城市地下商业街项目可行性研究报告.doc

虎林市地下商业街项目建议书
前 言

随着城市建设的快速发展和城市人口急剧增加，城市规模在不断地扩大，城市用地也日趋紧张，因此，合理开发和利用城市地下空间资源,解决城市人口密度与地面交通拥挤的矛盾,实现城市资源的优化配置是城市现代化建设可持续发展的必然要求。
而开发和利用城市地下空间资源与人防建设相结合，在提高城市总体防护功能的同时，拓宽了人们的生活空间，安排了富余人员就业，促进了城市经济的发展。是我国诸多城市建设行之有效的手段之一。
拟建项目是虎林市的重点人防工程，位于黑龙江省虎林市建设西路路段地下。
虎林市位于黑龙江省东部完达山南麓, 以乌苏里江为界与俄罗斯联邦隔水相望。虎林市地域辽阔，资源丰富，生态环境优越，战略地位十分重要。积极发展和建设人防工程，稳步推行“两防一体化”，符合虎林市城市总体规划和人防工程规划的要求。
黑龙江志城经济贸易有限公司是一家大型的，集人防平战结合工程开发建设、房地产开发、商场、酒店娱乐、物业管理、销售为一体的跨行业发展的集团公司，公司具有雄厚的资本实力与技术实力、先后开发建设了黑龙江省“动力”等三项地下人防工程。公司本着“求实，创新”精神。争取为虎林市的城市建设和地下空间开发贡献出了坚实的力量。

1 概述
1.1项目提出的背景
(1)开发地下空间，发展城市建设。
开发地下空间把人防建设作为城市建设的一个组成部分，己经成为现代化城市的发展趋势。修建大型“平战结合”人防工程，实现战备效益、社会效益、环境效益、经济效益的统一，做到一笔投资，双重功能。既有利于城市建设，又增强了城市的防灾能力。开辟了城市建设的新领域。
(2)符合城市总体规划及人防工程规划
把人防建设规划纳入城市建设总体规划。使人防建设在高技术战争和平时防灾救灾中都能发挥应有的作用是现代化城市规划建设的要求。地下人防工程的建设，可保护现有地面建筑，不占用有限的地面空间资源，为城市的规划布局留有足够的空间和余地。
(3)是贯彻落实法规和文件要求
《中华人民共和国人民防空法》、《国务院、中央军委关于进一步推进人民防空事业发展的若干意见》东北三省及沈阳军区联合下发的[2004]18号文件都指出：我国面临着现代技术特别是高技术条件下局部战争的威胁。空袭与反空袭己成为现代战争的主要作战样式，城市特别是首都、省会城市和重点地区大、中城市及重要经济目标是空袭打击的重点。
(4)招商引资是当今政策的重要步骤
地下人防工程建设投资大，施工难度高，往往由于资金不能落实而使建设不能实施。选择具有成熟的建设经验和雄厚的资本实力，建设资金及来源可靠的公司，建设人防工程，符合招商引资的政策要求。

