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房地产限购令下的法律问题透析
引言
近年来，随着我国经济的高速发展，土地财政的日益加剧、银行业的宽松性房贷经济行为以及房屋需求量的快速增长等，势必造成土地价格疯涨房地产过热的局面。房价的过快增长不仅严重影响了人民生活水平的提高，同样也对我国经济的健康发展和社会主义市场经济秩序造成的冲击。为了抑制房价的过快增长，2010 年以来，从中央到地方陆续出台了多项调控政策，其中限购令是一项重要内容。从2010年的 “新国十条”限购令正式出台，到如今“新国五条”的颁布，无不显现我国政府对国计民生的关注和注重社会公平的执政之风。房产限购令的实行有效的贯彻了我国宏观调控政策，对其抑制房价的初衷起到了明显的效果。同时也引发了大量的法律问题：首先，学者对限购令的合法性和合理性存在较大的争议，限购令法律性质的认定、购房户籍的限制是否违反法律面前人人平等的宪法基本原则以及政府直接干预房地产交易是否合法等都是争议的焦点；其次，合同效力认定存在较大争议，限购令的实施对房屋买卖合同的法律效力的认定，对违反限购令的房屋买卖合同的效力应以不可抗力、情事变更还是公平原则予以认定比较模糊；再次，其引发了大量婚姻财产纠纷问题，购房者为了规避限购令采取假离婚以购买多套住房以及假结婚以获得购房资格，导致“假戏真做”造成离婚纠纷和财产分割等问题。
这些法律问题的出现，给我国的法学理论研究和司法实践带来了巨大的挑战。基于对上述问题的考虑，本文试图通过对上述问题，结合我国国情以及关于限购令的理论研究现状和司法实践，在充分阐述相关理论基础的同时，综合采用文献文献研究、比较分析和问卷调查的方法进行深入研究，以期对恰当解决房产限购令所引发的诸多问题略尽绵薄之力。
一、限购令的产生、发展及其法律性质认定
（一）产生的背景
改革开放以来，随着我国市场经济制度的不断完善和发展，房地产出现的蓬勃发展的局面，一度成为拉动我国GDP增长的主力军。然而，房地产行业在出色的发挥其推动经济发展作用的同时，也出现了不好的问题：房价过高，且增长过快；房地产开发结构畸形；房产投机性不断增加，虚拟需求膨胀，导致资源浪费和房价虚高；住房保障制度缺乏，居民失去安全感。沈吟. 当前房地产市场存在的问题与对策研究[J]. 商场现代化，2010.8
房地产业种种问题的出现，不仅严重影响了人民生活水平的提高，一定程度上也给我国经济的健康发展造成了严重的隐患。因此，为了抑制房价的过快上涨，促进房价的理性回归，房产限购令应运而生。
（二）限购令发展的过程
纵观我国房地产限购令的发展历程，不难发现其发展过程大致分为三个阶段，三个阶段各有重点，逐步升级：
1. 限购令的产生
2010年4月17日2010 年4 月17 日国务院发布《国发（2010）10号》文，俗称新“国十条”，随即一些房价过高的城市纷纷采取家庭购房套数的规定，“限购令自此产生。
2.巩固和发展
为巩固新“国十条”有效遏制房价过快上涨的成果，2011年1月26号，国务院又颁布了以差别化信贷政策、合理引导住房需求、加强税收征管为主要内容的新“国八条”。房产限购令的内容日趋丰富和完善，事实证明新“国八条”的出台对促进房价理性回归起到了良好的效果。
3.第三次升级
2013年2月20日国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即新“国务条”。新“国五条”是2010年4月的“国十条”、 2011年1月的“新国八条”之后，房地产调控政策的第三次升级。
限购令的不断发展和完善，有效的遏制房价的过快上涨，显现了我国政府体恤民情关注和保障民生的政治理念。然而，由于我国相关制度的欠缺以及与之相匹配的措施发展的不足，限购令在出色的完成其市民的同时也引发了大量的法律问题。
（三）限购令法律性质的认定
对于一个法律问题的研究，首先应认清其法律性质。在界定限购令法律性质之前，我们有必要先弄清楚什么事抽象行政行为抽象行政行为。概括来讲，行政行为以其对象是否特定、能否反复适用为标准，分为具体行政行为和抽象行政行为。抽象行政行为是指国家行政机关针对不特定管理对象实施的制定法规、规章和有普遍约束力的决定、命令等行政规则的行为，其行为形式体现为行政法律文件，其中包括规范文件和非规范文件。姜明安.行政法与行政诉讼法[M].北京大学出版社，2007年第三版，174-179.

