惠安栖水珑庭商品房项目建设投资可行性研究报告2.doc

濉溪惠安栖水珑庭商品房建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目概述1.1.1 项目名称濉溪惠安栖水珑庭商品房建设项目1.1.2 项目单位1.1.3项目建设内容与规模本项目主要建设内容为濉溪惠安栖水珑庭商品房建设项目，本项目占地面积118038.3平方米，约177亩。其中住宅、商铺占地面积115163.1平方米，幼儿园占地面积2875.2平方米。濉溪惠安栖水珑庭商品房共有居民3040户，总人口约11000人；商品房、幼儿园、商业、公寓、公共服务用房建筑面积、地下车库及储藏等总建筑面积443033.8M2，建设居民集中区内的道路、给排水、供配电等工程。主要建设内容与规模详见下表：项目建设一览表序号项目单位数量备注一总占地面积亩177118038.3平方米二总建筑面积m2443033.81住宅建筑面积m2316411.82商业建筑面积m239281.73公寓建筑面积m227363.94幼儿园建筑面积m22653.35社区物业建筑面积m22145.2A卫生服务站m2500B小区管理及文化活动m21345.2集中布置C市政公用工程m2200供电、燃气、公厕、垃圾中转d大门m21006地下建筑面积m284600汽车车库建筑面积m271637自行车车库及储藏建筑面积m2129627人防建筑面积m214437.6三道路工程小区内道路工程四绿化率%35五机动停车位辆3100六容积率3.63住宅户型面积涵盖60平方米到144平方米，也有少量144平方米以上的豪华户型。（2）居民小区配套工程：参考淮北市关于新建住宅区配套建设教育设施的通知要求，根据新区实际情况，新建住宅区配套标准为：3）其他配套服务设施建设;4）道路、给排水、供配电等工程。5）幼儿园建设。幼儿园设9个班，采用多露台的设计手法，主入口设置在烈山路上。1.1.5 项目建设期2年1.1.6 投资估算与资金筹措，投资估算：项目总投资85000万元。其中工程费用64900万元，设备购置费5410万元，安装工程费770万元，土地费用7732万元，项目工程建设预备费及其他费用770万元，建设期银行贷款利息4500万元，项目前期工作费用及其它770万元。资金筹措：本项目总投资为85000万元，建设单位自筹。1.1.7 项目建设选址濉溪惠安栖水珑庭商品房建设项目位于濉溪镇城北工委濉东社区碱河路北，淮海路东，刘桥专用线南，符夹线西。规划总用地面积177亩；合118038.3平方米。地块用地相对平坦。建设用地平衡表序号项目面积（平方米）所占比例人均面积（m2/人）1规划总用地118038.32小区用地118038.3100%10.59其中：住宅用地4013334%4.03公建用地9950.68.43%0.99道路用地2658222.52%2.65公共绿地41372.435.05%4.061.2项目编制依据淮北市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要淮北市资源枯竭城市转型发展规划淮北市城乡一体化发展规划淮北市城市总体规划城市居住区规划设计规范（GB50180-93）(2002年版)住宅建筑规范（GB50368-2005 2005年版）城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）淮北市城市总体规划（20062020）淮北市城市规划技术管理规定(试行)城市给水工程规划规范（GB50282-98）城市排水工程规范（GB50318-2000）城市电力规划规范（GB50293-1999）城市工程管线综合规划规范（GB50289-98）城镇燃气设计规范（GB5002893）公共建筑节能设计标准（2006）工程建设标准强制性条文淮北市城市规划管理技术规定1.3 主要经济技术指标（1）项目总投资：85000万元（2）项目占地面积：177亩（合118038.3平方米）（3）项目建设期：24个月（4）建设规模：总建筑面积443033.8m2，其中建设商品房3040套，建筑面积316411.8m2；商铺建筑面积39281.7平方米、公寓建筑面积27363.9平方米、幼儿园建筑面积2653.3、人防建筑面积14437.6平方米、社区物业建筑面积2145.2平方米；地下建筑面积84600。