太湖山庄别墅区项目可行性研究报告.doc

可行性研究报告无锡太湖山庄别墅区目 录1.总论.31.1项目背景31.1.1项目名称31.1.2承办单位31.1.3报告编制的依据41.2建设项目概况41.2.1拟建地点41.2.2建设规模与建设内容41.2.3主要建设条件41.2.4主要技术经济指标51.3结论与建议52.项目必要性分析52.1项目的提出62.1.1 国务院正式批准长江三角洲地区区域规划6_2.1.2中共无锡市委关于制定无锡市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议62.2项目的建设必要性72.2.1无锡宏观经济形势72.2.2 无锡城市建设的需要72.2.3无锡房地产的需要83项目建设条件分析93.1无锡市概况93.1.1地理位置93.1.2经济93.1.3历史93.1.4气候环境103.1.5自然资源113.2项目swot分析123.2.1优势分析123.2.2劣势分析124建设项目开发定位134.1项目市场定位134.2项目消费群体定位145.项目的实施可能性研究156投资估算及财务评价166.1投资估算的依据166.2投资估算166.3盈利能力分析176.4财务评价176.5财务评价结论177 社会评价187.1项目对社会的影响分析197.2社会评价结论198.可行性研究的结论191.总论1.1项目背景1.1.1项目名称无锡太湖山庄别墅区1.1.2承办单位本项目由公司开发。1.1.3报告编制的依据（1）国家有关城市规划法律法规和相关设计规范及江苏省城市规划管理技术规定；（2）滨湖区大浮漆塘地区控制性详细规划；（3）无锡市滨湖区发展和改革局锡滨发改基（2007）第306号项目核准通知；（4）无锡市规划局锡规定（2007）第059号规划定点图；（5）无锡市规划局锡规定（2007）第059号规划设计要点等。1.2建设项目概况1.2.1拟建地点本项目位于江苏省无锡市滨湖区。1.2.2建设规模与建设内容根据需求分析，我们尽可能充分地利用区位优势，提供尽可能周全的公共设施服务，考虑不同消费者的需求，还要尽可能地保证居民的生活质量。本着这样的原则，我们建设如下内容，让使用者拥有好的居住环境，吸引更多的人群到此，带动无锡城市的建设和经济发展。1、 建设13200平方米的别墅建筑，共有78户；2、 建设5350平方米的公寓建筑，共有60户；3、建设5350平方米的商业建筑，方便居民，带动经济发展，活跃场地；4、建设5814平方米的公共绿地，为居民提供一个良好的户外环境及活动休闲场所；5、建设约118个停车位，保证别墅每户一个，公寓共40个停车位，为居民停车提供方便；6、建设2400平方米的地下室建筑，充分利用地下空间，提高土地利用率。1.2.3主要建设条件本项目为房地产项目，太湖山庄位于无锡唯一的国家5A级风景区-五里湖畔的核心地带，东临山水东路(湖玺庄园斜对面)，距无锡老城区仅20分钟车程，交通便捷，车况优越。项目东侧为无锡南拓北展城市大纲核心区域，届时，商业，文化，教育等相关生活设施必将更加完善。同时，2014年通车的地铁1号线距项目也仅1公里，相信项目依托得天独厚的自然景观优势，加之便捷，优越的立体交通网络，为无锡唯一在售的可作为第一居所的山水别墅。且停墅令及湖岸停批令政策性限制，太湖畔山庄园将会成为五里湖畔最后的传世藏品。1.2.4主要技术经济指标 表1-1项目主要技术经济指标表 序号项目名称数量1总用地面积153002总建筑面积197403别墅建筑面积132004公寓建筑面积153505商业建筑面积12506地下室建筑面积24577容积率1.29%8总建筑基地面积48149建筑密度31.4%10别墅总户数78户（户均170）11 公寓总户数60户12绿地率43.6%13停车位别墅 1辆/户公寓地下、地面停车（40）1.3结论与建议本项目的提出正是响应国家和无锡市政府的号召，为长江三角洲区域城市的建设出力，为利用良好的自然资源，提升居住区的档次和居民的居住环境应运而生的。