商贸中心及住宅配套项目可行性研究报告.doc

商贸中心及住宅配套项目建议书商贸中心及住宅配套项目建议书 一、概述（一）项目概况 1、项目名称：2、项目规划面积：约 亩，约 万平方米3、项目建筑面积：约 万平方米4、项目总投资：约 亿元人民币5、项目建设地点： 6、投资建设单位：7、 项目联系人：（二）项目建设条件及背景（1）地理位置和区域优势XXXXXX位于XXX城东南，北纬351906352335，东径11620021162657，北依县城，东靠XXX市市中区唐口镇，南与金屯镇为邻，西同纸坊镇接壤，东西宽10.2公里，南北长7.9公里，总面积约43平方公里，社会经济发展状况在XXX各乡镇中属中游偏上水平。规划总用地6.2公顷（约合93亩），西侧为机场路，商贸中心紧邻机场路绿化隔离带，南靠XXX中心道路兴业大道，北与山水集团隔路相望，东侧临XXX排水沟渠。规划用地区位优势明显，县交通便利。规划用地地势平坦，西北略高。场地内现状均为石材加工用地，建设中会有少量拆迁，用地条件较好，适宜建设。XXX商贸中心离XXX城6公里，北部为山水集团，东边为XXX驻地，并且XXX在XXX北部建设石雕文化园区，临港产业园区。为了满足周边园区、社区人群购买蔬菜及日常用品的需求，我们将商贸中心规划成一个集农产品配套服务，日常用品销售及生鲜蔬菜销售为一体的商贸中心。同时，规划用地的特殊地位以及周边四通八达的交通道路，丰富的资源，是实现XXX区域化经济的有利条件，是建设以服务群众为本，方便群众日常买菜、买各类副食品等日常生活必需品的便利之地。另外，我们建设的住宅配套项目也是为农民向城镇集居，让农村人口转移出来，实现全民创业提供了有利保障，有利于推进新型城镇化和新农村社区建设的发展步伐。XXX资源优势明显，拥有石灰岩储量约30亿吨，电力、农业、水资源较为丰富，土地肥沃，水利设施齐全，农、林、牧、副、渔全面发展。盛产优质小麦、玉米、水稻、大豆、水果、蔬菜等，是全县重要的商品粮、商品棉和经济作物基地，蔬菜大棚广泛分布。全镇饲料约500万公斤，有利于发展畜牧业，特别是南部山区禁采以后，鼓励引导大批农民转型投入养殖、种植业，种植、养殖业发达，农牧产品交易量潜力巨大。（2）项目背景随着农产品生产及加工的长足发展，农产品流通以成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业，中共中央及国务院发布了关于进一步加强农村工作，提高农业综合生产能力若干政策的意见。对搞好农贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流业等方面作出了积极的指示，农产品拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出并应用，农副产品仓储设施的建设得到了快速发展。中央明确指出在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货、鲜货市场的作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态的流通方式。改造现有农产品批发市场，发展经济人代理、农产品拍卖、网上交易等形式，增强交易功能，加强建设冷库和仓储、运输为主的农产品冷链系统，重视发挥农业专业种植、养殖合作社，在农产品流通和生产资料供应方面的作用。鼓励邮政系统开展直接为农民生产生活服务的连锁配送业务，加强农业信息建设，开通运输鲜活产品绿色通道，积极推进农业标准化，加强农产品检验、检测和其基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增加防范和处理外来有害生物入侵的能力，加强食品安全流通监督管理。近年来，国家及各级政府先后出台了一系列优惠政策和扶持办法，为农业产业化发展提供了良好的发展环境。从我国社会发展形式及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易方式等方面将面临一个全新的转型和发展时期。