建设内的道路、给排水、供配电等配套工程。（5）建设规模：本项目建设商品房3040套。（6）车位数：3100个（7）银行贷款55000万元。（8）建设期利息：4500万元主要经济技术指标一览表项目建设一览表序号项目单位数量备注一总占地面积亩177118038.3平方米二总建筑面积m2443033.81住宅建筑面积m2316411.82商业建筑面积m239281.73公寓建筑面积m227363.94幼儿园建筑面积m22653.35社区物业建筑面积m22145.2A卫生服务站m2500B小区管理及文化活动m21345.2集中布置C市政公用工程m2200供电、燃气、公厕、垃圾中转d大门m21006地下建筑面积m284600汽车车库建筑面积m271637自行车车库及储藏建筑面积m2129627人防建筑面积m214437.6三道路工程小区内道路工程四绿化率%35五机动停车位辆3100六容积率3.631.4 研究的范围和研究工作过程简述1.4.1 研究范围参照省内外居民小区工程建设的成功经验，结合淮北市经济发展水平与客观实际，研究工作的范围为：（1）项目提出的背景及建设的必要性；（2）项目建设条件及需求预测；（3）项目构成与建设内容、规模；（4）工程技术方案；（5）环境保护、安全卫生、消防和节能；（6）组织机构和劳动定员；（7）项目运营与实施计划；（8）投资估算与实施计划；（9）效益分析与风险预测；（10）国民经济评价；（11）可行性研究结论与建议。1.4.2 研究工作过程简述受项目单位委托，我所与各有关方面共同配合进行本项目的可行性研究，通过深入细致的调研、实地踏勘等工作，结合城市总体规划、濉溪镇发展规划，充分注意到淮北市社会经济发展的现状及淮北市国民经济和社会发展“十二五”规划以及2020年远景规划纲要、投资估算、经济分析，提出本项目的可行性研究报告。1.5 结论本项目符合国家产业政策、符合淮北市资源型城市转型有关政策，符合安徽省加快皖北经济发展扶持政策等有关政策精神，符合淮北市城乡一体化发展要求，项目建设有利于加快濉溪镇建设，发展煤炭接替产业，促进工业强市战略实施，有利于改善城乡居民生产生活条件，提升淮北城市化水平，增强集聚人口、集聚产业的综合功能，有利于城乡居民共享城市化文明的发展成果，充分体现社会公平的原则。项目建设充分体现了城区居民及农村居民的迫切要求，对于进一步落实国家宏观政策，规范城乡居民拆迁安置，加快城镇化进程，具有重要意义。项目建设可为农民拆迁安置提供示范与引导，促进资源开发与保护城乡居民利益的有效途经。由此可见，项目建设势在必行。第二章 项目建设背景及需求分析2.1背景分析近年来，淮北市紧紧围绕城镇化发展战略目标，精心组织编制城市发展规划，不断优化城市结构布局，完善功能，加快城市转型和产业结构调整。提出了城市“东延、西进、南扩”的规划指导思想，加快南部城区建设，构筑城市发展框架；促进农村人口向城市集中转移，增加人口总量，增强城镇人口集聚功能。为实现这一目标，淮北市积极开展城镇改造，扩大城区规模，加快淮北市经济技术濉溪镇新区规划建设，把提高居民生活条件作为民生工程，对改善城乡居民家庭住房条件，构建和谐社会具有重要意义。淮北市因煤而建，缘煤而兴，是全国重要的煤电能源基地，近40年来，淮北市为国民经济建设和社会发展提供了10亿吨以上的煤炭资源，在煤炭资源开采的过程中，承担了沉重的社会压力、环境压力。随着国民经济的持续、快速增长，国家对煤电能源的需求逐年增加，淮北市不断增加煤炭开采产能规模，由此带来了采煤沉陷区失地农民安置、就业，经济发展与环境保护等一系列社会、生态问题。为此，淮北市积极争取成为全国第四批资源型城市转型试点市，按照资源城市转型的试点要求、参考煤炭基地成功转型的经验，淮北市实施城市转型的重点是加快城镇化进程，加快发展煤碳资源接替产业。通过提高城镇化水平，不断提高居民的生活水平，通过加快经济技术濉溪镇新区建设，发展非煤产业，逐年增加劳动就业岗位，让居民充分享受经济发展和社会进步的文明成果。