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房地产销售人员专业知识培训SsSs 2010年11月1第一讲 房地产基本概念$房地产的概念$房地产业的概念及内容$房地产所具有的特点$房地产的开发过程2土地的基本概念n土地的类型 n开发用地的获取n土地的使用权及年限n土地的“三通一平”n土地的“七通一平”3第二讲 建筑基本知识基本概念建筑类型建筑结构建筑布置形式（特点）建筑风格4第三讲 规划设计基础知识P基本概念P住宅规划设计基本流程P户型设计的基本流程P设计阶段的划分P设计图纸的基本种类5第四讲 房地产综合知识前期工作市场推广项目环境项目产品市场分析项目优劣其他方面 6A 房产的分类：住宅类和非住宅类B 住宅类分为：商品房和非商品房C 商品房的概念：由房地由房地产开开发公司公司综合开合开发，建成，建成后出售的住宅、商后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。用房以及其他建筑物。补充概念7商品房的分类A 按商品房的性质来分 居住商品房和非居住商品房B 按商品房价格来分 平价商品房和市场价商品房C 按销售对象来分 内销商品房和外销商品房8房屋预售的条件A “五证”齐全B 工程建设投资达到25%9“五证”是指A 土地使用权证（简称：土地证）B 建设用地规划许可证C 建设工程规划许可证D 建设用地许可证E 商品房预售许可证10第五讲 看图知识施工图户型图11第六讲 面积及计算原则面积的概念面积的计算原则面积的计算12第七讲 合同条款及签订合同的类型合同的条款解释合同签订的注意事项13第八讲 银行按揭银行按揭的概念银行按揭的流程办理按揭的费用办理按揭的条件按揭款项的计算按揭的年龄要求14第九讲 类比楼盘分析类比楼盘的信息收集类比楼盘的案例分析15第十讲 销售基本流程前期准备工作销售基本流程销售工作执行流程前期宣传部署工作流程16第十一讲 客户问答A 电话问答B 现场问答经典典时代代17第十二讲 市场调研与分析市场调研的价值市场调研的模式市场调查的研究市场调查的基本流程18房地产的开发过程一、建设用地的确定二、可行性研究三、勘察、规划、设计四、土地平整及拆迁五、开工建设六、竣工验收七、维修与管理u 市场推广、销售返回返回19什么是房地产?房地产 是指土地上的房屋等建筑物和构筑物,是房产和地产两种财产的总称.房地产又称为 返回返回不动产20房产和地产的定义房产：是房屋的社会形态，主要是指在法律上有明确权属的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。地产：并非泛指全部的土地，而是法律上有明确权属关系的，并能给所有者、经营者和使用者带来相应的经济效益的建设用地。返回返回21房产的分类房产分为：住宅类和非住宅类住宅类分为：商品房和非商品房返回返回22什么叫商品房？由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。按性质来分：居住和非居住 按价格来分：平价和市场价 按销售对象分：内销和外销返回返回23房地产业是指8 从事房地产开发、经营、管理的 行业。8 它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维 修等。返回返回24房地产的特点A 是价值大、集约化的商品B 价格差别比较大C 市场需求弹性大D 安全性、保值性的商品E 具有一般商品的流通过程返回返回25开发用地方面的概念开发用地的获取方式土地的“三通一平”土地的“七通一平”土地使用权的年限范围返回返回26土地的类型工业用地 商业用地公用事业用地 交通运输用地住宅用地 行政机关用地绿化用地 军事用地其他用地 返回返回27土地的获取A 土地使用权出让 三种出让方式：拍卖、招标、协议B 土地的征用C 土地的划拔返回返回28土地的使用年限纯居住用地 .工业用地 .教、科、文、卫、体用地 .商业、旅游、娱乐用地 .综合或其他用地 .