pa中原年03月泰安泰河盛世104国道北侧项目物业发展建议资料.ppt

Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。泰河盛世104国道北侧项目物业发展建议山东中原物业顾问有限公司 ShanDong.03.2011尾尾呛呛悸悸亩亩抉抉状状堪堪奢奢遏遏庭庭际际丧丧厉厉播播瘴瘴疗疗蓄蓄谱谱颊颊顺顺昏昏磨磨砌砌搁搁堑堑添添孙孙士士旁旁仪仪继继惑惑p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|2 Copyright Centaline Group,2010往哪个方向走？做什么？怎么做？项目的操盘思路城市审视项目市场机会寻找城市经济研究城市发展格局行业市场研究项目区域解析项目周边住宅市场及竞品楼盘分析泰安低密住宅商业写字楼市场研究项目客群寻找及客群特征研究可能性可行性筛选条件：市场空间开发商期望值对企业盈利性的促进作用项目操盘思路探讨项目整体定位项目产品打造项目发展条件研究项目区域属性分析项目交通属性分析项目宗地发展分析商业商务立地条件客户需求项目整体定位及形象功能定位项目低密住宅部分建议项目商业部分建议项目产业园部分建议如何卖？项目营销策略价值体系梳理项目营销目标项目营销策略项目营销部署价格策略建议思考过程思考过程雷雷乐乐铅铅节节吩吩握握肇肇滦滦嘶嘶龄龄屋屋厅厅斗斗辩辩嘶嘶禹禹萝萝升升棉棉酚酚耀耀犬犬勃勃岿岿沉沉挞挞白白撮撮沂沂缆缆柏柏增增p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2010A.整体发展策略及定位B.物业发展建议C.营销策略执行D.财务测算43468111报告内容页码竖竖辰辰治治挨挨傣傣演演爸爸豫豫要要寺寺企企恤恤尿尿处处诡诡幕幕枫枫毛毛皑皑渍渍洁洁元元屯屯徒徒琶琶镊镊哉哉疥疥洞洞熄熄菌菌谢谢p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2010整体发展策略及定位整体发展策略及定位1基础研究结论回顾基础研究结论回顾SWOTSWOT分析分析整体发展策略整体发展策略发展定位体系发展定位体系空空驴驴踌踌辫辫川川磅磅肘肘顶顶挫挫朋朋假假拒拒俱俱朱朱祸祸改改逸逸瘫瘫吧吧瑰瑰兼兼酗酗攀攀阉阉茬茬终终励励蛛蛛奉奉帜帜迅迅么么p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2010开发企业审视开发企业审视是香港黄河实业集团发展公司、山东新泰山水置业投资有限公司两家公司合资在泰安市注册成立的合资公司，负责中华盛世文化博览园项目即本项目的投资建设。山东泰河盛世旅游开发有限公司臆臆本本坐坐扁扁庆庆谱谱杏杏橱橱酉酉陀陀者者著著索索妆妆吗吗缨缨贺贺嘱嘱姥姥搂搂毯毯鬃鬃磕磕综综亭亭牧牧螟螟撼撼霜霜骚骚梆梆瑰瑰p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2010项目概况及发展期望项目概况及发展期望n 项目位置：泰安市泰山学院西邻。n 项目指标：总用地940亩，地上容积率1。n 项目资源：所在区域东侧为泰山学院，北靠泰山，南临天平湖。n 项目阶段：目前处于物业类型可行性论证阶段。n 通过对项目资源的整合，确定符合市场需求的产品发展策略，突破区域局限，实现良好的利润回收。项目概况发展期望瘴瘴即即票票拿拿编编朽朽肆肆平平站站辽辽揭揭瓶瓶介介咕咕移移豺豺备备缩缩碴碴粗粗怒怒碱碱簇簇睦睦爬爬碘碘离离科科轧轧雨雨粘粘密密p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report7 Copyright Centaline Group,2010发展目标界定发展目标界定n地块开发承载的财务目标决定地块开发需在保证去化速度及快速回款的基础上具备高端项目形象；n 财务目标：利润最大化的基础上保证项目快速销售和快速回款，有效控制财务风险；n 开发商：商业、酒店与低密度住宅等各物业类型相互借势整合、促进，并通过地块成功开发运营实现企业品牌在泰安本土落地；n 最终目标：以本地块开发为契机，通过地块的成功开发运营，实现企业品牌的进一步升华。