宇宏集团咸阳水岸枫桥可行性研究报告.doc

宇宏集团咸阳“水岸枫桥”项目投资可行性研究报告咸阳宇宏房地产发展有限公司宇宏集团咸阳“水岸枫桥”项目投资可行性研究报告（一期第一批开工项目）咸阳宇宏房地产发展有限公司2009年3月目 录一开发商简介（一）公司基本情况3（二）主要管理人员介绍3（三）公司开发项目情况4二、项目概况（一）项目简介4（二）项目建设规划4（三） 项目有关的技术经济指标6（四） 项目立项取证情况7（五）项目进度计划7三、市场分析与预测（一）咸阳房地产市场整体分析9（二）项目区域房地产市场分析11四、项目定位及发展预测（一）项目SWOT分析13（二）项目发展预测14（三）项目整体定位15（四）项目住宅定位16（五）项目商业定位20六、营销方案（一）营销策略21（二）营销方式26（三）租售计划26七、项目投资估算及经济效益测算（一）项目投资成本估算26（二）项目销售收入估算29（三）项目经济效益评价29八、结论及建议（一） 项目开工建设资金筹措方案30 （二）项目投资可行性研究结论30一、 开发商简介（一）公司基本情况深圳市宇宏投资集团有限公司（宇宏集团）创建于1996年9月，是一家以房地产开发为主营业务的专业地产集团，总资产达20多亿元。集团下辖深圳市宇宏房地产发展有限公司、中山市宇宏住宅产业发展有限公司、咸阳宇宏房地产发展有限公司、青海大地药业有限公司、深圳市宇宏物业管理有限公司、中山宇宏物业管理有限责任公司、深圳市宇宏乒乓球俱乐部有限公司、深圳市成城混凝土有限公司、中山市宇宏混凝土有限公司、深圳市博深高新材料有限公司等控股企业。2006年，宇宏集团被评为“深圳地产三十强”、“深圳十大潜力品牌”等称号；2004年，中山市宇宏住宅产业发展有限公司荣获中国房地产500强称号。（二）主要管理人员介绍董事长洪贤娥，咸阳宇宏房地产发展有限公司公司法人代表，大学文化程度。董事吴宏顺，大学文化程度，深圳市宇宏投资（集团）有限公司董事长、总裁，主导建设的楼盘有：“罗马公元”、“欧景花园”、“金运家园”、“欧景城华庭”、“公元盛世”、“家和盛世”等大型花园式住宅物业。董事刘鲁华，研究生学历，高级工程师，历任深圳中油能源投资有限公司总经理、中油华南管理中心总经理、深圳宇宏宏集团有限公司常务副总裁等职务。咸阳宇宏房地产发展有限公司总经理冯志杰，大学学历，高级工程师，历任深圳大学建筑设计院设计室主任、深圳市建艺监理公司董事长、总经理，香港中旅集团置业公司副总经理，深圳中旅置业公司董事长、总经理，广州捷中宝地产公司总经理，深圳宇宏集团副总裁等职务。曾主持开发深圳园岭住宅小区、滨江新村、台湾花园、康泰娱乐城等近百万平米住宅小区项目，成功主持开发广州地铁上盖项目中旅商业城等项目，以及杭州下沙经济开发区1000亩土地主题公园景观地产、安徽巢湖市3平方公里旅游地产的开发。咸阳宇宏房地产发展有限公司副总经理胡劲，大学学历，政工师，2002起任深圳宇宏科技发展有限公司常务副总经理、深圳市宇宏物业管理有限公司总经理、深圳市宇宏投资集团客服总监，2007年至今任咸阳宇宏房地产发展有限公司副总经理。咸阳宇宏房地产发展有限公司副总经理王海州，大学学历，曾任西安房地产信息网、西安中城房地产开发公司、陕西正阳置业管理公司主要领导工作，2008年任咸阳宇宏房地产发展有限公司副总经理。（三）公司开发项目情况 宇宏集团先后在深圳、中山等地成功开发了宇宏欧景花园、宇宏欧景城华庭、宇宏金运家园、宇宏海畔雅居、宇宏罗马公元、宇宏公元盛世、宇宏健康花城等多个大中型知名楼盘，累计开发土地面积160万平方米、总建筑面积近300万平方米。