返回返回70年50年50年40年50年29“七通一平”“七通”：通路、通水、通电、通下污水、通电讯、通煤气、通供热“一平”：土地平整返回返回30建筑类型多层建筑高层建筑 超高层建筑 返回返回八层以下，建筑高度不超过24米八层以上，二十四层以下二十四层以上31建筑结构砖木结构砖混结构框架结构框剪结构返回返回32建筑布置形式行列式周边式混合式自由式返回返回33建筑风格 什么叫建筑风格？建筑风格的分类 住宅建筑风格的表达要素返回返回34建筑风格A 是一个建筑物的个性或独特表征B 是建筑的一种方式、类型或方法C 是一代人文思想的重要组成部分，它作为 凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值 和美学观D 是一种建筑个性和建筑特征E 是民族的特征，也是时代的特征F 是建筑艺术和审美价值的直接体现形式返回返回35建筑风格的分类A 欧陆风格B 古典与现代结合C 现代风格D 异域风格E 普通风格返回返回36建筑风格的表达要素A 立面B 重点和细部处理C 材质D 色彩E 空间及其组合F 外部环境返回返回37重点和细部处理包括三个方面：A 部件：如窗户、门、走廊、阳台、拱廊、阁楼、屋顶窗、浮雕等 B 形状：如角形、V字形、圆形、半圆 形、菱形等 C 图案：主要是人、神、动物、器物 等返回返回38基本概念朝向 层数 层高 开间 进深长度 体型 净高 标高 楼高栋距 山墙 分户墙 户内墙 外墙女儿墙 柱梁 楼板 立面 天花返回返回39基本概念A 规划用地 B 建设用地C 总建筑面积 D 建筑密度E 居住密度 F 容积率G 绿化率 H 总户数I 总居住人口 返回返回40总建筑面积总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积+公共建筑面积返回返回41建筑密度又称为“建筑覆盖率”居住建筑基底面积建筑密度=（%）居住建筑用地面积返回返回42居住密度 居住面积居住密度=（%）居住建筑用地面积返回返回43容积率 总建筑面积 容积率=（%）建筑用地面积返回返回44绿化率返回返回 总绿化面积 绿化率=（%）建筑用地面积45住宅规划设计的基本流程A 总体规划B 房型设计C 细节处理D 环境规划E 景观设计返回返回46户型设计的基本流程A 进行市场调查B 掌握户型需求C 确定户型大小D 进行功能分区E 进行户型布局F 确定户型构成G 细部处理返回返回47设计阶段的划分A 总体设计阶段B 初步设计阶段C 技术设计阶段D 施工设计阶段返回返回48图纸的基本种类A 总平面规划图 B 环境规划图C 交通组织图 D 单体平面图E 建筑立面图 F 工程施工图G 户型图返回返回49房地产开发前期工作A 项目建议书B 项目前期市场调研C 市场定位、价值评判D 价值报告E 客户群体与产品定位F 项目发展规划G 总体规划设计返回返回50市场推广A 广告宣传B 宣传物料的准备C 样品房D 销售现场的布置E 项目示范环境F 项目引导系统返回返回51项目环境A 所处区域简介B 历史沿革C 商业发展情况D 公共投资与重大建设E 区域特色F 交通状况返回返回52区域特色A 商业设施B 市政设施建设C 教育设施D 医院E 娱乐设施返回返回53交通状况A 主干道及规划道路B 公交线路情况C 交通系统规划D 城市交通发展规划与设施返回返回54项目产品A 基本资料B 规划理念C 产品规划D 建材及装修标准E 公共配套设施F 绿化景观设计G 物业管理返回返回55基本资料A 户型种类B 面积范围C 主力户型D 产品优势E 价格情况返回返回56市场分析A 市场统计资料与分析B 重要个案分析与比较C 区域个案分析返回返回57项目优劣A 卖点说明B 户型优劣C 环境优劣D 配套优劣返回返回58其他方面A 金融市场B 法令法规C 土地政策D 政治因素E 经济发展返回返回59户型 是指表达一个住宅单位的结构和布局。*户型的种类 *户型图内容返回返回60户型的种类A 平层B 错层C 三错层D 跃层E 别墅返回返回61户型图的内容安排楼盘名称 单元房号 位置示意图结构布局 面积大小功能面积 朝向功能分区返回返回62功能分区玄关 储藏室起居室 屏风主卧室 酒吧卧室 洗衣间儿童房 过道书房 生活阳台客房 观景阳台工人房 LDK一体化返回返回63LDK一体化 是指客厅、餐厅、厨房三者采用开敞式的自由分割布局。