2017年商业住宅小区项目可行性可行性研究报告.doc

项目申请报告目 录第一章 申报单位及项目概况31.1项目申报单位31.2项目概况3第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析192.1发展规划分析192.2产业政策分析222.3行业准入分析25第三章 资源开发及综合利用分析27第四章 节能方案分析284.1用能标准和节能规范284.2能耗状况和能源分析284.3节能措施和节能效果分析30第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析345.1项目选址及用地方案345.2土地利用合理性分析365.3征地、拆迁及移民安置36第六章 环境和生态影响分析376.1环境和生态环境现状376.2生态环境影响分析376.3生态环境保护措施376.4 地质灾害影响分析及特殊环境分析40第七章 经济影响分析417.1经济费用效益分析417.2行业影响分析447.3区域经济影响分析44第八章 社会影响分析458.1社会影响效果分析458.2 社会适应性分析458.3 社会风险及对策分析46第九章结论与建议47附件资料1. 项目招投标表；2. *房地产发展股份有限公司营业执照副本；3. 项目用地成交确认书；4. 项目用地规划设计条件；5. 项目总平面布置图；52第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位名称：*房地产发展股份有限公司住所：*安宁大街18号法人代表：*注册资本：人民币*元整实收资本：人民币*元整公司类型：股份有限公司经营范围：房地产开开发公司简介：*1.2项目概况1.2.1项目建设背景本项目是*房地产开发第四期建设项目。*房地产开发项目总占地约500亩，总建筑面积约780000，其中住宅建筑面积700000，地下车库80000。*是项目建设单位*房地产发展股份有限公司在*首先推出的完善社区，以教育为主题的社区概念，本区域给众多群体一个崭新的概念。并通过*最美的绿化率、中央大道主景观、水景及科学合理的规划理念提升小区整体价值。强大资金积累、优势人才储备和售前、售中、售后服务体系，为*地产创造了辉煌业绩和良好信誉。 户型优势：通过户型配比的优势使本项目适应更多客户人群。小区荣誉优势：荣获“全国优秀的物业管理示范小区”荣誉称号，为省城名盘之一；荣获“2009*地产年度名盘”荣誉称号；荣获“19992008*楼市十大影响力楼盘”荣誉称号。物业管理优势：属*第一家引进成熟物业管理的小区，内部设有保安、保洁等人员，配备会所、室外运动场等多项服务设施。个性发展：独立品牌大型社区初具规模；教育资源得天独厚；交通便捷，共享太榆两地区位资源；开发商开发经验日臻成熟，社会美誉度不断提升。项目所在地整体开发基本进入清盘阶段，小高层项目及多层洋房、联体别墅等，本项目有相当程度的升值潜力和发展空间。1.2.2建设地点 汇通路西侧、*北侧1.2.3 建设内容和规模项目名称：*（*期）项目用地面积：53565.07（合80.35亩）项目总建筑面积：142460.72，其中:地上总建筑面积 117553.881）住宅建筑面积 96008.68（1#、2#楼为十层，3#12#楼为十一层）2）公寓建筑面积 13084.00 （13#楼，十一层）3）商业建筑面积 5584.00 （沿街商铺11#、12#楼的一、二层）4）配套公建面积 1991.205）商务中心 886.00地下室建筑面积 10306.84 1）住宅地下室建筑面积 8319.842）公寓地下室建筑面积 1514.003）商务中心地下室面积 473.00地下车库建筑面积 14600.00容积率：2.19建筑密度：21.06 %绿化率： 35.19 %机动车停车位: 570辆（其中：地面146辆 