营改增后简易计税好还是一般计税好？.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!
营改增后简易计税好还是一般计税好？
营改增后房企必须二选一
5月1日起，我国将全面实施营改增，营改增改革试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活性服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。此举对房地产企业将会产生什么影响？企业会加入购房大军吗？对楼市去库存又会构成明显利好吗？昨天，羊城晚报记者采访税务专家就此进行分析。
对房企利好的显现尚需时日
确保所有行业税负只减不增。今年写入全国两会政府工作报告中的这句话，明显给建筑业、房地产业、金融业、生活性服务业这四大行业纳税人吃下了一个定心丸。
就房地产企业而言，中税咨询集团高级合伙人、营改增问题专家樊剑英也认为是肯定构成利好的，但他同时指出，营改增后，利好要体现出来，尚需一个过程。
政府宣布房地产业等四个行业要营改增后，很多房企对按照11%的一般计税方式计征增值税接受不了，认为税率比较高。为了保证营改增平稳推进，根据总理所说的确保所有行业税负只减不增的原则，估计到时政府会出台过渡性政策。樊剑英分析。
据了解，房企在营改增后将是一般纳税人身份，一般纳税人有两种计税方式，一种是按照11%税率采用一般计税方式，另一种是对于老项目选择过渡性措施，即实行简易计税方式，征收率或是5%，相当于营业税的4.76%。这样，对房企来说选择过渡性政策保证了老项目税负与营业税持平或略有下降。两种计税方式税率或征收率不同，直觉上看，部分房企会认为，一般计税方式税交多了，还不如选择简易征收率5%来的简单直接。
但是，问题来了，房企选择简易计税方式的老项目销售开出的发票，对于购房企业客户来讲，作为新增不动产所含增值税或不能抵扣。不能抵扣或抵扣很少，人家肯定就不愿意买房，除非房企价格优惠。因此，简易计税时间长了，并不利于房企销售。樊剑英指出。
樊剑英认为，在营改增初期，房地产企业将会面临一种两难选择：房企想少交税，如果按低的计税率交增值税，但购房企业不能进行抵扣，房价又不降低，房子是否会滞销？如果房企想多卖房，只有当房企按照11的税率计税、开出11%税率的增值税专用发票，这时购房企业客户买的房才能最大程度抵扣进项税。
房企要做选择题
假设：营改增后，甲企业的老项目与乙企业的新项目同时开售，甲企业选择简易计税，乙企业是一般计税。按照樊剑英的说法，甲企业这时会遇到一个问题：大家如果都卖1万元/平方米，老项目按照5%计税也许税负低，新项目按照11%计税表面税负高，但是，企业客户都愿意买新项目的房子，因为，按照营改增政策，只有新增不动产、新项目的房子才可以抵扣11%的进项税额，而老项目的房子不能抵扣或最多只能抵扣4.76%。如果简易计税也可以开出专用发票的话，对于购房企业，购入一套100万元的房子，一般计税发票可以抵扣9.90万元进项税金，简易计税专用发票可以抵扣4.76万元进项税金，简易计税普通发票没得抵扣，甲企业、乙企业卖同样的价格，那么时间长了市场上的库存、老项目的房子也许会积压得越来越多。怎么办？降价！降到购房企业愿意买的程度。
由于上述原因，短期内这种税制改革对房企来说，利好效果可能看不出来，但稍微长期一点的话，如一年半载，房企的一批新项目建好了，政策利好会显现出来。樊剑英表示。
对个人二手房难有大影响
在谈到房地产业营改增对楼市的影响时，樊剑英认为，一方面影响的是企业客户，比如购买厂房、商铺、写字楼今后可以抵扣进项税了，对于鼓励投资是有好处的，肯定有利于房企去库存化。另一方面，对于二手房的住房市场，不会有多大影响。
因为，现行政策规定，原个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。营改增后，也就相应改过来，或修改为：原个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
樊剑英认为，营改增最大的好处是，会督促企业加强管理水平，你要少交税，就要向上游企业要增值税专用发票，别人不给就应该按照市场博弈的规则要求对方降价。
如：甲企业和乙企业，甲企业只能开普通发票，那么定价多少才能达到购房企业的预期呢？购房企业买乙企业的房，支付价款100万元，成本90.10万元，买甲企业的房，成本也该是90.10万元，甲企业只能开普通发票，定价超过90.10万元肯定就不愿意买了，如果可以开具专用发票，或只能开具5%的专用发票，购房企业最多愿意支付房款94.61万元。
樊剑英说，过渡政策之所以为过渡，其中也有考虑到多数企业不能及时适应增值税规则的现状。但是，总有一些企业会抓住机遇，市场定位好，定价合理，房子卖得多。比如，这些企业为了让房子卖得快，宁愿选择11%的税率，以方便买家能拿到专用发票进行抵扣，同时自己企业在基础管理方面及时跟上，增加抵扣，让自己企业的税负没有上升。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。