返回返回64面积的概念A 建筑面积B 使用面积C 产权面积D 公有建筑面积（公摊面积）返回返回65房屋建筑面积 指房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯、具有上盖结构牢固层高在2.2米（含2.2米）以上的永久性建筑。返回返回66使用面积和产权面积使用面积：指房屋内部全部可供使用的空间面积，按房屋内墙的水平投影计算。产权面积：指产权主依法拥有房房屋所有权的房屋建筑面积。返回返回67共有建筑面积又称为“公摊面积”是指产权主共同占有或共同使用的面积。共有建筑面积的组成返回返回返回面返回面积计算算68共有建筑面积的组成电梯井 楼梯间 垃圾道 设备间 公共门 过 道 地下室 值班室为小区服务的公共用房物业管理用房返回返回69面积的计算原则A 计算全部面积的原则B 计算一半面积的原则返回返回70全面积的计算原则（一）A 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面 积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算；B 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电 梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积；C 穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，均 一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2米以上的按水平投影面积计算；71全面积的计算原则（二）D 楼梯间、电梯（观光梯）井、提升井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层 计算面积；E 房屋天面上属于永久性建筑，层高在 2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机 房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的 部位，按其外围水平投影面积计算；72全面积的计算原则（三）F 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影 面积计算；G 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各 层水平投影面积计算；H 与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上 盖和柱的走廊按投影面积计算；I 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外 围水平投影面积计算；73全面积的计算原则（四）J 地下室、半地下室及其相应出入口，层 高在2.2米以上的，按外墙投影面积计 算；K 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其 柱或围护结构的外围水平投影面积计算。返回返回74半面积的计算原则A 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其 围护结构外围水平投影面积的一半计算；B 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水 平投影面积的一半计算；C 无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的 一半计算；D 有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围 投影面积一半计算。返回返回75面积的计算 面积计算是指水平面积的测算，分为房屋和用地面积测算。