淮北市位于安徽省东北部，地处苏鲁豫皖四省之交，作为一座新兴的能源城市，淮北市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的旖旎婉约，凭借相山、龙脊山和众多的采煤塌陷湖形成的独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，并先后获得了“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。淮北市1960年建市，现辖三区一县，全市总面积2741平方公里，总人口212.2万人。淮北地处北温带台属半湿润季风气候，气候温和，日照充足，四季分明。雨量较适中，年平均降水量862.9毫米；多集中在六、七、八月份，占全年降水量的50.8。淮北市城市总体规划确定城市性质为：“皖东北地区的中心城市，国家的重要能源基地”。城市呈组团式发展，在主城区内，形成三个城市组团和一个城市“绿心”的布局结构，由依山建城向依山傍水的城市空间结构形态转变。至2020年主城区规划人口为94万人，城市规划建设用地达96.25平方公里。淮北市农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为淮北农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。随着国家促进中部崛起战略、安徽省加快皖北地区经济发展、淮北城市转型等一系列重大战略的实施，淮北市正以前所未有的生机和活力，大力实施工业强市战略，优先发展工业经济，加快濉溪镇建设，为承接产业转移打造基础条件，积极开展招商引资，全面推进工业化、城市化和农业产业化进程。濉溪镇地处安徽省北部濉溪县，座落县城，毗邻淮北市区，下辖5个村，23个居委会，面积73.8平方公里，总人口13.6万人，是著名的“酒乡”，绵延千年的口子美酒盛产于此。承东启西，区位优越。地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，淮北平原腹地，是徐州经济圈的重要组成部分。距徐州机场50公里，距连云港入海口200公里，2小时经济圈辐射南京、合肥、济南、郑州等大城市群。是抢滩中西部，拓展黄淮海，占领大中原市场的战略要地。交通便捷，货通八达。境内两条铁路，东连京沪线，西入九线，北接陇海线；连霍、京福、泗许三条高速公路近在咫尺，三条省道穿境而过；水运可直达上海港。历史悠久，资源丰富。素有“千年口子古镇”之称，文化底蕴丰富。中央电视台热播的系列亲情电视剧大姐、大哥、大嫂拍摄景地濉溪老城石板街，依然保留着明清时期建筑风貌。国家级湿地公园乾隆湖风景区，碧水美景，风光无限。煤炭电力资源丰富，濉溪县境内16座煤矿，年产原煤3600万吨，电力装机总容量3000万千瓦，是华东地区重要的能源供应基地。周围200公里范围内有国家大型矿业集团10多家，发展矿山机电制造业优势独特。濉溪还是全国优质商品粮生产基地，小麦、玉米、大豆等农作物年产量120万吨；畜、禽饲养量3500多万头（只），是投资农副产品深加工业的理想之地。发展提速，产业突进。近几年，通过外来投资企业入驻和本地民营企业的发展，全镇现已形成以金沙服装、银海纺织等为主的轻纺工业基地；以中瑞农产品批发、华奥食用菌为主的农副产品批发和生产基地；以顺发食品、鲁南面粉等为主的食品加工生产基地；以舒安达电动车、宇达矿机为主的机械制造工业基地；以淮海中瑞、华联超市、顺达商贸为主的三产服务业格局。2008年全镇拥有各类大小企业近5000家，地区总产值可达18亿元，财政收入1亿元，综合经济实力位居安徽省“百强镇”前列。先后被国家建设部、发改委等6部门列为全国重点名镇；国家林业局授予绿化先进镇；安徽省委授予“五个好”乡镇党委；市（县）委、政府授予经济运行考核一类乡镇。