地下424辆）项目总投资：41082.13万元资金筹措方式：所需资金全部由企业自筹解决1.2.4主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注1项目用地面积53565.071.1建筑占地面积11281.402总建筑面积142460.722.1地上总建筑面积117553.882.1.1住宅建筑面积96008.68剪力墙结构2.1.1.1廉租房建筑面积4800.6836户2.1.1.2商品房建筑面积91208.00676户2.1.2公寓建筑面积13084.00剪力墙结构2.1.3商业建筑面积5584.00剪力墙结构2.1.4配套公建面积1991.20砖混结构2.1.5商务中心886.00砖混结构2.2地下室建筑面积10306.842.2.1住宅地下室面积870.042.2.2公寓地下室面积1323.732.2.3商务中心地下室面积473.002.3地下车库建筑面积14600.003绿化率%35.194建筑密度%21.065居住户数户7125.1户均人数人/户3.25.2居住人数人22786公寓户数户2347容积率2.198总投资万元41082.138.1工程费用万元25916.968.2其他费用万元12122.058.3基本预备费万元3043.129建设期月241.2.5工程建设方案一、规划设计1）总平面布置*共有住宅户数712户（其中廉租房36户，一般住宅户676户），公寓户数234户，居住人口2278人（公寓除外）。共设570个停车位，其中地面停车位为146个，地下停车位为424个。 本项目东侧为汇通路，用地呈不规则多边形。小区在临近道路的南、北各设有一个主入口，在北侧主入口两边各设一个入口。地块外围环行道路与地块中环形主道路构成小区内主要交通框架，并通过入口分别连接城市道路，形成完整的道路系统。结合布局，设有一条明确景观轴线，结合水体景观及人行步道系统和中央生态公园绿地，形成优美、高尚风格的景观居住区。在小区北侧临街位置11#、12#为底商临街建筑，一、二层为商铺。在小区主入口东北角处为公寓楼。2）道路系统设计小区外北侧为城市道路，小区内部道路分为两级，第一级为小区内部步行道兼消防车道，宽4米；第二级为宅间路，宽2.5米。小区共有出入口两处，西侧为小区主要出入口，东侧沿中间住宅楼两侧各设小区停车库入口，都分别处于两条轴线的起点，小区内部人流主要从这两个口部与内部道路连接，到达各栋住宅大堂。小区内部消防车道均可到达区内每一栋楼，区内设有环形的消防车道，保证消防扑救工作。3）竖向设计竖向规划原则尽量减少土方工程量，减少工程造价,有利于雨水与污水的排放。小区用地方正，地势起伏不大。4）绿地设计1.绿化结构：小区绿化分三级，各分区地块中部均设小区级公共绿地，各组团设二级组团中心绿地，第三级为宅间绿地，包含部分架空层及各主题小花园。2.园林景观意向以规模化围合的“宅院”作为社区的基本构成设计单元，在实际生活中有着重要的意义：尊重人性，组团中间规划邻里花园，使户与户、人与人之间的交流更加频繁。依景观带南北侧并根据地形设置各具特色组团，各组团绿地与中央景观带互相呼应，做到户户有景。建筑形态与园林景观融合渗透，使组团达至完美的空间布局，形成韵律感极强的自然社区。力求从规划到建筑到园林，全方位努力，以达到传统与现代和谐统一的美好理想。5）布局结果总建筑面积：142460.72，其中:住宅建筑面积 96008.68 (廉租房4800.68，商品房91208)公寓建筑面积 13084.00商业建筑面积 5584.00 配套公建面积 1991.20商务中心 886.00 建筑占地面积 11281.40绿化面积 18850.33道路及地面硬化 23433.34二、建筑设计1.建筑设计依据民用建筑设计通则（GB50352-2005）住宅建筑规范（GB50386-2005）住宅设计规范（GB50096-1999）2003版城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）高层建筑设计防火规范（GB50045-95）2005版建筑设计防火规范（GB50016-2006）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）民用建筑节能设计标准（DBJ04-216-2006）屋面工程技术规范（GB50345-2004）建筑内部装修防火规范GB50222 湿陷性黄土地区建筑规范（GB50025-2004）2.