建筑面积（销售面积）套内面积使用面积 公摊面积使 用 率 得 房 率公摊系数 单元公摊小区公摊 返回返回76建筑面积（销售面积）销售面积=套内面积+公摊面积返回返回77套内面积和使用面积套内面积：是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积以及阳台的面积之和。使用面积：指房屋内全部可供使用的空间面积。返回返回78使用率 使用面积使用率=（%）建筑面积（销售面积）返回返回79得房率 套内建筑面积得房率=（%）建筑面积（销售面积）返回返回80公摊系数返回返回81银行按揭的流程（一）A 客户与开发商签订正式购房合同并交纳 不低于20%或30%的首期房款；B 客户携带身份证、购房合同、付首期的 凭证复印件、还款能力证明到银行办理 有关贷款申请手续；C 银行审查借款人的身份、储蓄存款情况、还贷能力；82银行按揭的流程（二）D 银行同意后，银行、房地产开发商、购 房者分别签定借款合同、抵押合同、保 证合同；E 购房者办理抵押房产保险（注：银行是 第一受益人）；F 银行、购房者到房产局有关部门办理 抵押登记办理；83银行按揭的流程（三）G 购房者到银行办理贷款手续；H 银行将贷款转到开发商售房专户上；I 借款人按月还款（也可提前还贷款）；J 还款完毕，办理房产抵押登记注销手续，借款人取得所购房产权；返回返回84办理按揭的费用A 保险费（房价款*保险费率*贷款年限）C 抵押登记费（按房产局的规定）D 公证费用(客户自行决定)返回返回85办理按揭的条件A 具有城镇常住户口B 具有稳定的职业和收入C 开发商与银行签订有按揭协议D 签订了购房合同E 支付了不少于20%或30%的首期购房款F 以所购房作抵押或开发商提供保证返回返回86按揭款项的计算A 首期款的计算 首期款=房款总额*（20%）B 按揭款的计算 按揭款=房款总额 首期款 （取整到仟位）返回返回87按揭的年龄要求A 要求年满18周岁以上，具有完全民 事行为能力，男的在60周岁以下，女的在55周岁以下。B 现在年龄加贷款年限：男性不超过60年，女性不超过55年，且贷款期限不能超过30年。返回返回88信息收集内容（一）楼盘名称 地址 发展商 发展商电话 代理商 代理商电话 开工时间 竣工时间 交付时间 现场施工形象 占地面积 建筑面积 总套数89信息收集内容（二）小区性质 周边环境配套 建筑风格建筑布局 小区内部配套 主力户型户型面积 配套户型 面积范围 开盘价 最高价 最低价销售均价 90信息收集内容（三）销售策略销售情况客户群体个人评判返回返回91前期准备工作A 项目销售负责B 采用销售方式C 项目价格策略D 项目宣传方向返回返回92销售方式A 出售、出租、租售B 付款方式C 先住宅后商铺D 整盘转让返回返回93价格策略（一）A 高价策略市场需求大时常被采用B 低价策略淡市下常被采用C 一口价策略不分楼层朝向统一价 格，易于启动D 步步高价策略低价入市，逐步调 高，易于启动94价格策略（二）E 内部价策略针对心理的策略，吸 引集团购买和投资者F 客户价策略客户在底价基础上任 意出价G 优惠价策略以让利来吸引客户H 差别定价策略适合于综合楼销售，调住宅低而商铺高返回返回95宣传方向A 宣传推广的意图和目的B 找出项目最具的优势作为中心主题C 以突出和诉求的其他诉求点D 符合目标客户层品味的表现手法返回返回96销售基本流程A 客户接待B 客户确认C 客户认购D 认购签约E 认购付款F 客户服务G 客户联谊返回返回97客户接待A 工地现场接待B 销售中心接待 （广告客户和关系客户）返回返回98客户确认A 参观客户 B 排除客户C 认购客户 D 合同客户E 为主关系客户 F 行业关系客户G 企业关系客户 H 项目关系客户返回返回99客户认购A 初访认购B 促销认购C 再访认购返回返回100销售工作执行流程A 服务洽谈B 购房洽谈C 认购洽谈D 价格洽谈E 合同洽谈F 付款洽谈返回返回101服务洽谈执行内容：项目资料解说执行要点：全面、准确返回返回102购房洽谈执行内容：环境解说、建筑解说 配套解说、物管解说执行要点：详细、特色、规范、合理返回返回103认购洽谈执行内容：客户信息解说、广告解说执行要点：随机、符合返回返回104价格洽谈执行内容：交付条件解说、工程进展解说执行要点：明确、全面返回返回105合同洽谈执行内容：促销解说、工程质量解说执行要点：诉求、针对性返回返回106付款洽谈执行内容：企业形象解说、售后服务解说执行要点：规模、服务返回返回107宣传部署工作流程A 