房产企业在土地增值税清算中五大涉税问题.doc

房产企业在土地增值税清算中五大涉税问题
排行第一
关于房地产企业分期开发项目是否能合并清算问题
举例：
某房地产企业开发“A项目”，有四个立项，两张土地证，两个总包，分两期开发，在达到土地增值税清算条件时，是按四个土地增值税清算单位进行清算？还是按两个？或者是否可以合并清算？
木兰英华如是说：
木兰英华如是说：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发2006[187]号）第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期数量为单位清算。
但在实际土地增值税清算中，各地主管税务机关在土地增值税清算单位认可上会有差异，就上述案例中的房地产企业项目进行土地增值税清算单位认可时，可能会有多种认可方式，一种可能性是按发改委的立项单位，来确定该项目的土地增值税清算单位。另一种可能性就是按分期数量，来确定该项目的土地增值税清算单位。无论是哪种方式，木兰英华都建议企业在进行土地增值税清算前进行多口径的测算，寻找对企业最有利的清算方式。
排行第二
可售的地下车库怎么分摊土地成本对土增税负会最优问题
举例：
某房地产企业，在土地增值税清算时，可售的地下车位是否需要分摊土地成本？怎么分摊对土地增值税的税负会最优？
木兰英华如是说：
每家房地产企业在进行土地增值税清算时，都会存在可售地下车位土地成本如何分摊问题，但根据最新的土增清算操作办法，可售的地下车位需要分摊土地成本，但分摊方式的差异会给企业带来很大的税收影响。
目前，就上海，关于可售的地下车位成本分摊方式，主管税务局已明确四种方法可供企业选择：（1）占地面积法，（2）建筑面积占比法，（3）据实扣除法，（4）市场价值系数法。市场价值系数法是一个新的概念：是指将地下车位的市场价值占房地产开发项目总价值的比例作为地下车位的成本费用分摊系数，以此分摊总成本费用的计算方法。
但在实际土地增值税清算中，各地主管税务机关在地下车位成本分摊方式认可上有差异，除了上述四种方法外，企业可以将可售而未售的车库出售，待出售完毕后，再进行土地增值税清算，若符合视同销售条件的，可以与主管税务机关沟通是否可以按视同销售确认收入。企业可以通过测算从而选择最优的成本分摊方式。
排行第三
配建的5%的保障性住房无偿移交政策后，收入如何确认问题
举例：
某房地产企业，在开发项目时，上海政府要求该项目需配套建设总建筑面积5%以上面积的保障性住房，项目完工后无偿移交给政府，房地产企业在土地增值税清算时，如何来确认这5%保障性住房的收入？
木兰英华如是说：
房地产企业在完工后，将5%的保障性住房向政府无偿移交后，在土地增值税清算时，针对这部分的收入，目前上海是作视同销售处理，然而视同销售的价格如何确定，还没有明确的政策。木兰英华了解到有如下几种确认收入的方式：1、按市场价格确认视同销售收入的价格；2、按保障性住房的成本加计10%利润确认销售价格；3、按开发成本确认销售价格。
排行第四
Q：委托贷款利息是否可以据实扣实问题
举例：
某房地产企业在开发项目时，很多资金来自委托贷款，支付利息但未取得发票，在土地增值税清算时是否可以据实扣除？
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
木兰英华如是说：
对于委托贷款，利息能不能据实扣除，除满足能够按转让房地产项目计算分摊利息外，还必须满足三个条件：一、房地产企业应提供委托贷款合同，二、金融机构出具的利息扣款回单，三、房地产企业取得委托方开具的或税务机关代扣的增值税（营改增前为营业税）发票。利息扣除额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
排行第五
土地增值税清算时，成本对象如何确定？
举例：
某房地产企业，在土地增值税清算时，成本对象如何确定？“一分法”、“二分法”、“三分法”甚至“多分法”？
木兰英华如是说：
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发2006[187]号）第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
即在国家层面，房地产企业在土地增值税清算时，成本对象至少应按“二分法”来确定，但具体“几分”，并未明确规定。在实务中，各地执行的口径也不一样，有的省市实行“两分法”即:将“普通住宅”单独清算，除此之外的其他业态一并清算；有的地方实行“三分法”：即将住宅分为“普通住宅”、“非普通住宅”，与“其他业态（非住宅）”分开清算；更有甚者，存在“多分法”清算。就上海来讲，目前大部分项目是按“二分法”要求进行清算的。