房地产开发居住小区项目可行性研究报告(优秀甲级资质项目可行性研究报告).doc

第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况一、项目申报单位及概况本项目的申报单位为运通房地产开发有限公司。该公司拟作为本项目的法人单位，负责交运家和及交运佳兴居住小区项目的开发建设工作。山东某运通房地产开发有限公司隶属山东某交运集团有限责任公司，于2007年4月13日成立，注册资本金1000万元人民币，现有职工15人，各类职称专业技术人员11人，其中高级职称专业技术人员3人。2007年11月取得由某市建设局颁发的房地产企业暂定资质证书。该公司主要经营范围为房地产开发、室内外装饰装修、绿化工程施工、建材销售等。该公司自成立以来，秉承“团结、诚信、创新、争优”的企业精神，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，注重经济效益、社会效益和环境效益，以人为本、以业主满意为宗旨。在新征程的起跑线上，该公司将以对国家、对企业高度负责的精神，以更加远大的志向一如既往地致力于企业的做大做强、永续经营和长盛不衰，为某市的经济建设和社会发展做出新的贡献。第二节 项目概况一、项目名称交运家和及交运佳兴居住小区二、项目建设的背景改革开放以来，特别是近几年来的建设与发展，某市在经济、文化等方面都发生了较大的变化。以其深厚的文化底蕴，便利的居住条件，优良的投资环境，吸引了各地有识之士前来某投资发展。近年来，随着某市城市经济的快速发展，某市房地产业发展迅猛，住宅小区增长较快，但总体开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准商业住宅小区还较少。而随着经济和社会的发展，大量企事业单位不断进驻，各种商务活动也随之大量增加，居民及经商人口大量增加，居住用房需求量随之越来越大，同时消费者对居住设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。而随着国家政策对土地的宏观控制，外来资金投入加大，房地产价位将逐渐扬升，同时消费者对住房的环境、套型、布局和物业管理等要素的要求也会逐步提高。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平、改善居住质量、满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势、扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。国家建设部提出“十一五”期间的建设工作，必须牢牢把握推进经济社会发展、提高人民生活水平这一根本目标，紧紧围绕结构调整、依靠改革和科技进步推动建设事业发展。为改善城市居民居住条件，促进经济发展，运通房地产开发有限公司研究决定，投资建设交运家和及交运佳兴居住小区项目。该项目的开发建设，不但盘活了现有土地资产，同时加快了某市开发的步伐，进一步提升了城市品位。运通房地产开发有限公司拟建设的交运家和及交运佳兴居住小区项目，经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和某市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、比价优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。综上所述，居住条件的改善，符合社会和经济发展的要求，符合公民“安居乐业”的理想和追求。本项目符合国家以及山东省行业发展规划，符合某市城市发展总体规划，项目选址合理。因此，本项目的实施是必要的。三、建设地点拟建项目位于某市渤海五路与渤海六路之间，其中交运家和地块位于黄河四路以北，交运佳兴地块位于黄河四路以南，是原某交运集团的用地。交运家和地块北面是盛世春秋居住小区，交运佳兴地块东面与某国营汽车站一路之隔。四、建设内容与规模本项目总占地面积54450平方米，总建筑面积97031平方米（包括已有建筑13510平方米）。