廉租房新建工程可行性论证报告.doc

目　 　录
第一章 总 论 1
1、项目概况及目标 1
2、编制依据及研究范围 2
3、编制原则 3
4、主要经济技术指标 3
5、可行性研究结论 5
第二章 项目建设的背景及必要性 6
第三章 项目建设单位概况 11
1、公司基本情况 11
第四章 行业分析及市场预测 13
1、市场现状 13
2、市场预测 18
第五章 项目选址及建设条件 22
1、项目选址 22
2、基础条件 22
3、自然条件 24
第六章 建设方案 26
1、建设规模 26
2、建设原则 26
3、建设目标 26
4、园区功能定位及结构设计 27
5、项目建设各区布局与功能设计 28
6、物流信息系统建设方案 29
第七章 专业技术方案 33
1、总平面布置 33
2、建筑结构 34
3、供电系统 34
4、通讯、电视、网络系统 35
5、给排水设施 35
6、消防 35
7、通风空调 36
8、广播系统 36
9、节能措施 36
第八章 环境保护与安全卫生 37
1、环境保护 37
2、安全卫生 37
第九章 项目组织及运营 38
1、项目运营模式 38
2、园区管理系统 38
3、项目实施方案 39
第十章 项目进度计划 40
1、工程进度 40
2、项目进度 40
第十一章 投资估算与资金筹措 42
1、投资估算依据 42
2、价格及取费依据： 42
3、投资估算 42
4、资金筹措计划 42
5、资金运筹计划 43
6、还贷计划 43
第十二章 效益评价及不确定分析 44
1、评价依据、范围及指标 44
2、经济评价 45
3、财务评价 47
4、清偿能力分析 48
5、不确定性分析 48
第十三章 社会效益分析 49

第一章 总 论

1.1项目背景
1.1.1项目名称
*****房地产管理局城西小区廉租房新建工程。
1.1.2项目承办单位概况
　*****房地产管理局为正科级事业单位，归口县建设局。其内设五个股室：办公室计财股，房政股，法规股，房地产开发经营管理办公室；七个二级机构：房屋登记发证办公室，房屋安全鉴定办公室，房屋租赁管理所，白蚁防治所，物业管理所，房屋产籍测量所，房地产评估交易所。　　*****房地产管理办公大楼位于***镇**路612号，2004年对整幢大楼进行装修，并添置了电脑、空调、复印机、传真机、扫描仪、档案柜等现代办公设备。在努力提高硬件设施水平的同时，坚持以“三个代表”重要思想、科学发展观、建设和谐社会等指导，紧紧围绕建设“和谐**、小康**”这一目标不动摇，按照县委、县政府“超常规跨越式发展”战略，为实现我县房地产业的持续、健康发展作出应有的贡献，在抓好全县日常房屋登记发证工作的同时，下大力气规范整顿**的房地产发展市场，使房地产业逐步成为我县的支柱产业。作为经济适用房和廉租住房的主要责任单位，2004年以来，房产局真抓实干，求真务实，成效显著。全县共新建经济适用房5处，建设面积56660平方米，建成住房515套，已解决349户城镇中低收入家庭住房困难；2007年采取发放租赁住房补贴等方式共投入资金7.68万元，解决了128户城镇最低收入家庭住房困难，折合面积6400平方米，连续4年超额完成收入家庭住房困难，折合面积6400平方米，连续4年超额完成上级下达的目标任务。
　　在全局上下一致努力下，县房地产管理局的工作得到了县委、政府及社会各界的一致肯定，2004年，单位荣获“市为民办八件实事先进单位”，“市房地产系统管理先进单位”等荣誉称号，2006年，单位荣获“全市房地产系统管理工作一等奖”，“全县信访工作先进单位”，“全县为民办八件实事先进单位”，“全县扶贫开发工作先进单位”，“全县人口和计划生育工作先进单位”等荣誉称号。2007年单位荣获“文明单位”，“全县人口和计划生育工作先进单位”，“市房地产系统先进单位”，“扶贫开发工作先进单位”等荣誉称号。
1.1.3项目可行性研究报告编制依据
1.1.3.1《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；
1.1.3.2建设部、发展改革委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、国家统计局《廉租住房保障办法》（建设部等部委2007年162号令）；
1.1.3.3《湖南省城市房地产开发经营管理办法》（湖南省人民政府令第207号）；