1.2项目建设的必要性
(1)项目综合效益突出
l 发展和繁荣市场经济，增加就业机会，创建和谐社会。
项目建成，可增加商业经营，地下人防商业街工程的建设
增加了商业设施，方便了人们的生活，同时增加就业机会，促进了第三产业的发展，对稳定社会具有很大贡献。
l 缓解用地紧张，节省地面建设土地。
地下人防商业街建设在繁荣的商业中心，项目不占用地面
空间。
l 提高通过能力，缓解交通，综合效益明显。
繁荣地带的特点是交通拥挤，人流多，而在交叉口可设置
人行过街，做到人车分流，交通安全得以保障，提高了车流量和车行速度，减少物流时间，减少沿途刹车次数，节省汽油用量，其社会效益也是突出的，符合国家“节能减排“的要求。
l 减少环境污染。
由于建设在地下，地下工程具有通风设备和消音介质，可
以减少噪声污染，有利于环境的保护，地下商业街工程为非生产建设项目，无“三废”排放，不影响城市环境。
(2)战备的需求
加强人民防空建设，把国家的城市建设与人民防空建设相结合，提高城市的总体防护功能；增强地面建筑的抗震能力，减轻灾害破坏程度；事关国家安全和战略全局，地下商业街工程的建设，战时可以掩蔽人员，储备物资，增加城市综合配套能力，完善区域整体功能的具体措施；与相邻的其它人防工程相结合，可以提高工程的防护水平和防护效益。
地下人防商业街的建设是落实虎林市政策关于城市建设总体规划的精神，是加快虎林市建设小康社会步伐的需要；是实施虎林市地下空间与人防工程利用的规划的组成部分；是市政工程与人防工程同步建设的需要；该项目的建设符合地下人防工程建设的投资取向，能带动虎林市的建设及经济的发展，提升城市的整体形象。

1.3虎林市基本概况
虎林市位于黑龙江省东部的完达山南麓，以乌苏里江为界与俄罗斯联邦隔水相望。地理坐标处于北纬45°23′至46°36′，东经132°11′至133° 56′之间。总面积9330平方公里，人口31万，虎林段的边境线长达256公里。
虎林市地广人稀，是一个以农业、绿色食品产业、边境贸易、旅游业、等产业为主的新兴口岸城市。虎林市辖7个镇、4个乡：虎林镇、东方红镇、迎春镇、虎头镇、杨岗镇、忠诚镇、宝东镇、新乐乡、伟光乡、珍宝岛乡、阿北乡。市境内有：东方红林业局、迎春林业局、八五零农场、八五四农场、八五六农场等。

1.4项目初步定位
该项目拟建选址于虎林市建设西路路段之下，总开发面积约1.6万平方米，将分两期开发，工程总投资约1.2亿人民币。
一期工程位置：西起大众路东至邮政街，长约270米，宽约30米，总面积约8100平方米，工程总投资约5800万。
二期工程位置：西起邮政街东至红旗路，长约240米，宽约30米，总面积约7200平方米，工程总投资约5300万。

1.4.1项目初步定位
l 项目经营定位规划设计总体概念
本项目所处地理位置优越，因此项目本身具有可塑性强的
优势。在总的战略地位上具有一定的档次。但由于市区商业中心大型商场项目较多，竞争激烈。因此本项目与其他项目相比，不具备绝对的差异性优势，在经营定位上如不能“做大、做细、做强”则目标客户对本项目难以了解，本项目就难以在整体市场上脱颖而出，也很难对虎林市的商业起到推动作用，从而对本项目的推广与经营造成影响。所以，我们都在市场、形象、主题和发展等定位似定了一个较高的起点。即走中档偏高普及型的综合路线，创造市场，距离竞争线。
l 项目市场定位
项目市场定位决定了项目的发展方向，决定了项目所能够
形成的独特核心竞争力，通过对市场分析，我们选择了“目标分散战略”作为本项目市场定位原则，所谓“目标分散战略”就是以不同的产品品种档次，针对不同的目标消费客户群，打造可以满足相关市场需求的，具有特定的市场差异性的、长久的竞争能力的产品，最终使该项目成为虎林市商业的领跑者。
l 项目发展定位
本项目拟发展定位为虎林市核心商圈的新锐商业推进平
台和虎林市物流贸易区的商业前行者，引领虎林市商业发展，提升虎林市商业形象。以特色经营逐步扩大商业影响力。