其中，位于深圳市龙岗区中心城的欧景花园、欧景城华庭、罗马公元、公元盛世系列以人性化的设计理念广受业界和客户赞誉，2007年被评为“全国环保型人居工程”、深圳市“花园式、园林式高档住宅小区”；总建筑面积超过100万平方米的大型高档楼盘宇宏健康花城，获得了2003年度全国人居建设规划设计方案 “环境、科技”双金奖。目前，宇宏集团拥有商业物业面积3万多平方米；位于龙岗中心城的写字楼面积达2万平方米；在深圳、中山、咸阳等地拥有近200余万平方米的优质土地储备。二、 项目概况（一）项目简介水岸枫桥项目地块位于咸阳市沣河新区西部，南临世纪西路，是一条宽80米的快速干道。北靠情侣路，东邻段家路，中跨安谷路。整个项目总占地面积335.8亩，规划总建筑面积74万平方米（地下室、半地下室等不计容积率建筑面积约16万平方米）。水岸枫桥项目周边享有良好的景观及经济价值。南望世纪西路车水马龙繁荣景象，西观百米宽绿化带与渭河美景。环境优雅、交通便捷，地理位置优越。根据咸阳市总体规划要求，本项目开发采取整体规划、统一设计、分步实施的发展思路，拟建成74万平方米配套设施齐全的大型现代化商住小区。项目建成后将极大地优化城市居住条件，大大提升区域城市建设品质，有效拉动周边经济发展。（二）项目建设规划项目规划设计由深圳协建设计有限公司和西安有色冶金设计研究院强强联手打造，景观设计由希尔（美国）景观设计有限公司担纲完成。 水岸枫桥项目计划分四期开发完成。一期开发项目占地面积为126.45亩，计划总投资44055.74万元。总建筑面积约20.2万平方米（计容积率面积15.21万平方米），包括11层、18层、32层住宅共12栋，及沿世纪西路、安谷路两侧布置的商业街一段和小学、幼儿园各一所。针对市场需求，一期项目将分二次滚动开发，其中一期第一批开工项目建筑面积约12.32万平方米，地上建筑面积约7.95万平方米，地下建筑面积约4.37万平方米。包括18层塔式住宅3座，11层联体单元式住宅5座，沿街二层商铺一段，幼儿园、小学各一所。（具体为，住宅6.62万平方米，商业1.77万平方米，小学0.7万平方米，幼儿园0.34万平方米，地下车库2.88万平方米）。（详见下表），一期第二批包含包括32层塔式住宅3座，11层联体单元式住宅1座。 水岸枫桥项目一期第一批开工项目建筑一览表建筑项目户数/结构层数建筑面积（m2）地下部分地上部分地上部分地下部分4#71户2层18层8017.81848.15#71户2层18层8017.813130.276#71户2层18层8017.817#44户1层11层7030.92323.368#44户1层11层7030.92323.369#66户1层11层9349.3443.0610#44户2层11层6257.21871.8411#44户1层11层6257.21298.24小计66217.22小学框架4层6939.94幼儿园框架3层3425.5小计10365.44商业（东、西区）框架1层2层9164.068609.8地下车库框架1层28888.25合计123244.77（三） 项目有关技术经济指标：各项指标名称整个项目项目一期项目一期第一批规划用地面积 223870.01 （东区115996.08 、西区107873.93、绿化13593.91）84300 69076.914 建筑占地面积223866 16822.08 13530.13 总建筑面积740339.17201664.72 123244.77 其中计容积率建筑面积582162.02（含公共建筑69739.33）152081.8279508.492住宅计容积率建筑面积512422.69132552.3259978.99 商业会所建筑面积59373.85 9164.06 9164.06 幼儿园建筑面积3425.50 3425.50 3425.50 