本项目的实施是中国特色城市化道路探索的需要，是提高人民群众生活品质的需要，是无锡市充分发挥山水旅游资源优势，建设高档住宅小区的尝试，符合经济社会发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。本项目的实施就是要利用城市的资源优势促进城市郊区的发展，创造优美舒适的居住条件，而别墅区发展必须要以良好的生态环境为基础，探索“天人合一”的生态友好型经济发展的和谐之路。2.项目必要性分析2.1项目的提出2.1.1国务院正式批准长江三角洲地区区域规划 长江三角洲地区区位条件优越，自然禀赋优良，经济基础雄厚，体制比较完善，城镇体系完整，科教文化发达，一体化发展基础较好，是我国综合实力最强的区域，具有高起点上加快发展的优势和机遇。规划明确了长三角发展的战略定位，即亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。作为长三角经济圈中的重要城市，无锡经济活力以及优越人居环境有目共睹。长三角区域规划给无锡房地产发展带来新的增长点。2.1.2中共无锡市委关于制定无锡市国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议无锡十二五规划建议：未来一二十年将无锡打造创新型、服务型、国际化、现代化，具有独特影响力和竞争力的区域性中心城市。制定“十二五”规划，必须坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照胡锦涛总书记“让太湖这颗江南明珠重现碧波美景”和温家宝总理“建设生态城、高科技产业城、旅游与现代服务城、宜居城”的总体要求，以世界先进城市为标杆，把“推动科学发展率先发展、建设创新无锡幸福无锡”作为主题，把加快转型发展作为主线，把“科教兴市、人才强市、质量与知识产权立市”作为主战略，把创新和法治作为根本法宝，把“寓强于富、普惠于民”作为根本目的，全面推进科技创新创业、全面推进城乡一体化、全面加强生态文明建设、全面保障和改善民生、全面深化改革开放，为把无锡建设成为创新型、服务型、国际化、现代化，具有独特影响力和竞争力的区域性中心城市打下具有决定性意义的坚实基础。无锡如何彰显自己独特的影响力和竞争力？建议“坚持和而不同，在长三角一体进程中，充分发挥区位、产业、山水和人文等优势，着力彰显无锡城市个性，优化生态宜居环境，形成生活和商务成本洼地，大力增强对高端人才和现代产业的吸引力，创造独特竞争力。”也就是说，作为区域性中心城市，要集聚各类要素“为我所用”并产生“极化效应”。未来长三角世界级城市群的发展中，无锡将充分发挥产业、山水旅游资源优势，建设国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。综上所述，本项目的提出正是响应国家发展长江三角洲子地区的号召及无锡市自身建设和发展的需要。为把无锡建设成具有独特影响力和竞争力的区域性中心城市奉献一份力量2.2项目的建设必要性 2.2.1无锡市的宏观经济形势无锡市经济持续、快速的增长，同时居民消费能力消费意识在不断的增强，还具备不可低估的“财富阶层”的消费实力。2.2.2无锡城市建设的需要无锡市城市的快速发展，城市中心正在向西南方向转移规划建设，以蠡湖为核心的蠡湖新城，太湖新城和渔港新城三大新城形成新的城市中心，而太湖城一号地块作为无锡新城区开发。区域的发展靠居民的消费带动，而一个好的居住环境及居住条件非常重要。2.2.3无锡城市房地产的需要目前，无锡市房地产市场在不断的发展，新区楼盘投资与增值功能日显的同时产生相当数量的投资者。