城北新区可研报告.doc

耒阳市城北新区项目可研报告

第一部分 市场背景及经济概况 2
一、 耒阳行政区位 2
二．交通特征 3
三．经济概况 3
四、城市新区规划发展（2009——2030） 4

第二部分 耒阳市房地产市场概况 5
一、房地产板块划分 5
二、各板块发展分析 5
三、销售价格 7
四、二手房市场情况： 8

第三部分 项目地块分析 8
一、地块情况 8
二、交通及配套 8
三、耒阳市重点个案分析 9
四、总结： 11

第一部分 市场背景及经济概况
一、 耒阳行政区位
耒阳位于湖南省东南部，耒水中下游，湘南中心，北接衡阳，南至郴州，西达桂林，东上井冈。总面积2656平方公里，总人口136万，市区建成区面积40平方公里，市区常住人口42万。耒阳是湖南省最大的县级城市、最大的县级能源基地。
耒阳

耒阳奉阴违阳阳阳

二．交通特征
耒阳区位优越、交通便捷。耒阳是内陆地区承接广东沿海城市产业梯度转移的前沿地，水陆空交通俱全，京广铁路、107国道、京珠高速公路纵穿南北，连通闽南、赣南、湘南的1817省道横贯东西，武广高速铁路穿越全境，并设耒阳西站；耒水、舂陵江四季通航；枫冲机场拟军民两用。去广州、武汉、南昌、桂林等地均可在5小时内到达，已全面融入“中南5小时经济圈”。
京广铁路，设耒阳站，广铁集团长沙总公司管理，为二等站，位于灶市街道办事处，设哲桥站、小水站、公平站3个货运站（原是客货兼营）。
　 永耒铁路，地方铁路，经过8个乡镇 ，总长71公里.。
　　 武广高速铁路贯通耒阳，设有耒阳站，境内长49公里 。
　　 京珠高速公路，境内长54公里，设三个互通口。新市、五里牌、公平 。
　　 107国道，境内长55.5公里 。
　　 1817、1811合称S320，境内总长77.24公里 ，东西朝向，连接广西与福建。
　　 耒水航运 ，六级航道，直通湘江，舂凌河，库区航道，直入湘江。

三．经济概况
1、宏观经济
2009年耒阳市财政收入达到12.35亿元，同比增长21.97%。为湖南省第六个、长株两市之外第一个财政收入过10亿元的县市。2009年耒阳市地方生产总值（GDP）194.98亿元，同比增长15.8%，在全国县域经济综合实力排名中，耒阳市由上一年度的181位上升到160位，在中部地区的排名由2005年的33位上升到了22位。金融机构存款余额达129.74亿元，贷款余额51.11亿元，银行业金融机构实现盈利2.1亿元，高新技术产业增加值20亿元，科技进步对经济增长贡献率达到58%，较2006年上升了6个百分点，科技型产业已经成为市域经济中表现最为活跃、发展最具潜力的板块。2003-2009年，耒阳市三次通过全国科技进步考核，连续多年在衡阳市科技目标管理考核中获一等奖。2009年11月13日，被评为“省级金融安全区”。
2009年，耒阳市完成工业总产值254.4亿元，增长23.63%；完成工业增加值82.20亿元，增长23.5%；完成规模工业总产值207.44亿元，增长26.68%；完成规模工业增加值68.83亿元，增长24.5%。在规模工业企业中，轻工业完成产值28.19亿元，同比增长34.87%；重工业完成产值179.12亿元，同比增长25.48%。

四、城市新区规划发展（2009——2030）
8月28日，市十五届人大常委会第14次会议审议通过了《耒阳市城市总体规划（2009-2030）》，强调城市开发建设必须严格执行规划。本次规划确定了耒阳市是衡阳市次域中心城市，以能源工业为主导的工贸型山水园林城市。规划期限分为近期2009-2015年，中期2016-2020年，远期2021-2030年。规划范围为城区四个办事处全部用地和竹市镇、余庆乡、泗门洲镇、哲桥镇的部分村组，规划区面积55平方公里，控制区面积195平方公里。耒阳未来城市的发展方向以向北为主。