因此，本商贸中心项目提出是符合国家有关农业农村发展的产业政策。我国的“三农”问题，牵动着整个社会，解决“三农”问题已是迫在眉睫、刻不容缓的大事，而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大。建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者有指导意义，对推动农业产业化意义极大。在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常重视，并且已有成功的先例。山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发市场或专业市场，对当地乃至全国各地的农产品流通起到了积极的推进作用，对“三农”问题解决帮助极大。特别是我国加入WTO后，市场流通领域的批发、零售业务全面将对外开放，农副产品市场与国际市场的联系进一步密切，将有更多的农产品走出国门，参与国际贸易。同时预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大一部分将通过各地的批发市场进行集散。从宏观背景看，在距离县城较近的XXX驻地建立商贸中心项目是顺应社会发展潮流，符合国家方针政策和发展战略，符合XXX实际需求，具有极大的发展前景。（三） 项目建设的必要性和可行性XXX市“十二五”规划纲要提出要推进农业产业化经营，促进农业增效、农民增收，以工业的理念发展壮大农业，积极培育一批经营规模大，具有较强市场竞争力和带动力的农业龙头企业，完善农业社会化服务体系，加强农产品质量管理和流通监督，按照“大商贸、大流通、大市场、大产业”的理念，大力发展商贸流通业，建设一批有产业支撑、特色鲜明、辐射能力强的批发市场和物流中心，重点建设大型农副产品批发市场，形成农副产品的集散地。城镇居民消费观念和方式发生了深刻的变化，迫切要求城市农产品批发市场进行改造提升，随着XXX城镇建设和经济发展，居民收入快速提升，城乡居民生活消费水平迅速提高，对食品安全的要求也越来越严格。同时，在人们生活中扮演重要角色的现有农产品批发市场开始显露出诸多弊端。进货渠道广而杂，规范管理难度大，交易面积狭小，配套功能不完善，环境差，秩序乱，服务不到位，产品劣质及偷漏税现象逐步显现出来。近年来，虽然XXX城先后发展了几座大型购物中心和生活超市，新的经营业态和经营理念推动了我县商贸业的快速发展，特别是生鲜农副产品进入超市占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了挤压。另一方面这种消费方式较好的满足了人们生活节奏加快的需求，和对这些新的经营业态和经营理念及城市居民新的消费观念，都对原有农贸市场形成巨大冲击。现有粗放型露天农贸市场难以生存，无力提升改善现有条件。同时，政府整顿市场秩序和治理“餐桌污染”一直是农民关心的问题，也是政府的一块“心病”，现有市场甚至已成为假冒伪劣产品的集散地，脏、乱、差现象十分严重，执法部门难以监督，严重影响了经济的发展，制约了城镇建设的进程。因此，加快推进流通产业现代化，降低生鲜食品流通的成本，规范生鲜农副产品营销，加强流通监督管理，提升农贸市场业态和服务水平，治理餐桌污染是势在必行的，也是人民的迫切要求。同时，XXX距离县城较近，更具有一定的辐射和带动作用。（四）在XXX建设商贸中心的许多有利条件1、城市发展现状良好由于XXX地理位置优越，是距离XXX市区最近的一个县城。近年来，XXX经济快速发展，城区不断扩展，县城人口不断增加，随着济嘉同城化、城乡一体化、城市现代化发展战略，2012年城区人口达到15万人。外来人口相对增多，城市化水平不断提高，工业园区日益完善。由于城镇人口的增多和城市建设的不断发展，人口居住布局也发生了变化，城市“东进、西展、南延、北扩”的规划格局和发展定位十分突显。城市辐射能力增强，原有的农副产品布局与现实需要的矛盾日益突出，需要进行全面的整体规划和布局。