x工业园区标准厂房项目建设投资可行性分析报告.doc

某工业园“标准厂房”项目可行性研究报告某工业园区“标准厂房”项目可行性研究报告编制单位：某公司2011年6月目 录一、项目概况6二、项目建设提出的理由8三、可行性研究报告编制依据、范围和原则8四、项目建设背景及建设单位概况10五、项目建设的必要性12六、项目选址、地貌地质和外部配套条件13七、项目规划要求14八、项目总平面布置16九、项目建设和设计规范依据17十、设计标准和设计原则18十一、建设内容及规模20十二、工程建设方案20十三、交通组织与停车26十四、环境影响评价27十五、节能31十六、劳动安全32十七、项目施工进度安排33十八、项目招投标方案34十九、项目管理及人员培训36二十、投资估算与资金筹措37二十一、财务和经济评价39二十二、项目社会效益评价41二十三、结论和建议42一、项目概况（一）项目名称重庆某工业园区标准厂房项目。（二）建设单位重庆某工业园区管委会。（三）项目性质新建项目。（四）建设地址重庆市某县新城区，某工业园区南区。（五）建设规模及内容项目用地面积32012平方米（约48亩），建筑面积17193平方米，建筑密度53.7%，容积率0.53，绿化率15%。配套通风、通讯、安全监控、信息网络等辅助工程和供水、供电、排水等公共设施。（六）建设工期项目建设工期为18个月，从2010年至2012年。（七）投资估算及资金筹措项目建设投资总额2662.85万元。项目建设资金由园区管委会自筹。（八）项目产生的社会效益和经济效益标准厂房项目的建设，主要承接机械制造、食品（农副产品）加工业等企业对厂房的需求，满足园区对中小企业的培育，让企业集中精力搞生产，促进企业做大做强。标准厂房项目建设规模为17193平方米，预计建设投资总额2662.85万元；标准厂房建成后，按建筑规模30%作为对外出让销售，销售金额为722.12万元，按建筑规模70%作为对外出租，约9年时间，可收回剩余1940.73万元的投资成本。二、项目建设背景随着经济的快速发展，某工业园区也面临着新的任务和发展机遇：作为市级园区，引入大型企业是根本，但也需要众多的中小企业作为园区的有力支撑，达到大小兼容，共同发展，才能让园区充满持续发展动力。但中小企业，由于资金实力不太雄厚，如将有限的资金投入到厂房的建设里，就会造成生产资金紧张，影响企业的生产和经营，也影响企业的发展壮大，间接影响某县工业的发展。所以，标准厂房，作为中小企业的孵化器和壮大器，能有效的解决中小企业的生产经营场所问题，让企业安心搞生产，安心求发展 ，培养某自身的机械制造和食品（农副产品）加工业产业集群，符合园区产业定位，成为某工业园区和某经济的持续、快速前进动力！三、可行性研究报告编制依据、范围和原则（一）编制的依据1、重庆市政府投资项目管理办法；2、某县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；3、建设项目可行性研究报告编制指南（试用版）；4、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；5、建设单位提供的有关资料；6、项目调研取得的其它资料。（二）编制范围1、根据某县国民经济和社会发展纲要，以及某工业园区发展趋势，某中小企业发展态势，研究项目建设的必要性和可行性。2、通过项目自身指标、设计方案、建设内容及配套设施的研究，确定项目的厂房和配套设施建设方案。3、给排水、供电、通信等专业方案。4、根据环境保护、消防和节能措施、职业安全卫生、劳动安全要求，提出建设和管理方案。5、通过投资估算、资金筹措、经济效益和社会效益评价，研究项目的各方面效益可行性。（三）编制原则1、通过可研编制，对标准厂房进行科学规划和设计，即能满足机械制造类的中小企业使用要求，也能满足食品（农副产品）加工业的中小企业对标准厂房使用要求，达到资源的最优配置。2、通过可研编制，达到对工程的严格管理，能确保工程保质保量。3、通过可研编制，让标准厂房，拥有完善功能的前提下，具有经济适用、安全、合理、技术先进、节约能源等优势。