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第二部分 耒阳市房地产市场概况
耒阳房地产市场正式发展是从2006年开始，07年~08年耒阳房地产市场进入一个高速增长阶段，08年一年房地产完成销售总额超过06年和07年两年销售总额之和。耒阳房地产市场进入增长喷发阶段。 由于历史原因造成目前的耒阳房地产业极度缺乏规范，各类没有开发资质的私建房屋遍地开花，这类私建房屋基本均未经过合法程序，违章、违建、占用公共用地到处都是，虽给消费者以无穷的后患但凭借价格上的绝对优势，在耒阳城中心这类的私建房价格在1000-1200元左右，始终是本地正规房地产开发市场的顽固阻碍，严重阻碍了耒阳房地产的健康发展。
一、房地产板块划分
根据耒阳城市房地产发展特点以及消费者对区域的认可度等因素，耒阳房地产可分为四大板块，即中心板块、市政新区板块、发明家广场板块、水东江板块、城北新区板块。 
二、各板块发展分析
1、中心板块
1）区域范围：东起沿江路，西至金华路；南起五一路，北至城北路； 
2）代表楼盘：国贸新城、中顺时代广场、新大陆国际、一建综合楼
3）环境、价格、综述 ：中心板块，交通便捷，生活、休闲、娱乐等配套设施齐全。由于地处城市中央商业区空气质量较差，项目规模较小，仅有1-3栋楼，绿化面积较小，噪音污染较重。 
经调研中心板块在售楼盘均为28-30高层电梯房，均价为2100-2500元/㎡.  
中心板块地理优势明显，各项生活配套设施完善，有较高的投资价值及升值空间，但空气质量较差，噪音污染较严重。
2、市政板块
1）区域范围：东起德泰隆路，西至伍梅路，南起城北路，北至金阳路
2）代表楼盘：香榭丽都、金桥.普罗旺斯、康鸿花园

3）环境、价格、综述 ：市政板块，位于城市新区，指引城市发展方向，周边配套设施欠完善，空气质量较好，无噪音污染。
经调研市政板块在售楼盘为多层、园林别墅、电梯房，均价为1900-2100元/㎡ 。
市政板块，城市新区，配套设施尚欠完善，有较好自然环境景观资源，但空气质量较好，绿化面积大，无噪音污染，适宜居家。
3、广场板块
1）区域范围：东起金华路，西至西湖路，南起城北路，北至金阳路
2）代表楼盘：五环星城、金城.华府豪庭、龙城世家、紫荆府
3）环境、价格、综述：小区规模大，区内环境规划较好，有较大面积绿化，交通较便利，生活、娱乐、休闲等各项配套设施较齐全。
经调研该板块现在售楼盘均价为2200-2500元/㎡为多层房、复式楼、少量别墅，少量的电梯高层。 
临近广场适宜居家，各项生活配套设施较齐全，交通便利。
4、水东江板块 
1）区域范围：建设路及振兴路周边 
2）代表楼盘 ：荷塘月色
3）环境、价格、综述 ：地块较广，配套设施不足，价格较低。
5、城北新城板块（本项目地块所在地）
1）区域范围：城北107国道两侧
2）代表楼盘 ：暂无
3）环境、价格、综述 ：地块较广，私房临立，政府待开发板块。

三、销售价格
据有关数据统计显示，2008年耒阳市商品房销售价格如下：
2008年耒阳市商品住宅销售均价：

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商品住宅销售均价
1029元/平方米
各类产品均价
多层住宅
754.16元/平方米 iFd+2S%
高层住宅
1667.41元/平方米 |6.l7u ?d
别墅
1885.86元/平方米 X2#2C/6#u
商业用房销售均价 /MIe(,>Uh
3401.72元/平米 }fp-pe69z

近三年耒阳商品房住宅价格对比分析 D
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住宅销售均价 =Z{O约）

2007年
809元/平米 （约） DMAIM|h
25.03% "x#-s Z=
2008年（9月底）
1029元/平米
37.5%

四、二手房市场情况：
三级市场处于起步阶段，尚未形成规模，未对二级市场构成影响 。由于耒阳房地产市场起步晚，因此，在2008年前二手房交易并不活跃；但随着当地房地产市场的启动，具有一定购买能力的消费者为改善居住环境选择购买高品质的住宅，并将以前所住的住宅投入二手房市场，从而一定程度上带动了二手房市场的起步发展。 
目前，市场的二手房交易、租赁中介机构较少，多为小规模、无品牌的当地公司，由于房屋转让交易多在甲乙双方自然交易，其经营状况不佳。二手房市场刚刚起步，随着一手房市场的发展，二手房市场有望更加活跃。

第三部分 项目地块分析
一、地块情况
项目位于耒阳市政府规划城北新区，紧临107国道，离市中心约2公里，车行约10分钟，占地50亩。目前地块上建有红砖厂，沿107国道有13栋私房，临街一层均为门面房。
二、交通及配套
项目紧临107国道，周边私房临立，该地块目前尚无公交车直达，教育、医疗、金融全依托市中心。

