老项目出租能否先一般后简易计税-有何涉税问题？(老会计人的经验).doc

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老项目出租能否先一般后简易计税，有何涉税问题？（老会计人的经验）
问：我公司经营酒店业务，营改增前已经建成酒店并运行，后续还有一些工程合同尾款需要在2016年5月1日后支付，请问：
1、若我们对于营改增后支付的建安工程尾款认证抵扣了进项，几年后出售酒店大楼还能选择简易计税方法吗？
2、公司兼营房地产业务，营改增后，新开发的采用一般计税方法的房地产项目进项税额可以抵扣酒店餐饮住宿业务销项税额吗？
3、税法规定，不动产老项目选择简易计税方法后36个月内不得变更为一般计税方法，那么商业地产老项目出租选择一般计税方式并抵扣尾款进项税额后，能否随时变更为简易计税方法？
答：1、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（八）项第2点规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
参考北京国税（4月14日）解答：8.根据财税〔2016〕36号文件规定“一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法”此处的“4月30日之前自建”应如何界定？
答：4月30日之前自建是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
根据上述规定，只要酒店大楼为2016年4月30日前自建的建筑工程项目，无论是否在5月1日后有尾款并选择了一般计税方法抵扣了进项税，转让时可以适用简易计税。但须依其抵扣的进项税额和不动产净值率作进项税额转出。
2、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十一条规定，一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：
应纳税额=当期销项税额－当期进项税额
第二十二条规定，销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：
销项税额=销售额×税率
第二十四条规定，进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
根据上述规定，增值税抵扣原理是每月计算出各类销售总的应纳销项税额，再计算本月累计各项可抵扣的进项税额，两者之差为本月应纳税额。而且税法只对纳税人适用不同税率或者征收率的，应当分别核算作出规定，并不要求进项税分别抵扣。因此，如果贵公司房地产项目与酒店餐饮住宿业务均采用一般计税方法，不用区分税率是否相同，房地产项目进项税额可以抵扣酒店餐饮住宿业务销项税额。
3、《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第七条规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。
根据上述规定，贵公司出租商业地产老项目，选择一般计税方式并抵扣尾款进项税额后，可以随时变更为简易计税方法。但其已抵扣进项税额需要转出处理。
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