2.2 项目建设的必要性和可行性2.2.1 符合国家和省产业发展政策根据国家实施中部崛起战略，以及扩大内需、保障民生、加快农村人口向城镇转移，加大基础设施投资的有关政策要求，为加快淮北市对外开放步伐，扩大招商引资力度，积极发展同国内外的经济合作，促进、推动全市经济持续、快速、健康发展，创造一个对外资、外商和高新技术产业具有较强吸引力的发展环境，濉溪镇提出濉溪惠安栖水珑庭商品房建设项目，符合国家产业发展政策，符合淮北市城市转型的要求，符合发展非煤产业、加快实施工业强市发展战略的要求，符合淮北市发展规划，充分体现了居民改善环境的要求。2.2.2 加快淮北经济发展的需要国内外成功经验表明，集中必要的财力和物力，加强城市基础设施建设、加强濉溪镇建设，提升城镇化水平，为招商引资创造优越环境，提高招商引资质量,集聚产业、集聚人口，以带动地方经济发展。淮北市煤炭资源丰富，煤炭开采过程中，大规模的土地沉陷成为湿地湖泊，现已造成采煤沉陷区失地农民近20万人，随着煤炭资源开采产能的不断提高，未来5年，采煤沉陷区失地农民将达到40万人以上，采煤沉陷区失地农民的安置问题，已成为经济社会发展的制约因素。为进一步探讨煤炭资源开发与失地农民利益的保护，实现双盈的有效途径，经过本项调研与论证，加快濉溪镇新区工程项目建设，一方面，能够扩大濉溪镇规模，增强濉溪镇的综合功能，聚集产业、聚集人口。另一方面，能够为居民集中区建设发挥示范引导作用，为推动城乡一体化、新农村建设、加快城镇化进程，促进煤炭资源开发利用，加快经济发展和社会进步，提供支撑与保障。2.2.3 城市化建设发展的需要随着淮北市近年来经济突飞猛进的发展，城区规模也迅速扩大，2010年，淮北市经济总量达到400亿元，财政收入60亿元，经济实力较强，经济发展已经进入城镇化和工业化加快发展阶段。为了适应淮北市的经济发展，节约建设用地资源，加快项目建设十分紧迫。本项目建设将进一步扩大濉溪镇规模，完善濉溪镇的整体功能，实现城市扩区发展目标。目前，受到建设用地的制约，淮北市新城区拓展建设存在较大的困难。濉溪惠安栖水珑庭商品房建设项目为濉溪镇建设的配套工程，建设高层层楼房，完善农村居民居住条件，拓展交通路网，拓展公共用地，增加居民活动场所，向空间拓展，完善基础设施配套，有利于节约建设用地资源，有利于城区的拓展。2.2.4 项目建设的可行性（1）符合城市总体规划根据淮北市建设百万人口、一百平方公里的城市发展规划，现有濉溪镇将处于城区范围内，只能发展低能耗、低污染、高新技术产业，产业发展具有较大的局限性，濉溪镇位于淮北市南部，交通条件较好，项目承载能力较强，有利于发展非煤产业，促进资源型城市转型。实施濉溪惠安栖水珑庭商品房建设项目，符合淮北市总体规划和产业发展规划。（2）用地条件优越濉溪惠安栖水珑庭商品房建设项目用地位于位于濉溪镇城北工委濉东社区碱河路北，淮海路东，刘桥专用线南，符夹线西。是城市东向发展的重要起步点；项目的建设主要是为解决城北工委濉东社区拆迁安置问题。项目区地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。本项目拆迁现有居民用房年久失修，多数居民用房已成为危房，拆迁安置的成本较低，拆迁安置工作难度不大，有利于项目顺利实施。（3）交通便利本项目地块用地区位条件优越，目前用地周边尚无城市道路，城市基础设施薄弱；根据濉溪镇建设和发展的需求，近期拟建设两条濉溪镇主干道，居民集中区交通十分便利，规划发展城市公交车辆，居民出行十分便捷。综上所述，濉溪惠安栖水珑庭商品房建设项目的建设，将有力地推动淮北经济濉溪镇建设，发展非煤产业，加快城市转型，促进淮北市的城镇化进程，将进一步完善城乡基础设施的配套工程，拓展城区规模，加快淮北市招商引资的步伐，也是实施淮北市总体规划，加快城乡一体化发展的需求，是淮北市城市建设的重要组成部分，该项目建成后，将大大改善濉溪镇新区面貌，增强集聚功能。项目建设必将产生良好的社会效益、经济效益、环境效益，促进经济的发展与社会文明进步。2.3需求分析2.3.1 房地产建设现状与规划自上世纪80年代以来，淮北市实现了历史性跨越，现状人均居住占地指标已达 25.4平方米/人；人均占有道路、广场面积约12平方米/人；人均住房面积22.9平方米，成套率80%左右。根据淮北市住房建设规划，到2012年人均居住占地面积27.5平方米，城市人均住房面积31平方米，住宅成套率95%以上，住宅小区物业管理覆盖率80%以上。