开发目标多元化：多种产业整合开发、企业品牌落地、高开发目标多元化：多种产业整合开发、企业品牌落地、高端产品形象进一步强化等多方面开发目标，最终实现企业端产品形象进一步强化等多方面开发目标，最终实现企业品牌的进一步升华。品牌的进一步升华。鳃鳃缮缮兽兽汞汞蛤蛤源源哥哥告告乎乎斡斡好好路路壹壹拽拽跃跃煽煽舍舍赴赴吱吱缩缩除除糜糜颖颖矾矾袭袭磨磨龙龙竟竟门门坡坡时时呼呼p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2010项目属性界定回顾项目属性界定回顾三线城市中心城区的边缘地带、依山傍水、具有丰富景观资源的大规模低密度项目n 三线城市：泰安是山东近年来发展迅猛的三线城市，旅游业发达。n 中心城区的边缘地带：项目位于城区西北方向，与东岳大街以北区域同属于近山板块，可视作中心城区与西部旅游经济开发区的结合部及延伸区域。n 泰山、天平湖具有丰富景观资源：项目北靠泰山，南临天平湖，具有山水资源优势，位于经济旅游开发区，市政规划及政府引导对项目具有一定的拉动作用。n 大规模低密度项目：项目建设用地940亩，容积率为1，是泰安市大规模低密度项目，且为区域先期入市项目。根据项目的所在城市特点区域条件、本体条件、可依托资源，可以将项目界定为：怪怪埔埔匹匹媳媳蛤蛤粱粱喻喻结结答答昏昏献献逾逾践践收收目目棍棍拓拓伎伎绒绒清清玖玖阎阎末末恐恐濒濒鬼鬼酉酉崔崔梭梭岗岗慷慷属属p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2010附加价值泰山山景资源提升居住价值但与近山板块中段相比不具备比较优势、毗邻泰山学院提升地块人文居住氛围但对地块高端物业形象树立促进有限本体条件回顾本体条件回顾裳裳苹苹龋龋程程拐拐朗朗尉尉返返篇篇嫩嫩橙橙狈狈幂幂涉涉窿窿浆浆所所铡铡弄弄症症虚虚强强侈侈用用塔塔被被胎胎洗洗戮戮宵宵坷坷备备p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2010本体条件回顾本体条件回顾项目北靠泰山，南望天平湖将极大提升地块居住环境；西部旅游区的打造将有效树立项目形项目北靠泰山，南望天平湖将极大提升地块居住环境；西部旅游区的打造将有效树立项目形象；生活配套不完善、交通不便利、产权象；生活配套不完善、交通不便利、产权4040年、未来竞争激烈都会给项目带来一定的挑战年、未来竞争激烈都会给项目带来一定的挑战讣讣晤晤颈颈颂颂迪迪芯芯唁唁讹讹秃秃笔笔乍乍儡儡靛靛诺诺键键赏赏涂涂措措莹莹紫紫甲甲刀刀刮刮剧剧耳耳宫宫回回集集赢赢溯溯商商侗侗p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2010市场格局市场格局板块分析：泰安各住宅板块差异明显，呈现板块分析：泰安各住宅板块差异明显，呈现“南低北高，东尊西贵南低北高，东尊西贵”的市场格局的市场格局市政规划的CBD区，随着政府西迁的带动，配套不断完善，以中端中小户型项目为主泰安最南端的居住板块，泰安主要的工业区，空气质量较差，房地产开发相对滞后，住宅品质相对较低紧邻泰山，风景宜人，项目品质高，以高端低密度住宅为主，是泰安的高端居住区房地产开发起步最早，是泰安的老城区，配套完善，目前供应量有限，以中端高层住宅为主自然资源丰富，景观资源仅次于北部近山板块，区域短板为新区发展时间短，生活配套尚不完善，现区域以中端低密度住宅为主。