5000吨冷链物流仓库可行性论证报告书.doc

目 录第一章 总论51.1 项目名称及承办单位51.2 编制工作的依据和范围51.3 项目简况6第二章 项目单位的基本情况122.1 项目单位基本情况122.2 项目单位财务状况12第三章 项目建设背景及必要性143.1 项目建设背景143.2 项目建设必要性19第四章 建设规模与市场分析234.1 项目建设内容与规模234.2 市场分析24第五章 建设方案295.1 项目业务定位及设计规模295.2 工艺技术特点及技术方案295.3 物流配送中心经营及管理策略305.4 设备方案325.5 工程方案345.6 地震设防425.7 环境保护435.8 消防455.9 劳动安全卫生475.10 节能48第六章 总投资及资金来源516.1 项目投资估算516.2 项目资金来源546.3 项目效益分析55第七章 各项建设条件落实情况627.1 建设用地627.2 建设条件647.3 建设工期和进度安排697.4 建设期管理70第八章 项目招标内容74第九章 申请专项资金支持的理由和政策依据759.1申请专项资金支持的理由759.1申请专项资金支持的政策依据779.3申请专项资金支持的类别、额度及用途77附表：附表1 建设投资估算表附表2 流动资金估算表附表3 投资计划及资金筹措表附表4 营业收入、营业税金及附加和增值税估算表附表5 总成本费用估算表附表6 固定资产折旧估算表附表7 无形及递延资产摊销估算表附表8 利润与利润分配表附表9 项目投资现金流量表附表10 项目资本金现金流量表 附表11 借款偿还计划表附表12 财务计划现金流量表附表13 资产负债表附表14 敏感性分析表附图：总平面布置图附件：附件1 xxxx省基本建设投资项目备案通知（万发改备案201126号）附件2 项目节能登记表附件3 项目选址、土地、规划证明附件3-1 xxxx区国土资源局关于xxxxxxxx生态农业股份有限公司农业科技园建设项目用地预审意见（万国土资预审20123号）附件3-2 建设项目选址意见书（选字第520000201107872号）附件3-3 铜大高速出口片区1号、2号、3号地块规划红线图附件3-4 建设用地规划许可证（地字第520000201117052号）附件3-5 xxxx农业生态科技园（农业项目部分）修建性详细规划评审意见附件3-6 xxxx农业生态科技园修建性详细规划（农业项目部分）总平面图附件4 环境影响报告表审批意见（万环表20122号）附件5-1 验资报告书附件5-2 项目自筹资金证明附件5-3 银行存款证明书附件5-4 中国农业发展银行贷款承诺函附件6-1 建设工程施工合同附件6-2 用地现场图片附件7-1 企业法人营业执照和企业法人身份证附件7-2 组织机构代码证和税务登记证附件8 领导关怀照片附件9 文件资料真实性声明IV第一章 总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称xxxx市5000吨冷链物流仓库建设项目1.1.2 承办单位xxxx科特林商贸物流有限公司1.1.3 项目性质新建1.1.4 项目建设地点项目位于xxxx省xxxxxxxx区谢桥新区高速公路出口片区西北部xxxx生态农业工业园内，与规划的县城新区毗邻。项目总占地面积17841.2m2（折合26.76亩）。1.1.5 资金申请报告编制单位1.2 编制工作的依据和范围1.2.1 编制工作的依据（1）国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发20098号）（2）国家发改委等九部委关于促进我国现代物流业发展的意 见（发改运行20041617号）；（3）国家发展与改革委员会关于印发农产品冷链物流发展规划的通知（发改经贸20111304号）；（4）商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见(商改发200853号)；（5）xxxx省人民政府关于印发xxxx省贯彻落实物流业调整和振兴规划工作方案的通知（黔府发200928号）；（6）xxxx省供销合作社“十二五”第三方物流业发展规划（初稿）（20112015）；（7）xxxx农业产业化经营发展规划；（8）xxxx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（9）xxxxxxxx生态农业股份有限公司提供的各项基础资料；（10）国家现行的有关法规、标准、规范等。