三、耒阳市重点个案分析
1、项目名称：国贸新城
开发商：耒阳灶兴房地产开发有限公
代理情况：倍立地产
项目所在地：耒阳市五一路与蔡伦路交汇处
价格：均价2500元/平米
项目情况：占地面积20亩，项目一至四层为商业裙楼，将引进大型百货、超市；五至二十九层，南组团为高端品质住宅，北组团为纯小户精英社区，中央大宅户型区间从100-150平米，约240套，纯小户精英社区商住两用户型区间从49-101平米。
点评：该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，户型面积跨度大，销售情况良好，是耒阳市中心地标性建筑。
2、项目名称：一建中心城
开发商：市第一建筑公司
代理情况：深圳上官品牌营销机构
项目所在地：耒阳市五一路东路旺客隆超市后院
价格：起价1680元/平米，均价2100元/平米，层差20-30元/平米。
项目情况：占地面积1000平米，总建面22000平米，商业建面3000平米，仅一栋28层高层，共150户。项目一至三层为商业裙楼，四至二十八层为住宅，两个单元，一梯三房，主力户型以126-128平主三房为主。09年5月开盘至今，消化率80%，剩余仅有20层（2100元/科米）以上房源。
点评：该小区位于市中心最敏华地带，交通便捷，配套齐全，商业氛围深厚，户型面积以居家三房为主，因仅有一栋楼，面积适中，但户型设计不合理。该项目价格与同地段国贸新城相比，价格明显偏低400元/平米。

3、项目名称：五环星城
开发商：耒阳景强房地产开发有限公司
代理情况：长沙旗舰地产
项目所在地：耒阳体育路与金星路交汇处(发明家广场东南角)
价格：1868元/平米起价，均价2200元/平米
项目情况：位于发明家广场东侧，交通便利，生活配套齐全。五环星城雄锯耒阳体育路与金星路交汇黄金地段，西临耒阳市最大的绿化广场——发明家广场，与市委大楼隔街相望；5.5万平方米的生态园林社区，大气氤氲，31层双子塔楼气势非凡。3梯7户，入户花园，超宽大双阳台，阳光大户型设计，耒阳首家引进管道煤气系统。主力户型以120-129平米三房为主，其次是143/158/163平米带入户花园四房。五环星城商业裙楼共3层，总销售面积10800平方米，一层套内面积为2613平方米，二、三层套内面积均为3599平方米，一层层高4.9米，二层层高4.5米，三层层高5.6米。总开间93米，总进深38.7米。临街门面柱距最窄处6.9米，最宽处8.4米。
点评：该项目与紫荆府同属广场版块，但项目类别大为不同，项目规模较小，仅2栋高层，且为商住楼，交权为50年，因是3梯7户设计，不通透，户型较紫荆府差，价格较紫荆府低300元/平米，但从地段上来看较紫荆府好，投资升值空间大。