1.1.3.4*****人民政府办公室关于印发《*****解决城镇低收入家庭住房困难发展规划（2007-2010）》、《*****解决城镇低收入家庭住房困难2008年年度计划》的通知（双政办函[2008]5号）；
1.1.3.5*****人民政府常务会议纪要[2008]2号；
1.1.3.6国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
1.1.3.7有关各专业的国家设计规范；
1.13.8建设单位提供的各项基础资料；
1.1.3.9经济环境及社会调查；
1.1.3.10本院与项目业主签订的咨询协议。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
拟建项目场址位于********镇内，县城西部，北靠宾园路，南邻**西路，西抵**路，东至**路。距*****县政府直线距离约2公里、距320国道约200米。优越的地理位置，便捷的交通条件，以及良好的自然环境，为项目的建设提供了优良的客观条件。
1.2.2建设规模与内容
本项目廉租房建设规模按*****2008年至2012年廉租房建设用地规模需求来规划，可以满足*****未来5年廉租房住房需求。经摸底调查*****至2007年底低保户共2397户，其中647户符合申请廉租住房实物配租资格，但该数据不包括改制企业下岗职工和部分城镇居民外出民工，考虑上述情况，预计符合条件人数达1500人，按50㎡/户计算，则需廉租房建筑面积为1500x50=75000㎡。
另外，由于本项目紧临县开发区，开发建设的进行将为该区带来大量务工人员，为满足农民工住房要求，关注弱势群体的利益，依据国家有关文件精神，在本用地范围内共规划建设3栋农民工集体宿舍，每栋基底面积为600，层数为地上6层，建筑面积达10800㎡。
同时考虑到拟建项目需安置拆迁户28户，故在规划范围内考虑拆迁安置区的建设用于本项目的拆迁安置，拆迁安置房依据娄政发【2008】3号文件《关于印发<**市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法>的通知》中相关规定按140㎡/户进行安置，建筑层数为地上4层，则建筑面积为28x140x4=15820㎡。
则本项目规划建设总用地面积为110965平方米，净用地面积82437平方米，贡献用地面积28528平方米，总建筑面积111782平方米，其中：廉租房住宅建筑面积75000平方米，农民工集体宿舍建筑面积10800平方米，拆迁安置房建筑面积15820平方米，公建面积10162平方米，其中公建中配套用房建筑面积4242平方米，活动中心建筑面积2504平方米，幼儿园建筑面积1404平方米，商业服务用房建筑面积1818平方米，配电房建筑面积20平方米，公厕建筑面积78平方米，门卫房96平方米。建筑总基地面积22601平方米，其中廉租房建筑基底面积15000平方米，农民工集体宿舍基底面积1800平方米，拆迁安置房基底面积3955平方米，公建基地面积1846平方米。
1.2.3主要建设条件
1.2.3.1政策扶持
本项目属于新建廉租房工程，是解决*****部分最低收入人员住房困难、确保人民安居乐业、构建和谐社会、促进**进一步发展的惠民工程，受到县委、县政府的重视和国家、地方政策的扶持。
1.2.3.2场址条件
拟建工程地理位置优越，交通便利，自然环境和水文地质适宜建设，公共设施条件能满足需要，符合城市规划。项目各项施工条件良好，施工环境宽松，选址经过比较论证后，确定最佳方案。
1.2.4项目投入总资金及资金筹措
1.2.4.1项目总投资
总投资9692万元。廉租房及公建用房为7341万元，其中：前期工程费900万元，建筑安装工程费5536万元，基础设施建设费200万元，建设单位管理费133万元，办公及生活家具购置费10万元，工器具及生产用具购置费8万元，其他费用204万元，预备费350万元。
农民工集体宿舍、拆迁安置用房为2351万元，其中：前期工程费233万元，建筑安装工程费1730万元，基础设施建设费160万元，建设单位管理费43万元，办公及生活家具购置费4万元，工器具及生产用具购置费4万元，其他费用65万元，预备费112万元。
1.2.4.2资金来源
廉租房及公建用房所需资金为7341万元，中央预算内投资补助资金300元/平米，廉租房及公建用房建筑面积为85162平米，即补助2555万元，其余4786万元来自于地方财政预算资金；农民工集体宿舍和拆迁安置用房所需资金为2351万元，资金源于企业或个人自筹。