建筑方案户型平面设计方案户型主要采用一梯两户和一梯三户的单元形式，临街住宅楼采用二层底商形式。本建设项目配套36户廉租住房，建筑面积4800.68平方米。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言之，廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度。平面套型设计根据总体布局灵活多变，保证所有的生活用房，包括厨房、主要卫生间等都有直接自然通风和直接自然采光。平面分区明确，流线顺畅，尽量避免住户间的视觉与声音的干扰。立面与造型设计方案采用传统与现代结合的建筑风格，体现出现代城市中的人文主义气息。建筑形象给人以舒展、稳重之感，通过对阳台及窗和屋顶阁楼的精心处理，赋予建筑独特的个性。墙体材料外墙体本工程外墙采用钢筋混凝土外墙，地下室部分外包防水及保护层。本项目外维护结构采用钢筋混凝土体系，所有不透明部分皆内衬保温材料，以降低整个建筑的能耗，以满足节能设计的要求。门窗与幕墙本工程采用氟碳喷涂断桥铝合金框，双层中空玻璃，铝合金框料采用深灰色，玻璃采用无色中空离线LOW-E。所有玻璃面积超过1.5m2的窗扇、门厅、公共出入口门、落地窗玻璃均需采用安全玻璃。本项目所选用玻璃均按照建筑玻璃应用技术规程JGJ113-2003设计。电梯选用本项目电梯皆采用1350荷载大轿厢的电梯。每单元安装电梯1部，公寓楼设2部，共34部电梯。三、结构设计1. 设计规范、规程及国家和地方标准建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）建筑工程抗震设防分类标准（GB 50223-2008）建筑结构设计术语和符号标准（GB/T50083-97）建筑结构荷载规范（2006年版）（GB 50009-2001）混凝土结构设计规范（GB 50010-2010）建筑抗震设计规范（2008年版）（GB 50011-2011）建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）建筑桩基础技术规范（JGJ94-2008）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ 3-2002）地下工程防水技术规范（GB 50108-2001）钢筋焊接及验收规程（JGJ 18-2003）钢筋机械连接通用技术规程（JGJ 107-2003）建筑防火设计规范（GB50016-2006）建筑工程设计文件编制深度规定（2008版）2. 抗震设防有关参数和结构设计标准结构设计标准建筑结构安全等级为二级，结构重要性系数为1.0；设计使用年限：50年；结构的环境类别：地上一类，地下二b类；地下工程的防水等级为一级；建筑物耐火等级为一级。3. 抗震设防有关参数工程抗震设防烈度为8度，相应设计基本地震加速度值为0.20 g；建筑抗震设防类别为丙类；建筑场地类别为类； 设计地震分组：第一组，特征周期：0.45s；4. 可变荷载（风荷载、雪荷载、活荷载）主要活荷载标准值房间名称活载取值（kN/m2）卧室、客厅、厨房、走廊、门厅、内阳台2.0卫生间2.0消防楼梯3.5挑出阳台2.5电梯机房、风机房7.0设备用房按实际情况取值上人屋面2.0不上人屋面0.55. 结构选型抗侧力体系和结构抗震等级建筑物结构形式为剪力墙结构。剪力墙抗震等级：二级；地基基础待进行勘察后，明确土质情况，确定地基处理及基础形式。四、给排水工程1. 