交运家和地块规划总用地面积17300平方米，总建筑面积26174平方米，其中：住宅建筑面积24510平方米（包括已有建筑4298平方米），商铺建筑面积288平方米，公建建筑面积1088平方米，道路及硬化面积7117平方米，绿化面积6972平方米。交运佳兴地块规划总用地面积37150平方米，总建筑面积70857平方米，其中：住宅建筑面积51796平方米（包括已有建筑9212平方米），商铺建筑面积7850平方米，公建建筑面积3361平方米，道路及硬化面积11345平方米，绿化面积13040平方米。五、工程技术方案（一）设计依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市居住区规划设计规范（2002版）3、某市城市规划管理办法4、某市城市总体规划（20042020）5、编制项目申请报告的委托书（二）规划定位项目市场定位某市中高档住宅，具有高品质居住生活环境的现代化生活社区。环境塑造定位充分利用基地特点，强调自然化生活氛围，实现天然景观要素、生态资源与人工优化处理的有机结合，使自然景观与人文景观相得益彰。外部商业定位本项目沿黄河四路规划沿街商业网点，以补充区域商业设施的缺乏。（三）规划目标基于项目用地自身特定的区位和环境资源条件，以设计现代化、园林化，创造充满时代感、富有高品质、体现某城市新风貌的新型城市居住空间为目标，协调住宅区内外部的环境与景观形象，合理确定住宅的布局与开发强度，建设富有特色和文化韵味的现代化、人性化、生态型城市住区，最终达到“为公众美化环境、为城市塑造形象、为开发者打造品牌、为投资者创造利润”的目标。（四）规划构思1、“文化社区”的概念对于一个位于主城区，全新打造的新式社区，完善的交通、商业等硬件配套固然重要，但人们生活的灵魂、生活中不可或缺的人文精神文化，往往被严重地忽略了。为此，本项目打出“文化社区”的概念。“让文化成为生活”，引领住户沿着五重风景回家：城市道路社区入口广场社区景观道路风景组团风景厅室。一路清风拂面、绿意荡漾，让渴望在心灵家园中诗意栖息的人们，找到回家的感觉，拾回美丽的儿时回忆。“文化社区”由四层空间组合：城市开放空间社区公共空间组团风景空间住户私密空间。由外到内、由动到静逐步过渡的风景空间组合，创造了舒适休闲的空间氛围。充分考虑人与环境互动和参与性，共享文化生活空间。“五重风景”、“四层空间”为住户营造出一个美丽而富有生活情调的高品质人文社区氛围，展现“文化、生态、健康、和谐”的“文化社区”。2、“点板结合”的布局模式交运家和地块、交运佳兴地块地段居住小区由于地处城市中心地段，地块内高差不大。为形成更好的小区形象和更为良好的社区环境并充分利用用地，规划定位以“点板结合”的多层、高层住宅为主。高层位于用地东边，多层位于两块用地中部，同时设置齐全的商业配套设施以完善整个周边区域的城市功能。3、具有均好性的布局模式地块呈不规则形状，规划住宅为南北向排列。提高均好性是商业化住宅的要求，同时体现对每一位入住小区业主的关爱，也提升了小区的品质。4、以环境为核心，营造城市生态景观社区以板式多层及小高层住宅为主，适当配以点式多层住宅，留出大量的绿地面积，为创造优美的环境景观提供了先决条件。本项目将环境观念放在首要位置，运用环境知识及手段，规划设计人工环境，充分考虑人工与自然、地域性与整体性的融合，结合大量自然绿化的设置创造整体有序、协调共生的人居生存环境，以求创造一个现代、人文、高尚、自然的花园式居住园区。5、以富有诗意的建筑表现手法，完成建筑内涵与场所精神的契合力争在总体布局、建筑空间安排、功能布局、交通组织等方面，都体现行为效率、使用效率、功能效率，通过建筑词汇的演绎体现现代城市中的人文主义气息。建筑形象给人以舒展、稳重之感，水平线条、竖向线条的处理统一而不失丰富，使建筑立面达到构图的均衡。6、以人为本，采用局部人车分流的交通模式充分考虑现代科学技术的发展对人们生存环境的影响，坚持以人为本的人性化理念，采用局部人车分流的交通方式将小区的步行系统和车行系统进行合理组织，将车流对人流的影响尽量减小到最低程度。7、以全新的社区理念组织社区公共设施网络只对小区的开发定位和人口规模，突破传统居住小区公建配套设置的概念，适应新时代居住理念的发展变化，方案在为小区居民提供便利的商业服务和齐全的配套设施的同时，吸引小区周边乃至整个区域的客流以提升小区的人气；在营造浓郁的商业氛围的同时形成公共服务设施齐全、生活便利的公建系统。