1.2.2 编制工作的范围对xxxx科特林商贸物流有限公司冷链物流仓库建设项目从市场需求、建设规模、建设条件、工程技术方案、环境保护、投资估算、资金筹措及项目的财务评价方面进行全面的分析、研究。1.3 项目简况1.3.1 指导思想与建设规模（1）指导思想：贯彻落实科学发展观、国发2号文件精精和国家关于发展现代物流产业的重要文件精神，依据xxxx省现代物流业整体规划，依托xxxx经济快速发展，解决xxxx城区及周边农畜产品结构性供给不足问题，落实“菜篮子”项目建设，做好农畜产品商贸物流体系建设，积极有效稳控物价，服务于xxxx经济发展。（2）建设规模：根据xxxx市物流市场需求和公司实际情况，拟建设总库容量为5000吨的冷库。项目建成投入使用后年冷藏和冷冻农畜产品约2.6万吨。1.3.2 主要建设内容新建交易、信息综合大楼2000m2，新建冷库6000 m2，新建变配电站、大门传达室等辅助用房1030m2，停车场硬化，新增各类运输工具10台及其他辅助设施。1.3.3 主要建设条件（1）建设用地：项目场址总占地面积17841.2m2(折合26.76亩)。（2）基础设施：项目建设地点位于xxxx省xxxxxxxx区谢桥新区高速公路出口片区西北部xxxx生态农业工业园内，供水、供电、通信、排污等基础设施完善。（3）区位条件：本项目建设地点位于xxxxxxxx区谢桥新区，地处xxxx市南部入城门户区域，紧邻主城区，据xxxx市市中心大约5公里，交通十分便利。厂址西南临xxxx大道、东南临玉铜高速出口连接线，区位优势十分明显。1.3.4 环境保护项目运行中所产生的主要污染物为作业清洗废水和生活污水。作业清洗废水和生活污水拟采用化粪池处理达标排放；固体废弃物主要为生活垃圾、包装垃圾、商品废弃物等，商品废弃物拟采用定点收集，分类处理；生活垃圾、包装垃圾集中收集后，定时送垃圾回收站。1.3.5 项目实施进度与达产计划本项目建设前期工作6个月，建设期限预计为2年，工程建设竣工后，投产第一年生产负荷按80考虑，第二年生产负荷按100考虑。项目于2012年6月开工，预计2013年12月建成，2014年达到设计能力的80%，2015年满负荷运营。1.3.6 劳动定员及来源本项目共需劳动定员80人，所需定员从社会招聘解决，实行合同聘用制。1.3.7 投资估算与资金筹措项目总投资包括建设投资和流动资金，项目总投资额3907万元，其中：建设投资3797万元，流动资金110万元。建设投资3797万元，其中：申请银行贷款2600万元，其余1197万元由公司自有资金解决。流动资金110万元，全部由公司自有资金解决。1.3.8 社会效益分析（1）通过本项目的实施，是落实xxxx市“菜篮子”项目建设的有效途径，能基本解决xxxx每年由于农畜产品结构性供给不足发生的“菜贵伤民”、“菜贱伤民”现象。通过旺季收储、淡季投放的方式，节省采购时间，节约采购成本，提高经济效益，从而积极有效的稳控物价，降低产品价格，让消费者得益，刺激消费，激活内需。（2）项目的实施可以延长农业产业链，提高农业产品附加值，壮大龙头企业，加强农产品基地建设，推动农业产业化经营。对农业结构调整、农业增效、农民增收具有促进作用。拓宽人员分流渠道，解决下岗职工再就业。（3）项目建设期间可吸纳1000名多劳动力，建成后可直接提供80个就业岗位，通过核心产业的壮大及产业链的外延，本项目带动力强，辐射面积广，项目建设完成后，可直接带动农户1840余户，户均增收2186.0元。同时可拉动包装、运输，维修等相关产业发展，间接安置农村富余劳动力1200余人，年纯增社会经济效益232.0余万元；同时，项目正常运营期年上缴各类税收351.88万元，增加了地方财政收入。项目具有较高的社会经济效益。（4）通过项目建设，可以带动果树种植基地大面积发展。