首先，从制定主体来看，限购令的制定主体是国务院，根据我国行政法的相关规定，其是我国行政主体国务院依法实施行政管理活动的行为，属于行政行为的范畴。其次，无论是国务院的“限购令”，还是根据其作出的地方政府的限购规定，都是我国行政机关依法制定的规范性文件，针对的对象都是不特定的售房者和购房者，且在限购期内能被反复适用，完全具备地方性法规、规章的特征。再次，限购令的颁布和实行，完全符合行政行为合法性、合理性和程序正当的原则，是我国行政主体依法实施宏观调控政治职能
的合法行政行为。
因此，在法律的视角下限购令完全符合抽象行政行为的构成要件，属于抽象行政行为。
二、认定限购令下合同效力的基本原则简析
（一）情势变更原则的起源和发展
通说认为，情事变更原则起源于12、13世纪注释法学盛行的情势不变条款，该理论认为只要契约基础的事情不发生变化，契约效力就不会改变。反之，如果契约的基础不复存在，契约的拘束力也随即丧失。情事变更原则的确定和发展经历了一个曲折复杂的发展过程，从简单的契约基础论，到情势变更理论的出现，再到情势变更原则在两大法学系的确立和发展。周建宇.房产“限购令”的合法性及其救济途径探析[J].海南大学学报人民社会科学版.2012，（5）
情势变更由一个简单的条款到一个用于解决契约严守原则无法解决的契约履行难题的合同法基本原则，是法学的进步是人类文明不断发展的一大创举。为当今合同法理论研究和司法实践奠定了重要的理论基础，有力的推动了社会科学的进步和发展。
（二）情势变更与不可抗力的界定
2009年最高院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第26条规定，“合同成立以后客观情况发生了，当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行对于当事人一方明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
根据我国《民法通则》107条和《合同法》117条的规定，不可抗力是一项免责条款，指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。不可抗力是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。
通过对上述法律条文的分析，我们不难发现二者界定的关键是不可抗力原则侧重于特定事由的出现致使合同无法继续履行，出于公平原则的考虑给予当事人免责的一种规定。而情势变更原则则是由于合同履行的基础发生巨大变化，导致履行出现一定的困难，仍可继续履行，只是继续履行会对一方当事人明显不利或无法达到预期的合同目的沈佳民.论情势变更原则及其在房产新政下的适用[D].上海：华东政法大学，2012：17.

。此外，二者的实现途径也不尽相同，不可抗力具有明确的法律规定，实现相对简单。而情势变更则比较模糊，且认定极为复杂，也注定了其适用程序较为严格，必须通过法院严格审查给予认定。
三、房产新政对房屋买卖合同效力的影响及其解决机制
（一）合同效力
合同效力是法律赋予依法成立的合同的约束力。合同效力的大致可以分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。我国《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时有效。”这里的法指的是法律和行政法规，也就是说认定合同效力的依据是法律和行政法规，政府规章、行政机关的规范性及非规范性文件都不能成为认定合同效力的依据。据前文分析，限购令本质上属于抽象行政行为，不能成为认定合同效力的依据，其本身并不能对合同的效力产生实质影响。即便是违反限购令相关规定的合同，其效力如何也只能通过法律和行政法规来进行认定。
（二）房产限购令颁布前已经合法签订但未网签的房屋买卖合同
1.已网签的房屋买卖合同的效力
网签是指交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。有利于房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"。网签已经经过房地产相关部门的登记备案且在网上公布，具有更强的法律效力，房屋权属登记中心理应依法办理过户登记。而不动产的物权转移以登记为生效要件，过户登记意味着整个房屋买卖合同的履行终结。因此，房产限购令颁布以前买卖双方依法签订的房屋买卖合同并网签的，其合同效力不受限购令的影响。