小学建筑面积6939.946939.946939.94不计容积率面积158177.15（含半地下室面积118200.39）49582.943736.28其中地下室建筑面积39994.7628888.2528888.25住宅不计容积率建筑面积109590.59 12084.856238.23 商业不计容积率建筑面积8609.88609.88609.8容积率2.61.81.15建筑密度19.50%19.60%19.60%总户数4330户（13856人）1051 户455 户总层数11层、18层、32层11层、18层、32层11层、18层建筑总高度40.7795.506米40.7795.506米40.7759.5米停车位汽车4314 辆1152 辆764 辆自行车4164 辆建筑退红线裙楼5米裙楼5米裙楼5米其中安谷路退红线裙楼5米裙楼5米裙楼5米世纪西路退红线高层21米高层21米高层21米 （四）项目立项取证情况1、已于2005年12月取得了95680平方米土地，见咸国用（2005）第209号土地使用证2、已于2006年6月取得了89853平方米土地，见咸国用（2006）第077号土地使用证（另外57.8亩土地已交纳部分地款，须待政府完成拆迁工作后交地办土地使用证。）3、已于2008年6月取得了307.277亩土地建设用地规划许可证4、计划于2009年3月取得项目第一期开工建设的建设工程规划许可证5、计划于2009年3月取得项目第一期开工建设的建设工程施工许可证上述取证工作正在积极办理中。（五）项目工程进度计划 水岸枫桥项目一期整体开发进度为4年，计划分为二批完成。一期第一批开工项目开发进度为2年，计划于2009年3月动工建设，于2011年3月底竣工并交付使用。初步计划开发进度如下表。一期第二批计划2年完成，2011年3月动工建设，于2013年3月底竣工并交付使用。项 目开始时间完成时间4#、5#、6#楼2009年3月25日2011年1月8日基础至+-0.002009年3月25日2009年7月22日主体结构施工2009年7月23日2010年3月9日后砌墙施工2010年3月10日2010年6月7日室内抹灰2010年5月10日2010年10月16日室外装饰2010年6月8日2010年12月4日室内楼地面2010年9月10日2010年12月8日水电安装配合作业2009年4月10日2010年12月10日后期维修验收2010年12月10日2011年1月8日7#楼2009年3月20日2010年8月8日夯扩桩施工2009年3月20日2009年4月14日桩基检测及桩间土开挖2009年5月8日2009年5月17日基础至+-0.002009年5月18日2009年7月16日主体结构施工2009年7月17日2009年11月20日后砌墙施工2009年11月1日2009年12月30日室内抹灰2009年12月1日2010年5月20日室外抹灰2009年12月10日2010年6月10日室内楼地面2010年5月12日2010年7月10日水电暖安装配合2009年5月20日2010年7月10日后期维修验收2010年7月10日2010年8月8日8#楼2009年3月1日2010年6月30日夯扩桩施工2009年3月1日2009年3月15日桩基检测及桩间土开挖2009年4月10日2009年4月19日基础至+-0.02009年4月20日2009年6月8日主体结构施工2009年6月9日2009年10月13日后砌墙施工2009年9月10日2009年11月8日室内抹灰2009年10月10日2010年4月10日室外抹灰2009年10月20日2010年4月15日室内楼地面2010年4月17日2010年5月31日水电安装配合2009年4月15日2010年6月10日后期维修交工2010