长城盛花-时代广场商铺推广方案.ppt

时代广场商铺推广方案,前言,将目标客群按其职业的不同，分为三个大的群体：政府/金融及企事业单位的中高级管理人员附近商业区个体商户及周边居民周边看好横岗片区的商人及富有人群根据目标群体图回报的心态，选择针对性较强的媒体和诉求方式，各个击破商铺包装既要兑现中心购物广场的功能，营造独特个性的购物环境，又要赋予文化内涵，塑造时代广场独有的风情。本案以时代广场商铺现状和特性为基点，作可行分析、论证和策动。,市场概要,片区市场概括,1、近年随政府加大对龙岗的改造力度，其发展步伐加快。龙岗是深圳8个卫星城计划中三个首先启动城之一。2、横岗镇规划起步较晚，地产、商业开发相对布吉等镇落后。3、横岗作为龙岗主要城镇，规划不够完善，但龙岗的改造必将带动它发展。,市场,散铺出租或自营，重视所处地段的发展前景和收益整铺统一返租，重视安全性、高回报，如世贸中心。应对策略：强化时代广场的特点利好和消费潜力，传达投资的高回报和安全性。,投资形式多样,,,竞争对手,项目概况,主推对象：第一、二层（以销售为主）,项目,1、共5层，建筑面积83000M2。-1、3-5层自用。-1层为超市、3层经营各类品牌、4-5层为酒店娱乐。2、自用经营商铺层将支持1、2层，积聚稳定人气基础和商业基础；推动物业升值，并与1、2层产生互补。3、各层商铺相互支撑，聚人气，造商机，达到成行成市的效果。,商铺,,,可由投资者自行出租或经营，以家居及与之相关商品”为主。第一层：15000元/M2；第二层：9000元/M2,,,,项目分析,总结：项目具有较多的优势，推广过程中关键在于突出项目的利益点增强投资者的信心和给投资者一个美好的高回报前景。,客群分析,客户群,政府、金融及企事业单位的高级管理人员,,年龄构成：30-45岁购买用途：投资70%以出租收租，少数自营。可做品牌商品专营或连锁经营尤其关心租金回报付款方式：选择银行按揭付款方式的客户比例略低于住宅目前商铺的购买者经济景况较好，资金比较宽裕,各商业区个体商户周边居民其它片区商及富裕人,对商铺的租金有经验性认识，认同发展潜力或自营需要才会购买，较理性化,工作稳定，住房已解决，有积蓄和较高的资金收入来源，购买，商铺用于出租收租。,,,,特征,第一类,第二、三类,,推广策略,方向：强化利益点增强投资者信心,中心地带,1、人口密度大，人流量大。3、商业居家气氛集中、浓厚。2、交通方便，出行便利。,政府形象工程,1、市场知名度与美誉度容易建立。2、公众可信度增强3、投资的安全性保障。,自营规划,1、-1、3-5层商铺自营经营增加商业气氛，聚集人气。2、合理规划，营造良好有序的经商氛围。,,,,,,,推广策略,推广命名：时代广场,-1、3-5层自营经营（已有规划）,=,1、2层销售为主,=,横岗商圈大型购物中心,=,市场定位,,销售主题：占据金铺地稳坐收银台,,投资方式可自营出租，自由支配,投资回报是背靠大树好乘凉，稳定可靠。,经营前景：凭借经营特色项目优势，坐享其成,,,项目定位,横岗没有大规模综合性家私、居家装修、家居用品商场,中心城居住区的居民需要综合、健全的休闲娱乐环境和配套,中心城居住区的居民具备这种较高层次购物的消费资金基础,时代广场提供一个满足日常合家欢需求的家庭消费场所,横岗商圈/大型生活商业中心内/唯一配套齐全的家私、休闲、购物广场,,,,,签单即收三代财利/全新出租物业,经营定位,销售定位,,,,严格执行,推广总原则,1、建立浓厚的商业气氛，营造良好的商业秩序。2、通过与媒体的有机配合，扩大商铺的知名度与美誉度。3、强化和突出项目对投资者的利益点，强调投资的高回报性与安全性。4、抓住市场的有利时机策划系列的公关活动，吸引人气，搞活气氛，促进销售,原则,目的,通过广告推与销售的配合迅速销售商铺，提升项目知名度与美誉度。,,,,,阶段推广策略,第一阶段：蓄势引爆,第二阶段：重拳出击,第三阶段：全面沸腾,结点：塑造完美的招商氛围核心：招商的环境布置；宣传资料到位；招商人员到位,结点：第一、二层商铺招商核心：媒介综合运用；掀起浓烈的招商氛围,结点：第一、二层商铺招商核心：公关活动设计；媒介运用；发展商的服务宗旨,第四阶段：全线封杀,,,,,,,第一阶段：蓄势引爆,[原则]：尽早将招商信息发散，告知市场。势头要迅速猛烈。,[执行]：1、通过媒体主要是报纸硬性形象广告（1-3款，整版）或召开新闻发布会的形式，公告招商。2、现场封杀：现场导示牌导示旗区域功能指示牌3、商场环境布置：宽敞、商场设计安装、布置到位，与经营主题吻合。