1.3研究结论与建议
1.3.1 研究结论
1.3.1.1本项目建设符合*****城市总体规划。
1.3.1.2本项目位于*****城西新区，********镇内,交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。
1.3.1.3建设地点选择及建筑形式符合*****城市总体规划要求。
1.3.1.4本项目工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。
1.3.2建议
1.3.2.1本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。
1.3.2.2应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况。
1.3.2.3建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。
1.3.2.4在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。
1.3.2.5工程建设中，切实做好节能、节地节水、节材工作。

第二章 项目建设的必要性与建设规模

2.1项目建设的必要性
2.1.1项目建设是解决*****城市最低收入家庭住房困难，维护社会和谐稳定的迫切需要。
随着城市化进程的加快，居民住房矛盾越来越突出，特别是最低收入家庭的住房问题日益凸显。住房问题已经成为影响社会和谐稳定的重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是最低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。近年来，各地加快了廉租住房建设步伐。2007年11月，建设部等九部门日前联合发布《廉租住房保障办法》对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确规定，办法进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市最低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。廉租住房制度是政府保障城镇最低收入家庭住房权益，落实以人为本、关爱弱势群体的重要举措；是构建和谐社会、建立和完善多层次的住房保障体系的重要内容；对于深化住房制度改革、解决城镇最低收入家庭的住房问题具有重要意义，体现了党和政府对社会困难家庭的关心和救助。*****是一个农业大县，也是工业发展迅速的新型城市，城镇人口约10万人。2006年底，县城城区范围内城镇家庭1.279万户，全县居民人均GDP为6546元，城镇居民人均可支配收入7178元，人均住房建筑面积30㎡。城镇最低收入家庭（150元/人.月及以下），占县城城镇家庭总户数的18.74%。2007年底全县低保户2397户（改制企业下岗职工、部分城镇居民外出人员未纳入摸底调查范围）预计符合条件人数约1500户。城镇最低收入家庭人均住房建筑面积在8平方米以下的共647户，占县城城镇家庭户数的5.059%。城镇低收入家庭（430元/人.月及以下）人均住房建筑面积在10平方米以下的有956户，占县城城镇家庭总户数的7.47%。因此，按照*****国民经济和社会发展“十一五”规划，结合*****的实际情况，加强廉租住房建设，对城市最低收入家庭住房做到“应保尽保”已是十分紧迫的任务。城西小区廉租住房项目的建设能有效地解决城市最低收入家庭的住房问题，是增加城市住房容量、改善市民居住条件的需要，有利于营造和谐**，促进社会和谐发展。
2.1.2项目建设是促进*****经济开发区进一步发展的客观需求。
项目拟建地位于*****城西，处于********镇内。拟建项目临近**开发区，**经济开发区于1992年8月批准建立，地处*****城西郊，雄居320国道、上瑞高速**连接线、娄衡路等三条重要交通干线的交汇处，是*****体制创新的新基地、招商引资的新平台、对外开放的新窗口、现代化的新城区。
