房地产经营管理第四章-房地产价格理论.ppt

2121世纪房地产系列教材世纪房地产系列教材北京市高等教育精品教材立项项目北京市高等教育精品教材立项项目房地产经营管理房地产经营管理主编主编 乔志敏乔志敏 李德峰李德峰副主编副主编 黄兴文黄兴文 贾宁凤贾宁凤 中国人民大学出版社中国人民大学出版社1房地产经营管理房地产经营管理第四章第四章 房地房地产产价格理价格理论论4.1 地租理论4.1.1 古典古典经济经济学的地租理学的地租理论论地租剩余理地租剩余理论论4.1.2 马马克思的地租理克思的地租理论论1 资资本主本主义义地租的地租的实质实质2 级级差地租差地租3 绝对绝对地租地租4 垄垄断地租断地租5 建筑地段地租建筑地段地租2房地产经营管理房地产经营管理4.1 地租理地租理论论4.1.3 新古典经济学的地租理论新古典新古典新古典新古典经济经济经济经济学的地租理学的地租理学的地租理学的地租理论论论论边际边际边际边际生生生生产产产产力力力力地租理地租理地租理地租理论论论论地租与土地地租与土地地租与土地地租与土地产产产产品价格的关系品价格的关系品价格的关系品价格的关系稀有地租稀有地租稀有地租稀有地租和和和和级级级级差地租差地租差地租差地租城市地租城市地租城市地租城市地租3房地产经营管理房地产经营管理4.1 地租理地租理论论4.1.4 城市地租理论城市地租城市地租理理论论1 1 城市城市城市城市级级级级差地租差地租差地租差地租城城城城市市市市绝绝绝绝对对对对地地地地租租租租2 23 3 垄垄垄垄断地租断地租断地租断地租区区区区位位位位地地地地租租租租（位位位位置置置置地地地地租租租租）4 4 4 44房地产经营管理房地产经营管理4.2 土地价格土地价格4.2.1 土地价格的内涵V V表示土地价格；表示土地价格；表示土地价格；表示土地价格；aiai表示第表示第表示第表示第i i年的地租；年的地租；年的地租；年的地租；r r表示折表示折表示折表示折现现现现率。率。率。率。V=ai/(1+r)iV=ai/(1+r)i4.2.2 土地价格的形成：由需求决定由需求决定由需求决定由需求决定5房地产经营管理房地产经营管理4.2 土地价格土地价格4.2.3 土地价格的构成1 1 土地价格有土地物土地价格有土地物土地价格有土地物土地价格有土地物质质质质价格和土地价格和土地价格和土地价格和土地资资资资本价格构成本价格构成本价格构成本价格构成2 2 土地价格是有土地原始价格、公共投土地价格是有土地原始价格、公共投土地价格是有土地原始价格、公共投土地价格是有土地原始价格、公共投资资资资与与与与环环环环境改良价境改良价境改良价境改良价值值值值、私人投、私人投、私人投、私人投资资资资改良改良改良改良价价价价值值值值、未来价、未来价、未来价、未来价值值值值四四四四项项项项因素在地理空因素在地理空因素在地理空因素在地理空间间间间上的上的上的上的组组组组合而表合而表合而表合而表现现现现出来的土地交易出来的土地交易出来的土地交易出来的土地交易货货货货币额币额币额币额3 3 土地价格由土地价格由土地价格由土地价格由纯农纯农纯农纯农地价格、土地用途地价格、土地用途地价格、土地用途地价格、土地用途转换陈转换陈转换陈转换陈本、土地价格的本、土地价格的本、土地价格的本、土地价格的预预预预期期期期增增增增值值值值、不确定性、不确定性、不确定性、不确定性风险补偿费风险补偿费风险补偿费风险补偿费、可达性价、可达性价、可达性价、可达性价值值值值构成构成构成构成6房地产经营管理房地产经营管理4.2 土地价格土地价格4.2.4 土地价格的种类7房地产经营管理房地产经营管理4.2 土地价格土地价格4.2.5 土地价格的变动1 1 土地价土地价土地价土地价格格格格变动变动变动变动机机机机理理理理2 