特立路项目可行性分析报告.doc

特立路项目开发可行性投资建议 特立路82号（现为长沙县烟花爆竹联合稽查大队与长沙县轻工业总公司所在地）开 发 可 行 性 投 资 建 议湖南天苗房地产开发有限公司长沙佐佑房地产代理有限公司联合汇报目录：1、项目概况 41-1位置及规划 41-2周边配套 51-3地块价值研究 62、项目建设内容 72-1三种方案 72-2公共生活设施 72-3物业管理 73、周边典型案例分析 73-1住宅典型案例 73-2住宅分析小结 123-3本项目住宅价格估算 123-4周边商业市场分析 153-5周边商业市场小结 193-6本项目商业价格测算 204、项目规划 234-1规划策略 234-2规划原则 235、项目素质分析 235-1项目优势 235-2项目劣势 235-3机会分析 245-4威胁分析 245-5综合评价 246、项目总体发展构想 256-1项目定位 256-2物业发展建议 267、项目开发建议 288、产品设计思路 288-1产品设计原则 288-2户型平面设计 288-3户均面积 308-4建筑立面 318-5住宅配套 329、项目营销 3210、投资效益分析 3211、分析总结 3311-1结论 3311-2建议 33附一、长沙县投资环境分析 34附二、星沙房地产市场分析 46附三、投资收益分析表（另具）1项目概况1-1位置及规划项目地块位于特立路与天华路交汇处东南角，项目地块北邻特立路，南靠营运车辆管理所；东接县疾病控制中心；西邻天华路。地块双面临街，地理位置优越。项目总占地3635平方米。公园、学校、政府办公单位环绕周边，居住与商业价值都很高。目前地块周边缺乏有影响力的人居或商业项目，亟待出现标杆性项目。项目地块位置图特立路 项目地块天华路1-2 项目周边配套政府机关：县交通局、县水利局、县林业局、县农机局、县公安局、县教育局、县财政局、县民政局、县工商局、省商检局、县交警支队、县劳动力市场教育机构：湖南大众传媒学校；长沙示范专科学校；长沙市卫校；星沙中学医疗机构：县疾病预防控制中心；县妇幼保健院银行：浦发银行、建行银行、工商银行商业配套：龙喜路、特立路沿线商业娱乐配套：网吧、娱乐城、电游城公园配套：特立公园；通信：长沙移动通信、长沙电信、长沙联通交通：星沙2路、星沙101路、501、703、808、503等多路公交路线 特立公园长沙师范专科学校 疾控中心双舟酒店1-3 地块价值研究项目地块位于特立路与天华路交汇处东南角，周边学校、公园、政府部门林立，是星沙高校集中区。周边商业氛围十分浓厚；各种配套较为完善；交通便利；再加上地块形状比较方正、坡度较小、使用率高、工程难度小、工程进度快、开发费用大大降低、地块两面临街，因而，项目地块的商业价值和升值潜力都十分巨大。项目地块正对特立公园，且周边高校云集，人口素质与人文氛围较高，具有很高的居住价值；大众传媒学校与长沙示范专科学校比邻项目，对项目的商业价值具有很强带动效应。2、项目建设内容介于地块面积及其所处中心位置，建议规划一栋高层商住楼，根据容积率不同，进行不同的物业规划。2-1三种方案（面积单位：平方米）容积率层数总建筑面积住宅建筑面积单层住宅建筑面积商业建筑面积单层商业建筑面积5.0171817510175782800020006.0262181013810627800020008.032290802108075280002000注：商业面积具体根据退让情况而定2-2 公共生活设施 包括车库、景观绿化、社区医疗等。2-3 物业管理 社区实行封闭式现代化物业管理。 