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1、目 录 第一章 申请单位及项目概况 1 一、项目申报单位概况 1 二、项目概况 6 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 14 一、发展规划分析 14 二、相关产业政策分析 17 三、行业准入分析 25 第三章 项目工程方案 34 一、设计依据 34 二、工程方案 37 第四章 资源开发和综合利用分析 44 一、资源开发 44 二、资源利用 44 三、资源节约措施 45 第五章 节能方案分析 47 一、节能设计依据 47 二、建筑节能的必要性 47 三、节能目标 49 四、节能设计 49 五、节能、节水具体措施 51 第六章 建设用地、征地拆迁及
2、移民安置 52 一、建设用地 52 二、土地综合利用分析 52 三、征地拆迁和移民安置 53 第七章 环境和生态影响分析 54 一、项目场址环境现状 54 二、项目各阶段建设对环境的影响 57 三、环境影响综合评价结论 65 第八章 经济影响分析 69 一、项目经济影响分析 69 二、项目经济效益分析 70 三、项目财务盈利能力分析 74 四、敏感性分析 77 五、盈亏平衡分析 77 第九章 社会影响分析 79 一、社会影响效果分析 79 二、社会适应性分析 80 三、社会风险及对策分析 81 第十章 项目招标方案 82 一、项目单位基本情况 82 二、
3、建设项目基本情况 82 三、具体招标范围 84 四、招标组织形式 84 五、招标方式 84 六、招标其他内容 84 第一章 申请单位及项目概况 一、项目申报单位概况 （一）建设单位概况 企 业 名 称：XXXXXXXXX开发有限公司 企 业 地 址：XX市北京东路138号京海大酒店 法定代表人：XXXX 注册资金：1300万美元 实收资本：1300万美元 公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资） 营业期限：1993年8月21日至2018年8月20日 经营范围：从事房地产综合开发及规划区或片开发以及生产，销售配套工程所需建筑材料和建筑设备，房屋租赁，物业管理。 资
4、产负债情况：良好 XXXXXXXXX开发有限公司属XXX集团公司在江西XX全额投资的房地产开发企业。 公司于1993年经省外经贸赣外资字[1993]825号文件批准成立，注册资本为1300万美元，工商注册登记号为企独赣总字第000233号，经中国建设部批准为一级资质房地产开发企业。一直以来秉承“树品牌、保质量、讲诚信、优服务”的经营宗旨，坚持以质量创品牌、以质量求发展，已成为中国较有影响力的知名房地产企业。 公司成立至今，已设XX分公司、新建分公司、湾里分公司、青云谱分公司、安义分公司、青山湖分公司，现有职工180人，其中：具有中级以上技术职称的人员67人，占总人数37% ，具有大专以
5、上学历的人员143人，占总人数的79% ，可以说是一家开发经验丰富，开发理念先进，工程质量优良的公司。 公司自1999年起，在XX及新建地区开发了“XX城市花园、XX世纪花园、XX国际华城、XX阳光加洲、XX城市之光、XX森林海”等10余个楼盘，建筑面积达200余万平方米，已完工建筑面积达130多万平方米，已完工工程合格率达100%，优良工程率70%。“XX城市花园”、“XX世纪花园”、“XX国际华城”均获“XX十佳楼盘”奖，“XX城市花园”被中国房地产业协会确认为中国江西地产绿色住宅成功开发典范，“XX国际华城”荣获2002年全国人居经典方案大赛住宅组综合大奖，荣获2007年度“广厦奖”
6、住宅类）奖项。 作为XX龙头企业之一，公司非常热衷于社会事业：曾经通过江西省慈善总会资助资金给贫困学生，使200余名失学儿童得以重返校园；2002年在XX市慈善总会建立了160万元助学基金，赞助20名贫困大学生；2005年资助安义县贫困大学生25人，资助金额80万元人民币；九江抗震救灾捐助35万元；2006年建立80万元XX慈善助学基金资助25名贫困大学生等；2007年建立XX慈善助学基金160万元人民币，资助50名贫困大学生；2008年抗冻救灾活动中捐款70多万元；2008年5月,四川汶川县抗震救灾活动捐款410万元；2008年建立XX慈善助学基金80万元资助25名贫困大学生。迄今为止，