（五）总体规划方案1、空间形态规划方案（1）现代住宅追求的是布局结构的合理化，空间形态的多样化和建筑形态的优美化，本方案在力求空间规划结构合理、便捷和个性化的同时，将建筑形态规划放到一个重要位置。本方案从整体用地的分析入手，将自然要素、功能区块、生活轨迹、视线景观等纳入系统体系，使得小区的用地布局、道路规划、空间组织等与基地的结合更具逻辑性。（2）本方案主要采用“点板结合”的建筑形体来组织小区的总体空间，取得住宅区的丰富感和领域感，另一方面板式多层、高层建筑对建筑室外空间的韵律感和秩序感进行重新诠释。同时穿插在其中的点式多层不仅活跃了空间形态，也为小区在各个视线走廊上的对景与借景起到不可磨灭的作用。（3）天际轮廓线变化丰富又不失秩序感，规划结构上形成“南低北高、东高西低”的布局，东侧沿渤海五路充分利用有利地形，设置18层的高层住宅，交运家和地块、交运佳兴地块均设在西北侧，利用地形设置小高层住宅，地块中部设置多层住宅，使得整个小区在空间形态上灵动而不失庄重，丰富而不失韵律，在驿动的都市中显出自身优雅、尊贵的个性。（4）为与现代化城市的发展精神和城市形象相融合，小区的住宅建筑采用新古典主义风格，商业建筑等公建相应在整体和细部方面加以处理以显示建筑物的功能性格。整个小区的建筑形态简洁而流畅，在现代中透视出人文，在规整中显现出变化，在活跃中流露出灵动，在灵动中暗示着理性，在内敛中折射出张扬，为小区的个性塑造和空间营造画上有力的一笔。2、公建系统规划方案合理布置公建设施系统，提供居住舒适与方便、丰富社区文化生活内涵，为提高居住品质打下基础。商业设施结合渤海五路与渤海六路设置便利店等商业网点、银行邮电、卫生站、老人活动室等文化设施，方便居民的生活。在沿渤海六路设置垃圾中转站一处，公厕一处。3、景观系统规划方案（1）景观规划方案分两个层面：第一层面是将本社区景观与周围城市景观脉络相融合，第二层面是将社区内景观系统自成一体，完善组团内的庭院景观。本方案的景观规划不仅在以观景的角度从基地周围的城市景观中借景，同时小区内部以造景的理念为本地区创造独特的风景线，融入到周边的城市环境中，将可看的风景以及不仅可以看到而且可以身临其中的景观同时利用起来。（2）本方案中巧妙安排、规划的建筑布局和中心花园的设置为充分地实施景观体系奠定了物质基础。本方案尽量增加小区的景观绿化面积，并将小区组团集中绿化景观和宅区绿化景观两个层次加以模糊化，使小区的景观环境系统充分地向外延伸，形态丰富又不乏变化，形成一个相互联通、相互渗透的社区景观系统。整个小区的绿化环境本着生态的原则，以绿色为主，配以颇具现代化人文气息的铺地、座椅、灯饰、小雕塑及环境小品等勾勒出一系列精彩的景观画面，在喧闹的城市环境中构架出一片绿色的方舟。4、交通系统规划方案（1）交通系统规划方案是建立在注重居民的生活方式和行为方式、提高生活质量的基础上，界定相对的活动范围，做到人车分流。（2）交通系统方案充分依据“以人为本”的人性化理念，以人车分流模式为基础，尽量使小区的机动车流和步行人流少交叉或不交叉。人车分流使得整个组团内部的绿化景观变得更具连续性和纯净性，并使新邻里观念的实现成为可能；在保证整个小区的便捷性和人的安全性的前提下考虑机动车辆的可达性，在尽量减少人流与车流交叉点的同时使车和人都能方便、快捷地到达小区的各幢住宅。因此小区采用如下设计：车行道沿中心周边设置，中间为人行步道，车行和人行分开，尽量减少车行道和人行步道的交叉点，以将车流对小区的影响减小到最低的程度。（3）交通组织为实现设计原则中“人车分流”的思想，交运家和地块设一个车行出入口、一个独立人行出入口，车行路沿1，3，4号楼周边布置。绿化景观位于环路中心，交运佳兴地块设置两个出入口，车行道沿中心多层周边布置。尽量减少车行道和人行步道的交叉点，以将车流对小区的影响减少到最低的程度。内部人行交通形成环路，以求进入小区的车和居民都能快捷、方便地到达每一幢住宅。小区的道路交通系统分为二级。第一级是为5m宽的车行道。第二级是分布在绿化环境中的散步道、小路等，路面宽1.5-3m，它与小区内部的环形步行道路、休闲步道等一起构成了住区内部的相对独立、安静的步行系统。