供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座； 通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络； 电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视； 邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务； 周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区 周边进行巡逻；3周边典型案例分析：3-1 住宅典型案例楼盘名称尚都花园城位 置长沙市雨花区湘府路中段发展商板仓路与长永高速交汇处的星沙一桥南代理商项目概况占地面积7582.000平方米建筑面积72185.617平方米容积率5.29绿化率30%规划户数512车位个数700建筑外观较好建筑风格现代主销户型一房一厅户型面积2754平方米项目最新动态8号栋剩余房源销售中，尾房促销优惠（3.12-3.31）总价优惠1000-1500，有小礼品送物业类型商品房房屋类型小高层、高层管理费用1.2元/交楼日期2011装修标准毛坯物业公司万厦物业商业业态未定商业面积不祥住宅均价5400元/平米商铺均价待定车位价格待定销售现状分析75平米户型，剩余30多套，均价5400卖点分析CBD中心 中央公园都会 交通便捷 商业繁华 产品丰富综合点评项目位于星沙中心板块区域，周边配套相对完善，项目户型简单实用受到众多青年置业者的青睐。主力客群以周边企业单位的年轻置业者及投资客为主，总体去化速度快。楼盘名称星大峰汇位 置开元路与天华路交汇处发展商湖南佳美房地产开发有限公司代理商佐佑房地产营销代理项目概况占地面积3367.8建筑面积近30000平方米容积率8.56绿化率规划户数236车位个数建筑外观好建筑风格现代主销户型公寓户型面积54147平方米项目最新动态已开盘，现正签约中物业类型商品房房屋类型高层、商业管理费用待定交楼日期2013装修标准毛坯物业公司商业业态四层集中商业商业面积住宅均价6890元/平米商铺均价待定车位价格待定销售现状分析卖点分析中心地段 商业繁华 交通便捷 户型优势综合点评项目位于星沙CBD黄金口岸，绝版地段优势成就项目绝佳的投资、办公价值，54147平米可变户型，满足多层次消费需求楼盘名称三一街区位 置潇湘西路西侧、湘龙路南面、规划中的特立西路北面发展商湖南紫竹源房地产有限公司代理商天音和联道联合销售代理项目概况占地面积220490.000平方米建筑面积473886.900平方米容积率1.76绿化率37.5%规划户数3295车位个数地上：537个，地下：1533建筑外观好建筑风格ARTDECO建筑风格主销户型76平方米两房，95平方米2+1两房，120平方米三房项目最新动态2529栋，主推121130平米三房物业类型商品房房屋类型高层、商业、别墅管理费用1.50元交楼日期2011.12装修标准毛坯物业公司竹胜园物业商业业态商业街商业面积8500平米住宅均价4700元/平米商铺均价待定车位价格待定销售现状分析进度缓慢，标准三房，户型没有优势卖点分析三一品牌 社区规模 建筑品质 未来前景综合点评借助三一的品牌优势，及社区规模，在万家丽北片区独树一帜，客户很大一部分为三一集团内部员工，整体建筑品住、园林规划在片区都属于档次较高的水平。楼盘名称花样年华位 置特立路与机电路交汇处发展商湖南天苗房地产开发有限公司代理商项目概况占地面积28998.92平方米建筑面积102219.89平方米容积率3.7绿化率43.15%规划户数836车位个数713建筑外观较好建筑风格现代简约主销户型94-126户型面积41-126平方米项目最新动态暖冬购房节 花样活动季物业类型商品房房屋类型小高层、高层管理费用未定交楼日期2013年10月装修标准毛坯物业公司美景商业业态家润多意向协议，自持出租商业面积不祥住宅均价4700元/平米商铺均价未定车位价格未定销售现状分析90平米以上户型销售卖点分析N+1户型、半围合园林、低容积率综合点评项目位于星沙中心板块区域，周边配套相对完善，项目户型简单实用受到众多青年置业者的青睐。主力客群以周边企业单位的年轻刚需首置为主，总体去化速度较快。3-2住宅案例分析小结：A：星沙小户型产品需求量较大，各项目小户型的去化速度远高于大户型；B：星沙商品房整体价格上升势头迅猛，小户型产品均价已经超过5000元/平米，且继续上扬趋势；C：产品舒适、性价比高；中心地段；周边配套完善，升值潜力大。