执行的设计规范和设计标准建筑给水排水设计规范GB50015-2003建筑设计防火规范GB500162006高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（2005年版）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797住宅设计规范GB503682005建筑中水设计规范GB50336-2002室外给水设计规范GB500132006室外排水设计规范GB500142006建筑工程设计文件编制深度规定（2003年版）2. 设计范围室外给排水管线室内生活给水室内污废水、雨水排水系统消防给水系统和灭火设施3. 给水系统1）水源以市政管网为水源，二路进水，在基地内形成环网，室外设有一定数量的地上式三出水消火栓，消火栓间距不超过120m，保护半径不超过150m，且保证离消火栓系统的水泵接合器40m范围内设有一定数量的室外消火栓。本工程生活用水由两路市政给水供水(DN150)，市政水压为0.25MPa。加压供水的专用生活贮水调节水箱设在地下一层，分别为住宅和商业建筑供水。本建筑各部分给水合用生活贮水调节水箱，其有效容积为25m。并根据市政给水水质情况设置水处理装置，经处理后储存至生活贮水调节水箱。2）供水系统供水范围供水方式1区：2层及以下市政自来水直接供水2区：3层 7层地下一层生活贮水调节水箱和2区变频调速泵联合供水3区： 8层 11层地下一层生活贮水调节水箱和3区变频调速泵联合供水注：各区域生活给水应保证出水水头0.15MPa。分别设置水表以便计量、计费。4. 排水系统1）污、废水排水系统除水量较小的地下机房、车库卫生间等处外，本工程室内采用污废水分流的排水系统。污水直接排至室外化粪池。污水经化粪池排向市政排水管。在总废水管上设直接排向室外的旁通管。当中水设备检修停止使用及用水量较小时时，关闭进入原水调节池的阀门，打开旁通管阀门，废水直接排向室外市政排水管。地下层排水排至集水池，经潜污泵提升后排向室外，污水、雨水、废水应单独设置集水坑。2）雨水排水系统住宅楼和物业用房屋顶设雨水排水口，雨水为内排水系统。本工程设计流态均为重力流。屋面雨水排水系统设计重现期为10年t=5min，q=403L/（sha），屋面采用溢流口溢流设施，雨水排水系统和溢流设施总设计重现期为50年t=5min，q=533L/（sha）。无盖汽车坡道、无盖窗井等位置的雨水排入设在地下室及窗井内的雨水集水池，由泵提升排至室外。排水系统设计重现期为10年t=5min，q=403L/（sha）。室内生活污水、废水分流，室外合流。室外污水、雨水分流，室内污水、废水经污水处理达标后排入市政下水管网内（若小区生活污水采用化粪池处理，则室外生活污水分流）。废水由于基地庞大，为避免生活污水、废水管道埋深过大、管径过大，特将小区的污水、废水、雨水排放分为4路（若无法重力排放，则宜在基地的合适之处设置污水池，再经污水潜水泵提升排入市政污水管网）。五、电气方案设计1. 设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）；住宅设计规范（GB50096-1999）（2003年）；建筑物防雷设计规范（GB50057-2000）；高层民用建筑设计防火规范（GB50045-2005）；低压配电设计规范（GB50054-95）；建筑设计防火规范（GB50016-2006）；供配电系统设计规范（GB50052-2009）；2. 设计范围包括住宅的配电、外立面及庭院景观照明、防雷接地及通信网络、有线电视、楼宇消防安保、机电设备自动控制、背景广播系统等的设计。3. 供配电系统本项目地块是一个新建现代化住宅小区，小区为高层住宅建筑。该建筑定义为二类建筑群，其住宅照明为三类负荷，用于消防的水泵动力及应急照明、排烟动力、电梯动力为二级负荷。由市政提供一路独立的10kV高压供电，在该小区内设1个10kV变配电所。4. 输配电系统1）由变配电所放射式向各住宅单体照明动力配电柜供电，采用低烟钢带铠装低烟无卤电力电缆埋地直敷。2）住宅部分电源采用340V/220V低压供电，电源引自10kV变电所，高层每单元地下室设20低压配电间。