果园具有涵养水源、保持水土、防风固沙等作用。因此，项目具有较好的生态效益1.3.9 分析结论（1）“xxxx科特林商贸物流有限公司冷链物流仓库建设项目”属生产性服务业企业建设项目，是落实xxxx市“菜篮子”项目建设的有效途径，通过旺季收储、淡季投放的方式，能基本解决xxxx每年由于农畜产品结构性供给不足发生的“菜贵伤民”、“菜贱伤民”现象。对xxxx地区物流业现代化发展起推动作用，有利于提高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策。（2）本项目产品的生产全部采用国内外先进的新技术、新工艺。严格按照国家标准，全面实施HACCP控制体系及卫生质量保证体系，从源头到成品进库整个过程，严格控制生产流程，遵循实施产品追溯作业体系，严格科学管理，系统化进行组织培训，确保所有产品合格率达到100%。（3）xxxx具有优越的投资环境和优良的项目建设基础。本项目建设各项基础条件具备，场址交通便利，项目用水、用电条件均能满足项目的要求。（4）项目预期效益良好，具有较强盈利能力和市场抗风险能力。项目建成达产后，正常年公司营业收入为1966.20万元，正常年利润总额974.96万元，正常年利税总额1083.10万元，投资利润率为24.95%，投资利税率为27.72%；所得税后财务内部收益率19.26%，财务净现值(i=10%)为1829.43万元，投资回收期(不含建设期)为6.08年；以运营能力计算的盈亏平衡点为45.19%。该项目技术先进、设计合理，资金回收期短，龙头带动效果显著，有利于当地主导产业发展，农民致富和农业经济良性循环，具有较好的经济效益、社会效益和生态效益，该项目切实可行。项目符合相关产业政策要求，特申请国家资金扶持。1.3.10 主要技术经济指标主要技术经济指标详见表1.3-1。表1.3-1 主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1货运周转量万吨/年2.62建设规模新建建构筑物m290303工作制度年工作日日/年360日工作班班/日3班工作时时/班84劳动定员人100管理人员人10技术人员人10工人人805总规划用地面积17841.2合26.76亩6总投资万元3907建设投资万元3797流动资金万元1107资金筹措万元银行贷款万元2600企业自筹万元11978营业收入万元1966.209年总成本费用万元883.1010年税金总额万元351.8811年利润总额万元974.9612年利税总额万元1083.1013年所得税万元243.7414投资利润率%24.9515投资利税率%27.7216总投资收益率%24.9517资本金净利润率%55.9518借款偿还期年5.69含建设期19财务内部收益率%24.02所得税前%19.26所得税后20财务净现值(Ic=10%)万元2924.80所得税前万元1829.43所得税后21投资回收期(不含建设期)年4.96所得税前年6.28所得税后22盈亏平衡点%45.1923全员劳动生产率万元/人.年24.58第二章 项目单位的基本情况2.1 项目单位基本情况（1）基本情况承建单位名称：xxxx科特林商贸物流有限公司承办单位法人：付钢注册资金：50万元人民币股东构成：xxxxxxxx生态农业股份有限公司 占75%股份宁凯林 占25%股份xxxx科特林商贸物流有限公司于2012年2月创立，注册资金50万元，该公司以xxxxxxxx生态农业股份有限公司为投资主体。主要从事商品的运输、配送、仓储、货运中转、搬运装卸、冷库以及相关的物流信息环节等相关业务。公司拥有先进的物流设备及运输工具。稳定、可靠、安全的运营网络，科学的资源整合，先进的管理技术，可为各类企业提供全方位的物流服务。公司投资3907万元，可实现年收入1966.20万元以上，创税收351.88万元。（2）公司法人情况简介付钢，1978年月出生，汉族，湖南邵东人，大学专科毕业。2008年任xxxx君逸凯悦连锁大酒店董事长。2009年任xxxx上海华联超市有限公司董事长，同年投资xxxx锦江国际大酒店（五星级）、任公司董事。