3项目建设条件分析3.1无锡市概况3.1.1地理位置无锡是江苏省省辖的一个沿海城市，是中华人民共和国的特大城市，以及经国务院批准的较大的市，地处江苏省南部、中国经济发达的长江三角洲中部，位于北纬317至322，东经11933至120 38 ，位于长江三角洲江湖间走廊部分，南濒太湖，西依锡山、惠山，京杭大运河在境内流过，是苏南地区的交通中枢、长江咽喉，地理位置十分重要；东邻苏州，距上海128公里；南控太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北扼长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为4650平方公里，其中市区面积为1632.70平方公里，下辖江阴、宜兴二个市(县)和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。至2004年末，无锡市总人口438.58万。无锡是中国经济高度发达的地区，拥有产业、山水旅游资源优势，是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。并被财富（中文版）杂志评为“中国最佳商务城市”。2004年当选CCTV“全国十大最具经济活力城市” ，连续多年入选福布斯大陆最佳商业城市。下辖的江阴市和宜兴市两个个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前十分别位居第一、第六位。江阴的华西村被誉为“天下第一村”。在全国相对富裕地区排行榜中，无锡位列全国第五。 3.1.2经济无锡是中国重要经济中心城市、区域性交通枢纽和著名的旅游胜地，江苏省重点发展的特大型城市，2004年，地区生产总值2350亿元，人均生产总值52825元；财政一般预算收入135.3亿元；全社会固定资产投资1114.1亿元；外资、民资投入占全部投入八成以上，成为经济增长主动力。消费拉动效应放大，社会消费品零售总额579.2亿元，增长18.9%。全市商品市场成交额突破千亿元，百亿元市场增加到6家。对外贸易争先进位，进出口总额218.5亿美元，增长51.9%，其中出口110.2亿美元，增长50.5%；高新技术产品出口占比升至34.3%。全年完成协议注册外资65.1亿美元，增长30.1%；到位注册外资32.6亿美元，增长20.6%；外经营业额1.2亿美元，新批境外投资项目18个。鼓励民间资本投资兴业，私营个体经济增加值占地区生产总值比重提升为36.4%，私营个体经济从业人员增至85.6万人。3.1.3历史无锡历史悠久，是一座具有三千多年历史的古城，公元前十一世纪末，周太王的长子泰伯从陕西来到江南，定居梅里(现锡山市梅村镇)，号称勾吴。他带领当地居民兴修水利，农耕蚕桑，促进了中原文化与江南文化的融合，开创了吴文化。公元前202年正式建县，因境内锡山锡、铅源枯竭而取名“无锡”。历史上，由于帝王君侯之变迁，时称无锡县，时称有锡县，自公元497年，无锡县名称沿袭不变。1949年设无锡市。无锡是中国著名的鱼米之乡。无锡是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。无锡发达的商业形成了向全国的强劲辐射力。无锡景色优美，是中国优秀旅游城市之一，国家卫生城市，国家园林城市。无锡完善的基础教育是教授、科学院院士和大学校长的摇篮。“太湖明珠”无锡是一座具有三千年历史的江南名城。早在春秋战国时期，已是当时的经济、文化中心，孕育了许多文人墨客，至今仍保留着众多的历史遗迹。2010年12月26日，无锡获选2010中国最具幸福感城市。无锡颁奖词：传承千年的鱼米之乡，历久弥新的工业摇篮；这里风光绝美，陶冶了人们的文化气质；这里教育发达，培养了无数的杰出人才。濛濛烟雨，秀美江南，祥和文明，宜居之城。3.1.4气候环境无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成的气候特点是：四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长。气温，1月平均气温在2.8左右；7月平均气温在28左右。全年无霜期220天左右。无锡市区年平均降水量在1048毫米。