庭院照明电源单独引自10kV变电所。每层强电竖井内设电度表箱，每户一表，每户设嵌墙式住户配电箱。3）住宅及消防设施配电采用耐火型电缆，一般配电线路采用低烟无卤电缆或电线。配电箱至用电负荷线路采用低烟无卤型导线穿金属管敷设。5. 自动控制系统1）电气设备中的切换装置采用自动和手动相结合的控制方式运行，环境照明、动力系统采用集中控制电源供给。2）给排水系统采用液位或压力自动控制水泵起停。6. 防雷接地系统采用TN-C-S接地形式。单体建筑强电、防雷联合接地系统。接地电阻不大于1欧姆。六、暖通设计1. 设计依据采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）公共建筑节能设计标准DBJ04-241-20062. 建设单位提供的基础资料设计范围住宅的采暖、通风设计。3. 计算参数1）室内设计参数冬季采暖室外计算温度 -10 冬季通风室外计算温度 -3夏季通风室外计算温度 31夏季通风室外计算相对湿度 57%冬季室外平均风速 1.8m/s夏季室外平均风速 1.9m/s冬季大气压力 97.24kPa夏季大气压力 95.4kPa日平均温度小于5的天数 114d供回水温度 85/602）室内采暖设计参数卧室 18厨房 15电梯机房 5采暖楼梯间及外廊 14室内计算参数：夏季：温度：26-28湿度：65%-50%冬季：温度：16-18换气次数（新风量）：20m3/(h*p)3）采暖系统（1）采暖热源采暖热源由*万众热力有限公司提供，热源为高温热水。经换热器换热后形成小区内采暖热源，供水温度为95，回水温度70。采暖管道由主管道从小区主入口位置接入小区换热站，由换热站供给相关采暖建筑。（2）采暖系统高层住宅总采暖系统为下分垂直双管异程系统，分区供热，室内采暖系统按户分环，采用低温热水地板辐射采暖系统。（3）采暖热负荷住宅建筑采暖热负荷指标按35W/m2考虑，公共建筑采暖热负荷指标按48W/考虑。4）通风系统（1）住户厨房及卫生间均设置通风器及子母风道的排气竖井。（2）地下建筑部分设送、排风系统，且排风与排烟合用一系统。（3）送风口采用双层百叶风口，排风口采用单层百叶风口，送风机选用高效低噪声双速混流风机，排风机选用消防高温排烟双速风机。4. 防排烟设计1）汽车库、商业部分的排烟系统与排风合用一系统，排风机选用双速风机，平时低速排风，发生火灾时高速排烟。2）每个防烟分区的建筑面积不超过2000m2，且防烟分区不跨越防火分区。3）每个防烟分区内设置排烟口，排烟口设在顶棚上；排烟口距该防烟分区内最远点的水平距离不超过25m。4）通风系统的送风管在出机房，穿越防火墙处均设70自动关闭的防火阀，所有防火阀有信号送到消防中心，防火阀与通风机联锁，防火阀关闭风机即停止运行。排烟管在进机房及穿越防火墙处均设有当烟气温度超过280时能自动关闭的排烟防火阀。排烟风机应保证280时能连续工作30min。排烟防火阀应联锁关闭相应的排烟风机。七、消防设计1.总平面布置1）小区设两个车辆出入口；2）建筑长度超过150米时或转角长度超过220米时，均设置穿过建筑的消防车道，长度超过80米设人行通道。3）所有高层建筑均满足高层建筑防火间距要求，各类设备用房（供电、燃气等）的设置特征询问有关部门后，再按现行消防规范进行设置。4）每幢高层建筑均保证有超过25%以上周边长度且不少于一个长边长度的消防登高面。小区内部高层沿内部道路（消防通道）布置消防登高场地。5）小区内以120米半径设置室外消火栓。2.单体建筑消防方案1）根据高层民用建筑设计防火规范的要求，住宅建筑均设置电梯及消防通道，保证疏散通道畅通。2）根据建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，高层住宅室内按高层建筑设计防火规范的数量和间距要求设置室内消火栓。八、燃气设计以天燃气为气源，从天然气管网接入燃气管，作为本工程的气源，分别供给每户住宅。系统设置:规划天然气管线直接由*接至本项目四期建设区，管线沿规划管位布设，供各用户。