现就读于清华大学EBMA工商管理系（硕士研究生）。2.2 项目单位财务状况xxxx科特林商贸物流有限公司于2012年2月注册成立。该公司的投资主体xxxxxxxx生态农业股份有限公司，实力较强，目前公司生产经营正常，股东宁凯林、法人代表付钢两人都是多个实体企业的业主，完全有能力筹措项目所需资金额，并且明确表示将设立项目资金专户，确保项目建设资金按时足额到位，本项目的实施需要投入资金有保障。第三章 项目建设背景及必要性3.1 项目建设背景3.1.1国家产业政策背景党的十七大以来，中共中央和国务院已把产业结构调整，发展农村经济作为头等大事来抓。中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见中指出：要加快发展农业产业化经营，各级财政要安排支持农业产业化发展的专项资金，较大辐度的增加龙头企业的投入。中央农村工作会议上明确指出：推进农业产业化经营，关键要搞好龙头企业。按照这一要求，国家农业开发办出台了“要首先扶持那些具有科技创新能力、资本运营和自筹能力、市场开拓能力和带动较大区域农户能力、充分体现出公司（企业）基地管理协会农户市场发展模式的龙头企业”等有关优惠政策。近年来，国家把发展高效农业和农产品加工作为实现农村经济腾飞的一个主攻方向，从各方面给予大力扶持。如中共中央国务院关于做好农业和农村工作的意见中提出：“在继续研究和推广高科技产品和技术同时，更加重视发展农副产品加工、储存、保鲜、运输业，实现农产品多次增值。支持现有农副产品加工企业进行技术改革和设备更新，逐步实现由初级加工向精加工转变，推进农业产业化进程。”国家发展计划委员会颁发的当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录中将农产品储存、保鲜、加工和综合利用和节水农业列为国家重点鼓励发展产业，为本项目的实施提供了良好的发展机遇。3.1.2相关行业背景近几年，随着我国农业结构调整和菜篮子工程实施，果蔬业发展迅速。2007年，我国水果栽种面积1009.2万公顷，比上年增加0.9万公顷；水果产量10476.4万吨，比上年增加877.2万吨；水果出口金额26.3亿美元，同比增长23.7；进口金额7.8亿美元，同比增长 15.7。进出口贸易顺差17.6亿美元，同比增长 24.9。我国蔬菜播种面积占世界总播种面积的三分之一以上，产量占全球总产量的60.0左右，已经成为世界第一大蔬菜生产国。2007年，全国蔬菜播种面积1876.0万公顷，较上年增长3.1；总产量6.0亿吨，较上年增长3.5。截止2007年12月我国累计出口蔬菜789.8万吨，同比增长7.8%，出口创汇56.4亿美元，同比增长21.4%。近几年来，我国冷库建设发展也十分迅速，主要分布在各水果、蔬菜主产区以及大中城市郊区的蔬菜基地。据统计，全国现有冷库冷冻冷藏能力已达500多万吨，其中商业系统果蔬贮藏库仓储能力达130多万吨，其中机械冷藏库70多万吨，普通库为60多万吨。虽然全国冷库发展较快，但与快速发展的果蔬业相比，冷库储藏能力还远远不足，只能满足全部果蔬产量的1.1左右。因此，大多数果蔬难以实现冷藏反季节销售，产品附加值低；而且，由于无法预冷，导致大量果蔬腐烂变质，商品性大大降低，浪费严重。因此，严重降低了农民的收入。目前发达国家水果产后商品化处理的比例接近100，而我国不到总产量的1。发达国家果品的贮藏量约占水果总产量的45.0%-70.0%，而我国果品贮藏量仅占总产量的 33.0%。3.1.2区域规划背景3.1.2.1xxxx市物流业发展现状xxxx市位于云贵高原东部，武陵山区腹地，东邻湖南，北接重庆，是连接中原地区与西南边陲的纽带，享有“黔东门户”之美誉。xxxx市属典型的中亚热带季风湿润气候，雨量充沛，溪河密布，光热水同季，为农业生产提供了有利条件，是xxxx重要的农产品生产基地。全区粮食总产量约为150万吨/年，“xxxx”优质生态米在周边地区享有盛誉；生态畜牧业发展迅速，畜牧业产值占农业产值的38%，全区年出栏肉猪260万头、肉牛22万头、肉羊120万只，肉类总产量达到30万吨；年出栏家禽920万羽左右，有全国最大的莱茵鹅繁育基地；以三文鱼、鲟鱼为代表的冷水鱼养殖规模不断扩大，产品远销沿海地区；特色农产品如花生、油菜籽、茶叶等质优量大。