是小户型受到年轻置业者及投资客青睐的最重要因素；D：“限购令”的出台在某种程度上，将吸引更多的投资客将目光投向星沙市场，特别是小户型，未来看好；3-3本项目住宅价格估算3-3-1定价方法房地产项目估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是在上述三大基本方法上的衍生。根据项目现状，综合比较，本项目将采用市场比较法的方式来定价。市场比较法是将定价项目与在定价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的发展商品牌、户型优劣、地段、配套、规模、区域因素、个别因素等的修正，以估算定价对象的客观合理价格或价值的方法。制定项目的销售价格，必须要保证高于开发成本，并确保合理收益，同时必须遵循市场的规律，符合市场需求。本次价格测算的目的，主要是通过市场竞争态势，分析项目在区域竞争楼盘之中的优劣势，从而确定项目基本的定价区间。3-3-2项目定价范围建议-类比项目综合评分 地段规模户型配套品牌综合星大峰汇2420202422110尚都花园城2222202222108蓝山郡2022201822102凤凰城2024222224112花样年华182020182096三一街区182219182299本项目销售均价为：相比于星大峰汇，本项目的销售价格为：（6890/110）1006263元/相比于尚都花园城，本项目的销售价格为：（5400/108）1005000元/相比于蓝山郡，本项目的销售价格为：（5250/102）1005147元/相比于凤凰城，本项目的销售价格为：（5300/112）1004732元/相比于花样年华，本项目的销售价格为：（4700/96）1004896元/相比于三一街区，本项目的销售价格为：（4700/99）1004747元/3-3-3本案目前可实现销售均价测算 权重比较加权价格星大峰汇13%6263元/尚都花园城15%5000元/蓝山郡16%5147元/凤凰城17%4732元/花样年华20%4896元/三一街区19%4747元/P =Wi * Fi = W1F1 + W2F2 + W3F3 + W4F4 + W5F5 + W6F6 + WnFn公式中，P总分（诸因素在片区内寻楼盘优劣的综合反映）n楼盘定级因素的总数Wi权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度）；Fi分值（某定级因素对片区所表现出的优劣度）。根据测算，在常规住宅产品前提下，本案住宅目前可销售价格基本在：5073元/平米左右（毛坯纯住宅）注：此价格按现行市场价格测算，未考虑市场波动对定价的影响。本项目应抓住时机，迅速填补片区高端商住空白，树立标杆，实现利润最大化3-4 周边商业市场分析 特 立 路店名开间/进深/层高面积（平方）租金（元/月）所属行业水果、炒货4/10/3.2401000副食祥和小吃4/10/3.240800餐饮士林大鸡排4/10/3.2401000餐饮天使美眉4/8/3.2321200化妆品跨乐琴行4/10/3.2401300培训慕拓美3/6.8/3.2222000化妆品陈记士豆粉4/8/3.2321000餐饮靓妍日化4/8/3.2321000化妆品博文书社5/12/6602000书店俏妞日化5/12/6602300化妆品柯达数码5/12/6602400照片冲洗艺峰电脑5/12/6602200电脑维修可丽儿美妆5/12/6602400化妆品Solo造型5/12/6602200理发店雪亮眼镜5/12/6602300眼镜店新文化书苑5/12/6601900书店星城回忆9/12/51081900自行车出租远腾艺术空间9/12/51083300体育用品东方眼镜5/12/5601700眼镜店潮流前线9/12/51083100服饰时尚彼德9/12/51083300化妆品天华路店名开间/进深/层高面积（平方）租金（元/月）所属行业天津灌汤包3/5/3151200餐饮常德原味粉5/8/3401800餐饮火车票代售3/6/3181200火车票鸿顺通讯4/9/3361100手机维修万众副食店4/9/3361000副食大众餐馆4/9/3361300餐饮碧海设计室4/9/3361200打字复印前进粉面4/9/3361100餐饮浏阳蒸菜馆4/9/3361100餐饮打字复印4/9/3361200打字复印瓦罐汤4/9/3361200餐饮新口味餐馆4/9/3361100餐饮发泽造型4/9/3361800理发店北京布鞋4/5/320700鞋类友诚家电维修4/5/320600家电维修舞动空间4/9/336800培训200m龙喜路3-4-1龙喜路概述：1、 