年6月1日2010年6月30日9#楼2009年3月16日2010年9月8日夯扩桩施工2009年3月16日2009年4月14日桩基检测及桩间土开挖2009年5月1日2009年5月10日基础至+-0.02009年5月11日2009年6月29日主体结构施工2009年6月30日2009年11月6日后砌墙施工2009年10月15日2009年12月13日室内抹灰2009年11月26日2010年5月4日室外抹灰2010年3月5日2010年8月11日室内楼地面2010年7月1日2010年9月8日水电安装配合2009年5月15日2010年9月8日后期维修交工2010年9月9日2010年10月8日10#楼2009年3月20日2010年2月28日基础至+-0.002009年3月10日2009年6月7日主体结构施工2009年6月8日2009年10月8日后砌墙施工2009年10月1日2009年11月29日室内抹灰2009年11月15日2010年4月2日室外抹灰2009年10月8日2010年4月30日水电安装配合2009年4月1日2010年5月9日后期维修交工2010年5月10日2010年6月8日11#楼2009年3月15日2010年6月9日桩基检测及桩间土开挖2009年3月15日2009年3月24日基础至+-0.002009年3月25日2009年5月13日主体结构施工2009年5月14日2009年9月20日后砌墙施工2009年9月1日2009年10月30日室内抹灰2009年10月20日2010年4月17日室外抹灰2009年11月1日2010年5月9日水电安装配合2009年3月26日2010年5月10日后期维修交工2010年5月11日2010年6月9日东区商业、会所2009年3月1日2010年3月30日地基处理2009年3月1日2009年4月19日基础至+-0.002009年4月20日2009年6月8日主体结构施工2009年6月9日2009年8月27日装饰装修2009年8月17日2010年2月2日水电安装2009年9月25日2010年1月31日维修交工2010年3月1日2010年3月30日小学、西区商业2009年3月20日2010年7月11日土方开挖2009年3月20日2009年4月8日地基处理2009年4月8日2009年5月7日基础施工2009年5月8日2009年8月5日车库施工2009年8月6日2009年12月13日教学楼施工2009年12月13日2010年7月10日商业施工2009年12月14日2010年7月11日三、 市场分析与预测（一） 咸阳房地产市场整体分析1. 基本概况咸阳市位于陕西省关中平原中部，东联西安，西靠杨凌，全市辖2区10县1个县级市，下辖112个镇、104个乡、9个街道办事处，总面积10196平方公里，总人口500万，市区人口60万，是我国西部重要的区域中心城市之一。2007年咸阳市城镇居民人均可支配收入为10970元，人均住宅建筑面积23平方米（数据来源：咸阳政府办）。总体来看，咸阳市城市化水平目前处于陕西省中上游。2.产业结构目前咸阳的支柱产业仍以农业为主，其年产值位居陕西省第一，但根据咸阳市未来“十一五”规划，第二产业将会得到较大的提升，在“十一五”期间内将三次产业结构由目前的20：44：36调整到14：50：36，通过产业转型，力争走上工业化强市之路（数据来源：咸阳政府办）。3.土地供应状况咸阳市房地产业起步较晚，从2004年开始，住宅开发量较之前明显增加，从区域划分上讲，主要集中在西边、南边两个地区，北边、东边次之，中心城区较少；其中西边以玉泉路西端、渭阳西路西端为主，南边以世纪大道区域为主。 