**经济开发区总体规划13.018平方公里，分三期开发。至目前为止，开发区已完成第一期开发，进入第二期开发阶段，已建成了中南地区最大的农机专业市场――湘中农机机电大市场。基础设施建设总投资突破1亿元，园内初步形成了电子信息、农机机电、新型材料、绿色食品等重点产业。入园企业30家，总投资达5.9亿元，区内规模企业年总产值突破4.3亿元，实现利税4000余万元。
2005年起县财政每年投资1000多万元用于开发区基础设施建设，2007年又进一步加大了财政投入力度。这些措施为开发区进一步做大做强提供了广阔空间，注入了新的强大动力。新体制运行后的**经济开发区既抓建设又抓管理，成效显著：征地拆迁进顺利，基础设施建设全面铺开，项目建设如火如荼，招商引资形势喜人，农村和社会事务工作有序开展，部门职能全部配备到位，干部队伍素质全面提高。**经济开发区已成为*****最具吸引力的地方和经济亮点。
随着*****经济开发区的加速开发与发展，必将会有更多的投资者和各类人才纷至沓来，与之配套的住宅需求必然会相应增加。项目的建设能妥善解决当地失地农民、普通居民特别是最低收入家庭的住房问题，这也就为新区的发展打下了良好基础。同时，住户搬迁到********镇后，也就为***镇、开发区带来了一定的劳动力资源。可见，城西小区廉租住房项目的建设，必然会进一步完善***镇、经济开发区的城市功能，在加快********镇、经济开发区发展的进程中发挥应有的作用。
2.1.3项目建设是加快*****城市建设开发步伐、改善人居环境的有力举措。
近年来，*****政府高度重视，投入大量资金，大力加快城区建设，全面推进城市扩容提质，城区规模不断扩大，城市品位大幅提升，*****已成为湖南省具有一定吸引力的新型城市。在城市建设过程中，房地产开发的持续繁荣对促进**城市发展的作用十分明显，城西小区廉租住房项目的建设是*****实施城市发展“限制东南、发展西北”策略的具体举措，将大大改善*****城市居住环境，提升人居水平，使城市面貌焕然一新。本项目位于********镇内，县城西部，北靠宾园路，南邻**西路，西抵**路，东至**路。项目建成后，一个具有现代建筑风格的住宅小区将矗立而起，形成一道新的城市风景线，对于促进*****城西新区的发展具有十分积极的意义。
2.2建设规模
本项目规划建设总用地面积为110965平方米，净用地面积82437平方米，贡献用地面积28528平方米，总建筑面积111782平方米，其中：廉租房住宅建筑面积75000平方米，农民工集体宿舍建筑面积10800平方米，拆迁安置房建筑面积15820平方米，公建面积10162平方米，包括配套用房建筑面积4242平方米，活动中心建筑面积2504平方米，幼儿园建筑面积1404平方米，商业服务用房建筑面积1818平方米，配电房建筑面积20平方米公厕建筑面积78平方米，门卫房96平方米。

第三章 场址选择

3.1场址现状
3.1.1地点与地理位置
*****房地产管理局城西小区建设工程场址位于********镇内，县城西部，北靠***路，南邻***路，西抵***路，东至***路。距*****县政府直线距离约2公里、距320国道约200米。优越的地理位置，便捷的交通条件，以及良好的自然环境，为项目的建设提供了优良的客观条件。
3.1.2场址土地权属类别及占地面积
项目建设用地属新增用地，目前正在办理相关手续，总用地面积110965平方米,其中净用地82437平方米,贡献用地28528平方米。该项目共需拆迁房屋18栋、28户，拆迁面积4500平方米，拆迁量较小。
3.2场址条件
3.2.1地形、地貌、地震情况
3.2.1.1地形地貌
拟建项目内多为山地，共需拆迁土建房屋4500㎡，拆迁量小。场址内最高标高121.49米，最低标高94.76米，高差约26.73米，高差较大。规划范围内有一处小山峰,基本占据了整个用地,山脚下散布有少量民房,且民房主要集中在用地的东面。
3.2.1.2地震基本烈度
据国家质量技术监督局《中国地震参数区划图》（2001），*****所处地域的地震动峰值加速度为0.05，地震动反应谱特征周期为0.35，对应于原基本烈度VI度区。
3.2.2工程地质与水文地质
3.2.2.1工程地质
**境内断裂构造极其发育，不同规模、不同性质、不同方向的断裂往往相互切割，使地壳表面支离破碎，为岩浆活动和成矿作用创造了有利条件。其岩浆石主要有：斜长发岗岩、黑云母、石榴石白云母花岗岩珠、石英二长岩珠。
3.2.2.2水文地质