根据淮北市城市总体规划、淮北市总体规划、结合近几年城区人口增长速度及住房面积增长趋势进行预测，到2015年，人均住房建筑面积31平方米。依次预测，淮北市城区住房建设用地总需求为1200万平方米，住房面积总需求约为1500万平方米。2.3.2房地产与城市化进程互动发展据国际城市化的一般规律，当城市化水平小于30%时，房地产发展地速度较慢，当处于30%-70%时，房地产进入高速发展时期；此后，房地产发展的速度放慢。从城市化的角度而言，目前淮北市城市化率为53%，工业化率为48%，淮北市正处于房地产业的快速发展时期。2.3.3项目的区位优势淮北市地势平坦，地质条件较好，工程建设费用低。本项目其自成体系的居住小城区的公共空间序列、居住街坊及温馨的小城区生活和浓郁迷人的文化氛围，使人们无论居住在城区还是近郊，都能享受到同样便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境。项目建成后，将大大改善濉溪镇的旧貌,增强集聚功能。第三章 场址选择3.1 场址现状3.1.1 地点与地理位置濉溪惠安栖水珑庭商品房建设项目位于濉溪镇城北工委濉东社区碱河路北，淮海路东，刘桥专用线南，符夹线西。规划总用地面积177亩；合118038.3平方米。地块用地相对平坦。3.1.2场址土地权属类别占地面积本项目地块为濉溪镇规划内，属国有建设用地，用地性质为二类居住用地，项目总占地面积约177亩，约118038.3平方米。3.2 场址条件3.2.1 自然地理状况淮北市位于安徽省北部，地处淮海经济区的南部，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。全市辖三区一县。3.2.2自然气候条件淮北市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。年均气温：14.5极端最高气温41.1极端最低气温：-21.3年均相对温度：70%主导风向：东北风平均风速：3.1m/s风压：343kn/m2年最高降雨量：1441.1mm（1964年）年均降雨量862.9mm日最大降雨量：249.7mm（1957年7月14日）最大冻土深度：20cm地震烈度：6度3.2.3工程地质、水文地质条件淮北市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：（1）粉质粘土。浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。（4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140KPa以上。3.2.4地震设防地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。地基承载力约在12千牛/平方米。3.3 自然条件对建设项目的影响3.3.1对工程方案的影响淮北市位于安徽省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。3.3.2对施工条件的影响淮北市四季分明，气候温和。雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。3.3.3对工程造价的影响淮北市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。第四章 工程建筑方案4.1项目总体规划方案4.1.1规划原则和目标4.1.1.1规划原则一是“以人为本”的原则，强调居住功能，并为之提供相应的生活保障、环境保障和心理保障。二是“可持续发展”的原则，使人文与自然协调共存，体现人对环境的尊重和环境对人的培育作用。三是“经济性”的原则。体现开发建设的经济价值，并满足不同收入阶层居住条件的经济性要求。四是“生态化”的原则，尊重自然，因地制宜，合理保护与利用现状资源。维持生态平衡。4.1.1.2规划目标提升濉溪镇功能、完善公共服务通过在居民小区区内建设的公共设施，为居民提供相互交流融合的场所，从而建立“开放、融合”的城市文化。