根据咸阳政府公布的相关数据显示，“八五”期间，咸阳城区人均住宅建筑面积为12.6；“九五”期间为17.6；到2001年已达到18.1（参考1999年中国人类住区发展报告人均18的小康标准，可以说咸阳市住房消费目前早已达到小康的水平）；又据2001年住宅与房地产业发展调查资料和2002年底统计数字显示，市区人均住房建筑面积为19.l，根据咸阳提出2008年人均居住面积目标要达到28的指标要求，从19.1到28，咸阳近六年人均居住面积平均年增量达到1.48，如果以此标准计算，再乘以市区48万人口的数量，咸阳每年住宅市场应当提供71.2万的市场供应量。2006年咸阳市共签订土地出让合同35宗，拍卖1宗，挂牌34宗，合计土地出让面积1867.672亩，其中居住用地1573亩，商业及办公用地290亩，其他用地4.672亩。（数据来源：咸阳城建网）4.咸阳市住宅市场西咸经济一体化对两市房地产发展带来的变化不言而喻！首先，一体化扩大了西安房地产发展的空间。目前，西安由于各种条件的限制，城区已无多少地可用作房地产开发，而且因地价上涨过快，已引起房价过快增长。而一体化后的咸阳提供了更大的选择空间，因为这里的地价比西安低得多。其次，一体化对西安居民尤其是西安西郊居民购房提供了新的选择。据了解，目前咸阳市区各类住宅、写字楼比西安同类产品房价每平方米要低1000元左右。同时，这也为咸阳房地产发展带来了巨大的商机，使咸阳市区规模小、人口少、房地产市场狭小等各种局限得以突破，市场容量大为增强，为咸阳房地产市场的持续发展提供了巨大的商机和美好的前景。从区位优势与自然环境上看，咸阳地处八百里秦川腹地，东邻西安，西接杨凌农业高新技术示范区，占据着西部大开发承东启西的位置，并有着悠久的历史和厚实的文化积淀，曾是我国第一个封建王朝的建都之地，是西北五省民众非常向往的宝地。加之沣河与渭河在此交汇，环境宜人，风景优美，空气清新，素有西安“后花园”之称，在此置业安家，既能体验到西安大都市的繁华，又能享受到咸阳小都市的清静；从城市基础设施上看，人民路、渭阳路、文林路等骨干道路的拓宽改造和世纪大道的建成开通，给水、排水、供气、供暖、通信、电力管网配套完善，为房地产开发提供了良好的基础和广阔的发展空间；从投资回报率和房价上看，目前咸阳住宅与房地产开发建设成本低，回报率高。据调查，在咸阳投资建设的房地产开发企业最高投资回报率为31.75%，最低为20.01%，平均投资回报率为25.88%，明显优于西部其他城市。低投入高回报的效益，已受到外地越来越多的开发企业的青睐。加之咸阳普通住宅房价比西安要低近2000元，性价比明显高于周边城市，许多外地人已被优惠的房价所吸引，纷纷来咸阳置业安居。面对大好形势，咸阳市政府根据城市经济发展和城市建设综合分析，确立了咸阳市房地产开发在今后一段时间内的发展方向和定位，即商业用房开发建设应以提高城市品位为坐标，住宅用房开发建设应以最佳人居环境为主题，立足于普通商品住宅为主体的住房供应体系，满足不同层次的居民住房改善的需求。小结： 咸阳市区原有规模较小，人口数量有限，住宅和城市建设尚处于爬升阶段，除了个别的几个有实力的大盘之外，大部分的小区规划和设计远不能适应未来市场发展的需求。 咸阳经济大环境的持续走强，后发优势明显，而经济发展的相互渗透、外来人口的不断涌入，也为咸阳市房地产垫定了较旺盛的需求基础，未来房地产市场整体发展看好。（二） 项目区域房地产市场分析1.住宅市场前景分析 项目区位分析项目地处咸阳市沣河新区西部，而沣河新区作为西咸经济一体化的第一承接地，直接受两地经济辐射，区内地势平坦、交通便利、区位优势十分便利，尤其是市府“一心”（西咸公共服务中心）、“两带”（渭河景观带、沣河景观带）、“双轴”（东西方向的世纪大道横轴和南北方向的白马河商贸竖轴）的规划布局，不仅为全市经济发展增添了强劲动力，更为本项目致力打造咸阳最佳生活区创造了无可比拟的地域优势。