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析区域经济一体化发展是经济发展的重要模式，以中心城市为核心的城市群、城市带，推动区域经济发展的作用正日益显现。*省提出的*经济圈构想，就是要形成以*榆次为核心，覆盖晋中、阳泉、忻州、吕梁等市的大都市圈，构建以*为中心的一小时经济圈和一小时生活圈。太榆同城化是建设*经济圈，优化资源配置和经济发展格局，形成以*为中心的经济带，辐射带动区域经济协调快速发展的重要途径，其实质是加强城际资源、经济、社会事业的共享，实现优势互补、互利互惠、共同协调发展。2.1.1项目建设符合太榆同城化建设的发展规划和区域经济的协调发展*省城镇体系规划(2006-2020)确定的发展策略是突出发展核心城市，构建*都市圈，强化*与介孝汾、阳泉、忻原城镇组群的整合发展，形成结构合理的城镇发展网络。*市“十一五”规划指出，强化“省会意识”，加快以*榆次为核心，覆盖晋中、阳泉、忻州、吕梁等市的*都市圈建设。核心区以发展都市型工业和现代服务业为主，完善公共交通网络体系、楔形绿地系统，尽快实现*市与*在公交、电信、金融等领域的“同城化”，进一步增强省会城市的龙头带动和集聚扩散功能。从当初提出的两地“区域经济合作”，到后来的“一体化建设”，再到如今的“同城化”建设，*与榆次须统筹规划、统一发展的呼声日趋高涨，太榆同城化成为*经济圈形成发展的必然趋势。当前，*正处于发展转型的重要时期，经济社会发展和人民生活改善都需要*中心城市建设有新的突破，拓展新的空间成为晋中实现可持续发展的必然选择。落实科学发展观，坚定不移地走新型城市化道路，是城市发展的客观规律。现阶段榆次中心城市建设最为迫切的是深化城市发展战略，加快规划建设现代化城市新区，通过新城开发建设，集聚各种要素，拓展城市发展空间，提高资源利用效率，提升居民生活品质，为榆次经济社会又好又快发展提供坚实的平台。北部新城的建设，一方面可以吸引城市人口向北转移，降低旧城区人口密度，缓解交通压力，改善旧城环境，刺激北部地区土地的高效率开发;另一方面可以推动城市向北扩展，拓展城市发展空间，加快榆次城市化进程，实现榆次城市建设的可持续发展。拟建项目*（四期）的建设实施是可行的。以政府引导为主着眼于*经济圈和全省发展的大局，充分发挥*、榆次两地政府在同城化发展中的推动、支持和引导作用，建立协调机制，消除合作障碍，拓宽合作领域，从更大范围、更宽领域、更高层次谋求区域整体发展。龙城大街（机场大道）已经建成，使小区至*中心车程缩短为1520分种，小区处于太榆同城化核心位置，是*市南移过程的重点规划居民区，该项目建设符合太榆同城化建设的发展规划和区域经济的协调发展。2.1.2符合社会和经济发展的要求，符合公民“安居乐业”的理想和追求改革开放以来，特别是近几年来的建设与发展，*在经济、文化等方面都发生了较大的变化。以其深厚的文化底蕴，便利的居住条件，优良的投资环境，吸引了各地有识之士前来谋投资求发展。近年来，随着*城市经济的快速发展，*房地产业发展迅猛，住宅小区增长较快，但总体开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准商业住宅小区还较少。而随着经济和社会的发展，大量企事业单位不断进驻，各种商务活动也随之大量增加，居民及经商人口大量增加，居住用房需求量随之越来越大，同时消费者对居住设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。而随着国家政策对土地的宏观控制，外来资金投入加大，房地产价位将逐渐扬升，同时消费者对住房的环境、套型、布局和物业管理等要素的要求也会逐步提高。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平、改善居住质量、满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势、扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化建设具有十分重要的意义。