四、项目建设单位概况（一）项目所在辖区某县的概况2008年，市政府将某县纳入重庆“一小时经济圈”规划范围，给某的经济社会发展带来了巨大机遇，某县以农业和天然气资源为依托，大力发展农产品深加工与化工产业，培养新兴高科技产业，全面推进重庆城乡统筹改革和发展的步伐。（二）项目建设单位概况项目建设单位某县工业园区管委会五、项目建设的必要性（一）促进某县招商引资某工业园区标准厂房项目，是某工业园区认真贯彻某县委、县政府确定的“十一五”发展规划，着力落实新型工业化战略和促进招商引资，让更多更好的项目落户某、促进某就业，促进某的繁荣稳定，为中小企业搭建投资发展平台；兴建标准厂房，通过租赁或购买的办法，减少了投资者风险，缩短了投资者的建设工期，提高了投资者的经济效益。（2）促进入驻某的中小企业发展解决小企业经营场地困难问题。现有小企业因生产发展需要，急需厂房扩大生产，但在现有条件下单个项目实施新建厂房不够规模。通过标准厂房建设，可以缓解小企业经营场地问题，同时促进小企业的互相协作，促使某的工业经济飞跃发展。（三）集约土地，提高土地利用率标准厂房建设可以集约利用土地。在当前土地供求矛盾十分突出的情况下，如何提高土地利用率是迫切需要解决的现实矛盾，而拟建项目的标准厂房建设，可以保护耕地，节约用地和提高土地利用效率，优化某可用土地资源配置，可以集中利用公用设施，从而达到节约用地的目的，这对于某工业经济的可持续发展具有积极作用。六、项目选址、地貌地质和外部配套条件（一）项目选址标准厂房项目选址重庆市某县新城区，某工业园区南区，紧邻重庆市永健食品有限公司用地，南面和东面与市政道路毗邻，西面为城市主干道金潼大道。（二）地貌地质现有基地西南高，东北低，最大高差为6.8M，地形地貌属于浅秋地带，相对较为平坦，有部分场地需要根据设计标高，进行相应平整。经地面工程地质调查和钻探未发现有滑坡、崩塌、泥石流等不良地质现象。根据重庆某工业园区(南区)控制性详细规划用地地质灾害调查评价报告，本项目选址地块为地质灾害低易发区（），在该区内规划建设项目基本不受限制，场地地基稳定，适宜建设标准厂房项目。（三）项目外部配套条件四周环境优美，市政配套设施齐全，且靠近高速路出口，交通便捷，区内水、电、气配套设施完善，能很好满足标准厂房的交通和停车要求、生产和工作要求等。项目选址，场地的地形地貌和地质条件能满足建设要求；地块外部配套条件，能满足标准厂房的功能要求。七、项目规划要求（一）项目规划总体要求1、因地制宜，充分利用地形，合理进行工程设计及平面布置，降低工程造价。2、厂区内的厂房等建筑物，应满足生产、办公等需要。3、充分考虑到企业的不断发展，预留用电容量、加工空间的拓展，仓储的扩大等。4、充分考虑生产的成品和原材料的进出，货物和原材料的的装卸、堆放等场地要求。6、充分考虑厂房的封闭，防止可能的噪声和粉尘对周边的污染，但又要考虑工人的通风和劳动保障安全。（二）项目规划设计条件1、符合项目所在的某工业园区整体规划；2、满足生产和办公等功能要求基础上，用地应经济；3、满足生产、仓储和办公等功能要求基础上，选择适当的建筑材料，合理降低造价，在降低造价的同时，其实也是在降低租金和售价，促进标准厂房既然帮助企业促进生产，又不成为企业的负担。（三）规划的指导思想充分考虑标准厂房使用的兼容性，并为不同的生产企业，预留不同的特殊要求空间，做到即符合各项领域的生产，也能满足各种企业的具体要求。八、项目总平面布置（一）总平面布置思路该项目厂区建设，根据场地地形、建筑功能要求对厂房进行平面布置，总体布局应清晰、简单、规整，交通流线明确，且交通组织简捷畅通无死角。（二）总平面具体布置该项目建设场地南面和东面临主干道，由于地块呈现不规划的Z字形和矩形，所以厂房只能顺着地块矩形的长边摆放，通地地块Z字形的下轮廓，摆放进深较长的厂房，利用Z字形的上轮廓，摆放进深较短的厂房，刚好将厂房的摆放与地块很好协调；节约了土地，达到了土地利用最大化。