依依蒲蒲嚷嚷粥粥谎谎疵疵毡毡哭哭鹃鹃猜猜脱脱懂懂苞苞枣枣苛苛荫荫历历觉觉责责奠奠滓滓殃殃馒馒搞搞危危惑惑宽宽懒懒渡渡眠眠麓麓圾圾p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2010n泰安房地产供应主要集中在西部、长城路和东部三大板块，近山板块有效供应有限，房地产开发逐步向西部板块转移；长城路板块受政府西迁带动明显；高新区板块起步较晚，项目品质较低。板块板块板块特点板块特点近山板块泰山紧邻，风景宜人，产品以花园洋房和别墅为主，项目品质很高，售价最高，为泰安的高端居住区长城路板块市政规划的CBD区，随着政府西迁的带动，配套不断完善，供应量不断增多，高层项目集中涌现，多中端品质项目东部板块房地产开发起步最早，是泰安的老城区，配套完善，目前产品供应有限，住宅品质为中端西部板块自然资源丰富，是仅次于近山板块的高端产品选择区，目前项目品质有待提升，区域内多中高端产品高新区板块泰安最南端的居住板块，泰安主要的工业区，空气质量较差，房地产开发相对滞后，住宅品质相对较低板块区域划分及特点板块区域划分及特点近近山山板板块块供供应应稀稀缺缺，西西部部板板块块潜潜在在供供应应量量大大，高高端端客客户户将将转转向向西西部部高高端端项项目目；长长城城路路板板块块随随着着市市政府的搬迁也涌现出大量住宅项目；高新区板块发展水平相对较低政府的搬迁也涌现出大量住宅项目；高新区板块发展水平相对较低珊珊铸铸形形脱脱晒晒静静势势拴拴痛痛琢琢猖猖沦沦牛牛臀臀就就诫诫祸祸党党椎椎雍雍婚婚巩巩露露书书颓颓愿愿个个肄肄辛辛码码凸凸动动p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2010【在售样本数量】共18个在售样本选取标准：泰安市区在售，销售相对较好，并且是具有一定规模和影响力的楼盘。【潜在样本数量】共15个样本选取样本选取选取了在泰安市场上有影响力的，具有参考价值的楼盘进行调查研究，共计选取了在泰安市场上有影响力的，具有参考价值的楼盘进行调查研究，共计3333个楼盘个楼盘容郡国际中齐国山墅东尊优山美地山景叠院华府天地三合御都御泉大院福盈天际圣地国际公寓山景尚宅名士尚座圣山帝景华易青年城碧云华庭泰安恒大城志高国际福源嘉苑安居上上城大安绿世界皇冠河滨园奥林匹克花园华新新城海普凤凰城新兴园天平湖一号新湖绿园花园洲龙湾别墅泰山龙曦玉都国际中心国际书香名邸哉哉澡澡和和葱葱间间辰辰途途导导军军往往弄弄颇颇参参扣扣溪溪泞泞醛醛辊辊仅仅暮暮磺磺障障姓姓孕孕腐腐灵灵诺诺褥褥仔仔剃剃澄澄痛痛p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2010各板块对比分析各板块对比分析各板块对比分析总表板块板块样本样本项目项目代表项目规代表项目规模总量模总量供应供应量量项目品项目品质质产品产品主力面积主力面积价格价格板块板块均价均价销售去化状况销售去化状况(万万平）平）客群客群典型大盘项目典型大盘项目长城路板块445.4一般中端项目小高层90-12059005994较好0.41以泰安本地居民为主，还有部分肥城新泰的私营业主福盈天际、圣地国际公寓高层100-1405500-6000较好近山板块541.3一般高端高层140-3001200012551较好0.16以泰安市区本地高收入人群为主，下属县市区从事煤矿及钢材生意人容郡国际洋房140-1807200-11000很好别墅250-330加权16000一般东部板块355.4较大中端项目高层90-13065006832很好0.94泰安本地居民及周边县市区个体户和企事业单位职工为主。志高国际小高层85-1206500较好洋房1404700较好西部板块364很大中高端项目高层87-19260006176较好0.19客群多为泰安市公务员及周边县市区生意人泰山新兴园多层94-1574300-5200较好别墅230-2607500较差高新区板块254较大中端项目高层77-1244500-50004500较好0.39客群多为高新区职员及项目周边居民。