XXX又是距离县城较近的乡镇驻地，因此大力发展商贸流通业，建设新的大型农副产品批发市场，快速形成农副产品集散地，消费潜力是巨大的，市场是广阔的。2、人民生活水平的提高对吃上“放心菜、放心肉”的要求逐步提高随着人民生活水平的提高，对关系到日常生活的粮、油、肉、禽、蛋、菜、果品、水产品等食品购买的方便、绿色无公害、无假冒伪劣、购货环境提出了更高的要求。而目前我县农产品销售市场多以传统式的摊贩销售为主，消费环境较差，对农产品的终端销售中的肉菜质量难以保障，或多或少均存在“短斤少两、以次充好”的问题，消费者只能被动地接受这样的农产品销售方式。而通过本项目的建设，将使农副产品的市场准入得到有利的检测和检验，并通过标准化的加工配送，使“放心菜、放心肉”有序的配送到销售终端，让消费者因没有选择权而吃上不合格的肉、菜局面得到终结。这也是县委县政府和镇党委政府治理“餐桌污染”和加强食品安全，提升城镇生活品味，根本治理城镇脏、乱、差现象的重要举措。3、带动了农业产业化发展XXX农产品种植丰富，水、陆、空交通便利，建设大型农产品批发市场，易于发挥其在农副产品集散交易、价格发现、仓储运输、信息传播、农副产品质量检测、市场配套服务等方面的功能，引导带动当地农业和农村经济的发展，信息在市场经济条件下，对农业发展起着非常重要的作用。特别是在引导农民生产，帮助农产品销售方面的作用越来越突出，使批发市场信息、物流、交易功能溶为一体。本项目建成后，将以信息化带动农业产业化，提高农业市场流通效率，增强农民收入，提高农民素质水平，促进特色区域经济发展格式的形成。为XXX周边的农产品销售和流通创造条件，使生产者、加工者、销售者、消费者能把握市场的脉搏，及时掌握供求信息。疏通产品销路、充分利用网络渠道和信息，使用电子商务，开展网上交易，并将以公司+基地+农户方式，以市场为导向，围绕区域优势产业，以产前、产中、产后和产业链进行系列开发，实行产供销、农工商结合，把农业龙头企业和市场结合起来，形成经济利益共同体，增强市场竞争力，从而带动XXX农业的现代化发展。4、 有利于加快新型城镇化发展该项目建成后，特别是住宅配套项目建设，为更多的工商业主提供了生活、就业、医疗、子女上学的便利平台，合理的调节了城镇人口规模，提高了城镇对人口的吸引能力，既节约了土地，又保护了环境，让更多的农民从农村人口转移到城镇，完成了农民到城镇居民的转变，实现了共同富裕的路子，加快了XXX中心镇的快速发展。二、 项目定位、建设规模和建设内容（1）项目定位以建设XXX菜篮子工程，保障XXX、XXX及周边乡镇农产品供应为首要任务，因而形成以XXX为中心，周边10-50公里区域内农副产品的集散、交易、价格形成信息中心。（2） 建设规模根据对XXX现有蔬菜、水果、水产等农产品批发市场的调查数据，结合对XXX农产品销售市场的预测，并考虑到本地农产品生产发展等各种综合因素，商贸中心及住宅配套建设项目建设规模拟定面积占地93亩，建筑总面积约8万平方米。（3）建设内容交易区:位于山水集团南侧，该项目北区，建设农产品、副食品、水果及水产及冷冻品，综合交易大厅，建筑面积约为2万平方米。公共物流区：位于山水集团南侧，该项目北区，建设冷库、仓储加工配送区、调度中心、建筑面积约为0.7万平方米，停车场约5000平方米。行政办公、安全监控、检测检验、电子结算、工商税务、垃圾处理中心、公厕、建筑面积约为 0.3万平方米。商住配套区：位于兴业大道北侧，该项目南区，建设商业门市楼，住宅楼，建筑面积约为5万平方米。（4）设计理念拟规划设计全天侯封闭式商贸市场，依形成特色市场为目标，市场主管与商业主营基本一致，在保证主营在大宗交易空间的前提下形成批零兼营的形式，实现全天侯商贸市场，达到土地使用效率的最大化。标志市场突出农产品流出大型交易空间为亮点，建设形成为城镇现代化区域地标，表现两个方面：其一，显露市场形态，突出市场体积感、尺度感，能够成为城镇标志和行业典型；其二，市场具有便捷的产品通道和先进的配套设施。高效市场对土地使用主营功能最大化，和建设成果使用频率最大化，市场功能的高效化。