（4）静态交通1）机动车停车停车方式采用分散停车的方式，加以地面的临时访客车位。为减少大量的机动车对小区景观的影响，停车主要沿小区车行环路设置，并在一些不可利用的边角设置。停车位均铺设植草砖，结合停车位周边灌木和乔木的设置尽可能将车位与绿化相结合，以减少地面停车位对景观的影响。交运家和地块、交运佳兴地块总停车位144辆。2）自行车停车自行车库位于高层地下室，停车采用分散布局的方式。在地下室的适当位置设置具有规范要求面积的自行车库，在解决大量自行车停车问题的同时，尽量将自行车对景观的影响减小到最低的程度。（六）建筑方案1、住宅单体设计方案（1）户型平面设计方案主要采用一梯两户的单元形式。户型根据市场需求交运家和地块以90平方米以下的户型为主，交运佳兴地块以100-120平方米左右的三房户型为主，适当的配置80-90平方米左右的户型，并在适当位置设置140平方米的大房型。一梯两户提升了建筑的居住品质，而各个面积档次则体现了更多购房者的需求。平面套型设计根据总体布局灵活多变，保证所有的生活用房，包括厨房、主要卫生间等都有直接自然通风和直接自然采光。平面分区明确，流线顺畅，尽量避免住户间的视觉与声音的干扰。（2）立面与造型设计方案采用新古典主义的建筑风格，体现出现代城市中的人文主义气息。建筑形象给人以舒展、稳重之感，通过对阳台及窗的细化处理，赋予建筑独特的个性。建筑外饰面材料以暖色面砖为主，配以深色花岗岩基座，浅绿色隔热玻璃、深色彩钢窗框等，不同的色彩和材料通过建筑体量竖向的变化相互穿插组合，在立面上形成层次感。细部构件如深色空调百叶板，玻璃阳台栏板等等，在整体的控制下精心组织，表达出新古典主义的建筑精髓。2、公共建筑设计方案公共建筑主要指底层商业建筑，包括商场、金融邮电等。底层商业建筑由于和住宅建筑相连，因此采用较为厚重、内敛的风格与高层建筑一脉相承，并不突出自己的个性。通过构件及细部的刻画，体现出其开放性、公共性的建筑性格。沿渤海五路设置3层商铺，主要设置商场、便民商业设施、金融邮电、卫生站、休闲商业等内容。（七）绿地景观方案1、设立小区中心绿化、住宅绿化两个级别的绿地，并结合设置步行道系统。小区中心绿化结合水景、小型休闲广场等，点缀一些休闲设施和环境小品，加以四周完善的配套服务设施、居民的活动将小区组团的气氛体现出来。2、交运家和及交运佳兴居住小区地块规划绿化率均35%以上，并在适当位置设置老年人活动场所及儿童活动场所，以方便小区居民日常的生活。（八）消防方案1、总平面布置（1）交运家和地块设一个车行出入口；交运佳兴地块设两个车行出入口，并在商业街设置紧急入口，连通两个出入口处设5米宽的车行道，作为紧急消防通道。（2）建筑长度超过150米时或转角长度超过220米时，均设置穿过建筑的消防车道，长度超过80米设人行通道。（3）所有高层、小高层建筑均满足高层建筑防火间距要求，各类设备用房（供电、煤气等）的设置特征询问有关部门后，再按现行消防规范进行设置。（4）每幢高层建筑均保证有超过25%以上周边长度且不少于一个长边长度为消防登高面。小区内部高层沿内部道路（消防通道）布置消防登高场地。（5）小区内以120米半径设置室外消火栓。2、单体建筑消防方案（1）根据高层民用建筑设计防火规范的要求，11层、18层的高层住宅建筑均设置一台电梯（兼做消防电梯）。（2）根据建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，高层住宅室内按高层建筑设计防火规范的数量和间距要求设置室内消火栓。（九）结构方案设计1、设计规范与依据本工程遵循如下所列的国家公布的现行规范：（1）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）；（2）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）；（3）砌体结构设计规范（GB50003-2001）；（4）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）；（5）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）；（6）建筑地基处理技术规范（JGJ79-2002）；（7）混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2002）；（8）砌体工程施工质量验收规范（GB50203-2002）；（9）建筑地基基础工程施工质量验收规范（GB50202-2002）。