2.未网签的房屋买卖合同效力的认定
房产限购令颁布之前，房屋买卖双方合法签订的买卖合同如没有网签，其只是普通的房屋买卖合同。只要符合法律规定的生效要件，它就是合法有效的合同，其约束力受到法律的保护。然而，限购令的生效，对于那些违背限购令的房屋买卖合同将因为限购令的规定无法到房屋权属登记中心办理过户登记。也就是说，该部分房屋买卖合同将不能继续履行，进而导致合同目的无法实现。针对这种合同如何处理，理论界两种主流观点：一是主张以不可抗力免责条款解除合同；二是主张以情事变更为由依据公平原则，依据当事人的请求解除或变更房屋买卖合同，以保护当事人利益的均衡。在我看来，第二个观点更符合合同法的精神和社会公平正义。
首先，因限购令引发的合同不能履行不属于不可抗力。
限购令的实施有一个过程，并非完全不能预见的，相反它是基于之前颁布的一系列政府文件所制定，是一定程度上可以预见的。而不可抗力免责是指合同签订时无法预见、不能预见、不能避免、不能控制同时具备的情况下才能主张，并请求免责的。故此类合同不能援引不可抗力请求解除合同或者免责。
其次，因限购令引发的合同目的无法实现应当属于情势变更。
受限购令颁布的影响，房屋买卖合同的目的已经无法实现。虽合同可以继续履行，但继续履行明显对购房者不公平。根据最高院最高院《关于适用合同法若干问题的解释（二）》第26条的规定，限购令的颁布是国家政策的重大变化，不属于不可抗力、商业风险的范畴，且当事人在签订合同时无法明确预见，应认定为情势变更。双方当事人均可向法院主张变更或解除合同，且无需向对方支付违约金。双方应本着公平的原则，合理分担合同责任。
（三）故意规避限购令签订合同的处理
限购令颁布后，买方或卖方故意采取规避限购令的手段签订的房屋买卖合同，因并没有违反法律和行政法规的先关规定，应依法认定其为有效合同。然而，因该合同自签订之日起就注定无法实现合同目的，势必给另一方当事人造成损失，属于欺诈行为。根据过错责任原则，故意采取规避限购令手段的一方理应承担给另一方当事人造成的损失和给付违约金。
（四）合同纠纷的解决机制
限购令颁布后，合同最终被法院依法解除或者变更的合同，不可避免的会造成房屋买卖双方以及买卖双方与中介机构之间的合同纠纷。那么，司法实践中如何恰当的解决此类纠纷，一直以来都是法院裁断过程中面临的难题。裁断不统一，同样的案件却出现不同的处理结果，严重影响司法权威。对此，我认为我国最高院应出台相关司法解释明确该类合同纠纷解决的准则，或者通过较高级别的法院作出有明确裁判标准的判例供其他法院参考。此外，为了节约司法成本提高司法工作效率，法院在发挥其处理纠纷核心作用的同时，有效引导社会调解机构充分发挥其能动性强解决纠纷快的优势，为构建以法院为核心的大调解格局的出现努力。通过全社会的共同努力构建多元化的调解机制，提高纠纷解决的效率，促进社会和谐与发展。
四、限购令所引发的夫妻婚姻关系以及离婚财产分割纠纷的问题
正所谓，重赏之下，必有勇夫。面对国家房地产限购政策力度的逐步增大，仍有一些购房者心存侥幸，为了多买几套房甚至不惜牺牲自己婚姻和家庭。表面上看是躲过了限购令的追杀，殊不知是深陷困境危机四伏。
（一）假离婚以购买多套住房的隐患
有相关部门统计，限购令的出台落了房价，起了“婚变”。为了多买两套房一些夫妻竟视婚姻如儿戏，办起了假离婚。结果，房是买了，可假离婚最终“假戏真做”。离婚纠纷随之而起，为买房办理假离婚的夫妻往往没有明确的分割夫妻共同财产，结果所买房屋登记在一方名下，实质上是用夫妻共同财产所买的房屋，最终却成了一方的个人财产，财产纠纷也无法避免。针对此类婚姻财产纠纷，法院应依法查明真相，维护程序正义的同时重视实体正义。本着公平的理念分割夫妻共同财产，购买房屋的一方应赔偿另一方应分得的财产。故意以假离婚为表象骗取对方同意离婚已达到自己其他目的的，应基于其过错赔偿因此给对方造成的损失。
（二）假结婚以获取购房资格的危害
限购令的规定中对购房资格有严格的限制，特别是对于户籍的限制，成了外地人购房无法逾越的门槛。然后，为了获得购房资格，有些人不惜冒着鸡飞蛋打的风险，与具有购房资格的人办理假结婚并以对方资格购买房屋。购房后再办理离婚，在离婚协议中约定房产归前者所有，前者给后者一定经济补偿。这种方式，虽可以有效规避限购令，但如果后者反悔，双方又没有婚前财产协议，后者起诉离婚分割夫妻共同财产的话，前者势必“鸡飞蛋打”。在以事实为根据，法律为准绳的法治社会，法院只能依据事实作出分割财产的判决，这将给前者造成巨大的经济损失。