九、项目建设和设计规范依据 厂房建筑模数协调标准（GBJ686）； 工业企业总平面设计规范（GB50187-93） 建筑结构荷载规范（GB50009-2001）； 城镇道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502000 重庆市城市规划管理技术规定 重庆市建设委员会关于重庆市建设领域限制，禁止使用落后技术的通告（第一号）（第二号）（第三 号）（第四号）及（第五号）。 建筑设计防火规范（2001年版）GBJ16-87 建筑内部装修设计防火规范GB50222-95 自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001 建设项目环境保护管理条例 中华人民共和国环境保护法 国家有关城市规划、建筑设计、建筑消防、环境保护等其它规定、规范、条例以及国家和当地的现行有关规划设计的规定、其它规范。 建设方提供的1：500用地红线以及地形图； 某县工业园区管委会提出的建设要求； 场地地形、工程地质、给排水、供电等条件。十、设计标准和设计原则（一）项目设计标准1、标准厂房建筑类别为低层建筑，防火等级为二级。2、建筑合理使用年限为50年。3、项目抗震设防烈度按6度计算和设防。结构的抗震等级为二级。4、项目场地土类别按类场地计算。5、建筑结构安全等级为二级。（二）项目设计原则1、该项目为工业生产标准厂房建设工程，工程建设中应精心考虑场地位置，工业生产要求，建筑功能要求，以及建筑结构、外型、材料的选择等具体问题，设计施工过程中高度重视安全、生态、环保及可持续发展问题，利用现代建筑技术，满足工业生产的使用功能和建设单位的建设要求。2、充分将立面与采光相结合，立面做到简洁大方，与园区其它建筑相协调，厂房顶部需要考虑天窗，通地天窗增加自然采光，降低能源消耗，降低成本。3、标准厂房能满足多元化生产，以满足不同规模大小及要求不同的承租企业进驻和使用，各厂房可整体出租，也可将整栋进行分区，分别出租，即可统一管理，也可分区管理，满足生产多元性和管理上的有效性和方便性，在建设和管理投入上相对经济。4、遵守国家法律法规，贯彻执行国家有关基本建设的方针、政策和基本建设程序，确保工程质量、提高经济效益和促进技术进步。5、资源综合利用，根据社会需要、技术可行和经济合理的原则，因地制宜，充分考虑资源综合利用，确保在实际建设过程中可行及建成后经济适用。6、根据国家有关规定和工程性质、要求，合理确定设计标准，做到先进、适应、可靠。7、建筑方案设计严格遵守国家工程建设强制性条文及规范标准。8、经济安全适应。建筑设计标准科学，平面布局合理，各项功能完备，结构技术可靠，建筑施工可行，做到安全可靠、经济适用，提高利用率，满足使用要求。9、绿色节能环保。建筑设计和施工中应充分考虑建筑节能技术的应用，应用节能型新材料、新技术、新工艺，做到绿色环保节能，在总体设计上要与周边环境同步协调。10、设施先进。设计中充分考虑到先进设施、设备的配套应用，提高建筑的科技含量。十一、建设内容及规模1、项目建筑面积17193平方米，为两栋厂房构成，且两栋厂房均为独栋。2、主要建设内容厂房及相应的厂区道路、场坪、围墙、停车场和卸货区等。3、配套设施消防及安全监控系统、信息网络系统、通风系统、仓储系统和停车系统等。4、公用设施建设给水、排水、供电等公用设施。十二、工程建设方案（一）建筑建设要求1、建筑单体根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足标准厂房建筑的使用功能，确定每层平面形式。2、建筑建设要求厂房按照无污染、无噪音的高标准要求进行建设，主要招商为服装加工、食品加工、电子产品加工等工业类型。（二）结构类型考虑及选取1、基本风压： 0.45kN/m2。2、使用荷载（活荷载）标准值：1) 消防车道 20KN/m22) 卫生间： 2.0KN/m23) 不上人屋面： 0.5KN/m24) 采用主要基础类型：拟采用中等风化泥岩作为基础持力层，各栋采用人工挖孔桩基础。5) 边坡：重力式挡土墙。6) 按规范设置伸缩缝及抗震缝。