龙喜路位于项目地块向东200米处，为一条长约1000米左右的步行街，主要以学生消费为主；2、 整体业态较为单一，主要以餐饮、服饰、网吧、精品店、住宿为主，网吧、宾馆全部集中在二楼，整体规划较为混乱，档次较低；3、 单个门面上下两层，下层经营，上层住宿。开间5米，进深15米，层高4米，单层面积基本上在8090平米之间；4、 门面租金大概在50008000元/月之间，根据商铺面积大小、位置、业态的不同，租金差异较大，常规单个门面基本上在1.6元/平米天；面积较小的单层小吃店，在3元/平米天6元/平米天之间；3-5周边商业市场总结：A:片区商业主要针对于周边高校师生，企事业单位职工，群体较为单一，业态表现为以初级的餐饮、低档的服饰、通讯、网吧、游戏厅为主；B：片区商业较为零散，缺乏统一的管理，整体档次不高；C：片区没有集中式高端商业，缺乏高端商业氛围；D:天华路沿线租金大概为1.1元/平米天；特立路从西向东越靠近龙喜路步行街租金越高，平均为1.5元/平米天；龙喜路因位于大学宿舍区，租金最高，平均在1.8元/平米天；业态数量代表门店所占比例餐饮53祥和小吃53.35%打字复印12碧海设计室12.80%电脑维修4艺峰电脑4.30%网吧3风云网吧3.20%服饰28潮流前线28.18%水果副食5万众副食店5.30%化妆品12可丽儿美妆12.80%火车票1火车票代售1.10%家电维修1友诚家电维修1.10%理发店8Solo造型8.50%培训4跨乐琴行4.30%书店3新文化书苑3.20%鞋帽类7北京布鞋7.50%眼镜店4雪亮眼镜4.30%照片冲洗3柯达数码3.20%自行车出租1星城回忆1.10%3-6商业价格测算注：以下各案商铺租金以及本项目商铺租金推算全部以使用面积计算，因此反推出的销售价格也是使用面积的销售价格。推算方法说明收益还原法：通过其当前的租金水平，以目前市场普遍认可的8%的合理回报率，除去部分相应费用来反推其市场售价：各案销售均价各案平均租金价格(元/平方米/天)365天8%97%(扣除3%的不确定因素) 95%(扣除5%的税率)通过调查，我们得出了目前特立路主要商圈沿街的租金水平：见下表沿街商铺路段租金特立路1.5天华路1.1龙喜路1.8（单位：元/平米天）目前商铺的平均年回报率在8%左右，根据各商铺的当前租金水平，以收益还原法，根据每年8%的回报率进行反推，从而得出商铺当前的合理销售价格。沿街商铺路段价格特立路6306天华路4624龙喜路7567根据上述各案的合理销售价格，秉着同质同区理念，我们按照商铺的八大经营要素，根据权重值的综合值对本项目进行合理定价：1、商业氛围：指商铺所在区域商业等级、竞争环境、客户群规模及购买力等因素综合构成的商业概况。2、可视性：指商铺尽可能多的在平面、立体范围内极容易被消费者看到的程度。3、通达性：指顾客到达商铺的交通条件的难易程度，它意味着顾客可能到达的可能性。4、停驻性：指顾客到达后能够停留或停驻的可能性，通常用商铺门前是否有广场或是否有足够的停车场来描述上述指标。5、商铺类型：结合项目所在商圈的特点，哪些是符合商圈特点的商铺类型，如商场(商业中心)内商铺、商业街商铺、市场类商铺、独立型商铺、底商商铺、裙房商铺等。6、商铺环境：指相邻商铺或商业的关系(包括隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等，它们对商铺价值起着重要影响)。7、商铺结构：商铺的坐落、面宽、进深、层高、墙体分割、开门开窗、广告牌及楼层等都对商铺价值有较大的影响。