五、“新国五条”所引发的法律问题深思
随着房产限购令的稳步实施和不断升级，一线城市因房屋限购房价涨幅得到有效的遏制。然而，住房的投机性投资并没有因此而销声匿迹，而是改头换面转换阵地，把大量资本投入到二三线城市开始新一轮更大规模的炒房。二三线城市房价得大幅上涨正引发着更大的经济和社会风险，新一轮的限购即“新国五条”
的出台自是不可避免。2013年2月20日，国务院常务会议出台了囊括税费、房贷政策、政府问责、保障性住房政策以及遏制租金上涨等全方位多角度的调控房价的“新国五条”，其中“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求”是其重中之重。
新国五条的出台是一把双刃剑。一方面，其显示了政府抑制房价保障民生的决心和勇气，有力促进廉价的保障性住房数量的增长，有效的遏制投机性购房，促进房价得理性回归。严格实施差别话信贷、税收政策，必将有效的促使购房者理性购房，开发商依法合理经营保障住房质量合理制定房价，房屋中介合法销售。从买售建三个方面全方位的促进房屋供求平衡、价格合理，不断推进住房价格的理性回归和居民住房条件的改善。另一方面，新国五条的出台也引发了大量的经济和社会问题，一定程度上造成了房屋买卖市场的恐慌。其中引发问题最多的莫过于“个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税”。首先，这一细则的出台致使交易双方为了避税签订阴阳合同，虚假申报房价偷税漏税。这一手段看似有效，实则危害极大，这一行为属于偷税行为，达到法定数额可能触犯刑法要受到刑法的制裁；再有阴阳合同对于购房者而言非但没有得到房价的优惠，反而会给其依法过户造成诸多的隐患。其次，税收政策的调整显然是针对投机、投资住房的行为，然而在市场运作的过程中却适得其反，税收的压力反而转嫁到了处于弱势地位的购房者身上，房价未降反升。再次，房屋买卖双方，都因该政策的出台，税收征收的对象不明出现恐慌，急买急卖现象严重，导致二手房交易市场异常的火爆，房价不断上涨，更进一步的影响人民生活水平和居住条件的提高。
为此，我认为为保障新国五条降房价保民生的初衷，政府应当严格问责制度，发动各方力量保障新国五条得到有效的落实；房产交易监管部门应当加强监管力度，严厉查处违法违规行为，保障房屋买卖交易的顺利进行；房屋买卖双方以及房产中介应当不断提高法律意识，依法交易、合法中介，依法有序参与市场经济活动。
结语
综上所述，房产新政是面对房地产过热局面，我国政府在遵循经济发展规律的前提下有效运用宏观调控和市场自发调节，来遏制房价过快上涨促进房价理性回归，保障民生的重要举措。其有效的遏制了房价的过快上涨，同时也引发了大量的法律问题。
针对限购令所引发的这一系列问题，我国的法学工作者应不断加强理论研究，特别是丰富情势变更原则理论体系，使其更好的发挥解决限购令下合同纠纷的效能。司法机构应当在实践中不断总结经验，尽快确立限购令下合同效力认定的准则，以更好的指导司法实践的开展，维护司法权威。房屋的销售者和购房者者，应当不断提高自身法律意识，真正做到自觉遵守法律，杜绝投机，做到君子爱财取之有道。我国行政机关应不断发展和完善房产限购令的配套措施，推行房产税，建立健全全国性房屋信息系统，统筹全局，多管齐下，促进房价理性回归，保障和改善民生。

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致谢
春华秋实四余载，求学奋进千余日。
戎马之志无处施，废寝忘食此文著。
才疏学浅力不量，唯愿一试求真知。
幸得师长多指教，求知若渴锤炼时。
在论文完成之际，我不知道我的论文能否为限购令的发展和完善作出实质的贡献。但文章的每一句话每一个字都是我勤奋努力，挥洒汗水的结果。几个月的时间虽然短暂，但我却从中收获很多很多，不光是学识更多的是做人做事。
在此，我由衷的感谢一直以来教诲、支持、帮助和鼓励我的老师、同学和亲人。特别感谢我的导师董万程教授，论文撰写的过程中他一直对我悉心的指导，严格要求、注重细节，为我论文的顺利完成提出了很多宝贵的意见。董老师渊博的学识、崇高的师德、认真负责的工作态度和对问题的敏锐洞察，都将使我受益终生。
最后，我谨向我的导师以及四年来给我帮助支持的老师、学院、同学和亲人最崇高的敬意和诚挚的感谢。

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