7) 主要结构材料：钢材HPB235，HRB335，HRB400。（三）给排水1、给水水源本项目生产用水由某工业园配套的专用供水管线确保供应，该工程属某现有水厂供水范围，供水压力为黄海高程340米，本工程紧邻规划的市政干道、支道，市政道路下规划有市政给水干管,其供水压力0.350.45Mpa。工程从市政给水管上接DN250给水管,沿项目四周形成环状管网,供室内外消防给水,同时亦直接供建筑的室内给水。生产用水按厂房补充循环水考虑。为保证生产用水均衡正常，工程还需建蓄水池一座和净化处理系统。2、雨污分流制排水排水采用污水及雨水分流制系统。在本工程旁的城市道路均有市政污水、雨水管道，可供本工程污水、雨水排水接入。屋面雨水及室外雨水经组织汇集后排入室外雨水管沟,经收集后排入市政雨水道。本工程生产废水经厂区生产污水处理设备处理后达标后循环利用，其余废水经处理消毒达标后排至城市污水管。（污水处理由建设方另行委托环保部门专业设计单位设计）雨水管道采用双壁波纹管粘接，室外检查井采用砖砌检查井，铸铁井盖及井座。雨水管管径d300-d900 mm，生产废水管管径d300d600mm。（四）电气本工程的电气包括建筑物的照明、防雷接地、户内电信、以及配电房的供电等内容。1、强电（1）供电网络供电电源及电压：供电电源由附近10KV城网的变电站引来，采用电缆穿钢管直埋敷设，其外线电缆型号规格由供电局选择。采用单电源专线供电。低压干线均从变配电站低压屏引来。电压等级为220/380V。低压电力配电采用放射式配电方式和树枝式混合供电方式。工艺部分的用电由工艺设计者设计。低压配电半径不大于250米。电力负荷取值：厂房建筑按60W/m2取值，加上道路照明，则办公区的设计负荷约1017.5KW,需用系数0.70,计算负荷712KW。变压器负载率8085%计,设一座变配电房为600KVA。负荷等级：本工程厂房建筑的供电网络，事故照明用电为一负荷，其余均为三级负荷。本工程位于工业区地带，建筑物有多尘潮湿的特点。低压配电设备选择：在动力配电箱、照明配电箱内选择自动空气断路器，实现设备过流和短路保护。照明灯具在室内集中或分散控制。导线、电缆选择及敷设方式：照明及室内选用BV铜芯塑料电线，穿PVC管暗敷设。配电室至配电箱采用YJV铜芯交联聚氯乙烯电力电缆，电缆桥架内敷设。（2）防雷接地及电气安全设计1）防雷接地：建筑为三类防雷建筑，采用避雷带作接闪器，柱主筋作引下线，建筑基础作自然接地体。2） 电气安全接地、弱电设备工作接地均采用共用接地体，要求接地体接地电阻不大于1欧姆。（3）室外电力管线本工程室外电力管线有10KV电缆，0.4KV/0.2KV电力管线和环境道路照明管线,均采用电缆沟和排管相结合敷设。10KV电力电缆采用电缆沟或直埋式敷设，一般6根以上采用电缆沟，6根以下采用直埋或穿管。2、弱电设电话、宽带网2类弱电管线,集中敷设。在本工程附近，引入敷设有市政电信，内设程控交换机，对户内电信布线进行设计。程控交换机与市话相连，再由程控交换机引至各电话交接箱。生产厂区每800平方米按1门市话估算 ,总计需电话约20门。在绿化带下布置通讯线路，通讯管道采用波纹管，采用直埋方式敷设。管孔数为12孔。孔数应满足市话、长话、数据通讯和其它通讯业务的要求。（五）通风（1）室外空气计算参数：冬季室外通风计算干球温度：4夏季室外通风计算干球温度：33冬季室外风速：1.3m/s夏季室外风速：1.6m/s（2）通风方式及系统设置：卫生间：设置变压式排风道排风，通过卫生间通风器排出室外。生产厂房内的市政服务设施如电话交换间及公厕等，设置机械排风系统，自然进风补风。（六）消防在布局方面，建筑的间距保证与周边楼栋，有足够的防火间距，保证有符合要求的补救面和环形车道设置情况。当为坡地时，作为补救面的坡度应5%。消防车道能够到达建筑实施扑救。建筑内的防火墙及设备用房、通风及机房的墙体均采用耐火砖筑。1、消防给水（1）消防水源本工程四周的市政道路下有规划的市政供水干管，其供水压力0.45MPa。本工程从该市政给水管上接DN200给水管，沿项目四周形成环状管网，供生产和室外消防给水水源。