针对项目所在区域生活和商业配套存在不足的情况，项目规划有小学、幼儿园、会所、商业街，并联手“希尔（美国）景观设计有限公司”打造独特景观。项目建成后，这一区域将让咸阳市民耳目一新，小区将成为咸阳商住物业的新标杆。 项目交通分析本项目南面咸阳市最重要的交通要道世纪大道，目前已有22路等市内公交车直达本项目。2013年，西安地铁1号线将延伸至世纪大道中段（距离本项目约600米），届时，从本项目到西安钟楼仅需25分钟，业主出行将更加便利。本项目西面紧贴咸阳一号桥，而南面紧邻的段家路将与市政府正着手启动的渭河隧道工程直接贯通。该工程作为咸阳市连接渭河两岸交通的一项重大工程，预计将与本项目一期同步完成，建成后从本项目穿越渭河即直抵北岸彩虹一路闹市区，从而使本项目的交通状况越加锦上添花。 世纪西路成为咸阳宜居黄金据点项目位于咸阳世纪西路，是令人向往的居住区，在水河资源极度稀罕的北方地区，能同时拥有沣河、渭河两轴水资源，尽得咸阳湖粼粼碧波，乐享沣河新区380.73万平方米城市绿肺，空气清新、气候宜人。此处可谓一处居住养生两相宜的地方！ 小高层和高层成为市场主流据了解，世纪大道开发项目主要以小高层和高层为主，迎合了购房者追求视野开阔、空气清新的特点。项目的健康住宅，板式房型设计，更加突出了项目性价比。2. 商业市场前景分析1) 市场现状伴随西咸一体化进程和地铁1号线等利好信息的落实，咸阳商业氛围正在稳步提升，这点可从超市、便利店在本地的强劲势头中可看出。总体讲，本市商业概况具备如下基本特征： 目前缺乏较上档次和规模的购物场所； 具备一定数量的专卖店，但缺乏统一管理和维护，大多处于无序竞争的混乱状态，商业资源浪费严重； 专业市场较为成熟，规模尚可，经营效益不错； 第三产业发展势头迅猛，市场潜力较大，尤以餐饮和休闲娱乐为主。2) 发展前景咸阳市80%的商业网点都集中在电影院十字、七厂十字、北大街十字、体育场十字这四大节点，与此同时，新建区域的商业网点规划却没有跟进，在世纪大道、沣河新区都存在这样的问题。有识之士也看到了巨大商机，世纪大道区域商业中心呼之欲出。四、项目定位及发展预测（一）项目SWOT分析SWOT分析的目标围绕 优势卖点 、 通过 劣势突破 、借助 机会方向、基于 挑战方法项目SWOT示意Strength优势Weakness劣势S1、位于咸阳热点开发区域，早期购地成本较低，土地具有明显的增值前景；S2、渭河隧道、地铁1号线、公交线路、世纪大道组成便捷的交通体系；S3、距沣河较近，生态环境可塑性强；S4、拥有深圳先进的开发理念和规划设计，成本控制能力强。W1、区域尚处于发展初期，周边生活配套还不够成熟，有待完善；W2、过宽的世纪大道，存在噪音和灰尘污染；W3、对面城中村项目安谷园、平湖秋月、和润天地等项目开发起点较低。Opportunity机会Threat威胁O1、西咸一体化对本项目的利好刺激；O2、处于咸阳市住宅开发热点潜力区域；O3、大西安生活圈的逐渐形成，扩大目标客户规模；O4、政府出台多项优惠政策，促进房地产行业发展。T1、国家对流动性资产过剩的宏观调控，使地产开发的大环境不如过去最佳时机；T2、市场观望情绪较浓，不利于快速销售；T3、当地经济水平较低，购买实力相对有限；T4、区域开发项目较多，形成竞争客户分流。项目对抗劣势与威胁的办法消除劣势区域形象的提升（价值体系认同）具有一定理念的高度和延展性，充分利用阶段性策略，分层次的逐步深化，打造产品的核心竞争力和开发商品牌，为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌效应。