通过“交易空间最大化，展示空间最大化，停车空间最大化，储存空间就近化，交易、展示、停车、储存一体化，公共设施使用效率最大化，物流进出效率最大化”，提高土地使用效率，使土地价值最大化，主要表现在：1、交易空间最大化。2、停车空间主要设置在周边停车场。3、储存空间最大化。4、资源利用高效化。5、物流运作高效化。实现“物尽其流、高效畅达”。安全市场做到“硬件设施安全、农产品质量安全、社会环境安全”的市场，基本体现在以下三个方面：1、物理安全:遵循人车分流、单向交通的交通组织原则，并缓解交易时段交通拥堵。2、心理安全：设立农产品检验、检测中心，规范产品质量监测和监控体系，从根本上保证食品安全，增强顾客、访客以及市场交易人员的安全。（5） 室内设计设计原则：贯彻“领先与品牌”的原则，以建设现代化商贸中心为准则，新理念、新手法达到高起点、高水平，建立新型农贸市场的品牌，树立宽敞明亮、卫生整洁、环保现代的新型商贸中心形象典范。贯彻“以人为本”的原则，强调人与环境共存，以提高市场环境卫生质量和建设健康环境为设计目标，满足市场的采购性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，为市民创造一个布局合理、功能齐全、交通便捷、环境优美的商贸中心。贯彻“尊重建筑”的原则，充分保护周边及原有环境优势装饰设计，现有建筑结构的密切结合，创造市场空间，突出空间的环境特色。贯彻“绿色健康市场”的原则，营造绿色健康型的市场，使室内环境和绿色食品相协调，强调装饰空间与绿色食品融为一体，突出“阳光、空气、卫生、绿色”的健康主体。贯彻“安全、放心食品”的原则，设立独立的监测和管理机构，使食品安全得以充分的保障，树立诚信经营、赔偿的售后服务功能，提高人民群众的生活品质。（6）平面布局1、通过实际经营体验，市场一层设置两个出入口，主通道3米，辅设1.8-2米的购物通道，市场一层主要经营品种为水产、冻产品、水果、家禽、干货、炒货、禽蛋等品种；二层主要经营有蔬菜、净菜、豆制品、鲜肉等品种，而且把家禽设立于市场一角相对独立的位置。2、柜台设计：（1）直接入口食口，鲜肉同样设计冰岛柜直接展示销售，另有剁肉台。（2）、水产双层式落地玻璃缸。（3）、水果设计走入式设计模式。（4）、蔬菜柜台双层式自动喷雾系统，保持蔬菜新鲜。三、环保与节能（一）环境保护1、可能影响的环境因素（1）废水排放因素：本项目排放废水主要为生活及生产废水。（2）固体废弃物因素：本项目排放固体废弃物主要为生活及生产垃圾。（3）噪音污染因素：本项目噪音污染因素主要有建筑工程设备，如集中空调、风机、泵房等动力设备噪声，以及施工噪声。2、环境保护的防治措施（1）废水污染防治：生活及生产污水经自身处理后进入污水处理厂管网。（2）噪声污染影响防治。动力设备均有隔振、降噪的技术处理。动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。固体废弃物防治：本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采取用袋装化、集箱化，每天有专人收集清运，并注意密闭运输。施工噪音防治提请建设单位和施工单位按XXX有关规定执行，把影响减至最小。四、项目实施计划与投资估算（一）项目实施计划XXX商贸中心的建设符合“划行归市”的城市建设需要，也是城镇发展的必然产物，有利于改变城镇形象，提升城镇品味，属于投资大，收益慢的建设项目。计划建设周期约为24个月，建成后方可投入生产，产生效益。（二）投资估算该项目的投资估算根据山东省建筑安装工程造价定额及价目表，工程建设其它费用，预备费、建设期贷款利息等部分组成。1、建筑安装工程造价包括商贸中心以及配套住宅建筑的建设安装工程；道路及土石方工程、绿化工程，室内外管道等工程造价，此部分工程费用为约2.56亿元，占总投资额的80%。2、工程建设其他费用包括土地费用、市政配套费、工程咨询费及其他管理费约0。64亿元，占总投资额的20%。3、合计项目总投资约为3.2亿元，占总投资额的100%。