7、累计用于社会资助资金1000多万元。 公司多年来被省市单位评为“重合同、守信用”企业，从1999年至2005年历年被江西省建设厅评为全省房地产开发企业先进单位。2006年4月获得“创建花园城市房地产特别贡献奖”和“创建花园城市房地产最具品牌价值企业”。2006年9月，连获“中国房地产诚信企业”和“2003—2005年度全国百家明星侨资企业”荣誉称号。2007年、2008年公司相继荣登中国房地产百强企业后2008年八月又荣获“江西十大慈善单位”称号，同年十二月在首届江西省企业社会责任调查暨江西省最具社会责任感企业评选活动中被评为最具社会责任感企业。因在2008年抗震救灾工作中做出的杰出贡献，
8、2009年2月被江西省红十字会授予“江西红十字勋章”。2009年3月荣膺中国房地产业协会授予的“2007-2008年度中国房地产诚信企业”。 （二）项目申请报告依据和范围 1、编制依据 （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国安全生产法》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》 （4）《中华人民共和国环境保护法》 （5）《中华人民共和国城市房地产管理法》 （6）《中华人民共和国招投标法》 （7）建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）； （8）《江西省国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》； （9）《XX市国民经济和社会发展“十一五”规划
9、纲要》； （10）《安义县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》； （11）《安义县“十一五”住房建设规划（2006—2010）》； （12）国家发展改革委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发改投资[2007]1169号 （13）投资项目可行性研究报告编制指南 （14）编制报告的委托合同 （15）项目承办单位提供的其他相关资料 2、编制范围 本项目申请报告主要对XXXXXXXXX开发有限公司拟投资XX•阳光加州商住建设项目进行综合分析及评价，主要包括项目发展规划、产业政策和行业准入分析、资源开发的综合利用、资源节约、节能方案、建设用地、征地拆迁及移民安置、环境和生态影响、经
10、济影响以及社会影响分析、评价，项目招标等内容。 二、项目概况 （一）项目建设背景及必要性 随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活的需求。安义县作为江西省的一个重要县市，人们的生活和住房水平成为县委县政府关心的重点。 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
11、建住房[2006]165号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和江西省建设厅《转发建设部关于建立住房建设计划（规划）编制公布工作督办制度的通知》（赣建规[2008]1号）等文件精神，安义县城乡规划部门结合安义县近几年的发展态势，制定了《安义县住房建设规划（2006-2010）》。 1983年9月30日，经国务院批准，安义县划归XX市管辖。由此以来，安义县作为XX四县之一，成为XX市周边县的重要组成部分，为XX经济的腾飞提供一定的基础，同时由于区位优势及XX市近几年房地产行业的快速发展，安义县房地产行业由此也得到了飞速发展，部分XX市民及周边市民出
12、于居住或投资需求，纷纷前往安义县购房置业。 伴随安义县数十年社会经济发展变迁，构筑高档次、高品位商业休闲空间，XX•阳光加州项目结合当地特色民俗文化、休闲文化和旅游资源，形成一处具有多层次综合性的复合体商居小区，使其成为安义县新城区最重要的标志性中心，已经成为安义县城近几年建设工作中所必须进行的重点。 因此本项目——XX•阳光加州商住项目的建设，不仅是安义县住房建设规划内容的重要组成部分，同时也是安义县人们生活的迫切需要，项目的开发建设很有必要。 （二）申请项目建设现状及地点 建设地点：安义县新城区中心，迎宾大道以北、前进路以南 项目现状：该地段市政基础设施完善，交通条件便利，生活配