雨季较长，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。无锡市区日照时数2019.4小时。常见的气象灾害有台风、暴风、连阴雨、干旱、寒潮、冰雹和大风等。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等的影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜的特点，作物种类繁多。2003年无锡市气候特点是：气温特高，盛夏高温明显，降水正常略少，日照充足。水美土肥，物产丰富，是全国著名的鱼米之乡。3.1.5自然资源水资源：全市共有大小河道3100多条，总长2480公里。市区河道总长150公里，平水期水体容积800万立方米。太湖为江南水网中心，面积2338.1平方公里，总蓄水量为44.28亿立方米，年平均吞吐量约52亿立方米。因此，无锡地表水较丰富，外来水源补给充足。地下水资源据不完全资料测算，市区储量为6349万立方米，年补给量为6453万立方米。物产资源：无锡市具有开采价值的矿产资源主要是粘土矿、石灰石、大理石等非金属矿。全市已通过省级以上技术鉴定的矿泉水井(泉)共有11处，已开发的有5处。生物资源：无锡市除栽培植物外，拥有自然分布于地区内以及外来归化的野生维管束植物共141科、497属、950种、75变种。主要用材林有竹、松、杉，优良用材的树种有杉木、檫树、樟树、紫南、红楠、麻栎、锥栗、榆树等。药用植物400多种。鸟类有170多种；鱼类为90多种，太湖中的银鱼，长江中的刀鱼、鲥鱼、河豚鱼是名贵鱼类；兽类有30多种，主要有华南兔、穿山甲、豹猫、黄鼬等。3.2项目swot分析3.2.1优势分析（1） 区位优势该项目位于历史悠久，风景秀美的小上海无锡。无锡位于长江金三角中部。东临苏州，距上海128公里；西连常州，距南京183公里；南抱太湖，与浙江省交界；北依长江，离天然良港张家港仅40公里。无锡是享誉国内外的旅游城市，利用依山傍水、临江环湖的自然景观发展起来的旅游资源，成为众多游客向往之地，成为上海市民休闲度假、旅游观光的后花园。 （2）区域优势无锡市的城市中心正在向西南方向转移规划建设，以蠡湖为核心的蠡湖新城，太湖新城和渔港新城三大新城形成新的城市中心，而太湖城一号地块作为无锡新城区开发。无锡是江南名城之一，拥有得天独厚的山水自然景观和深厚绵长的历史文化底蕴。该项目地处太湖之滨，自然风光优美，人文景观荟萃，旅游资源非常丰富，交通便利。（2）政策的支持长江三角洲区域发展的要求和无锡城市的新定位，都对该项目的建设提供了一定的支持。3.2.2劣势分析为了遏制部分城市房价过快上涨，国务院打出了一系列政策组合拳。例如国务院发布的“新国十条”，这些政策或多或少会对别墅市场造成一定的冲击;近期从中央到地方都推出了一系列调控措施，比如提高首付款比例、贷款利息等，同时房产税呼声高涨，该税种的执行尺度将在很大程度上左右未来豪宅消费；无锡别墅多为本地消化；无锡市在蠡湖新城等很多地方已有很多建成的别墅区，市场竞争力很大。4建设项目开发定位4.1项目市场定位本项目位于无锡，仅靠周围本地居民消费是绝对不能发展的，要想达到带动无锡城市建设和经济发展的作用，必须要面向更多的消费人群。而近年来，房地产的兴起，炒热了市场，楼价疯涨，也改变了人们，特别是高消费人群的消费及投资方式，随着经济发展，人们消费水平的提高，会有越来越多的人对生活环境的质量要求逐步提高，那些纷繁喧扰的大城市中心区已不适合居住，车水马龙的情景让人们对自然和生态的渴望日益增强，随即把目光都投向了正在兴起的小城市，尤其是那些具有良好的自然、人文资源的城市，交通便利，风景优美，空气清洁，居住舒适等要求已经逐渐被重视。从比较成熟的市场来看，太湖山庄别墅区就一般而言的优势：一、濒临湖岸，风景优美，观景效果极好；二、绿地率高，满足人们休闲娱乐需求，营造良好户外活动空间；三、交通便捷，和其余城市联系方便；四、建筑满足了人们对采光，通风等居住性需求；五，公共基础设施配备齐全；六、不同的建筑适合不同消费水平的人居住。