（2）消防水量室外消火栓：30L/S,火灾延时2小时。室内消火栓：15L/S,火灾延时2小时。（3）消防给水系统在项目用环形管网，由市政管网压力直接供给消防给水。2、电气消防本生产厂区建筑设计防火等级为低层设防，最高消防用电负荷等级为两级，强电本工程两路独立电源分别由两路10KV市电提供。为便于生产，消防设备的集中管理和监控，火灾自动报警系统拟采用控制中心报警系统。3、防排烟设计本工程为低层建筑，采用自然排烟方式。所有通风、排烟管道及设备均采用不燃材料制作，管道及设备的保温、隔热、消声材料，风管柔性接头采用不燃材料制作。4、管材选型和化学消防消火栓系统采用无缝钢管，焊接或法兰连接。在厂区内的配电房内配置5kg的磷酸铵盐干粉灭火器，其余建筑根据其面积和耐火等级及功能配置一定数量的磷酸铵盐干粉灭火器（3kg）。其余未尽事宜参照国家和行业其它现行规范、规定。十三、交通组织与停车厂区道路采用城市型水泥混凝土沥青路面。厂区单独设计一个出入口位于南面市政道路上，从流线上能保证完全进出，并与生产区域独立使用，独立管理。厂区内道路主要分为两级。厂区内一级道路为路宽10米的厂区主路，不设人行道；二级道路为路宽5米的硬质铺装紧急消防车使用道路。组团道路采用环形式，供消防车使用。在地块北侧，设置货车物流停放区，设有停车泊位，便于车辆停放，并满足防火安全要求。因该厂区道路行驶的汽车多为货车，故主路最大纵坡控制在3.35%以下，考虑消防车通过的道路最小转弯半径不小于7.5米。厂区内道路最大设计车速控制在30km/h。十四、环境影响评价（一）主要环境保护原则1、防治污染，保护生产、生态环境，力求环境效益和经济效益相统一。2、严格执行“三同时”制度，即环境治理设施与项目的主体工程应同时设计、同时施工、同时投产使用。3、环境保护应坚持预防为主，防治结合，使环境能够可持续发展。（二）环境保护的标准1. 中华人民共和国环境保护法；2. 中华人民共和国大气污染防治法；3. 中华人民共和国水污染防治法；4. 中华人民共和国环境噪声污染防治法；5. 中华人民共和国固体废物污染环境防治法；6. 环境空气质量标准GB3095-19967. 污水综合排放标准GB8978-968. 建筑施工场界噪声限值（节录）（GB12523-90）9. 城市区域环境噪声标准（GB3096-93）2类标准10. 建设项目环境保护管理条例253号令（三）环境现状某县位于四川盆底中部，地处重庆市西北部最前沿。属盆地浅丘地区，气候怡人，四季分明，海拔在300-450米之间，相对高度多数在50-100米之间，平坝较多。年均气温17.9，年均降雨量990毫米。标准厂房项目位于某县重庆市某县新城区，某工业园区南区，远离居民区。（四）施工阶段对环境影响处理1、施工阶段对环境影响施工噪声影响：施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖掘机、搅拌机、运输车辆等运转机械产生的噪声。施工中环境影响：项目在施工过程中产生沙尘，尤其在气候干燥，风力较大时，尘土飞扬，污染空气，影响环境质量。2、施工阶段对环境影响的处理施工过程中，应合理安排施工时间，并且尽量控制使用噪声大的机械设备。在施工中采用遮盖措施避免扬尘，必要时采用湿式作业。（五）生产过程中噪音污染及处理1、生产过程中噪音污染的影响分析噪声源主要来自各种生产设施，如机床、电机等，噪声约为80-90db(A)；其它噪声源来自车辆、风机、送排风系统等。2、生产过程中噪音污染解决方法充分利用地形和建筑物的屏蔽作用，合理进行平面布置及绿化设计。厂房以绿化隔离，动静分区。室内天棚和墙面应作吸声减噪处理。空气动力性噪声设备应加装消声器和隔振装置。同时可考虑以低噪声设备代替高噪声设备，以减小噪声污染，建议机床、电机、风机选用低噪声的轴流式风机等。通风系统管理均设置消声器；各类设备选用低噪声型。经采取各种控制措施，如加强对机械的保养、加隔音设施可使厂界噪声达标，对环境影响较小。