13、套设施齐全，地块面临主干道，商业发展潜力较大，适于人们生活和居住。本项目的两块地之间相隔A地块，为项目的一期工程，现已基本完成且有部分业主已经入住。已建的区域内，环境优雅，房屋布局合理，道路、绿化清爽。 （三）建设项目名称及建设期限 项目名称：“XX•阳光加州”商住项目 建设性质：新建工程 项目建设期限：2年（2009年10月～2011年9月） 项目建设周期安排 结合拟建设项目的规模和层数，并按照项目分析及建设计划的要求，本项目从基础建设到项目竣工验收，总建设周期为2年。项目计划于2009年10月初开始开工，在资金及时到位的情况下，预计2011年9月底竣工。具体施工进步安排如下图所
14、示： （四）项目建设内容、规模及类别 建设内容：XX•阳光加州商住项目的建设，是以市场为导向，本着以人为本的、科技为本的理念建设开发的，主要以住宅建设为主，商业为辅助配套的特色精品项目。项目建设内容为两地块，其中东地块本次建设内容为3栋高层（整个小区的47#、48#、49#楼），B地块上建设内容为7栋多层建筑（整个小区的52#、53#、55#、56#、57#、58#、59#楼）以及小区物管房、公厕、垃圾中转站、车库等公共配套设施。详见下表。 建设内容及建设规模数据列表 总用地面积 22679.33平方米 东地块（47#-49#用地） 11299.27平方米 B地块面
15、积 11380.06平方米 总建筑面积 80963.61平方米（计容面积：58178.89平方米） 东地块（47#-49#楼） 57723.23平方米（计容面积：38836.53平方米） B地块建筑面积 23240.38平方米（计容面积：19342.36平方米） 东地块（47#～49#楼） 47#楼（26层）建筑面积表 楼层 建筑面积（㎡） 使用功能 备注 地下室 4808.48 车库 不计容积率 1-3F 4692.74x3=14078.22 超市 不计容积率 4～26F 862.96*23=19848.08 住宅 计容积率 机房
16、 68.52 机房 计容积率 计容积率建筑面积 19916.6 总建筑面积 38803.3 48#楼（18层）建筑面积表 楼层 建筑面积（㎡） 使用功能 备注 1、2F 1526.77x2=3053.54 商业 计容积率 3-18F 523.84x16=8381.44 住宅 计容积率 机房 50.16 机房 计容积率 总建筑面积 11485.14 49#楼（11层）建筑面积表 楼层 建筑面积（㎡） 使用功能 备注 1、2F 1263.08x2=2526.16 商业 计容积率 3-11F 535.47x9=4819.2
17、3 住宅 计容积率 机房 89.4 机房 计容积率 总建筑面积 7434.79 B地块 52#楼（6层）建筑面积表 楼层 建筑面积（㎡） 使用功能 备注 1F 764.69 店面 2～6F 432.94*5＝2164.70 住宅 总建筑面积 2929.39 53#、55#楼（6层）建筑面积表 楼层 建筑面积（㎡） 使用功能 备注 地下室 1185.79 储藏、车库 不计容积率 -1.00米标高 499.1 店面 计容积率 1F 692.7 住宅 计容积率 2～6F 822.51*5
18、＝4112.55 住宅 计容积率 计容积率建筑面积 5306.45 总建筑面积 6492.24 56#、57#楼（6层）建筑面积表 楼层 建筑面积（㎡） 使用功能 备注 地下室 1292.91 储藏、车库 不计容积率 -1.00米标高 617.82 店面 计容积率 1F 673.44 住宅 2～6F 822.43*5＝4112.15 住宅 计容积率 计容积率建筑面积 5403.41 总建筑面积 6696.32 58#、59#楼（6层）建筑面积表 楼层 建筑面积（㎡） 使用功能 备注 地下室 1221.05 储
19、藏、车库 不计容积率 -1.00米标高 1190.64 店面 计容积率 1F 347.87+198.27＝546.14 住宅+架空 2～6F 832.92*5＝4164.6 住宅 计容积率 计容积率建筑面积 5703.11 总建筑面积 7122.43 建设规模：从上表数据可知，本项目总用地面积22679.33m2，其中东地块（47#～49#）用地面积为13476.23㎡，B地块用地面积为11380.06㎡。总建筑面积为80963.61 ㎡（计容面积：58178.89㎡），其中东地块（47#～49#）建筑面积为57723.23㎡（计容面积：38836.