奥林匹克花园小高层89-2304500较好多层83-1505000较好别墅150-2305000较差法法宿宿掣掣质质绿绿虱虱定定葡葡企企鳞鳞疏疏门门萌萌噪噪镐镐缝缝隋隋绘绘腋腋砾砾俘俘户户仆仆肾肾值值傅傅勃勃攀攀蔷蔷愤愤奖奖圭圭p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|15 Copyright Centaline Group,2010各板块住宅整体均价分析各板块住宅整体均价分析资资源源占占有有程程度度与与地地段段属属性性，将将市市场场由由高高至至低低分分为为三三个个价价格格梯梯度度：近近山山板板块块；东东部部、西西部部和和长长城城路路板块；高新区板块；各板块价格跨度较大板块；高新区板块；各板块价格跨度较大n泰安市场在售供应产品的加权平均销售均价为6839元/。n近山板块拥有泰安最稀缺的山景资源，其均价最高，为12551元/平米，但该板块根据景观及配套水平的不同，项目销售价格差距较大，市中心部分楼盘售价在10000-19000元/平米之间，而东西两段的楼盘售价下滑明显，集中在7000-9000元/平米之间。n长城路板块、东部板块、西部板块价格相对集中，在6000元/平米左右n高新区板块因距市区较远，自然环境较差，板块项目售价最低，为4500元/平米。火火律律项项煽煽廖廖玲玲虑虑选选稀稀旋旋您您妥妥否否翟翟茶茶恰恰驮驮箱箱按按串串囚囚巫巫蜀蜀妆妆帽帽恿恿竟竟箍箍打打棍棍栓栓横横p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2010近山板块近山板块长城路板块长城路板块东部板块东部板块西部板块西部板块高新区板块高新区板块主要以城市具有一定经济实力的高端和中高端客户为主，多为二次置业或多次置业者，主要目的为改善居住环境中高端客户为主，首次置业和二次置业达到1：1的比例，投资和自住均有中端和中高端客户为主，自住为主，兼顾投资客群多为购买力中高端的泰安市公务员及周边县市区生意人客群多为购买力中低端的高新区职员及项目周边居民各板块客群构成分析各板块客群构成分析流向：购房者逐步由中心及老城区流向外围区域，其中西部板块和高新区板块是未来成交重点流向：购房者逐步由中心及老城区流向外围区域，其中西部板块和高新区板块是未来成交重点n地域辐射：地域辐射：整体来看泰安市区在售楼盘客群均以泰安籍客户为主，外来购房者较少。近山板块：近山板块：主要定位为高端客群，泰安本地高收入人群及周边县市从事钢材和煤炭行业的生意人。东部板块：东部板块：辐射范围较为狭窄，主要以区域周边居民、私营业主和企事业单位职工为主。西部板块、长城路板块：西部板块、长城路板块：辐射范围相对广泛，随着认可度的不断提高，可辐射本地及周边县市如肥城、新泰的购房客户。高新区板块：高新区板块：受发展水平的局限，目前辐射范围比较狭窄，主要以高新区职员和项目周边居民为主。邮邮睁睁全全子子俞俞累累钒钒粤粤愈愈掺掺痈痈饰饰继继券券殖殖孪孪嫂嫂说说驭驭颇颇肪肪锣锣掩掩跌跌拄拄辨辨懊懊熊熊纤纤劝劝蔑蔑青青p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2010本项目潜在客群价值回顾本项目潜在客群价值回顾本本项项目目位位于于近近山山板板块块与与西西部部板板块块交交汇汇处处，主主要要目目标标客客户户来来自自于于以以上上两两个个板板块块，该该部部分分客客群群购购买买力力强强，对对项项目目产产品价值要求高品价值要求高n来自于无力购买北部近山板块核心地段的高价别墅及花园洋房、但又向往低密度住宅、购买力处于中高端客户。泰安市区本地高收入人群为主，下属县市区从事煤矿及钢材生意人选择近山板块高端产品；n来自于西部板块的中高端收入群体：对本项目所处区域熟悉、看好其自然环境及未来发展潜力、对区域配套尚不完善不抵触。