*****位于湘资两大水系的分水岭处，是湘江二、三级支流上游。境内分两大水系，以***峰为分水岭，将流经该县的***水、***水分为东西两大水系。全境共有长5公里的河流49条，总长655.6公里。其中涟水水系42条，流域面积1503平方公里，占全县总面积的87.6％；涓水水系7条，流域面积203平方公里，占全县总面积的11.85％；其余0.55％为蒸水水系。县内主要河流测水，为涟水的一级支流，从青树坪镇旺村入境，流经侧街埠头，于江口汇入涟水，全长105公里，境内流程65.2公里，流域面积1347.3平方公里，平均坡降0.89‰，多年平均流量2819立方米／秒。
3.2.3气候条件
*****属中亚热带季风气候，四季分明，春季寒潮频繁，气温变化剧烈；夏季暑热期长，伏旱明显；前秋干旱频繁，后秋天气多变；冬季严寒期短，阴睛少雨天多。全县年平均气温17.0℃，年降水量1200至1350毫米，年日照1500至1600小时无霜期260至300天。全县多年平均降水量21.75亿立方米，地表径流9.116亿立方米。多年平均容水量2.627亿立方米，地下水储量1.3亿立方米。
3.2.4城市规划与区域性规划要求
*****城市总体规划已经通过政府审批，该处在总规上用地性质为居住用地，与*****总规相符，另外，该地块又位于*****科技工业园附近，而*****科技工业园控制性详细规划已被县人民政府审批，该处用地性质没变，亦符合*****科技工业园控制性详细规划要求。地块土地征用手续、使用权证和其它权属证均在抓紧办理之中。根据规划部门出具的规划设计要点，项目选址所处用地性质为居住用地，符合城市规划要求。
3.2.5交通运输条件
*****地理位置优越，拥有较为便利的交通条件，随着改革开放的不断深入和县城建设的迅速发展，现已成为湖南中部**东部相对集中的政治、经济、文化中心，*****城继而成为带动整个县域各城镇建设发展的一个中心点，现有的320国道、娄邵铁路及潭邵高速公路和洛湛铁路都经过**。该县城将成为*****经济发展的主导力量，社会经济将更加蓬勃发展，同时也将为吸引外资提供便利的交通条件。
拟建工程位于********镇内，县城西部，北靠宾园路，南邻**西路，西抵**路，东至**路。距*****县政府直线距离约2公里、距320国道约200米。公路运输十分畅通。
3.26社会环境条件
廉租住房的建设极大地改善了城镇最低收入家庭住房困难的情况，同时也带动了*****经济的发展，响应了*****“限制东南、发展西北”的策略，提升了城市形象。因此各利益团体对本项目的建设均持积极拥护和赞成态度。电力、供水、通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。当地民众对项目同样持积极支持的态度。
3.2.7法律支持条件
3.2.7.1《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 （国发[2007]24号）；
3.2.7.2《湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（湘政发[2007]30号）；
3.2.7.3《建设部关于印发<解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见>的通知》（建住房[2007]218号）；
3.2.7.4《廉租住房保障办法》（建设部等2007年第162号令）；
3.2.7.5《*****国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
3.2.7.6《*****城市总体规划（2002年－2020年）》；
3.2.7.7《*****土地利用总体规划》；
3.2.7.8《*****城市住房建设规划（2006年－2010年）》。
3.2.8公共设施条件
由于拟建项目场址位于********镇内，故水、电、路条件良好。本项目用电主要为居民用电，供电由离场址1.5公里处现有110kv***变电站提供完全能满足通电需求；且拟建项目引用城市自来水，故供水也有保障。本项目其生活用水及用电均不成问题，都可以得到保证。拟建项目排水可排入**西路城市地下排水管。
3.2.9征地拆迁条件