为改善城市居民居住条件，促进经济发展，*房地产发展股份有限公司研究决定，投资建设*（四期）建设项目。该项目的开发建设，不但可以盘活现有土地资产，同时加快了*开发的步伐，进一步提升了城市品位。*房地产发展股份有限公司拟建设的*（四期）项目，经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和*城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，销售价格合理、性价比优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。综上所述，居住条件的改善，符合社会和经济发展的要求，符合公民“安居乐业”的理想和追求。本项目符合国家以及*省行业发展规划，符合*城市发展总体规划，选址合理。因此，本项目的实施是必要的。2.2产业政策分析 “十二五”期间，我国作为发展中的大国，仍处于城市化、工业化、市场化的快速发展时期，各种有利因素都将推动国民经济与社会发展处于一个快速发展的阶段。在国际方面，尽管还笼罩着世界金融危机和欧盟债务缠身的阴影，但各国都在探索摆脱危机、促进增长的途径，必然会保持必要的建设规模。建筑装饰行业仍面临着持续、快速发展的宏观环境。 2.2.1社会对建筑业需求持续强劲，建设规模仍保持较大幅度增长 “十二五”期间，仍然是我国城市化水平快速提升的时期，每年将提高近1个百分点，将有1300万左右的农业人口转化为城镇人口，直接拉动建筑业需求6亿平方米以上。 我国产业结构调整、工业化水平提高及新型工业的发展，需要更为先进的生产环境，也将带来巨大的工业建筑装饰装修需求。我国现有城市建筑面积400亿平方米，存量建筑的改造性装修任务量十分巨大。我国各级政府及有关经济组织具有较强的投资能力，在提高城市功能水平，特别是交通、市政等城市基础设施及“惠民生”的医疗卫生、教育、文化、体育等公共福利设施方面的投资将会增加，也将为建筑装饰业提供大量的发展空间。 “十二五”期间，我国建筑业年开复工面积，初步预计将持续保持在近20亿平方米的水平，作为配套的建筑装饰行业，每年新建建筑装饰装修工程量仍将保持较快增长的态势。发展与高水平工程总承包商的长期合作关系，建立与业主的联动、发展的关系，将会加大建筑装饰工程企业在新建工程中的份额。 2.2.2国家的房地产调控政策虽然将继续进行，但房地产作为国民经济支柱产业的地位不会改变 我国正处于城镇化快速发展时期，城市住宅建设的基础性作用仍然十分突出，“十二五”期间，房地产仍然是国家经济与社会发展的重要产业，住宅装饰装修市场仍将持续增长。“十二五”期间，国家将继续利用金融、税收、行政等手段，抑制房价的过快上涨，限制过度的投资性购房和制止投机性购房，并以建设保障性住房，廉租房、公租房、经济适用房等调整社会供给结构，房地产市场结构将得到调整、优化。 在确保结构安全、防止污染、节约资源、提高住宅建设的使用效率的指导思想下，在国家住宅产业政策的推动及装饰装修支出在房价中所占比重大幅下降的支持下，半成品毛坯房供应量将绝对减少，对专业从事单体住宅装饰装修企业将造成极大的影响。住宅开发建设中成品房、小户型、经济型住宅的比重会不断提高，将带动社会钢性需求的增长；高档商品房供应量的增长速度虽会放缓，但购房群体的经济实力水平会有很大提高，势必会减少成品房的空置，对住宅装饰装修市场起到强有力的拉动作用。 随着经济发展和人民生活水平的提高，高档次、个性化住宅装饰装修需求会日益见旺，配套服务的标准也会不断提高，由住宅装饰装修到包括家具、布艺、绿植、家电、日用品等在内的整体家居环境营造的需求将会更加明显。 随着存量住宅数量的增长和二手房交易市场的成熟，既有住宅整体及局部的更新改造性服务需求将会不断加大，将构成未来住宅装饰装修企业的主要市场。 