2、工程概况本工程为住宅区，总建筑面积为97031平方米（包括已有建筑13510平方米）。主要为6层的多层、11层和18层的高层住宅建筑，以及1-3层的沿街商铺。交运家和及交运佳兴总用地面积约为54450平方米。本地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g。由当地部门提供基本风压和基本雪压。3、拟采用结构形式小高层住宅建筑采用短肢剪力墙结构形式，混凝土强度等级为C30，高层住宅采用剪力墙结构形式，并按规范在底层布置适当的抗震剪力墙，或设置转换层。平面凹入尺寸不大于平面宽度的1/3，可通过增加楼板和拉梁来满足要求。4、基础型式应根据当地情况和地质勘察报告确定基础型式。高层住宅由于结构自重较大，应采用桩基，多层住宅基础采用条形基础，桩可采用地基加固方案，如搅拌法、注浆法等，应结合当地情况而定。5、温度缝、抗震缝本住宅内有平面较复杂和高低错落的楼房，应在变化处设置抗震缝（兼做温度缝）。缝宽根据规范而定。6、主要活荷载标准值房间名称活载取值（kN/m2）卧室、客厅、厨房、走廊、门厅、内阳台2.0卫生间4.0消防楼梯3.5挑出阳台2.5电梯机房、风机房7.0设备用房按实际情况取值上人屋面2.0不上人屋面0.5（十）给排水方案1、设计依据（1）建筑给排水设计规范（GB50015-2003）；（2）室外给水设计规范（GB50013-2006）；（3）室外排水设计规范（GB50014-2006）；（4）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-2005）；（5）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（6）建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程（CJJ/T29-98）；（7）城市煤气管道工程技术规程（DGJ08-10-2004）；（8）建筑灭火器配置设计规范（DB50140-2005）；（9）民用建筑生活污水处理工程设计规定（DBJ08-71-98）；（10）业主提供的有关资料。2、系统设计（1）生活给水系统水源为市政给水管网，在市政水压足够的前提下，一层、二层由市政管网直接供水，其余各楼层则采用市政水源生活储水池屋顶水箱用水点的供水方式。若市政水压不足够，则高层住宅所有楼层全由上述给水系统供水。对高层给水系统以最低卫生洁具静水压不超过0.35MPa的规范要求分区。生活用水量：依据居住小区给水排水设计规范，确定居住生活用水量标准为120升/日人，小区规划人口为2200人。时变化系数kh=2.2，则最高日生活用水量应为580.8m3/日。未预见用水量：规划范围内未预见用水量包括浇洒道路、绿地及管网漏失水量，按生活、公建总用水量的15%考虑，则最高日未预见用水量为87.12m3/日。总用水量：项目建成后最高日用水量为667.92m3/日，年用水量为24.38万m3。（2）消防给水系统水量为15L/s，屋顶水箱内贮有18m3的消防贮水量，消防栓给水泵由消防水池中抽取，为消防系统供水，整个系统设有地上式水泵接合器二套。建筑灭火器的设置属中危险级A类水灾，灭火器最大保护距离为20m，每A最大保护面积为15m2，灭火剂选用磷酸铵盐干粉，在每个楼层均设置有一定数量的建筑灭火器。（3）排水系统室内生活污水、废水分流，室外合流。室外污水、雨水分流，室内污水、废水经污水处理达标后排入市政下水管网内（若小区生活污水采用化粪池处理，则室外生活污水分流）。废水由于基地庞大，为避免生活污水、废水管道埋深过大、管径过大，特将小区的污水、废水、雨水排放分为4路（若无法重力排放，则宜在基地的合适之处设置污水池，再经污水潜水泵提升排入市政污水管网）。污水量按最高给水量的85%计，则小区污水排放总量应为567.73m3/日，年污水排放量为20.72万m3。