上海私房出租要收增值税月租金3万以下可免征(老会计人的经验).doc

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上海私房出租要收增值税月租金3万以下可免征（老会计人的经验）
上海市国税局已制定实施《个人出租不动产代开增值税发票管理办法(试行)》.办法显示,上海私房出租应缴纳增值税,月租金3万以下可享受享受小微企业免征增值税优惠政策.
今年5月1日起,财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点.根据规定,其他个人出租不动产,应向不动产所在地主管税务机关申报纳税,并可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票.
上海结合本市实际情况制定这一《办法》(试行),对代开范围、代开发票应提供的资料、代开部门的审核要求、委托代征点的管理要求等事项进行明确.
《办法》明确了哪些属于”个人出租不动产”.
个人仅指除个体工商户以外的其他个人.取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、自建以及抵债等各种形式取得的不动产.
《办法》显示,私房出租应缴纳税款为:应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
也就是说,个人出租私房,按照5%征收率,减按1.5%计算应纳税额.比如有人出租住房,每月取得租金收入8万元,其每月应纳增值税:8÷(1+5%)×1.5%=0.11万元.
《办法》还规定,个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策;采取预收款形式的,可在预收款租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入总计不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策.
个人出租不动产代开增值税发票管理办法(试行)
第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)、《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)及现行增值税有关规定,结合本市实际,制定本办法.
第二条个人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称私房出租),适用本办法.
个人仅指除个体工商户以外的其他个人.
取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、自建以及抵债等各种形式取得的不动产.
第三条私房出租,按照以下公式计算应纳税款:
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
第四条私房出租,出租方可向不动产所在地的委托代征点申请代开增值税发票,委托代征点无法代开增值税专用发票的,出租方可向不动产所在地主管税务机关申请代开.
承租方为个人的,出租方不得申请代开增值税专用发票.
委托代征点是指受税务机关委托并签订委托征管协议的单位.
第五条个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策;采取预收款形式的,可在预收款租赁期内平均分摊,分摊后的月租金收入总计不超过3万元的,可享受小微企业免征增值税优惠政策.
享受小微企业免征增值税优惠政策的租金收入不得申请代开增值税专用发票.
第六条个人取得私房出租收入向不动产所在地主管税务机关或委托代征点申请代开增值税发票时,应提供以下材料:
(一)《代开增值税发票申请表》;
(二)不动产产权证明或商品房预售合同、房地产买卖合同等能证明不动产权属的复印件(首次办理时提供);
(三)出租方身份证件原件及复印件;
(四)私房出租合同原件及复印件(首次办理时提供);
(五)出租方委托代理人申报的,应提供书面委托书及代理人的合法身份证明复印件;
(六)承租方为个人的,提供个人身份证复印件;承租方为单位的,提供税务登记证或社会信用登记证(三证合一)复印件(首次办理时提供).
第七条代开增值税发票时应按下列要求进行审核,相关资料应按规定保存并登记造册.
(一)资料是否真实、完整、符合规定;
(二)不动产所在地是否属于本区县范围;
(三)申请开具发票的受票方名称是否与合同中的承租方一致.
第八条代开增值税发票的”备注栏”应注明不动产的详细地址.
第九条委托代征点应符合以下管理要求:
(一)建立代开发票管理制度,按规定代开增值税发票;
(二)应有专人负责领用、保管增值税发票,并及时做好增值税发票的领、用、存记录;
(三)应按照增值税专用发票管理要求保管和领用增值税专用发票,并应设专用保险箱(柜)保管发票及税控设备,非工作时间应将代开发票及税控设备存入专用保险箱(柜);
(四)各征收点应按委托其代征的税务机关的要求建立私房出租管理台账,并及时完成相关信息向税务机关的传递.

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