成品房的各种装饰装修配套标准、规范的不断完备，特别是以行政手段推动住宅产业化示范区的建设等，都会促进住宅装饰装修市场中企业的变革、重组及公共建筑装饰企业与住宅装饰装修企业的融合。 2.2.3节能、环保，以及更加严格的工艺标准，对建筑装饰装修工程的技术要求越来越高 “十二五”期间，将是我国转变经济增长方式，建立循环经济框架、初步建立低碳经济运行架构、推动生态经济发展的重要时期。社会、国家对建筑节能减排、建设低碳城市、发展低碳建筑的要求将不断提高。 我国既有的400亿平方米高能耗建筑的节能减排改造工程，将成为建筑装饰行业未来新的专业工程市场，并会形成一个不断发展的巨大市场。 国家建设新型减少物资消耗、减轻环境负荷的低碳节能建筑，将成为今后城市建设的重点，也将成为建筑装饰业未来技术发展的主要方向。低碳经济的要求，将有力地促使高物质消耗，并增加环境负荷的建筑装饰行业尽快转变发展方式，结合“资源节约、环境友好型”行业建设和绿色生活方式的推广实施和掌握产业化、节能化、环保化的管理与技术。倡导绿色低碳设计、推动建筑装饰工程垃圾减量、促进资源循环利用、加大生态装修推广应用力度、实现清洁化生产，将是行业、企业、项目进行制度、管理、技术创新的主要方向，形成能耗低、污染小、排放少、效率高的行业发展模式。 2.2.4建立创新型国家的目标，将对行业发展提出一系列新的要求 “十二五”期间，是我国建设创新型国家的重要时期。在推动由“中国制造”向“中国创造”转换、提升国际竞争地位的宏观政策拉动下，国家在人才培养、技术研发与应用、制度建设等方面，都将会有新的、良好的升级换代宏观环境。在这种大背景下，国家对传统行业的改造力度将会不断加强，要求行业以产业化为目标，以工业化技术进行升级改造，并在管理模式、商业业态上作出积极调整，加快由劳动密集型行业向技术、知识密集型行业转化。通过文化创意、设计原创、技术与管理创新，推动工程设计进步和项目运作方式的转变与升级。以更多的科技、文化、艺术内容装备与改造行业，增加工程的科技、文化、艺术含量，推动文化创意和技术创新能力的不断提高。 我国新生一代消费主体的购买欲望大、购买能力强、个性化张扬、人性化需求高，催动市场买方需求发生了极大的变化，这就要求卖方在商业模式、营销策略、推销技巧方面适应买方主体的变化，进而结合国情、行情的变化，不断创新商业模式。国家对传统行业的改造，将提高行业准入的资本、技术、人才门槛，对推动行业内的企业重组、兼并将产生强烈的作用。在工程设计、材料生产、施工的主导技术的变革和升级改造以及从业者队伍构成和素质提高等方面，需要通过一系列知识产权保护与奖励制度、措施的落实，调动企业创新的积极性，大幅度提高行业创新能力。 发展的“金砖四国”、掌握全球能源供应的资源大国等，投资与建设规模将会进一步增长，为中国建筑装饰工程企业开拓国际工程市场提供了新的发展空间。我国建筑装饰业在开拓国际市场方面已经取得了一定经验，加上在国内大规模建设带动下获得的专业工程管理经验、技术进步和业绩积累，已经具有一定的国际比较优势，再加上传统的劳动力资源优势，会形成开拓国际市场的有利条件。2.3行业准入分析2.3.1准入标准1.确定房地产开发项目的原则确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划等的要求，应坚持旧区改造和新区建设相结合原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。2.土地使用权的取得1998年公布施行的城市房地产开发经营管理条例规定房地产开发用地应当以出让方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。2.3.2准入分析房地产行业对技术要求不高、劳动力需求不大，其最主要的准入条件就是资金和土地，第一，*房地产发展股份有限公司投资建设*（四期）项目总投资41082.13万元，全部为自筹资金且所用资金已落实，完全能达到国家资本金比例35%的要求；第二，本项目土地开发权已由*房地产发展股份有限公司获得，已办理土地预审