目前，全区已建有一批畜牧业、冷水鱼养殖以及花生、辣椒、茶叶、大蒜、山野菜等绿色农产品基地，xxxx独特的生态环境还孕育了独特的生物资源，全区有药用植物2000余种，有20万亩优质地道中药材，其中丹参、黄姜、黄精、青蒿、博落回、芦荟、吴茱萸、天麻等中药材的有效药用成分含量极高，属于全国的优势特色品种。xxxxxxxx市自古以来就有着浓厚的商业文化传统，曾享有“东护商栈”称。进入新世纪，商业快速发展，xxxx市乘着经济发展的浪潮，多措并举，全力打造黔东物流中心。xxxx市发展商贸流通业不仅具有独特的区位优势，而且还具备了无可比拟的交通优势。xxxx市处于贵阳、长沙、重庆三个大城市构成一个大三角的中心，与各大城市相距都在400公里以上。根据商贸业发展的规律，大城市对周边的辐射一般在200公里左右。由此，xxxx市发展商贸完全有其生存空间；再者，xxxx与怀化、吉首实力相当且形成一个小三角，大有三足鼎立的潜力。xxxx市将发展商贸流通业上升到战略高度，提出“商贸兴市”，作为推动全市经济社会跨越式发展的五大战略之一。同时，明确重点发展专业批发市场，以城镇经济发展为重点，着力打造湘渝鄂黔四省(市)边区商贸中心城市的工作思路，把xxxx打造成为一个物流中心。2006年，xxxx市制定出台了关于加快商贸流通业发展的意见，以专业批发市场为重点，推出系列优惠政策。xxxx市还对国有企业全面实行产权制度改革；对商贸流通企业和农副产品深加工企业，在项目申报上给予优先照顾；鼓励较大规模的商品交易市场实行公司化运作。按照商务部农家店建设与改造规范标准，还加快推进农村生活消费品和生产资料的新型商贸流通体系建设。先后投入资金50余万元，在全市农村实施“万村千乡市场工程”，建成乡镇日用消费品、农资超市和行政村农家店近百个。近年来，随着xxxx市房地产开发的快速发展，先后建成了东太建材市场、金滩综合批发市场、东太金码头副食百货批发市场、湘黔装饰城、红色28机电专业市场、恒基图书音像市场、锦鸿灯饰城等一批专业批发市场，极大改善了发展商贸业的硬件基础设施。据统计，目前全市专业市场面积达25万平方米，商业市场总营业面积达59万平方米，经营户2076户，2008年全市各专业市场销售总额达17亿元。全市有私营企业876户，注册资金8.7亿元；个体工商户9200余户，从业人员15000余人，注册资金1.3亿元，全年纳税1.4亿元。2008年，全市社会消费品零售总额达到14.98亿元，同比增长22%。如今，xxxx人长期以来进货去怀化、株州等地的习惯得到逐步扭转。xxxx市的建材、装饰等产品已基本批发到全区各县，副食百货等产品也辐射到xxxx市周边县及市内各乡镇。据金滩综合批发市场管理公司执行董事丁志康介绍，xxxx市小十字中心市场的商品大多数来自金滩综合批发市场。不仅如此，一些商家为了节省交通运输费用，不仅到xxxx市做批发，还投资就地建厂，实行“前店后厂”经营模式，目前仅金滩综合批发市场有意投资建厂的商家就有5到6家。在重点发展专业批发市场的同时，xxxx市还积极引进知名企业，繁荣消费市场。相对于xxxx市经济的快速发展，物流业作为一门新型产业，在xxxx市起步较晚，属正在逐步成熟、发展的生产性服务行业。目前，xxxx市专业物流公司规模小、商品配送率很低，全市仅有一些散户配送，大的配送中心远大农资市场正在初步发展。因此，xxxx市物流业发展任重而道远，市场空间广阔，潜力很大。 3.1.2.2 xxxx市物流业发展趋势 加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益，优化资源配置，增强综合国力和市场竞争力，具有十分重要的意义。现代物流业发展在世界发达国家已有20多年历史，我国沿海发达地区起步很早，特别是长三角和珠三角地区现代物流业发展水平高，达到了世界先进水平。我国是一个进出口贸易国，“中国制造”已遍及全球各个角落，最近，由国家投资38亿元在广州建设全国最大的物流中心，对推动我国现代物流业发展将起到很大的推动作用。 