房地产开发项目可行性研究报告.doc

新疆九象房地产开发有限责任公司

XX
映
象
可
研

第一部分，项目基本情况
一、 项目基本资料
1、 项目名称：XX映象
2、 项目地址：XX经济技术开发区纪元路与景园路交汇K63地块
3、 总占地面积：60350.35平方米
4、 总建筑面积：60351。2平方米
5、 总栋数：37栋（其中住宅36栋，会所1栋）
6、建筑结构：多层砖混结构、框架结构
7、项目总投资：16340万元
8、投资方案：自有资金、预售再投入
9、项目实际容积率：1.0
10、综合绿地率：31%
11、开竣工时间：2010年8月开工建设，开发周期预计约三年。
12、销售计划：2010年第三季度开始预售，2012年上半年售完，销售周期预计三年.
13、开发商：新疆九象房地产开发有限责任公司
二、项目整体建设概况
“XX映象”项目建设总规划用地面积为60350.35平方米，规划开发建筑总面积约为60350.35M2。根据产品性质、功能分为二个区。一区为低层、低密度高档住宅区，二区为小高层花园洋房及市级公建区。
项目根据开发的步骤分为三期。一期为小区主大门处具体楼号为23-34 和36、37号楼共计14栋楼，建筑面积约为12000平方米。二期为5-22号楼共计栋，建筑面积约为平方米。三期具体楼号为1-4号及35号楼共计5栋楼，建筑面积约平方米。
根据施工及当地气候各期具体开工竣工时间为：一期计划在2010年7月31日正式动工，力争在当年完成一期全部建设。二期计划在2010年10月动工，争取当年完成主体建设，2011年10月竣工。三期计划在2011年7月动工，2012年12月30日竣工。
三、“XX映象”项目规划指标
XX映象主要经济技术指标
序号
项目
单位
数据
1
总占地面积
㎡
60350.35
2
总建筑面积
㎡
60351.2
3
建筑密度
%
25.0
4
绿地率
%
31.0
5
容积率
---
1.0
6
停车位
个
302
7
住宅套数
户
274
8
户均面积
㎡
201
9
居住人口
个
959

第二部分 项目投资环境及市场研究
一、 区域环境
1、 XX概况
XX是华夏第一州——巴音郭楞蒙古自治州的政治、经济、文化、教育、信息中心，是新疆维吾尔自治区党委确定的两个重点发展城市之一。市域内驻有新疆生产建设兵团农二师师部、塔里木油田分公司、塔里木石化工程建设指挥部等中央、自治区单位。
2、 人口概况
XX现辖内含8县，全市总面积 7116.9平方公里，截至2009年末,XX市年末总人口达51.37万人，其中常住人口总量已达42.47万人，未落常住户口的人为8.89万人，兵团人口7.47万人。居住着汉、维吾尔、回、哈萨克、蒙古等43个民族。其中：汉族占67.9%，维吾尔族占27.9%，其他民族占4.2%。人口中非农业人口31.94万人，占62.1%；农业人口19.42万人，占37.9%。
3、 交通状况
航空：每周有发往乌鲁木齐、北京、成都、济南等地的航班，但发往疆外的航班班期较少。近期支线是以南疆为辐射中心，包括敦煌、哈密、且末、库车、和田、乌鲁木齐等六条航线。
铁路：兰新铁路及西段——向东通往内地中枢北京、上海等城市；向西可到达阿拉山口。亚欧大陆桥横穿境内。
公路：　XX—库车高速公路位于新疆维吾尔自治区的南疆地区，路线为东西走向，行政区划属巴音郭楞蒙古自治州和阿克苏地区范围。
二、区域经济环境。
(一)区域经济生产总值稳步发展

受国际国内市场影响，2009年占XX经济总量绝对比重的塔里木石油由于石油天然其开采的萎缩，受此影响，生产总值教去年相比下降3.8%。分产业看，第一产业实现增加产值21亿元，增长12%。第二产业增加生产总值281亿元。第三产业实现增加值62亿元，同比增长90%。
(二)经济开发区发展迅速