（六）生产过程对水质污染影响及处理1、生产过程对水质污染影响生产过程排放废水主要是各个生产车间排水、锅炉废水、生活污水、车间地面冲洗水等。2、生产过程对水质解决方法（1）生产废水污染防治措施废水主要为各个生产车间排水、锅炉废水、生活污水、车间地面冲洗水等。废水全部由厂内集水池收集后再经厂内污水处理设施处理后排入城市管网。（2）生活污水处理采用雨污分流制，生活污水经化粪池净化，达到标准后，排入市政污水管网。（七）固体废物的环境影响及处理1、固体废物的环境影响分析项目产生的固体废物主要是生产过程中产生的金属废渣和生活垃圾。2、固体废物的处理办法生产过程中产生的金属废渣，可采用全部回收的方式，作为治金的二次利用；生活垃圾由城市统一处理，在正常的环境影响可控范围内，生活垃圾由环卫部门统一清收，不外排。（八）环境影响评价结论1、本项目尽管其生产不可避免产生一定量的废水、噪声和固体废物，但与之配套的环保设施比较完善，治理方案选择合理，只要认真加强管理、落实环保措施，能够满足国家和地方环境保护法规和标准要求。 2、本项目建成后不改变地区环境质量现状。在严格贯彻落实，环境影响报告书提出的，各项环境保护措施的前提下，本项目建成后不改变地区环境质量现状，从环境保护角度而言，该项目的建设是可行的。十五、节能（一）编制依据随着我国经济建设的飞速发展，能源供应日益紧张。节约能源是造福子孙后代的大事，也是我国可持续发展战略的重要措施。本项目可研报告编制从工程方案设计到建筑材料、设备造型等都严格贯彻国家有关规定，使总体能源水平有效地降低，达到规定的标准。编制依据为：1、中华人民共和国节约能源法；2、建筑节能设计标准；3、重庆市建筑节能条例；4、节水型产品技术条件与管理通则（GB/T188702002）（二）节能措施1、合理进行平面布置，确定好建筑物朝向、方位、充分利用天然能源。2、建筑物造型和平面布置充分考虑采用自然光，既有益节约生产用电，又节省照明用电。3、照明和动力用电宜分别装表计量，厂房及生活用房根据建筑照明设计标准和工业企业照明设计标准采用合适的照度值和灯具，选择电气设备应尽量选用节能型设施，如节能变压器、节能电机、声控开关等。4、厂区建筑物外墙采用保温隔热材料，屋顶设隔热层，以提高热工性能，达到节能目的。5、厂区窗户采用中空玻璃，达到隔热、隔音效果。十六、劳动安全本项目在建设中和建成运行中，严格按照国家有关劳动安全的规定进行操作。努力改善工作条件和环境，加强劳动保护，维护正常的工作、活动秩序。为此采取以下安全措施：1、施工中严格按照安全操作规程设立安全网、隔离网，电力及传动设备应设防护罩，并派专人对现场施工进行安全防范，防止闲杂人等进入工地。2、项目建成后，对各项设施做好安全检查，以杜绝安全隐患。必要时利用警示牌提醒，以确保安全。3、饮用水应煮沸，过滤或进行消毒处理，水质标准达到现行生活用水卫生标准的有关要求。4、厂房内应设通风换气装置，采用机械通风和自然通风相结合的方式，保持厂房内空气清洁。十七、项目施工进度安排（一）建设工期标准厂房项目的基本建设工期：厂房建筑面积17193平方米，根据要求及实际情况，本项目建设期拟安排18个月。（二）项目拟定建设工期本项目从征地、施工到交房，总工期为18个月。具体计划如下：1、征地时间：4个月。2、地勘设计：2个月3、土建及安装工程：10个月4、市政配套工程：2个月5、绿化工程：1个月6、收尾、验收及交房：1个月（三）项目各阶段进度时间安排序号工作阶段第1年第2年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1征地2地勘、设计3建安工程4市政配套工程5绿化工程6收尾、验收及交房十八、项目招投标方案（一）工作依据1、中华人民共和国建筑法；2、中华人民共和国招标投标法；3、重庆市招标投标条例；4、重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市工程建设项目招标范围和规模标准规定的通知(渝办发201012号 )（二）招标工作内容工程施工、监理招标以及设备和材料采购招标等。