（4）雨水排放系统各单体建筑屋顶雨水经汇集后与基地道路等处雨水合并，一同排入市政雨水管网中，重现期拟采用一年，降雨历时为5分钟。3、环保、节能（1）生活污水、废水经二级生活污水处理，达标后方可排入市政下水管网中，或按当地有关环保部门要求，采用其他处理方式（如化粪池等）。（2）各种设备卫生洁具等均选用高效、节能产品，水泵等动力设备选用低噪音型号的。合理利用市政给水管网的水压。（3）水泵基础均设置阻尼隔振器，水泵进水管、出水管均设置橡胶软接头，出水管上且设置消声止回阀，管道采用弹性吊架固定，减少噪声。（4）在生活给水管道系统的适当之处加设电子除垢仪，用以改善水质，降低管道腐蚀。4、总体设计（1）以市政管网为水源，二路进水，在基地内形成环网，室外设有一定数量的地上式三出水消火栓，消火栓间距不超过120m，保护半径不超过150m，且保证离消火栓系统的水泵接合器40m范围内设有一定数量的室外消火栓。（2）生活污水、废水按环保要求进行污水处理，达标后方可排入市政下水管网中。为了满足消防系统的用水量要求，高层消防系统设有消防水池，贮水量按室内、室外消火栓用水量2小时计。（3）消火栓给水系统：对于高层住宅及必须设置消火栓给水系统的公共建筑的每层均设置有一定数量的消火栓，保证有两股充实水柱同时到达室内任何一个着火点。室内消防水量为10L/s。5、室外煤气设计（天然气）以城市煤气为气源，从市政管网接入两根DN200的煤气管，作为本工程的气源，分别供给高层和多层。管道采用钢管，阀门采用燃气球阀。管道除锈后刷防锈漆两道、面漆一道。（十一）电气方案设计1、设计依据（1）民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；（2）住宅建筑设计标准（局部修订）（DBJ08-20-98）；（3）住宅设计规范（GB50096-1999）；（4）建筑物防雷设计规范（GB50057-2000）；（5）高层民用建筑设计防火规范（GB50045-2005）；（6）住宅建筑电话通信设计标准地方标准（DBJ08-8-93）；（7）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；（8）供配电系统设计规范（GB50052-95）；（9）低压配电设计规范（GB50054-95）；（10）电气装置安装工程电梯电器设置施工及验收规范。2、设计范围包括住宅的配电、外立面及庭院景观照明、防雷接地及通信网络、有线电视、楼宇消防安保、机电设备自动控制、背景广播系统等的设计。3、供配电系统交运家和及交运佳兴地块是一个新建现代化住宅小区，小区为高层及多层、小高层住宅建筑，并有少量沿街商业建筑。该建筑定义为二类建筑群，其住宅、商场照明动力为三类负荷，用于消防的水泵动力及应急照明、排烟动力、电梯动力为一级负荷。由电业局提供两路独立的10kV高压供电，在该小区内设1个10kV变配电所，由电业局设计施工，设计院仅负责由低压进户后配电设计。4、输配电系统（1）由变配电所放射式向各住宅单体照明动力配电柜供电，采用低烟钢带铠装低烟无卤电力电缆埋地直敷。（2）住宅部分电源采用380V/220V低压供电，电源引自10kV变电所，高层每单元地下室设20m2低压配电间。庭院照明电源单独引自10kV变电所。每层强电竖井内设电度表箱，每户仪表，每户设嵌墙式住户配电箱。（3）沿街商业建筑内照明动力采用干线式配电。（4）住宅及消防设施配电采用耐火型电缆，一般配电线路采用低烟无卤电缆或电线。配电箱至用电负荷线路采用低烟无卤型导线穿金属管敷设。5、自动控制系统（1）电气设备中的切换装置采用自动和手动相结合的控制方式运行，环境照明、动力系统采用集中控制电源供给。（2）给排水系统采用液位或压力自动控制水泵起停。6、动力系统本工程公建考虑设分体空调，水系统动力包括生活用水、消防用水、电力均配电到位。7、防雷接地系统采用TT接地形式。单体建筑强电、防雷联合接地系统。接地电阻不大于1欧姆。8、弱电设计本工程弱电系统包括：小区监视及报警系统、可视对讲及综合报警系统、消防报警及联动系统、卫星电视及闭路电视系统、电话通信及计算机网络系统、背景广播系统、综合布线系统、社区服务及物业综合管理系统。（1）小区安保监视及报警系统在建筑周边、高层建筑电梯轿箱、庭院设置二十四小时运作的摄像机，并由各小区总控制中心统一管理、监视、录像。