库尉一体化进程加快，XX经济技术开发区已成为全州最具活力的经济展示区域。2009年开发区实现总产值50亿元，同比增长50%；工业增加值12亿元。同比增长45%；固定资产投资完成40亿元，同比增长25%.开发区投资硬件环境大有改善，建成并投入使用科技孵化中心，园区基础设施建设总投资2.1亿元。项目资金争取取得重大突破，全年签约项目34个，协议资金总额达35.28亿元。
（三）城乡居民收入稳步增长

城乡居民收入稳步增长。全年城市居民人均可支配收入12500元，比上年增长8.6%人均消费支出为9998元，比上年增长6.5%城市居民恩格尔数为33%。下降1个百分点。全年在岗职工工资总额达30.62亿元，增长11.2%。在岗职工年平均工资达30372元，增长9%。
（四）城市规模扩大，经济区域发展集中
1、“北乌南库”的发展政策
XX城市总体规划于1996~1999年编制完成，2000年由新疆维吾尔自治区人民政府批准实施，用地规模50平方公里，规划中确定了“北乌南库”的城市发展战略目标。近年来XX城市建设发展迅速，按照规划修建和改造了城市主要交通干道，改善了交通环境，投资建设了给，排基础设施，铺设燃气、热力、电力、电信管道，市政基础设施日益完善，基本上实现了“北库南乌”的战略目标，先后多次被国家有关部门评为“全国旅游城市””全国卫生先进城市”等。如今的XX在此基础上朝着更加先进，更加现代化的步伐迈进。
2、库尉经济一体化
在“十一五”计划中明确提出了XX尉犁经济一体化的新发展战略，要重点突出“一主两翼”形成以XX为中心，尉犁县为副中心、东西两翼的发展格局。“一主”：即对原XX经济技术开发区。“两翼”即西翼一库西工业园，东翼一金川工业园，围绕“一主两翼“，统筹规划，合理布局工业和产业带，实现工业园区化。
4、 城市南扩
在推进库尉一体化的过程中，积极实施工业化与城市化“双轮驱动“战略，加快城市”南扩“把城市化发展战略纳入工业化发展规划，大力加快城市新区的基础设施建设，在大力建设的同时，大力引导房地产开发企业向新区发展，为发展工业和外来人员提供了便利的居住环境和交通环境，通过新区的建设，拉大了城市的规模，带动了工业园区和新老城区的发展，吸引城市人口快速增加，从而带动了城市发展的进程。
【结论】XX市的经济实力居全疆县级市的前列，是新疆“北乌南库“的两个重点发展城市，自古以来就是通往内地的重要门户和南北疆交通枢纽。XX市目前重点发展石油化工和天然气，是全疆最具发展潜力的城市，人均税收收入和居民收入都是全疆最高水平之一。
XX依托石油、天然气支柱产业的崛起，各项事业也的到了苦快速的发展，经济持续增长，居民消费水平在不断提高，使得居民对消费品的需求有了更高的要求，这将有利于当地房地产业的发展。
三、XX房地产市场
（一）房产市场日趋成熟化

根据2009年XX市房地产管理局数据显示，2009年1—12月批准预售住宅面积为135.29万平方米，商用面积9.08万平米，办公面积0.55万平米，同比2008年1-12月下降33.43%，19.85%、86.61%。

房地产开发批准预售高层住宅为32栋、面积为81.46万平米，与2008年1-12月同比增长52.8%，32.56.房地产开发批准预售多层住宅为191栋，面积为66.87万平米。与2008年1-12月同比下降47.09%、58.66%。
（二）2009年房产交易情况

根据房地产交易中心登记数据显示：2009年1-12月各类登记总面积为454.03万平米，同比08年1月-12月下降了4.48%，其中各月登记情况为：20.72万㎡、19.23万㎡、29.12万㎡、32.36万㎡、15.16万㎡、82.62万㎡、39.8万㎡3、67.79万㎡、49.24万㎡、49.62万㎡、49.79万㎡、42.96万㎡.
随着乌鲁木齐7.5事件的发生许多内地开发商放弃在新疆的投资，尤其是在一些南疆城市进行房地开发投资，XX市也受到一定影响，导致7月后成交量大幅下降，直到9月才开始日趋平稳，成交量回升。
（三）2009价格走势

