别忽视-营改增对土地增值税纳税人有这些影响.doc

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别忽视，营改增对土地增值税纳税人有这些影响
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，契税、出租房屋的房产税和个人所得税的计税依据不包含增值税，这意味着在取得同样收入的情况下，营改增后以上税种的计税依据将减少，纳税人实际税负将减轻。但土地增值税因为其独特的计税原理，纳税人的实际税负将不会如此简单的一减了之。影响土地增值率的第一个因素财税〔2016〕43号文件第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。根据上述规定，如果营改增前土地增值税纳税人转让房地产收入为R，扣除项目合计为r，且该纳税人具有增值税一般纳税人身份，在取得相同含税收入的情况下，营改增后转让房地产的增值税销项税额＝（R－土地出让金）÷（1＋11%），含税收入与销项税额之差为转让房地产的不含税收入。影响土地增值率的第二个因素如果扣除项目涉及的增值税进项税额要从销项税额中抵扣，同样以不含税金额计入扣除项目：其中，假设r1、r2、r3分别为购入建筑材料、购入建筑服务、运输服务和购入其他有关服务的扣除项目，则营改增后三项扣除项目分别为r1÷（1＋17%）、r2÷（1＋11%）、r3÷（1＋6%），可见扣除项目金额同样减少。影响土地增值率的第三个因素营业税作为营业税金及附加，属于《土地增值税暂行条例》第六条规定的，可以列入扣除项目的与转让房地产有关的税金，但是营改增后缴纳的增值税不能作为与转让房地产有关的税金扣除，这将减少扣除项目，从而影响土地增值率。例：A房地产企业销售自己开发的房地产项目，假设转让取得的含税收入为15000万元，扣除项目中，土地出让金为3000万元，开发成本中建筑材料为3000万元，外包建筑人工为1000万元，房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明），房地产开发费用的计算扣除比例为10%。如果忽略印花税，则营改增之前，各项扣除项目的金额为：1.土地出让金3000万元；2.开发成本＝3000＋1000＝4000（万元）；3.开发费用＝（土地出让金+开发成本）×10%＝（3000＋4000）×10%＝700（万元）；4.与转让房地产有关的税金＝营业税＋城市维护建设税＋教育费附加＋地方教育费附加＝15000×5%＋15000×5%×（7%＋3%＋2%）＝840（万元）；5.加计扣除＝（土地出让金＋开发成本）×20%=（3000＋4000）×20%＝1400（万元）。以上5项扣除金额合计为9940万元，则土地增值率＝（15000－9940）÷9940×100%＝51%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。应缴纳土地增值税＝（15000－9940）×40%－9940×5%＝1527（万元）。营改增后，假设A企业所有成本均取得按照适用税率计税的增值税专用发票，则转让房地产应缴纳增值税＝（15000－3000）÷（1＋11%）×11%＝1189.19（万元），不含税转让收入＝15000－1189.19＝13810.81（万元）。各项扣除项目的金额为：1.土地出让金3000万元；2.开发成本＝3000÷（1＋17%）＋1000÷（1＋11%）＝3465（万元）；3.开发费用＝（土地出让金＋开发成本）×10%＝（3000＋3465）×10%＝646.5（万元）；4.与转让房地产有关的税金=城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加＝[1189.19－3000÷（1＋17%）×17%－1000÷（1＋11%）×11%]×（7%＋3%＋2%）＝78.5（万元）；5.加计扣除＝（土地出让金＋开发成本）×20%＝（3000＋3465）×20%＝1293（万元）。以上5项扣除金额合计为8483万元，则土地增值率＝（13810.81－8483）÷8483×100%＝63%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。应缴纳土地增值税＝（13810.81－8483）×40%－8483×5%＝1706.97（万元）。提示营改增后纳税人的税负虽然因转让收入不含税而比营改增前下降，但是增值税不再计入与转让有关的税金，开发成本也因同样的原因而下降，且因此而导致可扣除的费用限额和加计扣除金额下降，因此土地增值率和土地增值额可能会有所上升，导致土地增值税纳税义务增加，需要房地产企业特别关注。小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。