8、商铺配置：指商铺基本设施配置，包括商铺的上下水、电、采暖、燃气等技术性指标的保证，对商铺的功能影响也比较大。商业氛围可视性通达性停驻性商铺类型商铺环境商铺结构商铺配置综合特立路7678677654天华路5677676650龙喜路7555756646推算步骤通过对上述各案的分析，同时结合本项目自身的情况，从而推算出本项目商铺的市场预售销售价格，见下表特立路天华路龙喜路被比较个案均价6306元/平方米4624元/平方米7567元/平方米同本案比较均价11678元/平方米9248元/平方米16450元/平方米权重40%40%20%权重值（权重个案均价）467136993290即：本项目一层商铺销售均价对比各案权重值之和商铺目前销售均价11660元/平方米(使用面积)根据收益反推法测算，方案一中的商铺的平均销售价格为13460元，以每年8%的涨幅递增，预计2013年项目一层商铺销售价格为：2013年商铺一层预期销售均价当前平均售价(11660元)(18%)(18%)13600元/平方米(使用面积)二层商铺预期销售均价（估算）6000元/平方米(使用面积)三、四层商铺预期销售均价（估算）5250元/平方米(使用面积)注：此商业价格为保守估算，其价格的形成是参考周边较低端、无形象、自发形成的商铺价格参数，真正集中式高端商业价格将有很大上浮空间。4、 项目规划4-1规划策略挖掘区域市场的差异点，进行创意性规划，体现产品的个性、优越性和高性价比，达到提升价格的目的。4-2规划原则 A、规划超前化 B、建筑艺术化及其合理化 C、居住环境公园化及绿色化 D、户型功能合理化及人性化 E、配套完善化及人性化 F、优质服务专业化5、项目素质分析5-1项目优势A项目地段优势明显，周边配套成熟、交通便利，是星沙公园、高校集中区，居住与商业价值很高； B项目两面临路，交通通达性好，展示面好，有利于项目打造成片区最高档商住楼； C项目正对特立公园，自然环境优越，对居住价值有很好地提升；D湖南大众传媒学校、长沙师范专科学校比邻周边，极大了提升项目未来的商业价值；5-2项目劣势A地块规模较小，未来容积率也可能较高，居住舒适度与星沙其他大型社区相比较差；B单栋小户产品，产品较为单一，受众面较窄；C周边人群较为杂乱，商业档次较低，缺乏高档人居与品牌商业的氛围；5-3机会分析A 星沙发展迅猛，区域逐渐被长沙客户市场所认可，市区客户的进入为本案客户发展带来机会;B 价量齐升，星沙小户型项目单价整体冲破5000大关，为本案的价值突破带来可能；C 升值潜力强劲：项目北靠松雅湖，未来带动作用明显，且周边公园、学校林立，稀缺价值明显，再加上项目双面临路，地块升值潜力大；D 处于万家丽版块与松雅湖版块交汇处，目前区域小户型项目短期内仍属空白，竞争压力较小，有利于树立区域标杆；5-4威胁分析A未来一两年内，星沙市场将有多个小户型项目面世，整体竞争压力教大。B 处于两个房地产开发版块交汇处，区域以学校、政府单位、公园规划为主，整体房地产开发项目较少，无法形成整体优势。C 国家宏观调控频繁，后市发展不明朗。5-5综合评价：结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，本项目虽然存在一些劣势，但放之整个星沙来看，具有十分明显的区域特质，公园、学校所带给项目居住与商业开发上的现实优势，未来松雅湖开发所产生的带动作用，使项目在市场与消费者心中有着较强的认可度，便捷的交通，成熟的配套与商业氛围，项目地块具有填补区域空白，树立标杆的价值潜力。 6、总体发展构想6-1项目定位6-1-1项目基本描述以先进的居住理念为先导：独特的风格、时代特征、和谐布局和品位象征。本案整体规划应秉承“区域标杆”的规划设计思想，创造出一座具备：个性舒适的居住环境、时尚高端的生活品味，便捷完善的配套功能、功能实用的会所为一体的顶级商住楼。6-1-2客户群定位前期客户：以星沙投资客、白领为主，周边年轻老师、医生过渡性购房为辅。