塑造“绿城一体”景观特色利用绿化廊道和绿化带，通过绿化廊道使城市和生态绿地相互渗透，塑造“绿在城中、城在绿中”的绿色新城景观特色。实现濉溪镇的高效、协调、快速发展。建设适宜生活居住新社区4.1.2规划理念小区规划理论是在传统住宅区规划的基础上，强调系统观念、社区文化和交往空间、场所的创造，注重社区的文化认同和邻里交往环境，从系统的高度将住宅区分为相互联系的社区居住、教育、社区景观游憩及生态环境、社区文化、社区管理等诸多系统，既注重系统内各要素自身的建设，又注重系统内部各要素的衔接与融合。从传统“住宅区规划”到“社区规划”，构筑完整的小区系统。该项目规划定位为经济适用房安置小区。所以在土地利用方面尽量满足各项规划设计要求的前提下节约土地，提高土地使用效率。由于该地块现状平整，开发建设土地总量较少，所以在建筑间距处理上就有可能保证土地充分合理利用。建筑南北间距保证1:1.3的日照标准控制，东西间距满足防火规范的基本设计要求。小区入口处的中心广场作为整个社区的中心，在构图上处于整个社区的平衡点上，地面空间开阔舒适。4.1.2.1易居型规划该规划在充分节约土地的基础上，考虑了居住者的居住舒适度，建筑排列比较规整。规划平面形成纵向延伸的空间组合。楼座单元之间有平直排列、有错落交接、有线性组合。加上强劲的曲线干道和柔和宅前弯曲通路，形成不同层次、不同空间效果的建筑空间组合。4.1.2.2物质、经济、社会、生态环境一体化规划随着经济社会的不断发展，多元化的趋势越来越明显，不同居民由于经济地位、社会背景及家庭本身的差异，在现代社会中已呈现出明显的分层趋势，多元化的趋势体现在住宅区建设中即是多样化的需求，包括社区文化的多样化、社区交往空间层次的多样化、社区居住空间（住宅户型）的多样化等，从生态学的角度来看，这种多样性还包括社区生物多样性和居住人群的多样性（混合居住）。因此现代住宅区规划决不能以统一的观念和标准来满足所有人的需求，而应尊重并促进社区多样性的需求，尤其应关注农村居民低收入阶层的居住需求，这对促进人与人之间的交往与沟通，维持社会多样性具有重要意义。在中心绿地设置了喷泉和物业综合楼，同时中心绿地广场又是居民集会的场所，周围的绿化带配固定座椅，人们可以在这里闲聊、交往、沟通；广场地面硬化铺装，运用多种颜色多种图案来烘托社区和谐温馨的气氛。4.1.3规划总体布局（1）规划结构本项目按照地块不同特征及功能要求，规划用现代社区规划理论，构筑完整的社区系统。住宅区内部顺应现代社区发展的趋势，总体布局采用“大混合、小分区”的典型分区模式，内部采用“内环式交通步行开敞空间系统+多元化住宅院落”组成。规划结构形成：“一轴、两带、三区、多组团”的空间结构；一 轴：东西向绿化景观轴；两 带：两条高压防护带；三 区：居住片区、公共区、市政片区；多组团：按照居住道路划分的多组团；总体规划结构及分区的确定主要基于以下几方面考虑：注重体现地块不同区域的不同功能要求及相互之间的功能衔接。地块内部交通体系与城市交通的有机联系。多层次开放空间及沿街城市空间特征的塑造。塑造沿街城市设计效果，合理组织交通。（2）功能分区功能分区主要基于以下几个方面考虑：商业服务设施主要是沿淮海路、碱河路、烈山路布置，商业分集中商业和住宅底商，在社区的出入口设计引入式商业。居住空间的划分。社区居住空间布局从总体上由小区级道路划分，各片区有机相连。幼儿园位于碱河路与烈山路交叉口，交通便捷，方便学生就近上学。社区景观绿地系统与步行系统有机结合，呈网络状布置，网络状绿地系统在社区主次轴线的控制下，将各功能区连接成完整的整体，并不受外围主要车行道路系统的干扰。社区文化设施与中心绿地系统有机结合，以增强社区的文化氛围。社区内部住宅空间组合以小型院落空间组合为主，既适应现代社区小规模组团式物业管理的要求，又有利于创造院落组团带形绿地中心公共绿地组成的多层次交往空间系统，满足现代居民多元化的交往空间需求。中心活动休闲区分别布置在各独立住宅区中心部分，精心布置中心广场空间，为社区居民交流活动，休闲集会提供良好的平台，形成城市开放空间，营造良好的城市设计效果。社区内部绿色环境与之融合，使城市景观与社区内部环境有机融合，保证沿街地段的开敞性，这样既能提高社区的文化品位，又能与城市的整体发展相结合，对吸引人气、塑造社区活力有重要意义。