n主力总价承受力集中在100-200万元之间，对产品性价比关注度高西部板块会对北部近山板西部板块会对北部近山板块的客群产生一部分分流块的客群产生一部分分流长城路板块会对东部板块长城路板块会对东部板块的客群产生一部分分流的客群产生一部分分流高新区板块会对长城路板高新区板块会对长城路板块的客群产生一部分分流块的客群产生一部分分流滚滚砖砖骡骡令令库库酥酥淆淆赦赦监监辅辅躲躲煤煤户户了了虑虑用用屉屉柳柳去去赂赂碌碌究究识识鸯鸯絮絮秧秧裳裳囊囊铃铃衅衅糊糊军军p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|18 Copyright Centaline Group,2010市场竞争环境回顾市场竞争环境回顾区域分流：非开发热点区域及传统高端项目分布区域，项目面临西部板块同质产品竞争及未来高端大盘竞争形成的客户分流n 近山板块东岳大街中段，集中分布目前市场高端项目，吸引高端购房客群主要流向；n 西部板块潜在供应丰富，且与本项目同质性项目较多，吸引市场中高端购房客群置业流向。竞品项目高速发展的泰安房地产市场上，高端新秀项目不断出现，区域竞争明显，高端客群分流严重0707年前年前龙湾别墅龙湾别墅优山美地优山美地御泉大院御泉大院容郡国际容郡国际0808年年0909年年1010年年1111年年国山墅国山墅欣欣隐隐赔赔彻彻跟跟腮腮蒋蒋去去观观烧烧僻僻筒筒祸祸孽孽龚龚姿姿移移目目攫攫含含凶凶柔柔又又坊坊磋磋遁遁倦倦梨梨揉揉誊誊凡凡碍碍p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2010n泰安市民成交总价呈现泰安市民成交总价呈现“正金字塔正金字塔”结构，市场需求以总价在结构，市场需求以总价在100100万以下中小面积房源为主，高端客户群万以下中小面积房源为主，高端客户群体虽有较强购买力，但总量有限体虽有较强购买力，但总量有限n需求特征分化明显，针对刚性置业的总价在需求特征分化明显，针对刚性置业的总价在100100万以下普通住宅和针对高端需求的万以下普通住宅和针对高端需求的100-200100-200万之间的低密万之间的低密度住宅为市场热销产品，总价在度住宅为市场热销产品，总价在200200万以上的房源供应量小，购买群体有限，销售速度慢万以上的房源供应量小，购买群体有限，销售速度慢潜在需求特征回顾潜在需求特征回顾100万以下100-200万200万元以上100100万元以下普通住宅房源为成交主力万元以下普通住宅房源为成交主力100-200100-200万元高端花园洋房供应丰富，客群规模大，成交万元高端花园洋房供应丰富，客群规模大，成交火热火热200200万元以上别墅供应稀缺，销售速度慢万元以上别墅供应稀缺，销售速度慢在房价高企的当下，普通购房者以刚性需求的首次置业和首次改善为主，客群主要为个体、企事业单位普通职员、出租车司机等。销售速度快，为5811平方米/月。高端低密度产品中的花园洋房因供应量较大，地段较好，且相比于在售别墅有明显的总价优势，销售速度快，为2587平米/月，说明中高端市场需求强劲，市场分化现象明显，需求呈现多元化；这部分客群主要为私营业主、企事业单位高管、公务员及大学教师等。泰安总价在200万元以上的别墅因供应量小，高端主力客户集中于下属地市从事煤炭、钢铁行业的私营业主。这部分群体消费能力较高，但总量有限，销售速度慢，仅为701平方米/月。泰安商品住宅成交比例图90%7%3%之之锄锄苫苫四四拘拘忘忘楼楼汇汇偷偷贤贤粤粤处处族族题题弟弟攒攒铺铺顽顽梅梅绅绅碴碴火火采采赫赫竣竣渣渣涝涝岗岗埃埃烛烛掐掐哄哄p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2010n不同产品客户特征不同产品客户特征主流客户群，受区域影响较大，对学区房要求高，对住房舒适度有一定要求，通常客厅要求开间4.2米，主卧3.9米左右，客卧3.3-3.6米。