安全管理21万2002.8-2003.1办公楼省图书馆安全管理8.6万平方米2003.1-2005.7办公楼部门经理简历表姓 名党群性 别男年 龄46职 务工程部主管职 称工程师学 历大专参加工作时间1985.12从事物业管理年限11年已完成项目情况单 位项目名称面 积日 期项目标准齐鲁宾馆物业管理1990.6-1994.5办公楼德国维卡公司工程管理1994.5-2002.8人保公司工程管理2002.8-2004.6办公楼省农信社工程管理2004.6-2004.7办公楼部门经理简历表姓名朱慧性别女年龄35职务管理部经理职称物业管理员学历中专参加工作时间1995.6从事物业管理年限4年已完成项目情况单 位项目名称面 积日 期项目标准舜耕山庄会议服务2000.6-2001.10酒店中央党校客户服务2001.10-2003.5学校省外经贸厅项目经理2003.5-2005.12办公楼保证项目经理不变的承诺书本公司拟定由岳峰同志出任明洁物业管理有限公司驻中国人民银行济南分行办公楼物业管理项目部经理。本人基本情况：岳峰 男 29岁 大专学历 自一九九九年从事物业管理工作至今。曾任明洁物业管理有限公司驻山东省政府物业管理项目部、山东省财政厅管理项目部经理；负责政府办公厅、省无线电管理委员会、省信息中心、参事楼、档案楼安全、保洁、会议服务、前厅接待、财政厅等的综合管理。具有丰富的工作经验，有较强的组织协调能力和非常强的敬业精神。公司承诺：如有幸承担中国人民银行济南分行办公楼的物业管理，在合同期内将由岳峰同志始终负责本项目的管理工作。23物业管理机构设置，运作流程及各项管理规章制度2.3.1项目部组织结构图项目部（71人）管理部3人工程部（17+2）人保洁绿化部24人安保部24人项目部经理1人人 员 配 置 表部 门人员配置部 门人员配置项目部经理1人工程部（19人）主管1人，配电6人，空调机房6人，综合维修运行技工6人 方案一，以上工程部人员留用2名技工配合各部门进行房屋管理；方案二，19名员工用于设备、房屋管理管理部（3人）主管1人、文书1人，质检员1人， 保洁绿化部（24人）主管1人，领班1人，保洁员17人，计划保洁员4人，绿化1人安保部（24人）主管1人，领班2人，安全员21人2.3.2项目部员工岗位职责A. 项目部经理直接上级：分公司总经理（副总经