2 土地价土地价土地价土地价格的格的格的格的变动变动变动变动趋势趋势趋势趋势其形其形其形其形态态态态8房地产经营管理房地产经营管理4.2 土地价格土地价格4.2.6 土地价格与国民经济的关系1 1 地价与地价与地价与地价与经济经济经济经济周期周期周期周期2 2 地价上地价上地价上地价上涨涨涨涨可能可能可能可能对对对对国民国民国民国民经济经济经济经济造成造成造成造成的不良影响的不良影响的不良影响的不良影响3 3 地价投地价投地价投地价投资资资资和泡沫和泡沫和泡沫和泡沫经济经济经济经济对对对对国民国民国民国民经济经济经济经济的不良影响的不良影响的不良影响的不良影响9房地产经营管理房地产经营管理4.3 建筑物价格建筑物价格4.3.1 建筑物价格的构成4.3.2 建筑物价格的变动Rt=rV0+IVtRt=rV0+IVt式中，式中，式中，式中，RtRt为为为为第第第第t t年的租金；年的租金；年的租金；年的租金；I I为为为为市市市市场场场场利率（投利率（投利率（投利率（投资资资资回回回回报报报报率）；率）；率）；率）；r r为为为为建筑物建筑物建筑物建筑物年年年年损损损损耗（折旧）率；耗（折旧）率；耗（折旧）率；耗（折旧）率；V0V0、Vt Vt 分分分分别别别别为为为为建筑物的全新重置价建筑物的全新重置价建筑物的全新重置价建筑物的全新重置价值值值值和在第和在第和在第和在第t t年初的建筑物价年初的建筑物价年初的建筑物价年初的建筑物价值值值值。Rt=V0/N+Rt=V0/N+V0-V0(t-V0-V0(t-1)/N1)/NI=I=1/N+I(N-t+1)/N1/N+I(N-t+1)/NV0V0式中，式中，式中，式中，N N为经济为经济为经济为经济使用寿命（假定使用寿命（假定使用寿命（假定使用寿命（假定残残残残值为值为值为值为0 0）；）；）；）；t t为为为为建筑物正在使用建筑物正在使用建筑物正在使用建筑物正在使用的年序数；的年序数；的年序数；的年序数；1/N+I(N-t+1)/N1/N+I(N-t+1)/N为为为为租售比价因子。租售比价因子。租售比价因子。租售比价因子。10房地产经营管理房地产经营管理4.4 房地房地产产价格价格4.4.1 房地产价格的构成4.4.2 房地产价格和房地产租金之间的关系RN=LR+Rt=RN=LR+Rt=1/N+I(N-t+1)/N1/N+I(N-t+1)/NV0+LRV0+LR式中，式中，式中，式中，RNRN为为为为房地房地房地房地产纯产纯产纯产纯租金；租金；租金；租金；LRLR为为为为地租。地租。地租。地租。年房租表示年房租表示年房租表示年房租表示为为为为：R=R=1/N+I(N-t+1)/N1/N+I(N-t+1)/NV0+fVt+M+A+K+LR=V0+fVt+M+A+K+LR=1/N+I(N-1/N+I(N-t+1)/Nt+1)/NV0+fV0(N-t+1)/N+M+A+K+LRV0+fV0(N-t+1)/N+M+A+K+LR式中，式中，式中，式中，R R为为为为向承租人收取的年房租；向承租人收取的年房租；向承租人收取的年房租；向承租人收取的年房租；f f为为为为房屋房屋房屋房屋财产财产财产财产年保年保年保年保险费险费险费险费率；率；率；率；MM为为为为年管理年管理年管理年管理费费费费；A A为为为为年年年年维维维维修修修修费费费费；K K为为为为年税年税年税年税费费费费。实际实际实际实际的房租定价的房租定价的房租定价的房租定价为为为为：R=R/(1-X)(1-Y)R=R/(1-X)(1-Y)式中，式中，式中，式中，RR为为为为理理理理论论论论上的契上的契上的契上的契约约约约房租；房租；房租；房租；X X为为为为平均房屋空置率；平均房屋空置率；平均房屋空置率；平均房屋空置率；Y Y为为为为租金拒付率。