xxxx市还属于偏远地区，物流观念落后,物流人才缺乏,物流技术、物流设施、设备应用相对滞后。物流不对称非常明显，流向主要是由外向内流，外物品需求量远大于向外输送量，导致空车返程及配货等待时间长、车辆利用率低等不合理物流方式，使物流成本上升。物流系统缺乏沟通、协调，没有实现系统化、一体化,不能适应经济发展。xxxx交通以前相对落后，但近年来不断得到改善，xxxx是云贵高原连接东部沿海地区的重要交通要道。湘黔铁路、株六铁路复线、渝怀铁路过境该区四个县、市。xxxx机场先后开通贵阳、长沙、重庆、广州、上海、北京、深圳、桂林航线，现已并入首都机场集团。贵阳至大龙的高速公路已全线开通，东出湖南长沙、西进省城贵阳更为便捷。xxxx（江口）至玉屏城际铁路、渝怀铁路复线xxxx段、xxxx机场改扩建、乌江航道整治等一批大项目列入国家和省重点支持发展项目。200吨航船可经乌江进入长江直达上海，xxxx至大龙高速公路、杭州至瑞丽高速公路xxxx段、思南至剑河高速公路xxxx段已开工建设，并将于2012年下半年陆续建成通车。根据xxxx市十二五规划加快做大xxxx中心城市的要求，全力支持xxxx市加速发展，加快城市规模扩展和产业、人口集聚，推进xxxx松桃、xxxxxxxx一体建设，积极构建以xxxx为中心的城市经济圈。把xxxx市建成xxxx省东北部100万人口区域中心城市、黔渝湘鄂边区商贸集散地和物流中心。这些举措都给xxxx市物流业带来发展机遇。3.2 项目建设必要性农畜产品发展水平是一个国家农业发展水平的重要标志。农畜产品持续健康发展，对于改善城乡居民膳食结构、提高全民身体素质、促进农村产业结构调整、增加农民收入、带动国民经济相关产业发展都具有十分重要的意义。3.2.1是保障“菜篮子工程”和促进社会主义新农村建设的需要“菜篮子”工程事关广大人民群众的切身利益，事关经济社会又好又快发展。随着我国经济的进一步发展，人口的不断增长及城市化进程的加快，市场对优质农畜产品的需求不断扩大，对其质量和数量有了更高的要求，但由于农产品生产具有明显的周期性，传统产业生产方式不能胜任全年均衡供应的要求。通过本项目的实施，可以实现鲜活农产品数量大幅增长，品种日益丰富，质量不断提高，不仅可有效地满足城乡居民不断增长的消费需求，而且有力地促进了农业结构调整和农民增收。中央制订的“十一五规划”中明确指出:“建设社会主义新农村要推进农业产业化经营，促进农产品加工转化增值，发展高产、优质、高效、生态、安全农业。”本项目建设正是落实科学发展观，实施农产品转化增值的重要举措，本项目建设符合国家宏观经济政策。可有力带动区域农畜产品及其相关产业发展，改善农村社会经济及生态环境，是社会主义新农村建设发展的重要途径。3.2.2是发挥龙头带动作用和促进区域经济健康快速发展的需要冷库是发展冷藏业的基础设施，也是在低温条件下贮藏货物的建筑群。食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽、果蔬等通过预冷、加工、贮存和冷藏运输，有效地保持食品的外观、色泽、营养成分及风味物质，达到食品保质保鲜，延长食品保存期的目的，起到调剂淡、旺季市场的需求并减少生产与销售过程中经济损耗的作用。项目区农畜产品产量丰富，但由于缺少足够的低温冷库进行调节周转，大多数农畜产品难以实现反季节销售，产品附加值低；由于无法预冷，导致大量农畜产品腐烂变质，商品性大大降低，浪费严重。标准化技术推广范围小，生产的农畜产品大部分质量达不到出口的标准，严重降低了农民的收入。因此，xxxx市5000吨冷链物流仓库建设项目有利于区域农畜产品及相关产业发展，有利于现代物流系统的不断完善，有利于食品冷藏链的产业化发展。对区域主导产业壮大，推动区域经济健康高效发展，具有重要意义。3.2.3是实现农业产业结构调整和发展现代果蔬业的需要目前，传统的农业种植模式严重制约着农民增收的途径，建设现代化冷链物流仓库后，可以带动区域农业种植结构进一步优化，使农民由常规粮食作物转向蔬菜、瓜类、水果等高效经济作物种植，从而进一步优化农业产业结构，拓宽农民增收的路子。近年来，我国果蔬产业快速发展，不仅在产量和品种上满足了消费需求，而且品质也有很大提升。