20、53㎡），B地块建筑面积为23240.38㎡（计容面积：19342.36㎡）。 XX·阳光加州以住宅建设为主，商业及休闲娱乐等相关配套工程为辅。建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美。项目采用了XX·阳光加州小区一期同样的南加州风格的立面设计,该风格既有西班牙的华贵、细腻、经典，同时又体现了美国的简约、洒脱、阳光、向上。XX·阳光加州将这种异域风情在安义呈现：坡度平缓的屋顶，紧凑的屋檐，大量采用红褐色石板瓦，厚实而稳重；外立面统一使用仿石涂料。配合墙基和花园部分的暖色调砂岩石材，和谐而柔美；西班牙式的窗型，附以上好的铝合金窗框，质朴而洋派，并通过建筑细部设
21、计进一步的刻画，使本次建设内容成为升级版的XX阳光加州小区。 项目类别：本项目用地所属类别为商住用地，商业用地年限为40年，住宅用地使用年限为70年。 （五）项目投资规模及资金筹措方案 投资规模：本项目预计总投资为13784.52万元（详见下文投资费用估算表）。 资金筹措：结合本项目的实际情况及公司现有资金的周转现状，项目资金的主要来源为自有资金和房产预售款。 （六）项目主要经济技术指标 1、总体设计指标 （1）东地块（47#-49#楼用地部分）指标 序号 内 容 数 值 单 位 备 注 1 用地面积 13476.23 ㎡ 2 建筑占地面积
22、7598.33 ㎡ 3 建筑面积 57723.23 ㎡ 3.1 计容面积 38836.53 ㎡ 高层住宅面积 33048.75 ㎡ 商业用房及储藏间面积 5787.78 ㎡ 3.2 不计容面积 18886.70 ㎡ 地下室建筑面积 4808.48 ㎡ 超市（新城区配套设施)面积 14078.22 ㎡ 4 （47#-49#）局部容积率 2.88 A地块容积率为1.663 5 （47#-49#）局部建筑密度 56.39% A地块建筑密度为30.45% 6 （4
23、7#-49#）局部绿地率 28.56% A地块绿地率为38.56% 7 户数 316 户 8 商铺数量 56 套 9 停车位 203 个 地上停车位 104 个 地下停车位 99 个 注：东地块为A地块东侧地块，在A地块内 （2）B地块指标 序号 项 目 数 量 备注 1 总用地面积 11380.06㎡ 2 总建筑面积 23240.38㎡ 2.1 计入容积率面积 19342.36㎡ 多层住宅建筑面积 16270.11㎡ 商业
24、用房建筑面积 3072.25㎡ 2.2 地下室建筑面积 3699.75㎡ 不计入容积率 2.3 架空面积 198.27㎡ 不计入容积率 3 容积率 1.69967 小于1.7 4 建筑占地面积 4549.74㎡ 5 建筑密度 39.98% 小于40% 6 绿地率 36.2% 大于35% 7 总户数 155 8 商铺套数 65 9 室内停车位 18 另与A地块共用地面车位 2、项目经济评价技术指标 序号 项 目 单位 数量 备注 1 项目总投资 万元 13784.52 2 项目
25、销售总收入 万元 23527.04 3 税后利润总额 万元 6345.22 5 税后投资利润率 46.03% 6 项目财务净现值（Ic=12%） 万元 2364.09 税后 7 项目内部收益率 25.40% 税后 8 投资回收期 年 3.36 税后 9 盈亏平衡点 9.1 最低销售均价 元/㎡ 2023.55 9.2 最低销售面积 ㎡ 42212.33 销售率58.59% 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 一、发展规划分析 1、城市概况 安义县地处赣西北，属省会XX市郊县，东
26、邻湾里区，南接高安市，西南与奉新县相连，西北与靖安县接壤，东北与永修县毗邻。地理坐标为东经115°27′-115°45′，北纬28°26′-29°01′之间。总面积为面积656平方千米，总人口25.4万人。安义县区位交通便捷，105国道纵贯县域，京九铁路、昌九高速公路擦境而过，县城距XX市区仅30分钟车程，距昌北国际机场20分钟车程，距江西最大外运港口九江和国际名山庐山60分钟车程，全面融入了XX半小时经济圈和临空经济圈。 2008年，面对历史罕见的雨雪冰冻灾害、严重的全球金融危机和国内外经济增长下行等不利影响，安义县牢固树立“发展是第一要务、开放是第一要事、项目是第一突破口”的理念，始终把
27、抓效能、优环境，促项目、兴发展”摆在经济工作全局性、战略性的核心位置，全力推进“三县一园”战略目标的快速实现，县域经济呈现增长平稳、结构优化、民生改善的良好态势。 经济总量不断扩大。初步核算，2008年全年实现地区生产总值（GDP）40.86亿元，按可比价格计算，同比增长14.5%。高出2001-2008年均增幅0.7个百分点，经济仍处在持续增长期的较高平台上运行。全县经济总量两年连续跨越30亿元和40亿元两个台阶。按户籍人口计算，全县人均GDP达到15077元，同比增长15.7%。第一产业完成增加值5.98亿元，增长4.6%；第二产业完成增加值20.15亿元，增长27.6%；第三产业完成