4、商场资料：详细介绍商场内的商铺情况、入驻商家、商品情况。,,要求：醒目、清晰、色彩以暖色调为主,第二阶段：重拳出击,正式招商,,现场气氛的营造,原则：营造热闹的气氛，吸引过路的人群驻足进入,方法：1、拱门的设置：红色+标题“热烈庆祝时代广场正式招商”2、广场外的大型气球带横幅，横幅上有庆贺的标语3、周边放置绿色植树，并在上面安装彩灯、饰物4、商场内以彩灯、彩旗、彩球装点，尽量使场面繁华热闹,,,,现场活动,原则：1、配合招商举办能聚集人气，提升知名度的活动。2、邀请一些受大众喜爱的知名人士到现场参与剪彩仪式。3、邀请主流媒体记者到现场跟踪报道，将信息扩散。,,现场包装,包装策略,在主入口设置布袋阵/将客户群一网打尽,夜间亮霓红灯/打起时代广场的标志性灯笼,设立明显的未来经营景象/导视,挑选适当部位的在售商铺/装修/挂展板,,,,,营造：人气基础/商业气氛/热销气氛全红彩装，亮透横岗中心地带,,媒体的运用,原则,集中火力，趁热打铁，快速占据市场的至高点。增强投资者对商铺对发商的信心。,1、以硬性的形象+主卖点系列版报广告为主，主题则突出高回报、高收利。2、体现商铺的各种对投资者有利的优势3、展现商铺的安全性、人气化及内部严谨管理制度,媒体主要内容,,,媒体组合,DM,,横岗有线台,龙岗报,,,选用横岗《消费通》DM邮政专递媒体。,横岗片区的住宅小区龙岗片区和布吉等地政府及金融机构的公务员政府、金融及企事业单位的中高级管理者,,发放对象,每周一次，激情轰炸主动分流竞争对手的目标客户。考虑其他DM类的广告投放,投放频率,,媒介组合,DM,,横岗有线台,龙岗报,,,新闻报道、30``广告片、电视台每周定期专题追踪报道,“横岗人的家居”作大推广，告之横岗有规模性的家居广场,以“横岗人的购物城”作大推广，告之横岗有了购物广场,,,买断龙岗新闻频段和插播频段，作定期播放,,第三阶段：全面沸腾,媒体执行,招商工作已过展到一定程度，时代广场渐被市场认可，关注度加大,前提,1、每周一款硬性广告，5-8款，主诉求：商铺为投资者带来高额回报。及商铺的安全性、管理体制的严谨化。次诉求：项目的优势，增强投资者的信心。2、其它媒介的跟进：电台、DM,公关活动,1、组织群众性参与度较高的活动，搞活商场气氛。聚集商场人气。2、活动内容：时装秀、现场游戏、现场购物抽奖等具有鼓动性的活动。,,,,,,第四阶段：全线封杀,商场装修完毕，整体形象出来商家和品牌也陆续入驻商业气氛已近形成,前提,1、体现商场的合理化、科学化的管理体制，给入驻商家及投资者的各方面的支持与保障2、扩大发展商的品牌知名度3、对入驻的知名商家进行大力的宣传，以增强投资者的信心。,执行,,,现场包装,路旗,,,,,横岗中心带,,时代广场,,,,,,,,,深惠路,,,,,,分流周边商场的目标客户；吸引周边住宅区的居民，作投资和消费的引导；吸引穿行于盛隆路车主，作投资和消费的引导。,,目的,,数量约3000幅40cmX120cm,,执行方案举例：,,,,拱门/气球,分流周边商铺等的目标客户，凸现最大市场关注。吸引穿行于深惠路车主，作投资和消费的引导营造热销气氛,,目的,,拱门一座，氢气球数量4个拱门高6m，跨15m,,,,,,,周边商铺,,,,时代广场,,,,,深惠路,,,现场包装,样板铺,打破商铺销售常规，以样板铺形成销售特色。吸引周边商铺的现场客户设立商铺销售分部，扩大销售点。,,目的,数量2间装修到位,,,,,,横岗中心,,,,,深惠路,,时代广场,现场包装,,,,形成右侧的宣传综合点，衬托整个商铺的销售气氛。营造即将热烈经营的景象，为1-2层的销售服务。吸引和稳定大品牌商关注，促成合作的更为明确化。,,,,周边商铺,,,,,深惠路,,,时代广场,周边,,围墙包装夜间亮灯条幅路旗,,,现场包装,看盘感受,商铺投资者年龄：35岁性别：男职业：正经营的个体商户听说时代广场商铺销售挺火的，所以也来看看。一到现场就被眼前的一切所吸引了，因为那里的销售气氛非常浓烈。远看，是红艳艳的拱门、路旗和铺天盖地的气球；近前，是被吸引的人群和宣传展板。那些投资分析，真的很实在,我能对比者看出我的投资其收益有多少。而更重要的是，我看到了样板铺，许多人都在看。我能想象到将来我的商铺该是怎样的经营景象……,媒介预算,现场包装总费用：40万元现场包装：导示牌、户外广告牌……媒体总费用：45万元《龙岗日报》整牍、彩色版6款；《深圳特区报》整牍、彩色版1款龙岗有线电视30秒CF片，一天两次：A段时间：19：00——22：30（80次）另：其它费用广告总费用：98万元,