1.4.2项目相关规划的设想
总原则：本工程是人防工程，在与经济建设协调发展的同时、与城市建设规划相结合。在平面布置、结构选型、通风防潮、采光照明和给水排水等方面，采取措施使工程充分发挥战备效益、社会效益和经济效益。
l 设计宗旨
改变人们心目中形成及对地下商场的认识和概念，使顾客
体会到方便、舒适、宜人休闲的购物环境。

l 设计原则
1、配套化原则：从发挥商业街服务配套功能出发，有大
型的休息场所。
2、休闲化原则：强调开敞空间的设计与建设，使购物环境更开放，更自由。
3、环境化原则：以四季绿色植被美化环境，为购物者提供舒适宜人、休闲自然的购物环境。
4、高科技原则：配备中央空调、安防系统、防火系统、背景音乐。
5、平战结合原则：和平时期用于商业化、市场化的商业运行，战时用于人员的掩蔽及物资储备。

2、项目方案
2．1项目总体方案
1、总平面开敞式设计，呈“━”型。
2、功能分区：分四大主题：购物、休息、餐饮、观赏。
3、公共服务设施：配备大型休息座骑、现代化卫生间系统。
4、项目出入口：根据本项目所处的地理位置，设有多部自动扶梯，达到购物和通行便利，并具备高档购物场所的设施和服务。
5、消防：按地下人防工程及商业用房设计消防设施及防范系统。

2．2项目的防护特征与标准
本工程遵循一述原则：
1、 保证工程抗力等级，坚持平战结合的方针；
2、 按现国家及地区的有关政策执行；
3、 平时按使用功能设计，战时为掩蔽与贮存物资等。
本工程为平战结合的人防工程，工程防核武器及常规武器
的整体抗力级别为6级，人员掩蔽部的防生化武器防护级别为丙级，物资库为丁级。

2．3项目工程类型及等级
根据《人民防空工程战术技术要求》、《人民防空工程设计规范》和《人民防空工程防化设计规范》

2．4项目规划依据
（1） 《人民防空法》；
（2） 《人民防空工程战术技术要求》；
（3） 《关于加强人民防空工作的决定》；
（4） 《人民防空工程防倾设计规范》；
（5） 《人民防空工程设计防火规范》；
（6） 《人民防空工程设计防火规范》；
（7） 《建筑给排水设计规范》GB50015-2003；
（8） 《供电系统设计规范》GB50052-95；
（9） 《低压配电设计规范》GB50054-95；
（10） 《电力电缆设计规范》GB50217-94；
（11） 《建筑照明设计规范》GB50034-2004
（12） 《火灾自动报警系统设计规范》

2．5项目设计方案

2．5．1总图规划设计
该工程是平战结合人防工程，建筑设计在注重在平时使用功能要求的同时，应满足战时防护功能。建筑平面设计采用十字形布置，柱网尺寸横向7+6+7米，纵向为7.2米跨度，设备房间及附属房间主要布置在边跨部分和出入口附近，结合防护单元的划分。工程坚向设计为地下一层，顶板覆土为1.70m～2.96 m,平时净使用高度为3.0 m,设备层高度为1.2 m,工程总埋深为6.44 m～8.45m左右。

2．5．2结构设计
本工程顶板采用现浇整体式无梁楼盖，主体部分柱距尺寸：横向7+6+7米，纵向跨度为7.2米。初步估算顶板厚度为350mm，外墙厚度为350mm，柱截面尺寸为500×500mm，基础采用独立基础加构底板。