择优选取施工、监理和主要设备、材料供应单位，以达到节约建设资金、保证建设质量和建设时间的目的。1、监理招标为了保证参与本工程建设的施工监理的水平，监理单位的选择采用招标方式，可选择几家监理单位进行投标。监理单位的招标工作应安排在工程开工之前，以便监理单位能尽早地参与工程管理。2、施工招标工程的施工单位应通过招投标方式确定，参加投标的施工单位应具有标准厂房的施工经验。建设单位应对参加投标的施工单位进行必要的考察。施工招投标的标书和标底、发标和开标、评标和确定施工单位等组织工作应认真做好。3、专业项目施工分包招标在本项目的建设过程中，会有许多专业工程项目需要另行发包。这些专业工程包括：消防工程、安全防范系统、弱电工程、设备安装工程等。这些专业工程项目招标需要在不同的阶段进行，招标内容包括该专业工程的设计和施工，合理地安排专业工程招标对顺利完成项目的实施，控制工程项目的整体质量和进度是非常重要的。4、材料、设备的采购招标机电、专用设备和消防报警、消防自动灭火等重要设备以及品质要求高、材料价格昂贵、用量较大的重要材料应通过招投标方式确定供货厂家，以保证产品质量和节约工程投资。材料的采购招标要根据工程的施工组织进度的要求进行。（三）投标工作的开展由项目单位委托具有招标代理资质的招标代理机构，组织实施本项目的招标工作。招标公司应本着“公平、公开、公正”的原则，与项目单位配合，组织并完成招投标工作。（四）投标的程序本项目招投标具体程序可以由六部分组成。1、组织专门的招标机构，负责招投标工作，同时设立招标监督机构。2、要发布招标公告。在政府指定的报刊、网站上发布招标公告，从发售招标文件开始招标到提交报价单，其期限一般不少于30天。而招标通知和广告通常应在开始招标前两周发出。3、招标机构或建设单位要进行投标单位资格预审。招标人要对拟承担招标工程项目的投标单位，在投标前就其财务、技术能力、信誉等级等事先进行审查，通过预审被确定为合格者，才能参加投标。4、招标机构要带领投标单位勘察现场。5、编制、审定招标文件和制定标底。招标文件是进行招标的依据，由经济、技术、法律等方面的专家组织有关人员共同编制，然后由建设单位、招标机构审定。标底由招标机构组织制定。标底为初定的合同价格，它直接关系到招标工程的效益。标底为绝密资料，任何人不得泄漏。十九、项目管理及人员培训（一）项目建设阶段的组织管理措施由重庆某工业园区管委会组建项目建设管理机构，下设办公室、财务组及工程管理组，项目竣工后更名为管理部。（二）劳动定员和人员培训项目劳动定员为5人，即经理1人，工程管理组2人，办公室及财务组各1人，所有管理人员由某工业园区管委会组建的项目建设管理机构，进行统一的培训，不足部分向社会招聘。（三）项目运营为壮大某的经济产业化，在项目建设过程中，通过建设通用性标准厂房作为产业化基地。在对机械制造和农副产品加工企业开放的同时，通过通用性标准厂房，以优惠租金吸纳重庆市内外迁入的机械制造和农副产品加工企业，通过这些进入的企业，带动其配套企业进入某工业园区，营造产业集群的效应和规模经济效应。二十、投资估算与资金筹措（一）本项目投资估算1、编制依据（1）2008年重庆市建筑工程计价定额；（2）某县征地补偿安置实施办法；（3）项目建设单位提供的基础数据；（4）本报告第十二条所列的工程建设方案。2、估算总造价包含的内容总造价涵盖了项目所有费用，由征地费、工程建设前期费、行政规费、建筑工程费、安装工程费、门窗工程费、内外装饰工程费、环境工程费、预备费等组成。3、项目总造价分析及明细序号费用名称单方造价 （元/亩）面积 （/亩）总金额（万元）备注1土地费150000.00 48720实际发生费用2规费170.00 17193292.3实际发生费用3前期费用（勘察设计费等）20.00 1719334.44工程建安费用800.00 171931375.44参考某县现有建安造价5环境工程费用50.00 1719385.97道路、绿化等费用6市政配套工程费用50.00 1719385.97水、电、气、视、讯等入户费和户外材料分摊费7预备费68.77根据渝建发【20006】47号文件，按建安造价的5计取合 计1548.8171932662.85说明：根据某县征地补偿安置实施办法，结合园区实际征地情况，按15万元/亩计算。