小区周边每隔适当距离设置20米主动式红外对射探头。（2）可视对讲及综合报警系统每户设黑白可影视对讲防盗主机，住户可在家中接听电话和观察门庭情景。户内设置磁力线点传感器、音频感应器（可连接至具监听录音功能的音频放大设备，进行远程监控）、煤气检测器，卧室隐蔽处设紧急压扣开关，报警信号联至防盗主机，由此连接至各小区弱电控制中心，实行安全集中管理。（3）卫星电视及闭路电视系统设卫星电视接收系统和支持宽带传输的有线电视网络系统（CATV）。（4）电话通信及计算机网络系统本住宅通信设施充分考虑通信的发展趋向以及用户当前的网络业务需求。除由电信部门提供约1400门直线电话外，还设置小区内部计算机局域网。本计算机网路为一套现代化的计算机系统，小区内住户能享有各自充分的信息资源（包括数据、语音、图像等），同时能与外界联网，实现电子商务、小区内视频点播等多种业务。（5）智能“一卡通”及巡更系统以计算机网络管理为核心，非接触式IC卡（Mifare-I卡）为信息载体，实现由以下几个子系统组成的“一卡通”管理系统（以下简称系统），即：IC卡停车场管理子系统；IC卡寻更子系统；IC卡物业交费及消费子系统；小区内业主、内部工作人员凭一张存储有个人资料的IC卡，可实现小区内身份识别、门栋出入口人员和车辆控制、POS机消费管理等“一卡通”功能。（6）设备自动控制系统本系统采用集散控制系统。对变配电系统、给排水系统、电梯的运行状态、环境照明进行监视报警和管理。（7）背景广播系统设1至2个背景广播节目源，为公共绿地提供背景音乐。在火灾时，该系统兼做消防广播。（8）综合布线系统所有语言、数据及控制线采用超五类线或六类线，各单体设跳线设备支持综合布线，在每户住宅内设弱电系统总箱，支持户内综合布线。（9）社区服务及物业综合管理系统小区设网络中心，内设有多台应用服务器和数据库，用户可以很方便的浏览小区WEB，查看小区电子公告栏的各种服务信息，还可进入聊天室与其他住户交流或参加网上游戏，甚至无需出门就可得到远程医疗、远程教育服务或购买小区超市的商品。用户还可畅游Internet，收发E-Mail，进行家庭办公。同时实现物业管理人员对小区内住户信息、房产信息、公共设施信息、设备保修信息及车辆管理信息的管理和查询。六、投资估算及资金筹措经估算，本项目总投资15092.26万元，全部作为开发建设投资。其中：土地费用3815.61万元，前期工程费200.76万元，基础设施建设费1183.44万元，建筑安装工程费8962.14万元，公共配套设施建设费221万元，管理费用146.5万元，销售费用72.88万元，其他费用194万元，不可预见费295.93万元。本项目资金筹措方式为：项目单位全部自筹解决。七、主要经济技术指标主要经济技术指标表序号指标单位数量备注1.项目总占地面积m2544501.1交运家和地块总占地面积m2173001.2m22总建筑面积m2970312.1交运家和地块总建筑面积m2261742.1.1住宅建筑面积m2245102.1.1.1多层m265092.1.1.2小高层m234172.1.1.3高层m2105752.1.1.4已有建筑m242982.1.2商铺m22882.1.3公建m210882.2交运佳兴地块总建筑面积m2708572.2.1住宅建筑面积m2517962.2.1.1多层m2197872.2.1.2小高层m231842.2.1.3高层m2274632.2.1.4已有建筑m292122.2.2商铺m278502.2.3公建m233613绿化面积m2200123.1交运家和地块绿化面积m269723.2交运佳兴地块绿化面积m2130404道路及硬化面积m2184624.1交运家和地块道路及硬化m271174.2交运佳兴地块道路及硬化m2113455建筑指标m25.1新规划用户户7345.1.1交运家和地块新规划用户户2605.1.2交运佳兴地块新规划用户户4745.2容积率5.2.1交运家和地块容积率%1.515.2.2交运佳兴地块容积率%1.915.3建筑密度5.3.1交运家和地块建筑密度%18.565.3.2交运佳兴地块建筑密度%34.365.4绿化率5.4.1交运家和绿化率%40.305.4.2