4.2项目消费群体定位 所以本项目的消费群主要是外来投资客群，及无锡市当地的白领阶层、民营企业管理人员、个体工商业主或者周边因工作等原因迁入本市的经商人员等。5.项目的实施可能性研究太湖山庄投资还涉及到五个最关键要素的把握：第一，项目区位研究；第二，资源聚集研究；第三，项目产业链研究；第四，整体概念设计把握；第五，市场运作方式控制。 首先，所谓区位研究，是指太湖山庄项目一定要考虑两大因素，这就是项目区域同城市的关系，以及项目所在地同高速公路的关系。 一般来说，项目区域同大型城市相距不能超过一小时车程；或者该区域应该在主要的旅游线上，同高速公路要有比较便捷的对接方式。本项目所在区位正是无锡市滨湖区的腹地，到老城区不过20分钟的车程，与苏州、上海等发展较快的城市也具有非常便捷的交通联络。第二，太湖山庄项目成功的核心因素，依然是资源的高度聚集和项目高科技含量。 太湖山庄地理位置优越，面向太湖，背靠山林，有这些自然景观作为核心资源，它处于无锡这个历史悠久的城市，还具有一定的人文资源。而其规划设计又依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花与住宅节能、节地、节材效果，使其具有较高的科技含量。第三，项目产业链问题。如果项目位于旅游线上，那么它就能进入旅游产品系列，为整个旅游业服务。如果是一般性的居住区项目，其居住功能非常重要。因为仅仅利用本地居民购买的方式很难让这个项目赢利。因此，太湖山庄项目的购买主体面对各地人民，因为高收入人群有限，如果仅限于本地，很难赢利，但扩大消费群体，利润就可观了。当然，太湖山庄位于无锡的国家5A级风景区-五里湖畔的核心地带，以良好的区位和生态环境为优势，并以旅游业带动房地产业的发展，以收回庞大的投资。这就是通过旅游主题作为区域发展引擎，走向了为城市服务的另一产业链。本项目将建成环境优雅，设施齐全的高档居住区，成为稳定的盈利来源；依靠周边的自然和人文资源，吸引购买者，增加消费人群的种类，卖房收入将成为主要盈利来源。第四，关于概念设计。对于别墅区的策划来说，最重要的是设计概念。现在看来，别墅区的设计应该追求一种自然主义的风格，美国著名的景观设计学创始人西蒙兹（j.o.simonds）提出的社区规划的新伦理概念： 一、保护最佳的自然和历史风貌； 二、保存、限制使用互为联系的开放空间架构； 三、开发选出的高地区域，依地势建房。 太湖山庄项目设计就必须从下意识里唤起人们对自然生态环境的追求。这包括周边的环境以及对时间、空间的感觉，对邻里关系的理解。因此这还不仅仅是对区域贴上各种标签，而是要强调一种自然的相融性，对人文精神共存共融的思路。太湖山庄项目设计的自然主义设计思想应为自然协调、文化包容、合理尺寸、地方精神、舒适方便和充满趣味几个核心要素。本项目的建设将严格秉承这样的设计原则进行设计。第五，市场运作问题。太湖山庄项目环境优美，地理位置优越，对过惯了城市忙碌生活的人来说，具有很大的吸引力，但是价格也比较高，不适合大众的要求，这对项目市场经营是最大的挑战。因此，必须在项目运作中不时注入一些新的手段，即根据不同人群的收入特点设计，如对于本地居民，可以进行一定的购买优惠措施，对于外地移民的，如进行本地建设投资的，也可以进行分期付款等。但对于一次性付清的给予一定的优惠。另外，对于那些常年在外住的，只是将其作为投资的购买者，可以结合租赁的形式，将其短期租给城市的一些消费群体。中国大陆内房产市场波动较大，但随着国民收入上升，很多高收入人群对居住环境的要求逐渐升高，兼具自然人文资源的别墅区，将是人们的最好选择，因此太湖山庄项目经营利润可期。