区域形象的提升复合地产概念区域致胜方略城市经营理念城市经营理念：从增加城市价值，提升区域发展的角度，设定项目开发的战略目标，从而使项目成为区域成长、城市价值提升的重要支撑点。用区域、城市等超级资源（政府、行政等）的“东风”拉动项目住宅开发的“水车”。项目是“沣河新区”核心居住区区的重要组成部分，是该区域新居住、新生活形象的代表者，是世纪西路的重要商住项目。通过对区域价值的提升，将项目开发提升为政府进行区域开发的有力抓手，争取成为“沣河新区”的重点工程，从而获得超常规的战略资源。区域致胜方略：对于项目来讲，就必须善于借势借力，充分整合周边资源，跳出常规房地产开发的思维框架，站在咸阳市、沣河新区等区域高度来定位项目，使项目成为该区域必不可缺的高尚居住“整合器”和“超级服务中心”，才能取得超常规的成功。如金泰丝路花城提出的成熟生活大盘，奥林匹克花园的健康运动主题概念，便是可以借鉴的代表。复合地产概念：项目开发应该跳出传统的“就住宅开发住宅”的模式，应站在区域的角度，从完善区域城市功能的角度出发，将项目的高级教育资源、河岸生态资源，商业配套资源三种核心资源与项目的住宅开发相结合，形成“教育+商业+住宅”的复合地产的全新开发理念，通过对教育、商业，生态等软环境的营造，创造一个城市功能区，成为一个城市要素聚集的中心，从而提升原有住宅产品的附加值，形成社区独特的竞争力。解决威胁产品特色的提炼（生活方式认同）突出项目规模体量，产品定位，产品个性，人居环境，提出新的城市生活，并打造一种新的生活方式。产品特色提炼生活居住社区教育人文生态时尚商业社区教育功能：以社区幼儿园、公立小学为主要载体，以引进高素质师资力量为突破口，积极打造教育名校，形成具有特色幼儿教育和小学素质教育的社区教育中心。时尚商业功能：由风情商业街和社区大型会所风情商业街主要针对社区的业主的购物、休闲需求，同时也满足项目周边部分时尚人群的商业需求。人文生态功能：由渭河河岸公园、社区休闲广场构成，主要提供青年人约会、老人健身、儿童嬉戏的人性化场所生活居住功能：由小高层,高层两种建筑形态构成，主要面向咸阳及陕西的高尚居住人群，满足他们的品位生活需求。（二）项目发展预测根据前述市场分析及区域规划发展，结合项目自身用地条件，我们对项目整体功能定位及发展方向做出合理决策。对世纪大道区域未来的房地产市场发展前景作出如下预测： 区域可持续性发展力较强； 政策力度决定区域发展快慢； 政府力将此区域打造成为咸阳首席中央生活区； 伴随开发楼盘的增多，区域未来市场竞争呈现白热化趋势；对比同区域内其他项目，在充分挖掘本地块的潜在价值和周边环境之后，认为本项目最大卖点在于所拥有的自然景观资源，用这种景观资源来赋予项目所提供的一种未来健康生活方式，并从细节入手导入智能化的物业管理系统和服务，由此形成项目在市场上的鲜明定位。因此本项目所要打造的目标就是一个自然景观突出的大型智能化生态社区。价值闭环曲线：地段规划交通配套景观（三） 项目整体定位：1. 案名： 水岸枫桥2. LOGO 3. 推广语：生态水岸源本生活河 沿毗河岸四里，单面环水。河水清澈，滋润了沿岸秀丽风光岸 社区与河之间，精心营造的坡地景观，广场、木桥、等点缀其中流 引入社区的活水循环，湖、河、溪，忽宽忽窄，形态丰富，进退自然院 分布于水域周边的组团，形成一个个独立的空间，院内有交流，有风景街 打破城市冰冷生硬的一面，体现友好的城市界面，营造出良好的街区感门 大开放的社区内，独立的门厅，让你找到属于自己的帕提欧廊 从室内到室外，一个接受阳光沐浴的自然过渡空间4. 定位释由：1) 从项目所处大环境分析目前咸阳房地产市场正处于发展阶段，尤其以世纪大道区域为开发热点。本项目规划建筑面积在咸阳市区属于一个大盘，而且无论从户型设计、建筑结构、景观设计、还是小区配套等方面讲，定位远在世纪大道其它楼盘之上。