房地产案场销售人员培训大纲.ppt

房地房地产产案案场销场销售人售人员员培培训训大大纲纲房地房地产产基本知基本知识识1房地房地产产性性质质的大概分的大概分类类v商品房：是指房地产开发企业按市场经济规律，经当地政府相关部门批准，面向境内外客户，以盈利为目的兴建的商用房包括高中档别墅或普通住宅等多种形式。v住宅：供家庭居住使用的建筑v商业：供商业经营活动使用的建筑2建筑内区域功能分建筑内区域功能分类类（1）v卧室：供居住者睡眠、休息的空间v过道：住宅套内使用的水平交通空间v起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的开放空间v厨房：供居住者进行烹饪的空间v卫生间：供居住者进行便溺、洗浴等活动用的空间3建筑内区域功能分建筑内区域功能分类类（2）v阳台：满足居住者进行室外活动、晾晒衣物等功能的空间v走廊：本套住宅外公共使用的水平交通空间v地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的12的房屋v半地下室：房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高的13但不超过12的房屋4基基础础概念（概念（1）v套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型v标准层：平面布置相同的住宅楼层v使用面积（净面积）：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构和保温层的面积5基基础础概念（概念（2）v套内面积：使用面积+套内墙柱等v建筑面积：套内面积+公用分摊面积v层高：由本层楼地面至上层楼板上表面的距离v净高：由本层楼地面至上层楼板板底的距离v开间：平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间6基基础础概念（概念（3）v进深：垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深v得房率：套内面积建筑面积v容积率：建筑总面积土地总面积v建筑密度：建设用地和基地面积的比率v绿化率：绿化面积占地总面积7基基础础概念（概念（4）v居住区总建筑面积：包括住宅建筑面积、公共建筑面积v栋间距：两栋楼之间的距离，以日照间距为依据来确定v日照间距：建筑物自身高度与北邻建筑物之间的距离之比8基基础础概念（概念（5）v错层：指一套住宅内的各种功能用房间在不同的平面上，用3060cm的高差进行空间隔断v复式：每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅v跃层：指一套房屋内空间跨跃两层及以上的住宅9房屋的建筑房屋的建筑结结构构v砖混结构：由砖和砂浆砌筑而成的，墙承重的结构v框架结构：由梁、板、柱作为承重体系的结构v框架剪力墙结构：由梁、板、柱承受荷载，由墙承受剪力的结构10房地房地产产相关的相关的证证件件一般所说的两证：v国有土地使用证：是指合法使用土地的证明材料，它主要载明所有者的名称、性质、使用年限及四至和面积v房产证：是指房屋竣工验收后，在开发计划、土地证，规划许可证，施工许可证、竣工报告，竣工图等资料齐全情况下，由房屋所有者的名称，房屋的面积，间数，幢数，层数及邻里姓名及交纳契税情况的政府颁发的证书11土地使用土地使用权权的出的出让让最高年限最高年限v居住用地70年；工业用地50年v教育、科技、文化卫生、体育用地50年v商业、旅游、娱乐用地40年v综合或其他用地50年12房地房地产产权产产权和和产权证产权证v房地产产权：房地产所有权包含房屋的所有权和所占有土地的使用权v产权证的概念：是指房屋所有权人向政府房地产管理部门领取房屋所有权证明，分两种：房屋所有权证，房屋共有权证。13房地房地产产的的经济经济活活动动v房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为v房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为以上经济活动均需要产权拥有者提供房地产两证等相关证明文件14低低层层、多、多层层、高、高层层（）（）v低低层层房屋房屋低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。15低低层层、多、多层层、高、高层层（2）v多多层层房屋房屋多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因16低低层层、多、多层层、高、高层层（3）v高层房屋高层房屋是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体。高层一般可分为小高层、高层和超高层。17低低层层、多、多层层、高、高层层（4）v小高层一般是指8层至12、13层的建筑体v高层房屋是指15层以上、24层以下的建筑体v超高层房屋是指超过24层的建筑体v群楼指与高层建筑紧密连接组成一个整体的多层、低层建筑物，群楼高度不得超过24米，超过则算高层建筑。18物物业业管理管理v物物业业管理管理：是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行的维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。v物物业业管理的目的是管理的目的是：为了发挥物业的最大功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境效益的统一和同步增长。19物物业业管理管理v物物业业管理的属性是管理的属性是：为物业所有人或使用人提供劳务或服务的经营型活动。它推行的是有偿服务、合理收费。这种经营型的企业化管理，可以减少政府或单位的压力和负担，使各类物业的管理走上以业养业、自我发展的道路。即使房屋的维修养护及设备更新的资金有了来源，又使业主或使用人得到全方位、多层次的优质服务，获得安全、舒适的居住和工作环境，从而实现房地产经营的良性循环20户户型型图识图图识图（）（）21户户型型图识图图识图（）（）22工程工程图识图图识图（）（）平平面面图图23工程工程图识图图识图（）（）立立面面图图24工程工程图识图图识图（3）剖剖面面图图25银银行按揭的相关知行按揭的相关知识识（1）v按揭个人住房商业性贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）26银银行按揭的相关知行按揭的相关知识识（2）（一）按揭种类：v住房商业性贷款80%贷30年还v公积金贷款70%贷15年还只贷10万v组合性贷款，以上二者结合70%贷（二）还款方式、方法：v方式：柜台还款式，委托代扣法v方法：等额本息还款法；等额本金还款法（三）月供速算27如何如何评评价房型的价房型的优优劣劣（）（）v相互联系方便v尽量减少在活动区开门v客厅朝南或朝景观的方向v客厅平面应避免有锐角式的，要方正v活动区与休息区明确分开，休息区相对集中，动静分明v在厅内墙上忌讳多处开门影响厅的使用，门与门相对开会冲风水28如何如何评评价房型的价房型的优优劣劣（）（）v入门处最好有玄关v食寝分离，居寝分离v卫生间不易离主卧太远v居室、主卧室远离电梯间与楼梯v餐厅与起居室相互贯通，形成自然通风v厅、卧室均有良好的朝向，采光通风，没有暗房v厨房间外最好配阳台，既通风又好充足厨房间的不足29