但随着市场经济发展，果蔬产业化进程中也面临着诸多亟待解决的问题。主要包括：加强新品种选育、推广无公害果蔬生产、改进设施栽培技术、注重果蔬贮藏加工、构筑果蔬产业化运作模式。发展现代果蔬业，今后应进一步加大果蔬产前、产中、产后各环节的科技开发力度，实现由传统生产向以现代科技和现代经营管理为基础的现代生产转变，逐步建立起现代化生产流通体系，提质增效，适应国内外市场消费需求，形成强有力的市场竞争能力。通过本项目的建设和发展，在很大程度上完全可以从技术、设备设施、产业化运作模式、市场等方面解决xxxx市及周边现代果蔬业发展的制约因素，使果蔬业持续、稳定、高效地发展。3.2.4是适应市场发展和促进农民增收的需要随着我国经济的进一步发展，人口的不断增长及城市化进程的加快，市场对优质农畜产品的需求不断扩大，对其质量和数量有了更高的要求，但由于农产品生产具有明显的周期性，传统产业生产方式不能胜任全年均衡供应的要求。目前发达国家水果产后商品化处理的比例接近100，而我国不到总产量的1。发达国家果品的贮藏量约占水果总产量的45%-70%，而我国果品贮藏量仅占总产量的 33%。 因此，本项目建设，可促进xxxx市农畜产品生产由数量型增长向质量、效益型增长转变，促进产业结构的调整和优化，提升产业的档次水平。项目建设还有利于完善农畜市场的功能、提升市场档次，提高中、高档农畜产品的贮存、加工和配送能力，实现更好的经济效益。此外，项目建设还可增加就业人数，拓宽当地农民的增收渠道，有利于当地经济发展和社会安定团结。而且对于推进农业产业化经营，提高农产品贮存保鲜水平，更好地满足市场需求，增加农产品附加值，增加农民收入，促进农业农村经济发展具有重要的现实意义。综上所述，本项目的建设是十分必要的。第四章 建设规模与市场分析4.1 项目建设内容与规模4.1.1 项目建设指导思想贯彻落实科学发展观、国发2号文件精精和国家关于发展现代物流产业的重要文件精神，依据xxxx省现代物流业整体规划，依托xxxx经济快速发展，解决xxxx城区及周边农畜产品结构性供给不足问题，落实“菜篮子”项目建设，做好农畜产品商贸物流体系建设，积极有效稳控物价，服务于xxxx经济发展。4.1.2 建设规模及主要建设内容根据该地区物流市场需求和公司实际情况，xxxx科特林商贸物流有限公司在xxxx市xxxx区谢桥新区xxxx生态农业工业园内新征地17841.2m2（折合26.76亩），建设“冷链物流仓库建设项目”，主要建设内容包括：新建交易、信息综合大楼2000m2，新建冷库6000 m2，新建变配电站、大门传达室等辅助用房1030m2，停车场硬化，新增各类运输工具10台及其他辅助设施。项目主要由下列各单项工程组成：表4-1 项 目 组 成 表序号工程类别单项工程名称规 模备 注一主要生产工程冷库6000 m25000吨低温冷库综合大楼2000 m2m2二辅助生产工程辅助用房800 m2三公用工程变配电所200 m2800kVA一台厂区外线及照明厂区给排水管网及消防四环保设施绿化2676.2五总图运输道路、广场10221围墙543大门、传达室1座，30m2运输车辆10辆4.2 市场分析4.2.1 xxxx市经济平稳快速发展为物流业创制发展环境近几年来，xxxx市国民经济加速发展，经济结构稳步调整。区域经济全面进步，综合经济实力不断提升。初步核算，2010全区生产总值完成293.62亿元、同比增长12.9%。分产业来看，第一产业实现增加值94.79亿元、第二产业实现77.22亿元、第三产业实现121.61亿元，同比分别增长7%、18.2%和17.1%。全社会固定资产投资完成227.25亿元、同比增长37%。财政总收入完成35.04亿元、同比增长29.2%。社会消费品零售总额实现75.31亿元、同比增长19.1%。城镇居民人均可支配收入达到11000元、同比增长14%；农民人均纯收入达到3222元，同比增长17.5%。4.2.2 农业、工业生产发展迅猛刺激物流业的发展xxxx市三次产业加速发展，经济结构不断优化。一是工业总量较快增长，产业支柱逐步形成。全年新增规模以上工业企业11户，240户规模以上工业实现总产值165.39亿元，同比增长17.5%。