结合当地市场购买力和整个房地产市场尚处于回暖初期的实际情况，本项目一是将强化工程管理，向管理要效益，在确保高品质的基础上，将建设成本控制在最佳水平；二是着眼聚集人气，以相对较低的姿态入市。本项目一期推出的产品将不会以盈利为目的，同时适量推盘，采取以高附加值的高端住宅产品，拓宽除高端客户之外的目标客户群，加大对中端客户的吸纳，更大范围地满足潜在客户改善居住环境的需求，以使本项目与市场有效对接。2) 从项目自身情况分析项目周边本身就具备良好的生态基础，随着咸阳市政府对项目北面渭河湿地公园及情侣路的修建，项目外环境将会得到更大提升。另外，通过前期市场调研了解到，尽管目标客户对楼盘、住宅的理解和需求与沿海发达地区来讲有一定差异，但居住舒适、健康却是一个共同的愿望。随着房地产市场的发展，人们对住宅的要求将更多地通过楼盘规划设计、产品创新、物业服务等内容来体现，选择楼盘将不仅仅是居住，更是一种对美好生活的体验和享受。因此，将本项目建设成一个规划适当超前，环境优美、设计合理、适宜居家的高品质生活社区，有着较广泛、较实际的市场基础。3) 从开发商的实力分析宇宏集团是一家以务实著称的知名开发商，凭借自身在深圳、中山等地十多年的开发经验和充足的资金实力，以及企业“家怀天下”的深厚文化底蕴，完全具备开发一个大型高档项目的能力。（四）项目住宅定位1.产品定位生态人文高档住宅社区 突出人文概念 依据咸阳、新区的环境、生态资源优势，打造区域高尚住宅区一期第一批开工项目住宅户型配比统计：楼号户型面积（M2）套数（套）套数（小计）4号楼2房102.9534713房131.81365房207.1315号楼2房102.9534713房131.81365房207.1316号楼2房102.9534713房131.81365房207.1317号楼3房132.8422444房166.03228号楼3房132.8422444房166.03229号楼3房126.2433663房132.843310号楼3房129.7822443房122.872211号楼3房129.7822443房122.8722合计总套数：455套、2房占22、3房占67、4房占10、5房占12. 客户定位A. 客户定义新咸阳人，顾名思义，他们既与传统的咸阳人在思想观念、消费习惯、生活喜好等方面有所不同，但同时也继承了咸阳固有的、传统的地域生活特色。他们可以是咸阳本土人，也可以是喜欢在咸阳生活的非本土人。新咸阳人，是代表精神生活、物质生活层次高度提升的一群人，他们的工作、生活围绕着“大长安”这个大环境而展开，而思想层面及物质享受层面上，已经更多、更广泛的与发达城市接轨，与健康的、休闲的、时尚的生活方式同步。地域特点：咸阳本土原居民非咸阳本土原居民，但在中国户籍制度的标准下已成为、或即将成为咸阳人的群体思想形态：容易接受新生事物、现代观念的咸阳本土中青年一代融合了咸阳传统文化及现代生活理念，乐于追求、接受生活质素提升的、充满生活情趣的现代新移民综合描述咸阳传统城区地域（包括秦都区、渭城区等地）的原居民咸阳传统城区周边地域（包括咸阳周边县市等地）的原居民在西安市工作、像追求优美的生活环境的（包括西安传统本土居民及老咸阳的后代）B.客户定位统计客户购买目的分析：客户购买比例分析3价格定位及发展预测从目前新区市场现状、未来供求关系的发展，区域2008-2009年平均年增长幅度评估： 2008年，区域价格整体上涨幅度5%左右 2009年-2011年，本案每年整体上涨幅度3%左右考虑到项目实际重点销售期间为2.5年，年均价可上涨3；最后项目市场均价试算至3100元。项目总体底价均价、底价起价、底价最高价定位参考成交均价：3100元/成交起价：2800元/成交最高价：3580元