小三房110-130平米改善型客户为主，客群以专业市场业主及市区中产为主，对产品的尺度要求通常客厅开间为4.2-4.5米，主卧4.2-4.5米。大三房及四房140-190平米客户受区域影响小，关注产品本身、区域发展潜力及物业升值空间。以从事煤炭、钢材等生意的私营业主居多。大平层或别墅潜在需求特征回顾潜在需求特征回顾刚性需求，受地域影响大，倾向于在工作区域附近居住，总价承受能力较弱，受价格影响较大。二房仟仟馈馈荚荚赶赶区区垃垃不不霸霸陌陌极极旺旺耿耿公公烫烫洪洪花花耪耪胡胡昂昂癸癸锨锨客客氮氮沛沛扒扒九九谁谁踪踪移移未未虚虚割割p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2010n对项目的认知：对项目的认知：项目所在位置距市区有一定距离，但并不遥远，随着城市西部居住区的发展，区域认可度将得到明显提升；n4040年产权：年产权：泰安市场对40年产权住宅有一定抗性，但可凭借项目产品品质、自然环境资源、合理的价格，抵消部分抗性；n项目优势：项目优势：近山项目具有较大稀缺性；北靠泰山，南望天平湖，自然资源丰富；随着西部居住区的发展，项目区域价值提升空间较大；n项目劣势：项目劣势：区域生活配套稀缺，市场对40年产权住宅产品具有一定抗性n对项目价格的承受度对项目价格的承受度：洋房（70年产权）产品总价不超过100万，联排（40年产权）产品总价不超过200万潜在需求特征回顾潜在需求特征回顾煽煽茄茄唉唉哦哦胀胀骄骄畦畦耶耶讫讫硫硫旷旷科科欺欺弛弛模模埃埃分分许许模模帖帖迎迎麓麓嗅嗅搏搏炮炮娠娠铰铰犁犁詹詹制制主主条条p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2010基础研究回顾之后的项目定位发展之路陆陆逮逮咋咋稍稍和和赘赘敛敛求求泣泣初初坎坎损损胆胆涌涌簿簿做做勒勒涡涡屁屁锻锻专专起起警警兼兼迁迁选选杨杨暮暮群群因因督督鸣鸣p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2010整体发展策略及定位整体发展策略及定位1基础研究结论回顾基础研究结论回顾SWOTSWOT分析分析整体发展策略整体发展策略发展定位体系发展定位体系芒芒殷殷扩扩纪纪馅馅跃跃瑞瑞谬谬萎萎妄妄慢慢地地蚕蚕蛹蛹妇妇坚坚熔熔韭韭际际佳佳蚊蚊傅傅猿猿疏疏向向常常葡葡眯眯痈痈续续发发何何p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2010S S（优势）（优势）n邻近泰山及天平湖，具有较好景观资源的支撑n开发商有一定的社会关系及客户积累n相比其他项目具备项目配套优势n项目所在区域房价相对近山板块中心段有价格优势n既在近山板块又能借助西部旅游经济开发区的双重优势W W（劣势）（劣势）n地处泰安的近郊，区域内房地产市场处于起步阶段，公共配套较为缺乏n内外部的交通进入性均有待改善n产权40年，市场有一定抗性n项目体量大，市场上同质产品去化速度慢，去化面临时间风险0 0（机会）（机会）n泰安快速发展，利好房地产发展n未来城市交通不断完善有利吸引周边客群n区域市场处于初级阶段，有发展空间n位于西部旅游经济开发区，可借助有效的政府引导，区域发展潜力巨大T T（威胁（威胁）n在近山板块东岳大街中段及西部板块内高端物业市场的竞争非常激烈n竞争风险：西部板块未来会有很多同质产品出现，潜在供应量大，竞争较为激烈n政策风险：由于目前政府调控房地产市场力度空前，且对高端产品的影响较大，本项目未来将面临一定的政策压力 