租金拒付率。租金拒付率。租金拒付率。11房地产经营管理房地产经营管理4.4 房地房地产产价格价格4.4.3 房地产价格的种类1 1 商品房价格、商品房价格、商品房价格、商品房价格、经济经济经济经济适用住房价格适用住房价格适用住房价格适用住房价格2 2 标标标标准价、成本价准价、成本价准价、成本价准价、成本价3 3 廉租金、准成本租金、成本租金、市廉租金、准成本租金、成本租金、市廉租金、准成本租金、成本租金、市廉租金、准成本租金、成本租金、市场场场场租金租金租金租金12房地产经营管理房地产经营管理4.5 影响房地影响房地产产价格的因素价格的因素4.5.1 影响房地产价格的一般因素影响房地影响房地产产价格的价格的一般因素一般因素1 1 社会因素社会因素社会因素社会因素2 2 经济经济经济经济因素因素因素因素3 3 政治因素政治因素政治因素政治因素4 4 其他因素其他因素其他因素其他因素13房地产经营管理房地产经营管理4.5 影响房地影响房地产产价格的因素价格的因素4.5.2 影响房地产价格的区域因素1 1 1 1 城市不同功能分区因素城市不同功能分区因素城市不同功能分区因素城市不同功能分区因素2 2 城市不同功能分区的城市不同功能分区的城市不同功能分区的城市不同功能分区的环环环环境因素境因素境因素境因素1 1 商商商商业业业业区区区区2 2 住宅区住宅区住宅区住宅区3 3 工工工工业业业业区区区区14房地产经营管理房地产经营管理4.5 影响房地影响房地产产价格的因素价格的因素4.5.3 影响房地产价格的个别因素1.1.土地位置土地位置土地位置土地位置2.2.地地地地块块块块面面面面积积积积3.3.地貌地貌地貌地貌4.4.地地地地质质质质5.5.水文水文水文水文6.6.土地形状土地形状土地形状土地形状7.7.气候气候气候气候 8.8.临临临临街状况街状况街状况街状况9.9.土地利用土地利用土地利用土地利用规规规规划控制状况划控制状况划控制状况划控制状况10.10.土地土地土地土地产权权产权权产权权产权权属状况属状况属状况属状况15房地产经营管理房地产经营管理关关键术语键术语地租地租地租地租 级级级级差地租差地租差地租差地租绝对绝对绝对绝对地租地租地租地租 城市地租城市地租城市地租城市地租土地价格土地价格土地价格土地价格 房地房地房地房地产产产产价格价格价格价格16房地产经营管理房地产经营管理复复习习思考思考题题1 沿一条你所在城市有市中心向外延伸的交通沿一条你所在城市有市中心向外延伸的交通线线路，路，调查调查不同公交站点附不同公交站点附近的近的场场地地产产价格，看他价格，看他们们之之间间有无差异，分析可能有无差异，分析可能导导致致这这些差异的原因。些差异的原因。2 收集有关你所在城市近五年收集有关你所在城市近五年环环境境变变化明化明显显地段的房地地段的房地产产价格价格变变化化资资料，料，分析分析导导致价格致价格变变化的主要原因，并判断其化的主要原因，并判断其变变化化趋势趋势。3 地租剩余理地租剩余理论论和地租和地租边际边际生生产产力理力理论论之之间间有何异同？他有何异同？他们们是否可以相容？是否可以相容？4 如何理解如何理解绝对绝对地租和地租和垄垄断地租？断地租？绝对绝对地租的概念是必要的地租的概念是必要的吗吗？5 怎怎样样看待几种不同的土地价格构成模式看待几种不同的土地价格构成模式6 现实现实中的房地中的房地产产价格、建筑物价格、土地价格之价格、建筑物价格、土地价格之间间存在哪些形式的关系？存在哪些形式的关系？7 影响房地影响房地产产价格的因素有哪些价格的因素有哪些?8 试论试论述土地价格形成的内涵及土地价格构成的本述土地价格形成的内涵及土地价格构成的本质质？17房地产经营管理房地产经营管理18