2．5．3施工方案
考虑到工程所处的地理位置，我公司拟采用大开挖法施工方式。
l 大开挖法施工
基坑采用大开挖法施工，各部位混凝土浇筑要密实保证质量，施工中应安排好施工顺序，采取措施降低水泥水化热，认真做好各处施工缝，保证顶板、底板、外墙不渗不漏。在工事主体设后浇带，带宽0.8米，此外钢筋不断开。当主体混凝土浇完毕后，采用比原主体混凝土强度等级提高一级的微膨胀混凝土浇筑。
大开挖的施工方法在不增加工期的同时，将最大程度的加快路面恢复的速度。
l 资金来源及造价估算
经估算，工程总投资约为1.2亿人民币，全部资金由黑龙江志城经济贸易有限公司自筹解决。
l 施工周期
为减缓施工期间带来的交通不便的情况，我方将采用单幅人行通道通行，道路全封闭施工的方式。预计该工程总工期7-8个月。
3、项目建设计划
该项目建议列入虎林市建设计划。具体事宜有待于进一步研究确定。
结束语
本汇报内容有待于虎林市建设、规划、市政等相关政府部门提出进一步的意见。
为了使该工程能够早日落实。我公司恳请虎林市政府的全面支持：
1、 把项目纳入我市重点建设项目。
2、 按照中央和东北三省关于建设地下人防工程的优惠政策和虎林市对外投资者的优惠政策给予支持。
3、 请求虎林市政府协调相关部门，减少审批程序，缩短审批时间，一事一议，特事特办。
我公司希望在虎林市政府各职能部门的大力支持下，为
我市人防工程建设事业和城市发展贡献出一份坚实的力量。

黑龙江志城经济贸易有限公司
2010年8月14日
目 录
第一章 总 论 4
1.1 项目概况 4
1.2 编制依据 5
1.3 项目建设内容及规模 5
1.4 项目投资概算及资金筹措 14
1.5 产品方案 15
1.6 原材料及动力 16
1.7 主要技术经济指标 17
1.8 项目实施进度 18
1.9 研究结论 18
第二章 项目建设背景和必要性 19
2.1 项目建设背景 19
2.2 项目建设必要性 20
第三章 市场分析和预测 22
3.1 市场现状 22
3.2 **县市场 23
3.3 全国市场 23
3.4 鸡肉市场分析 24
3.5 鸡蛋市场分析 24
3.6 有机肥市场分析 24
3.7 销售预测 25
第四章 项目区概况 26
4.1 项目区基本情况 26
4.2 项目区畜牧业生产现状 27
4.3 水、电、路、通讯、技术等条件 27
第五章 项目建设方案 29
5.1 项目建设原则 29
5.2 项目设计依据的规范与规程 29
5.3 项目设计方案 30
5.4 工程设计标准 33
5.5 技术标准 36
5.6 设备选型 53
第六章 消防安全 57
6.1 消防依据 57
6.2 消防工作程序 57
6.3 消防安全流程 59
第七章 节水与节能 60
7.1 节水工程与科技措施 60
7.2 养殖节能措施 61
7.3 饲料加工节能措施 61
7.4 电气节能措施 62
7.5 减排 62
第八章 环境影响和保护措施 63
8.1 环境保护依据 63
8.2 项目区环境现状 63
8.3 环境影响评价 64
8.4 工程环境保护措施 64
8.5 “三废”处理措施 65
8.6 环境影响综合评价 65
第九章 项目组织管理 67
9.1 基本思路 67
9.2 组织管理 67
9.3 施工组织及质量管理 68
9.4 建设及运作方式 69
第十章 招投标方案 70
10.1 项目招标执行文件及标准 70
10.2 项目招标范围、组织形式及方式 70
10.3 招投标组织 71
第十一章 建设实施进度安排 73
11.1 项目建设期 73
11.2 项目建设进度安排 73
第十二章 投资估算和资金筹措 74
12.1投资概算 74
12.2 资金筹措方案 86
第十三章 财务分析评价 87
13.1 财务评价依据 87
13.2 经营收入、税金及附加估算 87
13.3 利润估算 90
13.4 财务现金流量分析 90
13.5 盈亏平衡分析 90
13.6 敏感性分析 91
13.7 评价小结 91
第十四章 效益分析 93
14.1 经济效益 93
14.2 社会效益 94
14.3 生态效益 95
第十五章 风险分析及保障措施 96
15.1 项目主要风险因素分析 96
15.2 保障措施 97
第十六章 结论与建议 101
16.1 可行性研究结论 101
16.2 问题与建议 101

15