28、增加值14.73亿元，增长4.8%。 经济结构进一步优化。2008年全县三次产业结构由上年的16.6:43.3:40.1调整为14.6：49.3：36.1。由于工业园区的有力推进，第二产业占生产总值比重上升了6个百分点；规模工业总量占全部工业比重为73.5%，提高8.2个百分点；财政收入占GDP比重为5.2%，比上年提高0.7个百分点。 非公经济快速发展。2008年全县非公有制经济实现增加值28.6亿元，同比增长15.5%，高于全县经济增幅1个百分点。非公规模工业实现增加值11.01亿元，同比增长48.3%，高于规模工业增幅5.4个百分点；非公经济实现批零住宿餐饮增加值2.08亿元
29、同比增长12.7%。 投资总量进一步扩大。全县全社会固定资产投资突破18.01亿元，同比增长27.0%。其中城镇以上固定资产投资15.68亿元，同比增长8.6%。全年施工项目68个，其中建成项目34个。 重点工程建设实施顺利。全年19个在建的3000万元以上重点工程建设项目本年实际投资7.31亿元，占全年总投资40.6%。其中，工业园区投资6.34亿元，占全部重点工程投资的86.7%，城市规划中的新城区中轴线项目、新城区路网工程已建成使用，新农村建设项目完成计划投资174.1%。 2、发展规划 《安义县国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》及《安义县住房建设“十一五”规划纲要》均对安
30、义县的住房建设做出了以下发展规划： 科学规划，合理布局，配套建设，建立业主自治和专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制，加快房地产业商品化、市场化、现代化发展步伐，努力把房地产业培育发展成为县域经济的重要产业。一是管好土地一级市场。加强宏观调控，不断扩大土地有偿使用范围，结合城市规划和发展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配置。二是放开搞活二、三级房地产市场。加快建立健全规范、公开、有序的房地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率，使房地产租赁、转让、抵押、置换规范化。三是加快城镇住房、特别是经济适用住房建设。适应人民生活水平不断提高的要求，不
31、断提高完善住房工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。 《安义县住房建设规划》指出，到2010年完成住房建设面积33.48万平方米，约3800套；其中，新出让用地建设住房面积27.89万平方米，存量用地置换重建住房面积5.59万平方米。政策性住房（经济适用房、安置房）建设面积6.6万平方米；2007年和2008年供应商品住房用地8.5万平方米，其中新增住房用地5.5万平方米，政策性住房用地2.3万平方米，两项用地所占比例达住房用地供应量的70%；建设商品住房1300套，建设面积12.8万平方米；其中，中低价位、中小户型普通商品
32、住房900套，建设面积8万平方米，政策性住房550套，建设面积4.3万平方米。同时要求，居住配套公建设施的配建水平必须与居住人口规模相对应，并与住宅同步规划，同步建设，同步使用。 本项目正是紧紧围绕《安义县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》和《安义县住房建设规划》的指导精神，建立健全安义县住房建设体系，扩大安义县新建商品住房建设的供给总量，特别有针对性开发适合安义县人们生活习惯的个性化住房。 本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将促进安义县国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专项规划和区域规划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容衔接协调。 二、相关产
33、业政策分析 （一）行业背景 1、2007年对于房地产行业来说是调控政策的执行年。之前，随着宏观调控的一系列措施出台，政府收紧“银根”、“地根”、2007年年初出台的土地增值税政策、建设部等有关部门正在酝酿将商品房预售款专项账户管理措施，以及预期保有税种的征收等，以及2007年9月15日央行第五次加息，2007年9月27日中国人民银行、中国银监会联合下《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中关于严格房地产开发、土地储蓄、住房消费、商业用房购房等贷款管理，都对整个房地产行业和房地产板块起到负面作用。 2、严格房地产开发信贷管理，对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书
34、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 3、严格商业用房购房贷款管理，从2007年9月28日起，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付