拟建工程地块多山地，拆迁任务少，共需拆迁房屋18栋，拆迁户数28户，拆迁面积4500平方米，拆迁户的安置采取就地安置和货币补偿结合的原则，以满足当地居民的心里需求，减少矛盾的发生。拟建项目在宾园路与**路交叉口的东南面用地内规划建设了拆迁安置区，本次项目拆迁户统一安排在该拆迁安置区。在拆迁过程中，积极与群众沟通，做到良性互动，使安置工作顺利进行，并得到了当地群众的理解和支持。拆迁安置补偿将按照**市人民政府2008年3号文件规定的标准执行。
3.2.10建筑材料和运输条件
石料：项目所在地多产白云岩、灰岩、石英砂岩，岩石坚硬，开采方便，储量丰富，运距短，为较好的块、片石料。
砂、砾、卵石：项目所在地分布有涟水、测水、涓水河流，沿线砂、砾、卵石储量较丰富，料场多，运距较短，质量较好。
钢材：建筑用钢材直接可从涟钢或湘钢采购。
3.2.11施工条件
拟建项目施工条件从客观环境上讲，县委、政府对廉租房的建设十分重视，是解决**部分低收入群众住房困难的惠民工程。另外，水、电、路条件充足，施工的前期工作较少。整体看，该项目施工条件好，是一项民心工程。
3.3场址条件比较
本项目拟选二处场址进行比较。分别从它们的区位度、服务半径、交通通达度、占用基本农田数量、拆迁量多少、工程地质条件、市政配套设施等方面进行比较。
方案一：**方案，简称方案A。该方案位于********镇内,县城西部，北临宾园路,南临**西路,西是**路,东临**路。距*****县政府直线距离约2公里、距320国道约200米。
方案二：金开方案，简称方案B。该方案北临和森西路,东是城市支路,西是城市次干道,南面临山体,周围现状以基本农田为主。
区位度比较：A方案紧邻*****城西新区,为********镇范围内,北临宾园路,南临**西路,西是**路,东临**路。距*****县政府直线距离约2公里、距320国道约200米。交通方便，区域位置好，土地价值具有很高的提升价值。B方案处于**老城区西南面，距老城区约6公里，地处农村,土地价值提升度不大,且交通不便，处于城乡结合部，因此，就区位度而言，A方案优于B方案。
交通条件比较：A方案紧临的**路正在建设中，320国道早已通车,宾园路与**路已快建设。A方案四面环路且道路等级高，交通方便，可达性强，B方案仅有北有城市主干道路，且还未修通,其余均为城市支路，且都还未动工，工程前期工作任务较重，交通通达度不是十分理想。很明显，就交通条件而言，A方案明显优于B方案。
占用基本农田比较：A方案由于地处山地，所处地方主要是山地和茶园，基本农田少，与国家政策冲突较少，适合用于建设用地；而B方案地势为丘陵，占用基本农田较少，与国家政策有不相抵触，就占用基本农田而言,条件相当。
拆迁量比较：A方案需拆迁房屋18栋，需拆迁面积4500平方米；B方案由于地势为丘陵，范围内民房众多，拆迁量较大，需拆迁房屋36栋，拆迁面积9700平方米。B方案拆迁量大于A方案，施工矛盾相对较多，前期成本较高。
工程地质比较：A方案地处山地，土方量较多，B方案地势为丘陵，土方量更多，A方案与B方案地质情况而言，都适合作建设用地。
市政配套设施：A方案地处320国道旁，市政配套设施完善,而B方案市政设施等均有待完善。
3.4推荐场址
经综合比较，我们认为A方案（即方案）在区位度、交通条件、拆迁量等方面占有明显优势，故选址A方案。项目建成后，将对*****城西新区的人气，消费产生积极影响，进而带动片区的建设，促进**城西新区经济腾飞。
3.5 土方量估算
本项目建设地址为一个小型山包，主要以挖方为主，挖方量为386856立方米；填方主要是**路与宾园路交叉口东南角那一小块用地，经计算，需填方89180立方米，挖方量多于填方量297676立方米。剩余土方量主要运往国藩1号用地工地上。

第四章 建设方案

4.1总体规划
4.1.1规划依据
4.1.1.1现状地形图；
4.1.1.2湖南省《城乡规划法》实施办法；
4.1.1.3国家建设部颁布的《城市规划编制办法》；
4.1.1.4《工程建设强制性标准条文》（城乡规划部分）；
4.1.1.5国家、省有关城市规划的法律、法规、规范；
4.1.1.6《*****城市总体规划（2002年－2020年）》；
4.1.1.7《*****土地利用总体规划》；
4.1.1.8《*****城市住房建设规划（2006年－2010年）》。
4.1.2规划原则
4.1.2.1前瞻性原则。规划时，本着满足现在，着眼未来，近期与远期发展相结合，适当超前规则的原则进行设计；
4.1.2.2营造良好的居住环境，创造特色景观；