4、项目名称：闽港新城一期紫荆府
开发商：耒阳顺华置业有限公司（投资商：香港诺林投资、香港爪哇集团）
代理情况：深圳世邦机构
项目所在地：耒阳市体育北路（五里牌派出所东50米）
价格：二期预计均价2500元/平米
项目情况：小区以英伦皇家园林为蓝本，融合当地民俗风情，构建出属于耒阳本地生活的宜居特区。总建筑面积27万平方米，由多层、小高层、高层、别墅及沿街商业组成，以国际化的视野打造湘南地区的城市亮点。社区泳池、球场、泛会所等内部配套一应俱全，是符合人居生活的组团式花园社区。一期主力户型以7栋多层140平米小复式为主，09年5月开盘，开盘起价为1300元/平米，10年12月交房，尾盘销售时均价已达到1800元/平米，现均已销化完毕。二期为16层小高层，认筹中。主力户型以89平米两房，98平米小三房，120平米大三房为主。户型合理，精巧适应，且都南北通通，宜居。
点评：该项目因开发商实力雄厚，小区规划、园林设计均由知名公司打造，环境怡人，且户型设计非常合理，虽并非城中心地段，但二期销售价格预期较高（较市中心地标性建筑国贸新城弱高），项目一期开盘至消化完毕，价格涨幅较大，但销售情况良好，主力客户群为国家公务员、矿产业主、少量福建、广州等投资客户。
四、总结：
（一）从项目开发团队：
市区小项目居多，以本土开发商为主，开发水平较滞后，90%以上均聘请代理公司销售。
（二）从物业产品形态和规模：
1．物业类型丰富，规模较大的楼盘极少。
虽然起步晚，但已达到国内普通三、四线城市的正常开发水平。当地开发商规模实力薄弱，但由于当地经济活跃，且由于近年的采矿业发展带动了相当一批先富人群，尤其是外地投资商的介入，如紫荆府的爪哇集团，因此整体发展水平提高很快，在产品形态上涵盖了目前市场上的多数产品类型，复式，甚至已经出现高端的别墅住宅产品。未来市场供应量较大，市场竞争激烈，但建筑面积在30万平方米以上大规模的楼盘数量极少。
2．产品创新不够，小高层和高层社区是未来的发展方向。
楼盘整体品质和档次上有待提高，市中心多以高层为主，大盘多以多层洋房和别墅为主，同时也有少量小高层，因此小高层、高层产品将成为未来开发的趋势，市场对小高层和高层产品的接受度在提高。
3．主力户型以120-130平米三房为主。
市中心板块项目规模小，多以30层高层为主，一至三层均为商业，住宅以打造公寓型居所，以50-100平米小户和120平米三房居多，但其他规模较大项目以120-130以内三房居多。
（三）从价格上：
1．同板块楼盘价格差距较大。
市中心繁华地段项目整体规模小，但同区域楼盘差距大，差距在千元之多。因部分私建房屋基本均未经过合法程序，违章、违建、占用公共用地，交品质量差，但对外销售价格有绝对的优势。
2．市中心繁华地段楼盘与较其他区域大盘价格持平。
中心繁华地段项目因其地段的优势，价格要高于其他板块项目，但广场板块紫荆府因项目规模大，小区园林独有的英伦风情，加之该项目物业类型的丰富，多层、复式、洋房、高层、别墅一应俱全，且在户型设计极为精巧合理，力在打造一个高品质的人文大社区，因此备受耒阳有一定经济能力且追求高品质生活的客户青睐。
（四）从房产新政影响方面：
国家宏观政策将使市场更加规划化，由于当地房地产市场起步较晚，商品房销售价格较低，受政策影响不大，发展仍有空间。
（五）从耒阳建安成本方面：
耒阳楼盘中心区域楼盘规模较小，整体品质感较差，如窗户材质多以塑钢窗为主。项目建设，包括水电安装、电梯在内，建安成本大约在1000元/平米，较鄂州水平低。
（六）从地块情况方面：
地块所处107国道附近，周边环境配套差，无公交、无医疗商业等配套。地块上面临商铺拆迁、砖厂拆迁等棘手问题，而且北面新区规划的几条新的道路均无具体的竣工时间表，导致地块价值短期内难以体现。
结论：
1、可以看出耒阳房地产发展较晚，市场极其不成熟，不规范，无论何种业态的产品普遍房价相对非常便宜。因为市场价格较低，因此有一定发展空间。
2、因为房地产市场的监管不力也会导致部分私建开发商，通过非正常手续拿地、开发建设，小区品质无保证，造成市场的恶性竞争，扰乱市场的正常价格秩序。
3、政府职能部门社会风气差，对房地产各个开发环节收费乱、名目多，势必会影响房地产市场正常发展。
4、地块本身面临拆迁、配套不完善等因素，短期内价值难以体现。
因此鉴于地块现状及耒阳房地产现状，建议公司放弃耒阳项目。LXaq

西昌地产营销部
2010-6-7目录
第一章项目基本情况 3
一、项目情况说明 3
二、可行性研究的依据 5
第二章项目建设的必要性与可行性 8
一、项目建设背景 8
二、项目建设的必要性 9
三、项目建设的可行性 14
第三章市场供求分析及预测 17
一、项目区生猪养殖和养殖粪污的利用现状 17
二、禽畜粪污产量、沼气及沼肥产量调查与分析 18
三、项目产品市场前景分析 20
第四章项目承担单位的基本情况 21
一、养殖场概况 21
二、资产状况 21
三、经营状况 21
第五章项目地点选择分析 23
一、选址原则 23
二、项目选点 23
三、项目区建设条件 24
第六章 工艺技术方案分析 27
一、污水处理模式的选择 27
二、处理工艺的选择 29
三、项目工艺流程 31
四、主要技术参数 35
五、主要设备选型 39
第七章项目建设目标 40
一、项目建设目标 40
二、项目建设规模 40
第八章项目建设内容 42
一、建安工程 42
二、仪器设备 46
第九章投资估算和资金筹措 48
一、投资估算的范围 48
二、投资估算的依据 48
三、投资估算 49
四、资金使用计划 54
五、资金筹措 54
第十章建设期限和实施进度安排 55
一、项目建设期限 55
二、项目实施进度安排 55
第十一章土地、规划和环保 57
一、土地与规划 57
二、环境保护 57
三、安全防护 60
第十二章项目组织管理与运行 63
一、项目建设组织管理 63
二、项目建成后运行管理 66
三、项目运行费用 67
第十三章效益分析与风险评价 69
一、经济效益分析 69
二、项目风险评价 72
三、生态效益 75
四、社会效益 76
五、附表 77
第十四章招标方案 78
一、编制依据 78
二、招标范围 78
三、招标方式 78
四、招标组织形式 79
有关证明材料及附件 81