35、款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 4、土地供应将会继续收紧。2006年5月的9部委“十五条”做出了加大闲置土地处置力度的规定，2006年9月份国务院专门下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》，强调对各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法中存在的问题进行有效治理。 5、物业税。虽然近期市场上对物业税出台的传闻较多，但开征物业税未必会对房价产生重要影响，房地产价格受宏观经济和微观经济两方面因素影响。宏观方面，主要受到税收调节的影响；微观方面，房价的变化取决于供求关系的变化。征收物业税是一种必然趋势，但时点上不是现在。 6、2008年，国家宏观调控政
36、策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。 7、2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、
37、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空置面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。 8、受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购置土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.
38、5个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。1-11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。 9、各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，2008年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城
39、市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。 10、2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为1720.04亿元，在商品住宅
40、投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。 11、据中国财政部网站发布通知称，下达2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元。 通知称，为支持财政困难地区及新疆生产建设兵团尽快解决城市低收入家庭住房困难问题，加大廉租住房保障工作力度，近日，财政部、住房城乡建设部联合印发《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》，下达2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元，用于补助财政困难地区及新疆生产建设兵团廉租住房租赁补贴开支以及购买、改建、租赁廉租住房支出。 12、《2009－2011年廉租住房保障规划》
41、已经出台，总体目标是从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。 《规划》还列出了年度工作任务，即2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。 13、住房和城乡建设部（下称住房部）与监察部祭出重拳。住房和城乡建设部、监察部联合专门下发了《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》，要求对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对
42、大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。 两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。 （二）相关产业政策 1、关于发布实施《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》的通知（国土资发[2006]296号） 2、《产业结构调整目录（2005年本）》（国家发改委令第40号）
43、 3、2006年，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 4、国家发展改革委员会《关于印发《固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）》的通知（发改环资[2007]21号） 5、中国人民银行 中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号） 6、江西省发展改革委、经贸委近日联合发出通知，要求各区市、各部门和省属企业加强固定资产投资项目节能评估和审查工作 7、国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发[2005]8号） 8、国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住