（3）总平面布局本项目选址地块现状为：濉溪惠安栖水珑庭商品房建设项目位于濉溪镇城北工委濉东社区碱河路北，淮海路东，刘桥专用线南，符夹线西。规划总用地面积177亩；合118038.3平方米。地块用地相对平坦。1）总体空间布局。社区总体空间布局简洁而又富有整体感，统一中而又富有变化，增强主入口的开放空间，提升入口形象。2）住宅院落布局。院落空间既能体现中国传统建筑空间组合的特征，聚万物之气，同时又能构筑富有特色的院落交往空间，对促进邻里交往，增加社会多样性具有重要意义。结合地形，以院落为基础，组合成统一中有变化的总体院落建筑群。3）各项配套设施布局商业服务设施。在沿淮海路、烈山路布置商服配套设施，服务整个城市区域，形成以商服、办公为主的服务设施，可同时对内和对外服务，建筑布局简单不缺乏活力。社区活动中心设施布局。为提高社区文化氛围，规划将文化活动场地及设施与步行绿地系统有机结合，以满足不同层次、不同类型居民多样化活动需求。分别在三个片区的中心绿地布置社区活动中心及物业用房，与运动健身广场相衔接，形成良好的活动氛围，健身器材与中心广场结合布置。配电及燃气设施布局。规划在东西三个片区共设高压开闭所1处和燃气调压站3处，满足服务半径和使用要求。社区管理用房结合社区内部公共建筑设置，布置在住宅区的相对中心部位，方便使用，与社区活动中心综合考虑布置。布置15处公厕，结合会所布置两处、其余13处分散布置，面积分别为50平方米/座。公厕与垃圾转运站布局分别按服务半径及千人指标确定。公建内部分别布置满足自身需求的卫生设施。（4）道路系统及停车设施规划社区内部道路系统采用人车分流。社区路网系统分三级设置，小区级道路宽度12米（其中车行道7米），组团级道路宽度5米，宅间道路宽度34米。小区内主要道路纵坡控制在35以内。社区停车系统由小汽车停车和自行车停车两部分组成。住宅停车位设置数量约为约3100辆。车行系统与社区步行系统分开，步行系统相对独立。完整的步行系统与相应的商业、文化活动设施有机结合，形成完整的自西向东、自北向南延伸，车行道路充分考虑与现状城市道路走向相协调。（5）建筑风格该社区由高层住宅和配套公建构成。在建筑风格上尊重地方习惯，同时区别对待，但建筑风格整体上简洁明快，利落大方。多层学校为坡顶建筑，高层住宅、配套公建屋面为平屋面。坡屋面材料为红色或蓝色灰瓦；平屋面材料上人屋面为铺屋面砖，非上人屋面为铺设防水保温屋面。外墙以防水外墙涂料为主，配合部分三色砖构成不同质感、不同色彩、不同色温的组合效果。出入口在形象处理上重点处理保证社区对外符号的统一性和易识别性。南、北侧入口的规划设计定义为辅入口，沿街建筑平面功能单一，分化简单，为方便日后开发建设的实施和适应市场的多层次需求，以剪力结构结构作为优选结构方案，建筑体量以多层学校、高层住宅及沿街商铺为主要元素，便于不同面积的划分和组合。沿街建筑的立面在转角、以及不便处理部位做特殊造型处理，在大面上仍以实用、经济、美观为原则进行设计，建筑沿街底部构图以整体为主，实现纷乱的统一、简洁中的繁荣。为取得沿街建筑的整体效果，对沿街部位则做强化处理，以增加建筑群体的艺术效果，增加城市的环境魅力。（6）环境及景观设计该社区的环境及景观要素有别于一般社区，主要是因为该社区无论在建筑空间组合上，还是在道路路网设计上，自身就已形成了兵营式规划所无法取得的环境景观艺术效果，在空间序列上有步移景异、曲径通幽、动静分化、曲直相映的空间效果。该社区环境及景观主要有以下诸要素构成：道路包括濉溪镇的主干道，以及社区内部的各级道路。该部分构成环境和景观的骨架，决定了景观序列的展开程序；植被包括濉溪镇道路绿化和沿街休憩绿地、社区道路绿化和集中绿地、以及宅前房后的绿地系统。该部分是社区环境、景观的主要构成要素之一。植被包括高大乔木、低矮灌木、草皮等要素构成。同时注重乔木本身的树冠形状、枝干形态、四季色彩变换等景观艺术效果。在树种配置上，主张多样性、丰富性，以不同的树种配合造就丰富的景观艺术空间。草皮主张以少为主，重点部位突出布置既可。低矮灌木配合乔木使用，同时展现空间线性。建筑：主要环境、景观要素。