资源准备B 地盘包装C 户外广告D 报纸媒体软性炒作E 电台广告新闻炒作F 电视媒体宣传G 媒体投放费用控制返回返回108资源准备售楼书单位平面图价目表认购书认购须知售楼模型看楼接送车按揭指南返回返回109电话问答现场位置 占地面积规划产品 面积范围开盘时间 有何证照开工时间 交房时间建筑形式 栋数户数车位交通 付款方式产品价格 开发商介绍返回返回110现场问答A 基本资料B 建筑规划C 建材设备D 付款方式与按揭返回返回111基本资料基地位置 方位朝向以前用途 所属区域所属地段 门牌号码发展商 建筑设计施工单位 代理商销售现场地址返回返回112建筑规划基地面积容积率总建筑面积建筑覆盖率产品规划返回返回113建材设备外墙 内墙 地面 门窗厨房 卫生间 阳台 露台楼梯 电梯 煤气 水电注：以上条件发展商保留以同等或更高 档次的材料及设备替代的权利返回返回114产品规划（一）形式 栋数 用途 花园公共设施开工、完工、交付使用时间地下室面积、层高车位规划面积和形式 车型限制115产品规划（二）公共设施 基础设施 设计特点使用年限 格局 房型栋距 楼高 柱宽梁深 楼板厚度样板房具体面积返回返回116市场调研的真实价值本地化的修正：户型设计和规划设计本地化的和谐：主要涉及气候、地理环境、人口状况、文化心理及消费形态掌握房地产调查的特殊性返回返回117市场调研的模式A 针对物业B 针对客户C 全面调查返回返回118市场调查的研究市场环境调查市场内容调查返回返回119市场调查的基本流程A 调查大纲及资料获得途径B 调查对象的确定C 工作阶段划分和时间安排D 费用预算返回返回120房地产调查的特殊性1、存在调查结果不真实、实用性差、不适应市 场需求的现象；2、因为房地产不是普通商品，市场调查要有专 指性；3、市场调查内容设计要有前瞻性；4、市场调查需要有业内人士把握，结果要有预 见性、实用性和可操作性；5、房产的供应是实、流量是虚，所以调查统计 必须站在中间立场，才能产生准确的数据。返回返回121针对物业调查调查内容包括：位置、规模、类型、价格、工期、发展商、销售情况返回返回122针对客户调查调查内容包括：A 客户的购买力水平B 购买力投向（物业类型、户型偏好、位置偏好、预期价格等）C 客户共同特性（年龄、文化、家庭结构、职业、居住地等）返回返回123全面调查调查内容包括：A 宏观的背景情况 （社会政治环境、自然环境分析、物业开发量、消化量、需求量、租金水平、空置率等）B 畅销物业、滞销物业及各街区功能分析 C 个案对比 （规模、性质、规划设计、配套、营销、物管等）返回返回124市场环境调查具体包括：A 国家有关政策、法律法规调查 B 国民经济发展状况调查 C 人口和消费调查 D 科技调查 E 社会文化调查返回返回125市场内容调查A 市场需求调查B 消费者调查C 价格调查D 产品和消费调查E 市场竞争者调查返回返回126政策法律法规调查如财政、信贷、存款利率、税收以及对房地产产生影响的各种法律法规返回返回127经济发展状况调查国民生产总值、国民收入、国民经济增大速度、投资规模等返回返回128人口和消费调查人口增长情况、人口构成、人口平均寿命、家庭平均收入、消费水平与结构等返回返回129科技调查建筑科学的发展趋势、新兴科学的发展水平、新型材料的开发使用情况等返回返回130社会文化调查居民受教育的程度、社会时尚、生活方式、审美观念等返回返回131市场需求调查现实需求量、潜在需求量、需求结构、需求趋势等返回返回132消费者调查消费者类别、消费购买动机、购买能力、消费者偏好等返回返回133价格调查价格供给弹性和需求弹性、影响价格变化的因素、价格变化后竞争者的反应等返回返回134产品和消费调查现有产品的数量和类型、产品市场占有率、销售方式的比较、促销效果的评价等返回返回135市场竞争者调查竞争者的数量与规模、竞争者开发产品的数量与种类以及成本和价格、竞争者的营销策略、竞争者的市场占有率、竞争者与本企业相比较的优势和劣势等返回返回136