会计实务：对投资性房地产运用公允价值的思考.doc

对投资性房地产运用公允价值的思考【摘要】 企业会计准则第3号投资性房地产规范了投资性房地产的确认、计量和披露‚对于客观、公允地反映企业投资性房地产的价值具有重要意义。本文通过分析投资性房地产公允价值变动对利润表的影响‚比较上市公司对公允价值评估的方法‚阐述了目前我国运用公允价值存在的问题‚并提出了完善投资性房地产运用公允价值的几点建议。 【关键词】 投资性房地产;公允价值;问题;建议 2006年‚美国房价的突然暴跌‚引发了次贷危机‚随着次贷危机的恶化‚以公允价值计量的众多资产的价值也不断下跌R18;随之而来的是坏账、信用等级下降等‚这样的恶性循环最终引发了全球性的金融危机。在这场危机中‚有人将矛头指向了“公允价值”。美国一些金融机构的负责人称‚如果不采用公允价值计量‚就不会使公司陷入这样的危机中。 我国2006年发布的企业会计准则中‚在金融资产、投资性房地产等多个准则中使用了公允价值。如何认识和使用公允价值‚是非常值得思考的问题。本文以投资性房地产为例‚探讨公允价值在我国应用的有关问题。 一、公允价值产生的背景及其必要性 传统的会计计量属性是历史成本‚但随着经济的发展‚历史成本已经不能适应社会经济发展的需要。20世纪70年代以后‚由于通货膨胀的影响‚许多人开始质疑历史成本‚认为采用历史成本计价会导致企业所提供的财务报表信息没有用‚因为历史成本反映的信息与实际情况可能相差甚远。在这样的质疑声中‚产生了其他的计量属性。随着经济的迅速发展‚公允价值开始走进人们的视野‚逐渐被大家认可并广泛应用。 但正在公允价值日趋成熟的时候‚由美国次贷危机所引发的金融危机使得人们要求停止使用公允价值的呼声增高‚似乎公允价值是这场危机的根源。那么‚是否公允价值不再适应时代的需要了呢? 笔者认为‚从表面上看‚是因为公允价值的大幅下跌导致了次贷危机的发生‚但不能因为公允价值的下跌使企业陷入危机就否认它‚批判它。但当公允价值上升时‚也会也给企业带来利润‚使财务报表变得好看‚那时并没有人批判公允价值。应该说‚公允价值本身并没有问题‚问题在于我们如何合理地运用它‚如何客观地估计公允价值。 与历史成本计量属性相比较‚公允价值计量属性有其明显的优势‚它能够及时、全面地反映现行和未来经济环境的变化‚更真实地反映企业资产的现状‚更符合决策有用观的要求‚可以向财务报表使用者提供更有价值的信息。 谢诗芬教授曾在公允价值:国际会计前沿问题研究中指出‚公允价值符合包括经济收益概念、全面收益观念、现金流量制和市场价格会计假设、现代会计目标、相关性和可靠性特征、会计要素的本质特征、未来会计确认的基础、现值和价值理念、计量观和净盈余理论以及财务报表的本原逻辑在内的十大理论基础。 因此‚为了适应经济的发展‚更真实地反映企业现状‚给财务报表使用者提供有价值的信息‚会计还应当坚持采用公允价值。目前研究的方向不在于是否应用公允价值‚而在于如何运用公允价值。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！二、当前投资性房地产运用公允价值中存在的问题 根据企业会计准则的规定‚投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时‚通常应当采用成本模式‚在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是‚同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量‚不得同时采用两种计量模式。 根据财政部会计司发布的关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告‚在1 570家上市公司中‚存在投资性房地产的有630家‚占1 570家的40.13%。这些公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式。其中只有18家上市公司(占有此类业务公司数的2.86%)采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。 可见‚由于我国对公允价值的使用有严格的限制‚并且在选用公允价值后不允许再转为成本模式计量‚在初次应用新准则的时候‚上市公司选择了较为谨慎的态度。但随着时间的推移‚情况将会发生变化‚2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)两家公司就相继发布公告‚将其投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式。 根据企业会计准则的规定‚采用公允价值模式计量的投资性房地产‚其公允价值变动直接计入公允价值变动损益‚进而影响当期利润。表1选取2007年上市公司年度报告中采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的8家公司‚分析投资性房地产公允价值变动对其利润的影响。 从表1可以看出‚部分上市公司‚如中国银行‚深发展A‚其投资性房地产公允价值变动对本年利润的影响并不大‚仅占百分之一到二;白云山和津滨发展公司‚其投资性房地产公允价值变动对利润的影响达到了百分之十以上;方大A更是明显‚其对利润的影响达到了177.91%。也就是说‚如果方大A没有采用公允价值模式‚当年将表现为亏损。 企业对公允价值确定的依据和方法不同‚其对利润的影响也大相径庭。正因为如此‚“公允价值”很可能成为上市公司提升业绩的一个工具。这与前些年有些公司利用计提减值准备使企业扭亏为盈相似‚运用“公允价值”也可以使企业达到扭亏为盈的目的。仍以上述8家公司为例‚具体分析其取得公允价值的依据和方法(表2)。 740)this.width=740” border=undefined从表2中可以看到‚多数公司是采用专业评估的方法‚聘请独立评估师确定公允价值的。如方大A委托专业房地产估价机构深圳市国政房地产评估有限公司;白云山聘请广州羊城资产评估与土地估价有限公司等途径来获取投资性房地产的公允价值。根据财政部会计司发布的关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告‚采用公允价值对其投资性房地产进行后续计量的18家上市公司中‚对投资性房地产公允价值确定的方法有多种‚其中有10家上市公司采用房地产评估价格;有2家上市公司采用第三方调查报告中的价格;有1家上市公司采用与拟购买方初步商定的谈判价下限;有2家上市公司参考同类同条件房地产的市场价格等。另外有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。由专业房地产估价机构进行评估‚可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值‚但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会。 公允价值的获取应该是在一个完全竞争的市场条件下进行的‚它要求参加交易的各方必须充分了解市场情况‚信息不对称的程度应尽可能地缩小‚任何商品或要求权的市场价格都可以公开查阅‚并据此确定交易的价格。投资性房地产准则对公允价值模式的应用条件进行了非常严格的限制‚规定其公允价值的取得只能是同类市价‚不允许采用估值技术。但在实务操作中‚投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定‚这就很容易发生恶意会计职业判断的情况。同时‚采用评估机构的评估价格还存在一个问题‚即国内房地产价值评估机构的发展还不够成熟‚在这方面的建设还比较薄弱‚缺乏专业机构、人才以及评估的具体标准‚使所取得的公允价值难以做到真正的公允。 另外‚根据会计准则的要求‚通过从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格来确定公允价值‚那么同类或类似的市场价格又如何确定?是根据二手市场的均价?还是其最低价格? 除此之外‚公允价值也是一把双刃剑。由于公允价值是随市场大环境的变化而变化的‚因此在它给企业带来利润的同时‚也有可能造成企业的亏损。例如2007年我国房价高攀‚公允价值计量会给企业带来不少的“利润”‚但这其中也存在着隐患‚即如果企业随着房地产泡沫的增加而过高的估计了公允价值‚那么当泡沫被挤掉的时候‚公允价值的大幅下跌将会给企业带来新的危机。因此‚如果不能正确地运用公允价值‚客观地估计公允价值‚那么“公允价值”将带来负面的效应。小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！