4.1.2.3“经济性”原则。规划中响应“建设节约型社会”的号召，坚持经济实用，用最适当的投资获得最大的经济、社会效益；
4.1.2.4“生态型”原则。注重绿色生态设计，并以环境的可持续发展为目标；
4.1.2.5力求经济效益、社会效益、环境效益相统一。
4.1.3设计理念
居住环境是人类最为重要的生存空间，随着人民物质文化生活水平的提高，环境的地位日益重要，在住宅小区开发中，环境已成为衡量居住质量的标准之一，同时，环境的创造和利用也是尊重地域文化和创造小区特色的关键，一个小区的环境决定了小区的品位和特色。作为一个较大型的小区规划，如何利用地形与区位在总体上达到一致性是本次规划着意考虑的问题，尽量做到小区具有独立的个性，创造一个“以人为本”的居住环境，在充分注重与周边环境协调的同时，在内部环境中强调生活、文化、景观间的连接，以达到美化环境、方便生活之目的，处理好“自然环境—住宅建设—人”的关系，是本小区规划着重解决的问题。
4.1.4规划结构及功能分区
本规划用地范围很不规则,规划范围内共有3条城市支路贯穿其中,分别为**路、**路、宾园路，整个用地被改三条城市支路分成三部分，即宾园路以北部分、**路以东部分，**路、宾园路、**路所围合部分。
根据用地的特点，城西小区总体划分为3个区域，共5个组团。即宾园路以北部分、**路以东部分，**路、宾园路、**路所围合部分，该围合区域为一个大组团,大组团内规划有3个小组团,其用地面积为59504㎡；宾园路以北部分其用地面积为22348㎡，**路以东部分29113㎡。各组团，通过道路及绿化同其它区域分隔开来，形成较大的室外共享空间。**路以西区域规划主要结构以中心绿化广场为核心，周边各组团围绕核心广场而布置，各组团通过一条环形小区路而在空间上进行分离。在区域核心地带规划核心组团，在核心组团一侧规划核心广场，供小区居民在此游玩、休闲、娱乐。在广场一侧，规划有小区公共建筑、幼儿园、活动中心等配套设施。核心广场位于**路、宾园路、**路所围合部分，联系各个小组团，从而保证小区布置的灵活性，强化中心广场的概念。为强化核心休闲广场的位置，在核心广场与居住建筑物之间，规划有6米宽的环形交通绿化带，即美化环境，又为小区居民提供良好的绿化景观，并在各个组团内部之间布置多个停车位，基本满足小区居民停车需求。另外，该区域的各个组团围绕核心绿地广场而设计，各组团中间规划有组团绿地，供人们就近游玩、休憩。**路以东部分又规划设计为两部分，临**路一侧规划拆迁安置房8栋，由北至南行列式排列；临宾园路及用地红线围合的西南角规划农民工集中宿舍3栋，依势而建，建筑与建筑围合而成。
总体看，各组团相辅相成，又浑然一体，组成一个特色区域。该区域共规划有2个入口，主入口位于**路,次入口位于宾园路；**路以东部分入口规划从北面宾园路进,。入口通过特别设计的小区主门来强化小区主入口形象，中间留有6米宽绿化带结合中心绿地布置，主入口大气而美观。次入口的规划加强了小区与外界的联系，方便小区居民生活、学习。
建筑物朝向大致座北朝南，由北至南行列式布置。组团内规划有两级道路，采用人车混行系统，各道路自然贯通形成环状道路系统。主道路6米宽，次道路4米宽，均设尽端式回车场解决道路系统的消防问题。在用地核心地带布置绿化带，形成绿化面，达到很好的视觉效果，在道路两侧布置绿化线，强化区域概念，在住宅周围点缀树木，呼应整体。组团的绿化亦采用“点-线-面”的布置形式，在住宅周围点缀树木，有“点”的意味；在道路两侧种植树木，形成“线”的概念；在宅间绿化带布置大片树木，达到“面”的意义。组团内规划有配电房和垃圾收集点等配套设施，完善组团生活设施。住宅间距按照1：1布置，采光性极佳，道路通而不畅，大面积的绿化多而不杂，层次感强，令人心旷神怡。使整个组团的道路交通井然有序又不显死板，充满灵性。
4.1.5住宅规划
人是居住区的主体，“设计必须以人为本”。对居住者的关怀始终应成为居住环境建设的宗旨与原则，物质实体的开发，居住区硬环境的建设，其目的都是为居民提供一个舒适、方便、安全、安静的居住空间，也就是提供一个可居的场所。
开发小区针对廉租房建设设计了多种户型，户型平均面积50平方米；针对拆迁安置房基本上采取建筑基底面积为140㎡/户而建；对农民工集中宿舍则采取10㎡/人设计。各建筑类型分别由二个单元、三个单元或四个单元联立组成。廉租房均设为地上五层，拆迁安置房为地上四层，农民共集中宿舍为地上六层。住宅建筑按一定的朝向和合理的间距布置成行列，这种形式能使大多数居室获得良好的日照和通风，具有很强的规律性，而且，在规划中采用错开、空间对比、围合、渐变、韵律等方法，使布局在总体上灵活多变，从而消除行列布置呆板、单调的感觉。