44、房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号） 9、国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号) 10、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《经济适用住房开发贷款管理办法》(银发〔2008〕13号) 11、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《廉租住房建设贷款管理办法》(银发〔2008〕355号) 12、财政部和国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号) 13、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号) 14、《民用建筑节能管理规定》（建设部部长令第76号）
45、15、2009年1月1日起，外资企业和外籍个人统一依照 《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 我国房地产业的发展源于90年代初期，严格来说是在党中央、国务院于1998年之后正式开始发展我国房地产业，《关于深化住房建设的改革若干意见》着重强调发展住房商品化，走市场经济道路，将原来的分配性住房调整为分配性加补贴住房的分配模式，进一步过渡到今天的住房建设完全商品化、市场化。对于新兴的房地产业，在我国高速增长的经济环境下，得到了快速的发展，特别是近些年来，房地产业对于国民经济的发展起到了中流砥柱的作用，房产价格也成为了行政主管部门和老百姓关注的热点话题。我国房地产业的发展也毫不例外地出现了产
46、业政策相对滞后的现象，相关的产业政策和宏观调控政策针对房地产业频频亮剑，取得了一定的成效，但仍有不尽人意之处。 对于房地产业的发展，关系着老百姓的生存问题，是社会稳定的重要因素。在以上的各项政策中，重点加强了土地管理，信贷管理及市场交易管理等，着手于房地产的供给与需求之间的实质矛盾，发展商品房、廉租住房及经济适用房相结合的住房建设模式。对于房屋建设的各个环节进行监督，确保工程质量和社会、经济、环境效益的成效建设。既要保持房地产业的健康发展，也要促进其他相关产业的发展，进一步完成最好的社会产业发展和经济建设。同时也努力做好资源节约型、环境友好型以及人与自然和谐共处的和谐社会构建。 当前的房地
47、产建设，除了房价成为相关产业政策关注的焦点之外，建筑节能也是其中重要的一个焦点，乃至成为世界关注的焦点。目前我国80%的新建筑不节能,当前要大力开发资源节约型建筑。房屋建筑是各类消费中耗用资源最多，同生态环境结合最密切的产品，在建造和使用过程中直接消耗的能源占社会总能源的1/3，每年消耗各类建材总量近40亿吨，而现有建筑中符合节能要求的不到5%。当前营造节能住宅的重点是太阳能的利用，污水处理和中水处理利用，节能保温墙体和节能门窗，无污染化学建材，节水节能厨卫设备的利用。 资源上的节约，合理利用。要抓住节地、节能、节水、节材等重点，不断提高对资源的利用率，达到资源最佳利用，最经济节约地利用的目
48、的，着眼长远，抓好居住区规划和住宅单体设计的布局，为后人改造，优化留下余地，创造必要条件，注重绿色建材的应用，逐步淘汰严重影响健康的污染材料和部件。 在建筑的节能指标和规范要求中，针对建筑耗能较多、比例重、建筑节耗能的关键结构，在建筑节能规范要求中均有重要体现。 本项目的建设严格按照我国现有的产业政策及相关文件的要求，控制房屋结构及户型建设，控制成本及投资结构，采用先进的施工工艺及技术方案，加强工程质量及建筑节能的建设，促进产业建设和产业政策协调发展。 （三）分析结果评价 序 号 项 目 单 位 数 量 备 注 1 总用地面积 ㎡ 22679.33
49、 1.1 东地块（47#-49#楼） ㎡ 13476.23 1.2 B地块面积 ㎡ 11380.06 2 建筑占地面积 ㎡ 2.1 东地块（47#-49#楼）建筑占地 ㎡ 7598.33 2.2 B地块建筑占地 ㎡ 4549.74 3 总建筑面积 ㎡ 80963.61 计容面积58178.89 3.1 东地块（47#-49#）建面 ㎡ 57723.23 计容面积38836.53 3.2 B地块建筑面积 ㎡ 23240.38 计容面积19342.36 5 容积率 5.1 （47#-
50、49#）局部容积率 2.88 A地块容积率为1.663 5.2 B地块容积率 1.69967 小于1.7 6 绿地率 6.1 （47#-49#）局部绿地率 28.56% A地块绿地率为38.56% 6.2 B地块绿地率 36.2% 大于35% 7 建筑密度 7.1 （47#-49#）局部建筑密度 56.39% A地块建筑密度为30.45% 7.2 B地块建筑密度 39.98% 小于40% 结合以上各产业政策和行业背景，本项目的开发建设不仅是安义县“十一五”重点规划项目，而且各项规划和经济
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