是构成社区环境、景观的骨架和屏障，是划分空间的最直接的因素，同时又是空间内的着眼点，建筑本身就是景观。建筑的材质组合、虚实对比、景观底色。从正常使用的各个角度审视社区，可以获得不同效果的环境、景观感受。中心、次中心：是社区空间开合、人员集散的要素。中心地段空间收放规律整体、有一定的权威性和向心约束力；次中心空间的收放自由随机，展现不同的个性特点。运动、休闲设施：在必要部位布置了相应的运动、休闲设施，以满足人们锻炼、嬉戏的要求。如羽毛球场地，休闲园，沙坑等。环境卫生设施：在合理的位置上布置环境卫生设施。该项设施既满足物业环卫工人的正常使用，同时可培养人们爱护家园，爱护环境的思想境界。在环卫设施的挑选 、购置等方面，应注意设施在环境中的色彩、选型等艺术效果，使之成为社区内美的要素。雕塑、小品：该社区被定义为普通社区，主要是因为社区面向的居住人为普通百姓，其中的住宅也是实用型住宅，而非豪华型住宅。但这并不影响社区景观效果的营造，虽然在投资上可能不会有大的资金投入在雕塑、小品上，但局部、重点的部门的小品、雕塑是必要的，尤其是中心广场部位。那是社区的中心，中心设置具有该社区标志性的塔楼在里面，是该社区的符号；另外，设计独特、制作精巧的各种指示牌也是社区景观的一种补充。灯具、音响系统：社区的室外环境对于居住在其中的居民而言就是自我家园的外部延伸，实质上也是居住空间不可或缺的构成部分。外部环境照明包括道路照明、广场照明、休闲空间照明、特殊局部照明灯。各种照明除了技术上采用不同的照明标准外，在灯具的选择上，也应注意使用功能的要求和景观构成的艺术效果，对社区层次的提高、居民生活质量的进一步改善都是十分有利的。（7）规划竖向设计社区规划充分尊重周边地块、道路及内部自然地形标高，尽量不破坏地块原有地形特征。从总体上分析，社区内地形平坦，步行系统局部地段地形标高作适当抬高和降低处理，以丰富社区空间特色。社区内部道路标高充分考虑与出入口道路标高的衔接，组团院落空间标高随坡就势，会所等公共建筑标高适当提高。社区无障碍设计按照城市道路和建筑物无障碍设计规范（JG50-2001）执行。（8）综合防灾设计社区应急抗震疏散场地结合社区内部中心广场布置，综合防灾据点结合社区活动中心布置，应急卫生突发事件可结合医疗卫生所进行紧急处理。社区内各类建筑符合国家抗震、人防、防洪以及防火等国家相关规范的规定。每个组团设置1至2个垃圾收集点，每栋楼的垃圾收集点回收垃圾量可适当减少，这样对位于收集点附近的居民的影响就会减少。（9）消防规划本项目一、二级道路承担该社区的骨干交通，并担负着消防线路的功能。路面的幅度、路面载能力、转弯半径、路面铺装材料等均按消防车的使用要求设计，消防车沿消防线路可就近到达每个楼座，满足场地消防要求。该规划牵涉到的消防设施，主要有消火栓、消防泵、消防水池等。按规范该社区设置室外消火栓。室内消火栓主要是在地下车库及公共建筑需要设置的部位。消防用水对于室外水消火栓、多层建筑的喷淋则采用城市管网供水，独立管网。道路每间隔120米布置一处消防栓，消防通道间距不宜大于160米，当建筑物的沿街部分长度超过160米或总长度超过220米时，均应设置穿过建筑物的消防车道。消防车道的净宽和净高均不应小于4米。建筑防火间距：建筑层数六层以下的建筑防火等级为三级，建筑之间的防火间距大于6米，满足现行国家规范要求。人员疏散满足现行国家规范要求。（10）日照设计日照设计包括日照间距的控制、住宅户型的采光日照设计、住宅每户照时数的控制等。日照间距按淮北市规划局提供的标准设计，即南侧建筑高度比其形成的正午日影长度=1：1.3，满足规划设计要求，同时满足现行国家规范要求。该社区内的住宅均为板式住宅，每个户型的南向居室数量满足总居室数量的南向指标，即满足现行国家相关住宅规范的要求。（11）工程管线规划 社区综合管线系统包括自来水、雨水、污水、供电、通信网络、有线电视、燃气等。配套设施包括配电房、燃气调压站等。由于社区分区较为独立，因此社区内管线就近引自相邻的城市道路管网。给水工程系统：给水水源引自濉溪镇市政供水。引入水源管径为DN200，在社区内采用DN200管道呈环状布置。各用水单位用水量按下列标准估算：住宅250升/人天，公建5升/平米天，