在本规划中，住宅群体采取成组成团的组合形式，即由一定规模和数量的住宅成组团结合，构成居住的基本的组合单元。我们在规划时为了创造一种开敞性的生活空间，激发人们积极奋进，促进居民日常生活中邻里交往，加大了绿化面积，同时使小区内的通风透光性都比较好。
4.1.6道路交通组织及竖向设计
依据地块特点，**路以东区域入口设在宾园路，**路、宾园路、**路所围合部分主入口位于**路，次入口位于宾园路；宾园路以北部分入口规划于宾园路,各入口宽度均为6米，区域内道路均顺应整体小区成环状规则，顺而不穿，通而不畅，以限定机动车车速，减轻机动车对居民的心理压力，并收到移步景异、曲径通幽的效果。小区主干道机动道宽6米，组团路宽4米。各组团院落分布于道路两侧，强化小区中心的公共性，小区规划有配套用房，方便对外交流与办公。既能内外兼顾，又能不干扰小区内部的居住环境。
4.1.7配套设施规划
各项配套公共建筑的设置既要满足居民的日常生活的需要，方便居民的使用，又要兼顾取得良好的经营效果。本着这一原则在公共建筑的设置上，采取灵活、务实的布置手法，主要沿中心绿地广场周边布置各种配套公共建筑，既满足了小区居民日常生活需要，又不会对城市交通、城市景观造成太大影响。
**路、宾园路、**路所围合部分设置社区活动中心，强化公共建筑的建筑形式和体量，即满足居民的日常生活需要，又由绿地、广场一起构成小区内一幅美丽的画面。其它配套公共建筑也主要利用小区空地及结合道路与绿化布置，力求不对小区整体环境造成破坏，而尽量使其融入小区整体环境之中。
4.1.8绿化及景观设计
小区景观对于住房而言，就是一处美观实用的公共场所，这是住户生活于小区的基本要求。由此，既需要开放的绿地，也需要有属于个人的私密空间。住宅区内良好的景观，不仅可就近为用户提供休闲空间，又可提供人与人之间相互交流的平台，从而实现共建和谐小区的目标。
入口景观是小区的门户，因此，入口景观显得尤为重要，规划通过种植一排树木将人的视线引入大型核心广场，使入口显得大气而极富美感。
中心广场是小区最主要、最核心的地方，规划通过不同的绿化组合及文化广场来强化中心广场概念，为人们提供一个优雅、宽敞的休闲场所。各个小组团均有由主入口处引向道路广场的绿化景观轴，通过轴线将各个组团绿化连在一起，形成一个完整的绿化休闲系统。各个组团绿地系统通过主入口的景观轴在空间上进行了延伸，都汇聚在中心广场，从而强化中心广场形象，使各组团紧密联系在一起。
整个小区内绿化通过点、线、面相结合的手法，将小区内绿化形成一个完整的绿化系统，绿地率达 32.5%，为小区环境建设提供了强有力的保证。
4.1.9小区防护
城西小区建设工程场址位于********镇内，县城西部，北靠宾园路，南邻**西路，西抵**路，东至**路。被四条城市道路围合，又有城市道路**路贯穿场内，在各组团的入口处分别设置大门及传达室，安排专人负责小区安全。
4.1.10主要技术经济指标
表4-1 主要技术经济指标表
编号
项　　目
数量
单位
1
总用地面积
110965
㎡
2
净用地面积
82437
㎡
3
贡献用地面积
28528
㎡
4
总建筑面积
111782
㎡
4.1
住宅建筑总面积
75000
㎡
4.2
拆迁安置房建筑面积
15820
㎡
4.3
农民工集中宿舍
10800
㎡
4.4
公建面积
10162
㎡
4.4.1
商业服务用房
1818
㎡
4.4.2
配套用房建筑面积
4242
㎡
4.4.3
幼儿园建筑面积
1404
㎡
4.4.4
活动中心建筑面积
2504
㎡
4.4.5
配电房建筑面积
20
㎡
4.4.6
公厕建筑面积
78
㎡

4.4.7
门卫建筑面积
96
㎡
5
建筑密度
27.4
%
6
容积率
1.36

7
绿化率
32.5
%
8
建筑基底面积
22601
㎡
9
住宅基底面积
15000
㎡
10
农民工集体宿舍基底面积
1800
㎡
11
拆迁安置房基底面积
3955
㎡
12
公建基地面积
1846
%
4.2建筑设计
4.2建筑设计
4.2.1 采用的主要规范
住宅设计规范 GB50096-1999 2003年版
住宅建筑设计 GB50386-2005
老年