五、资金筹措及效益分析（一）资金筹措及资金使用计划项目建设总投资约3.2亿元，项目开发资金自筹解决，根据项目实施计划进度，项目的建设资金使用期约为24个月。（二） 社会和经济效益综上所述，本项目的社会效益较好，项目建设不仅可使XXX拥有先进的农副产品批发市场为主的商贸中心，促进经济的发展，而且将进一步拓宽农副产品的流通集散，使本地及周边地区农产品的交易提高到一个新的水平，使更多商品向规范化、规模化方向发展，也有利于国家对商品交易的引导、监督和管理。项目正常运转后，将依托本地的资源优势，逐步提高知名度，成为XXXXXX商品流通繁荣的窗口市场。通过项目的建设和经营，可以将散落在各处的农副产品经营业态整合到新的交易市场发展和经营。促使对占道经营的取缔，做到“还路于民”，不仅改善了城镇卫生，而且有利于改善城镇的交通环境，提升城镇的标准和品味。同时，通过现代化的管理，充分发挥新市场、新设备的作用，营造一个清洁卫生、安全有序的经营购物环境，从而优化城镇居民购物现状，改善城市面貌，美化城市环境，具有良好的社会效益和环境效益。项目的建设可以在解决就业和农村剩余劳动力方面起到桥梁纽带作用，市场的产业集散效益非常明显，可以带动农产品销售、餐饮娱乐、物流运输、通讯、金融等产业的集聚，为当地带来大量的就业机会。项目建成后，可实现年交易额约10亿元，入住各类工商户约300余家，实现利税约1.5亿元，可带动约2000人劳动就业。六、综合评价与建议由上分析可见，XXX商贸中心项目的建设，不仅为XXX增添了一处便民利民的集群商贸物流城，还是XXX开展对外招商，加强对外联系的平台窗口，必然为XXX各项事业的发展将起到里程碑的推进作用。该项目的选址以XXX当地浓厚的人文资源为基础，以丰富的自然资源为依托，凭借该地区便利的交通条件，优越的地理位置，具有良好的发展前景，不仅项目自身可产生可观的经济效益，还能促进XXXXXX的商业、服务业、旅游业、运输业快速发展，对繁荣嘉XXX的经济，提高人民的生活水平，有着积极的推动作用。考虑到目前XXX正处于快速发展和经济转型期，充分利用好本地区的资源优势，扩大知名度，以市场促经济正是发展的大好时机，建议政府能给予该项目的大力支持，使之尽快落地实施。 目 录第一章 总论11.1项目名称与承办单位11.2研究工作的依据、内容及范围11.3编制原则31.4项目概况31.5技术经济指标61.6结论7第二章 项目背景及建设必要性92.1项目背景92.2建设的必要性10第三章 建设条件133.1项目选址133.2主要建设条件133.3项目建设条件优劣势分析28第四章 市场分析与销售方案314.1市场分析314.2营销策略33第五章 建设方案345.1建设目标345.2功能定位345.3建设方案345.4建设标准365.5公用工程38第六章 环境影响评价406.1环境影响406.2环境保护与治理措施416.3评价与审批42第七章 项目组织与管理447.1组织机构与职能划分447.2劳动定员447.3经营管理措施44第八章 劳动、安全、卫生与消防468.1编制依据及采用的标准468.2安全卫生防护原则468.3自然灾害危害因素分析及防范措施468.4生产过程中产生的危害因素分析及防范措施478.5消防编制依据及采用的标准488.6消防设计原则488.7火灾隐患分析488.8总平面消防设计488.9建筑防火498.10火灾检测报警系统498.11预期效果49第九章 项目实施进度509.1实施进度计划509.2项目实施建议50第十章 项目招投标方案5210.1招标原则5210.2项目招标范围5210.3投标、开标、评标和中标程序5210.4评标委员会的人员组成和资格要求54第十一章 投资估算和资金筹措5511.1投资估算5511.2资金筹措及使用计划57第十二章 财务评价5812.1费用与效益估算5812.2财务分析5912.3不确定性分析6012.4财务评价结论60第十三章 建设合理性分析6113.1产业政策符合性分析6113.2清洁生产符合性分析6113.3规划符合性分析6113.4项目建设环保政策符合性分析6213.5环境承载性分析6213.6结论62第十四章 结论与建议6318