交运佳兴绿化率%35.105.5停车位辆1445.5.1交运家和停车位辆765.5.2交运佳兴停车位辆686总投资6.1开发建设投资万元15092.267资金筹措万元7.1项目单位自筹万元15092.268经济数据8.1营业收入万元8176.27经营期平均8.2营业税金及附加万元449.69经营期平均8.3土地增值税万元1471.538.4利润总额万元2205.31经营期平均8.5所得税万元551.33经营期平均8.6税后利润万元1653.98经营期平均8.7税后利润万元6916.859财务评价指标9.1销售利润率%26.979.2投资利润率%14.619.3财务内部收益率%24.76税前9.4财务净现值万元2018.22税前9.5投资回收期年4.15税前9.6资本金收益率%18.359.7总投资收益率%14.619.8项目资本金净利润率%20.2310建设期年3第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析第一节 发展规划分析一、符合国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的要求中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要第三篇“推进工业结构优化升级”第十三章“调整原材料工业结构和布局”第三节“促进建材建筑业健康发展”中指出“以节约能源资源、保护生态环境和提高产品质量档次为重点，促进建材工业结构调整和产业升级。在有条件的地区发展日产5000吨及以上的新型干法水泥，逐步淘汰立窑等落后生产能力。提高玻璃等建筑材料质量及加工深度。大力发展节能环保的新型建筑材料、保温材料以及绿色装饰装修材料。推进建筑业技术进步，完善工程建设标准体系和质量安全监管机制，发展建筑标准件，推进施工机械化，提高建筑质量。”山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要“产业发展篇”第九章“积极发展建筑业”中指出：“坚持以市场为导向，提高产业素质，加快体制、科技创新，完善市场监督，确保质量安全，提高节地节能节水节材水平，更好地发挥建筑业在国民经济发展中的支柱产业作用。壮大产业规模。以高水准的大型综合性设计和施工企业为龙头，鼓励支持企业优化重组，促进一体化发展、多元化经营，加快优势企业的资本、人员、技术和品牌扩张，向房地产、建材、租赁等领域延伸产业链，形成一批资金雄厚、人才密集、技术先进的大型企业集团。以大型重化工、土木工程、公共设施项目和高技术含量工程为载体，巩固拓展国内市场；以劳务合作和工程分包为突破口，大力开拓海外市场。2010年产值超50亿元的企业集团达到5家，产值超10亿元的达到40家；建筑业增加值达到2500亿元，占全省生产总值的比重达到8%左右，力争产业规模和对经济社会发展的贡献明显增大，整体竞争能力和市场份额跃居全国前列。加快技术进步，以标准化、集约化和信息化为基础，以科学组织管理为手段，不断提高建筑业技术水平、管理水平和生产能力。坚持节约资源和保护环境，强化初步设计和建筑设计能力，拓展前期咨询和后期项目管理功能，确保生产性建设项目的工艺、设备和主体工程先进、可靠，确保民用建设项目适用、经济。大力发展节约型、环保型建筑，禁止使用淘汰产品，着力发展系列化、标准化的建筑构配件，加大建筑部品部件工业化生产比重，完善生产供应体系，提高施工机械化生产水平。”某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要“基础环境篇”第七章“繁荣发展服务业”中指出：“大力实施安康居住工程，着力增加主要面向中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租房的供应，切实改善居民居住条件。完善住房产权制度，激活住房二级市场，理顺租售房比价关系，形成梯级消费的良性循环。重点抓好阳光、泰山等60个办公及生活居住小区建设。”二、符合国民经济和社会发展总体规划的要求国家建设部制定的“城市住宅建设与房地产九五规划及2010年远景目标”中要求：1、城镇（非农业人口）人均居住面积达到12平方米，解决人均居住面积6平方米以上