电力行业加快发展，装机达到300万千瓦；锰产业、水泥建材产业、农产品加工业等产业规模稳步发展壮大；钒资源开发利用产业有序发展；企业整合重组步伐加快。大龙开发区循环经济基地、大兴科技工业区建设加快推进，启动了12个县级工业集聚区建设，工业加速发展的平台不断改善。二是农业产业化发展态势良好。农产品基地建设成效明显，全年新建茶园、油茶、竹子、中药材基地分别达到18.8万亩、2.9万亩、2.4万亩和12.8万亩，全区茶园面积达到64.9万亩、油茶基地达到35万亩、竹子基地达到23.5万亩、中药材基地达到13.4万亩，商品蔬菜基地扩大到85.2 万亩。生态畜牧水产养殖及野猪、娃娃鱼等特种养殖业加快发展，畜牧业占农业的比重稳步提高。全年实现肉类总产量23.72万吨，禽蛋产量 2.17万吨，水产品 2.01万吨，为农产品加工业发展奠定了基础。到2010年底，全区农产品加工企业增加到193家，实现产值近17亿元。农产品市场加快建设，市场培育力度加大。三是以文化旅游业为龙头的服务业加快发展。第五届全省旅发大会成功举办，以xxxx为龙头的文化旅游发展势头强劲，全年接待游客达到1003.3万人次，同比增长46.5%，实现旅游收入60.2亿元，同比增长27.5%。在旅游业带动下，现代物流业、金融保险业、电子商务、信息服务、酒店餐饮等服务业加快发展，营养健康产业发展稳步推进。四是得益于三次产业的加速发展，xxxx市三次产业结构由上年的32.8:26:41.2调整为32.28:26.3:41.42，二、三产业占整个经济的比重进一步提高，经济结构不断优化。4.2.3 活跃商贸流通促进了物流业的发展近年来，xxxx市围绕全面加快流通体制改革和基础设施建设步伐，采取多种政策措施促进商贸流通业的发展和提升。xxxx市地处全区政治、经济、文化中心，有着集人流、物流、信息流的区位优势。近年来，为把xxxx市打造成湘、鄂、渝、黔四省边区商贸集散中心，xxxx市按照业态完整、布局合理、定位超前、方便群众的要求，把城区四个办事处和各级商业中心、商业步行街、农贸超市、大型零售购物中心纳入商业网点规划，并先后引资修建了东太、湘黔、五寰、南长城、金滩等五大专业市场，占地面积21.8万平方米，停车场1.13万平方米，仓储2.4万平方米，气调库1350吨，可容纳经营户1451户。另还有22.3万平方米的专业市场、55.4万平方米的停车场、1.6万平方米的仓储正在建设之中。同时，xxxx市出台关于加快商贸流通业发展的意见，积极制定促进商贸流通业发展的具体实施办法和细则。对国有企业全面实行产权制度改革；对商贸流通企业和农副产品深加工企业，在项目申报上给予优先照顾；对符合全市统一规划的商贸流通市场经营户给予政策性优惠，在交通运输、子女入学等方面给予照顾；鼓励较大规模的商品交易市场实行公司化动作。按照商务部农家店建设与改造规范标准，该市还加快推进农村生活消费品和生产资料的新型商贸流通体系建设。2009年，全区实现社会消费品零售总额63亿元，增幅达19.4%，超预期目标3.4个百分点。商贸流通业从业人员比重逐年提高，成为劳动力就业的重要渠道。商贸流通业已成为提供社会就业的重要渠道之一，为顺利实现国有企业下岗人员再就业和转移农村剩余劳动力作出了贡献，对促进经济社会发展和社会稳定发挥了积极作用。4.2.4 农业产业化加快了农产品物流的发展xxxx市地处xxxx省东部,是典型的农业山区,有着丰富的粮油、茶叶、红薯、畜牧业等特色农产品资源。“十二五”期间，xxxx市根据现代农业的内涵、基本特征和国内外现代农业发展的趋势，结合地区自然原生态、人文原生态、环境无污染和资源优势，xxxx市现代农业发展的方向确立为“绿色农业旅游农业”，具体定位为打造喀斯特生态型现代农业示范区、国家营养健康产业示范区。2011年，xxxx市农业产业化经营组织得到较快发展，全年共引进和培育农业产业化重点龙头企业225家，新增农产品加工企业48家，共有专业合作社530家，新增197家，全市农业产业化经营组织达1214个，比上年增加307个。农业产化经营综合效益明显提升，全年农业产组织效益达51.55亿元，其中农民获取收入达22.43