4、本项目估算总造价本项目建设规模为17193平方米，预计建设投资总额2662.85万元，单方造价约1548.8元/平方米。（二）项目建设资金筹集项目建设资金由园区管委会自筹。二十一、财务和经济评价（一）财务评价内容及编制依据1、财务评价内容1) 选取财务评价基础数据；2) 编制财务评价表格；3) 编制财务评价报告。2、财务评价编制依据1) 依据原国家计委（现国家发改委）、原建设部（城乡建设部）建设项目评价方法；2) 建设项目评价方法选编；3) 现行的财务和税务制度；4) 投资项目可行性研究指南（试用版）（2002）；5) 各专业提供的基础数据。（二）项目收入总额估算本项目的经营收入，主要通过标准厂房的出让和出租取得；租金价格按当前重庆区县相似工业园区标准厂房市价15元/平方米/月计算，售价按当前重庆区县相似工业园区标准厂房市价1400元/平方米计算。本项目标准厂房，按建筑规模30%作为对外出让销售，建筑规模70%作为对外出租，收入明细表如下：序号收入名称面积（）单价 时间（出让/出租）金额（万元）1出售（占总建筑面积的30%）51581400元/平方米722.122出租（占总建筑面积的70%）1203515元/平方米/月8.96年1940.73合 计2662.85（三）项目投资和收益阐述标准厂房项目建设规模为17193平方米，预计建设投资总额2662.85万元，单方造价约1548.8元/ 平方米。标准厂房建成后，按建筑规模30%作为对外出让销售，销售金额为722.12万元，按建筑规模70%作为对外出租，约9年时间，可收回剩余1940.73万元的投资成本。（三）财务评价标准厂房项目建设规模为17193平方米，预计建设投资总额2662.85万元，将建筑规模30%作为对外出让销售，能及时收回投资722.12万元，通过对外出租，每年能收入180525元。按静态投资回收计算，标准厂房项目建设投资预计将在9年时间内能收回投资。商业投资通常的静态投资回收期为1015年，本项目的静态投资回收期为9年内，说明标准厂房项目的投资是可行的，财务评价是可行的。二十二、项目社会效益评价（一）增加就业，缓解就业压力标准厂房建成后，可引进至少4个中型企业（或10个小型企业），进驻标准厂房，作为机械制造加工生产或农副产品加工生产；这两类企业均为劳动密集型企业，经初步估算，可吸纳近150名200名某务工人员。有力缓解了当前就业压力。（二）促进某工业走向产业集群化和规模化某机械制造企业，通过多年的发展，已具备一定实力，但由于规模制约，很难形成拳头产品和配套产品，较为完整的产业链，标准厂房的建设正好满足机械制造配套的中小企业进驻某，形成完整的，上规模的产业链。（三）促进某农产品深加工，提高农产品附加值某作为农业大县，有丰富的农产品资源，但由于农产品加工企业规模普遍偏小，在资金上普遍缺口较大，标准厂房能解决企业的生产场所，缓解了企业的资金压力，专心生产，有利于某农产品的深加工，促进农业的发展和农民的增收。（四）搭建平台，推动招商引资标准厂房，能为投资办厂的商家提供完备的生产，生活和经营场所。外来客商带来的资金和技术、设备，直接在标准厂房内安装完善，很快就可以投入生产经营，减少了基本建设繁杂的审批及建设程序。通过标准厂房建设，对外来办厂投资者搭建平台，推动了某工业园区的招商引资工作。（五）标准厂房社会效益评价标准厂房能促进园区和某的经济发展，增加就业，促进某工业走向产业集群化和规模化，促进某农产品深加工，提高农产品附加值，有利于园区的招商引资，社会效益可观，建设具备可行性。二十三、结论和建议（一）结论1、标准厂房建设，能培养某自身的机械制造和食品（农副产品）加工业产业集群；成为某工业园区和某经济的持续前进动力。2、标准厂房的选址合理，场地的地形地貌和地质条件能满足建设要求；地块外部配套条件，能满足标准厂房的功能要求。3、标准厂房的建设内容和工程建设方案，