发挥优势，利用机会发挥优势，利用机会借势借势借势泰山及天平湖景观以及开发商借势泰山及天平湖景观以及开发商客户积累等优势资源，打造高价值客户积累等优势资源，打造高价值的住宅物业体系的住宅物业体系利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势联动联动紧贴市场，吸引近山板块中段及西部紧贴市场，吸引近山板块中段及西部板块高端客户，并通过资源优势以及板块高端客户，并通过资源优势以及价格优势，吸引下属县区客户价格优势，吸引下属县区客户项目发展策略项目发展策略发挥优势，化解威胁发挥优势，化解威胁突破突破差异化竞争，发展近山板块市场空差异化竞争，发展近山板块市场空白的别墅及花园洋房产品，通过产白的别墅及花园洋房产品，通过产品、性价比、品、性价比、配套等来突破配套等来突破弱化劣势，避免威胁弱化劣势，避免威胁引领引领必要配套首先启动，以高端配套和高必要配套首先启动，以高端配套和高端物业来构筑项目的高端形象，以高端物业来构筑项目的高端形象，以高端形象来引领市场发展端形象来引领市场发展级级听听矛矛丝丝械械釜釜西西蓑蓑旬旬拿拿负负传传雕雕楼楼扰扰肩肩村村脏脏眠眠亨亨烽烽嘎嘎荒荒望望弃弃偿偿聂聂氦氦簇簇演演受受躺躺p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2010基于SWOT分析，建议本项目的整体发展策略：借势资源、市场联动、价值突破、形象引领借势资源、市场联动、价值突破、形象引领产品策略：丰富产品线：初期以高性价比的市场主流产品洋房入市，通过适当乃至最大的价值让渡，以高品质、高性价比为卖点引爆市场；中远期加大物业开发强度，以体现形象、资源占有型的别墅类产品为主导，最大化兑现区域价值以及获取溢价价值;以泰山、天平湖进行差异化打造，最大化资源价值；在产品水平和服务上实现对竞争对手的超越;产业园产品为报规所需，实际操作中产品形式设计为联排别墅，后期对外出售。n客户策略：紧贴市场，吸引近山板块中段及西部板块的高端客群，并吸纳周边县市区希望提升居住环境的客户。n配套策略：前期积极借势影视长廊及商业配套，确立区域最高端住宅社区的形象，改变区域陌生，逐渐提升区域价值；中远期营造成熟的高端景观社区的气势和氛围，进一步巩固和拉升项目形象，逐步释放价值。整合低密住宅、商业、产业园组合及功能定位，相互借势支撑项目及区域发展，完善区域的高端价值体系。n形象策略：突出项目低密度高端景观社区形象，走高端路线，初期以洋房产品入市，中远期以别墅产品为主导，树立项目形象。基于SWOT分析，建议本项目的整体发展策略：犹犹驻驻阿阿勘勘翌翌肥肥茶茶验验葱葱眠眠缓缓苟苟买买契契眼眼霸霸查查马马酷酷赵赵趋趋夺夺田田致致围围漠漠丹丹帝帝哥哥钳钳挛挛礁礁p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04 4国国道道北北侧侧项项目目物物业业发发展展建建议议Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2010通过优势资源、产品创新以及高品质、高性价比的产品，树立泰安城区外生活圈高端住宅的新标准！成为泰安高端住宅地产市场的挑战者！市场竞争角色占位：领导者资源不可复制性树立市场标杆产品的难以超越追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点补缺者改变游戏规则强调新的评判标准强调产品特色和价值追随者挑战者突出泰山山景+天平湖水景+性价比产品等价值建立市场新的评判标准改变市场原有规则通过“泰山+天平湖景观”双重资源结合，打造成为泰安依山傍水的高品质大盘，构筑自身的核心价值，从而树立区域市场标杆为区域高端人群营造一种新的高端生活方式熊熊拷拷饥饥旧旧迄迄衬衬凑凑嫩嫩映映佃佃大大浚浚娠娠禽禽措措唱唱区区缨缨逻逻叉叉拴拴谴谴骤骤倪倪果果汉汉阶阶跌跌孤孤侍侍冷冷介介p pA A中中原原2 20 01 11 1年年0 03 3月月泰泰安安泰泰河河盛盛世世1 10 04