区域分布：周边高校老师，医院医生，政府及企事业单位职工，星沙企业人员、专业大市场私营业主或中高收入青年置业群等；中期客户：星沙及长沙投资客户为主，星沙及长沙自住客为辅。区域分布：周边高校老师，医院医生，政府及企事业单位职工，星沙企业人员、私营业主、专业投资客户、部分长沙市白领等远期客户：外地及长沙专业投资客为主，星沙客户为辅。区域分布：沿海及其他中大型城市专业投资人，长沙专业投资客，星沙投资客户及部分自住客户为辅。6-1-3产品定位从客户需求导入，从项目质素出发，从市场竞争着力，是本案定位的核心原则。公园旁大学区酒店式商务公寓6-1-4形象定位星沙绝版高校财富聚合体6-2 物业发展规划（1）主题会所建设：为缔造更为舒适的小户豪宅居住生活模式，建议5层架空部分可考虑设置空中主题会所，主题可确定为“健康、运动”，功能定位：健身房，台球，保龄球，美容美体，小型旋转餐厅，温馨咖啡屋等等；以年轻人时尚需求为主要设立标准。（2）网络系统建设：全楼无线网络覆盖，建立独立的网络交互平台，通过局域网络平台的建立，实现自由沟通；并将酒店式物业服务体系网络化，建立温馨的及时的物业沟通；打造社区SNS平台，与前期项目网站及论坛对接使用，衣食住行、社交圈放大、交流分享，一站式搞定。（3）智能电梯：触摸式电梯控制面板，分层停靠智能电梯IC卡控制系统，刷卡去指定楼层（社区一卡通，开门，开电梯，缴费等），安全，温馨，高科技，霸道，年轻人最爱；档次和品质的象征。 （4）物业服务：除了提供传统物业服务外，还积极提供适应年轻人需求的如：清扫、洗衣服务、邮寄服务、订票、上门送餐等酒店式服务。同时提高项目的服务档次和质量，以满足业主的生活需要为根本。 （5）商业配置：大型商超+精致商业可以对项目形成有效支撑。香颂国际项目在亮相之初主打配套牌，抓住了小户客群的喜好；建议引进品牌大商家，类似于“新一佳”、“华银旺和”、“肯德基”、“屈臣氏”等知名商家，提升项目附加值。 7、 项目开发建议7-1开发计划 国土、规划、勘探、设计、报建、审批等前期工作 周期 6个月（估算） 项目整体动工 2013年10月（估算） 项目正式销售 2013年底 （估算） 整体开发周期为两年左右8、产品设计思路8-1产品设计原则 产品建筑形式针对客户群定位，在产品形式上以公寓及小户型为主，最大面积不要超过80平米。 在产品形式、户型平立面设计、环境营造等方面实现一定程度的创新与突破。8-2户型平面设计充分照顾到采光及通风，缓解高容积率带来了舒适度不佳的问题； 整体规划强调短进深，宽距过道，保证通风采光及人行交通；入户花园、阳台在设计中的运用；参考案例一：“螃蟹型”布局参考案例二：“扇形”布局8-3户均面积整体规划以公寓与小户型为主，整体面积控制在3070平米之间 户 型 项 目公寓一房一厅两房面积3035455070左右比重60%20%20%参考户型：印象天心36.12平米，6梯30户，分摊20%总体评价：小户典范，分摊率较低户型功能齐备，厨卫厅室+阳台一应俱全。在狭小的空间内做到了干湿分区、动静分离，实属不易；户型周正，进深开间设计恰到好处，通风采光效果好；全明设计的户型，外加观景阳台，可揽湘江，可赏岳麓，在小户中舒适度较高。谋房博客31.94平米小户，4梯20户，分摊率26.7%特色之处：小户送面积；精装总体评价：以此户型为例，赠送面积达4.8平米，实际使用面积为28.2平米，实际分摊率为11.7%。是性价比较高的户型。8-4建筑立面借助高水平设计师的设计手法，营造现代感强的建筑风格，通过匀称的线条处理与简洁、明快的色彩，注重建筑的美感，强调可识别性。参考案例：I DO建筑挺拔，外观品质佳；昭示性强；竖线线条的运用，屋顶面的玻璃处理，彰显高档品质感；外立面采用优好的涂料处理，基座采用大理石材铺砌，建筑质感优越；大商业橱窗设置，充分考虑到业态的发展可能；外立面色彩采用暗金色+咖啡色+蓝色玻璃幕墙的组合，视觉佳；参考案例：少帅府纯现代风格立面，外观品质佳；昭示性强；与项目地块相似，两面临街，扇形设计，使项目展示面达到最大化，有利于集中商业的布局；每隔三层进行空中花园设计，增强居住的舒适感；外立面色彩较单一，