6投资估算及财务评价6.1投资估算的依据建设项目经济评价方法与参数第三版可行性研究报告编制依据详见总论建设单位提供的相关经济基础资料6.2投资估算太湖山庄总投资 11935万元，其中1、拟建36栋叠加别墅，共11952，每平方建造3000元，共计3585万元；2、拟建6栋双拼别墅，共1248，每平方建造4000元，共计500万元；3、拟建1栋公寓，共5340，每平方建造2000元，共计1068万元；4、拟建1栋商业建筑，共1200，每平方米建造1000元，共计120万元；5、居住区内道路及基础设施建设共计1000万元；6、居住区内景观绿化建设共计6540，每平方建造300元，共计162万元； 7、项目运作资金5000万元；8、机动资金500万元；6.3盈利能力分析1、该项目自2013年5月开工建设，预计2014年10月全部竣工并交复使用。自2014年11月正式对外营业，到2016年年底前应全部收回投资， 2、叠加别墅180万每户，共计14040万元，双拼别墅260万元每户，共计1560千万，公寓80万元每户，共计4800万元；共20400 万元。3、根据2007年3月16日通过的中华人民共和国企业所得税法企业所得税税率按25%计。经计算得出本项目年平均利润总额为8456万元，年平均所得税 2116万元，年均净利润为6340万元。投资净利润率为353.12%。6.4财务评价项目投资财务内部收益率 36.21%财务净现值（ic=8%） 6541万元投资回收期 2.33年6.5财务评价结论通过对项目进行财务经济分析计算，财务净现值大于零，财务内部收益率大于基准收益率。项目具有较好的盈利能力、较强的偿债能力，项目的经济效益较稳定。综合上述分析可以看出，本项目在技术上先进，经济上合理，操作上可靠，投资回收期较短且风险小，项目可行。7 社会评价7.1.1社会效应1 对居民收入的影响 项目建成后属高尚住宅主要销售对象为当地的白领阶层、民营企业管理人员、个体工商业主等，及外地投资者及高消费人群，他们平均收入较高，基本不构成较大困难的分期付款。2 对居民生活水平与生活质量影响 良好的居住环境首先为住户提供了高水准的质量保证，家庭消费同时也增加了物业管理职能的重要发挥。3 对当地文化、教育、卫生影响 促进了区域学校，医院等的建设，补充了周边中、小学校生源，为住户提供信息。4 对当地基础设施、社会服务质量和城市化进程影响 完善当地基础设施建设促进周边地区发展，扩大城市化进程适当扩大服务范围不盲目扩建。 太湖山庄项目建成以后，周围生活设施齐全，交通方便，环境配套设施已逐渐完善，市场颇佳。该项目建成后，可满足市场需求，提高城镇居民生活质量，为入住居民提供一个安静、高雅、舒适的生活环境，通过项目开发可以提高当地居住物业档次，提升地价，带动当地及周边房地产、餐饮、商品零售、休闲、交通等产业的全面发展。7.1.2 环境效益本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑形态时尚且经典，曲线流畅、造型优美，线条和细部处理简约明快，独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。社区内住宅、公建、绿化，建筑小品布局合理巧妙，错落有致、为入住客户营造出一个良好的居住氛围。建设过程中注重对环境的保护，不破坏良好的生态环境，对于建筑材料进行适时的回收再利用，同时注重一些吸尘防噪等树种的选择。 项目建成后将在当地形成一个环境优美，配套设施齐全，注重生态效益的智能化大型住宅社区。所以，项目建成后将改善周边居住与商业环境，提升城市品位，具有显著的环境效益。7.2社会评价结论综上所述，本项目对当地居民就业、收入、生活水平和质量以及村容环境都具有促进作用；对当地基础设施建设和社会服务容量可能产生的压力较小；与当地不同利益相关者，各级政府部门和现有技术文化状况适应性较高。8.可行性研究的结论1.本项目的建设是满足人民群众日益增长的生活水平的需求，是提高人们居住环境的需要，有助于促进无锡市城市的建设和经济的发展。2.项目的建设符合国家发展长江三角洲的要求和无锡城市建设的需要。3.项目建设的设施完善，采用的设计方案合理，投资估算合理，经济效益和社会效益显著，建设方案可行。综上所述，本项目的建设是必要的，也是可行的。19