具交易中心登记数据显示；2009年各类房屋登记交易金额为21.46亿元。同比增长21.66%.
2009年市区多层住宅新建商品房均价为2210元/㎡，同比增长5.24%。
2009年市区高层住宅新建商品房均价为2930元/㎡，同比增长3.17%。
2009经济开发区新建住宅商品房均价为1630元/㎡同比增长4.46%。
（四）全区在售项目比例

据统计，2009年XX市在售项目约为70个，其中老城区项目22个，80%为高层住宅，新城区项目36个，主要为混合物业形态；开发区在售项目4个。
（五）XX房地产业发展

近五年XX市房地产开发投资快速增长，年均增长为15.23%。2008年增长35.67%。首次出现了供大于求的局面，导致2008年新建商品房有约100万㎡待销。2009年1-12月消化08年库存新建商品房约80万㎡。2009年市场主要以消化存量房为主，因此市场中新开工面积较少。
【结论】通过对XX供需市场了解，未来2-3年内已知的潜在供应量约500万平米，其中多层约占35%，高层约为65%，而历年消化约为100-200万平米。房地产管理局数据显示09年1月-12月批准住宅面积为135.29万平米。09年消化量约为200万平米左右。其中有80万平米是08年的库存量。由此看出XX市场目前是处于供大于求的局面，尤其是高层项目，因此若想在竞争中取得优势，必须有所不同，进行产品差异化创新定位。

四、项目建设必要性
（一）项目建设背景
1、XX概况
XX市位于新疆中部，天山南麓、塔里木盆地东北边缘，北倚天山支脉，南临塔克拉玛干沙漠，美丽的孔雀河穿城而过。1979年9月30日，经国务院批准成立XX市，现为新疆巴音郭楞蒙古自治州的首府。因盛产香梨，又称“梨城”，素有“瓜果之乡”的美称。全市总面积7116.9平方公里，总人口48万人（不含流动人口），有汉族、维吾尔族、蒙古族、回族等23个民族，其中少数民族占29.4%，农业人口6.59万人。辖9个乡、2个镇、5个国有农牧园艺场、5个街道办事处，另有3个巴州直属农牧园艺场及农二师所属3个农业团场。市域内驻有新疆生产建设兵团农二师师部、南疆铁路XX办事处、塔里木油田公司、塔里木石化工程建设指挥部等中央、自治区单位。
2、土地气候优势明显
XX市气候温和，土质肥沃，境内有中国最长的内陆河--塔里木河，年径流量33亿立方米。XX市的母亲河--孔雀河，在市域内长达271公里，平均年径流量11.8亿立方米。良好的水土光热资源十分适宜香梨、瓜果、棉花、蕃茄、红花等经济作物的生长，形成了特有的农产品资源优势。香梨因其具有含糖量高、香味浓郁、果肉细嫩、酥脆多汁、便于储藏等性能，号称“果中之王”，远销香港、东南亚、欧美等国家和地区。目前，XX市香梨种植面积已达35.5万亩，其中结果面积10余万亩。独特的地理位置孕育了独具魅力的旅游资源。自古以来，XX市就是丝绸之路中道的咽喉之地。目前，XX市周边有国家一级文物保护点14处，二级文物保护点40处，纳入国家文物档案的文物古迹有240处。XX市北部山区峡谷中有著名的铁门关，每年吸引了无数中外游人到此观光旅游。在民族风情方面，主要有蒙古族的“那达慕”，维吾尔族的“麦西来甫”等民间文化艺术，群众基础十分良好，深受各族人民所喜爱。XX市矿产资源非常丰富，有煤、红柱石、云母、蛭石、石墨、铁、锰等矿藏50多种。
3、产业发展迅速
XX市自成立以来，紧紧抓住南疆铁路通车至XX、塔里木石油大会战和国家实施西部大开发等重大历史性机遇，坚决贯彻实施了优势资源转换战略、可持续发展战略、科教兴市战略、中心城市发展战略，以建设现代化区域中心城市为奋斗目标，努力构建辐射南疆的中心城市经济圈，实现了经济社会又好又快发展。目前，XX市形成了以优势产业为龙头，拥有石油、纺织、电力、水泥、矿产、造纸、建材等初具规模的工业，香梨、棉花、畜牧业等具有明显特色的农业产业，以及建筑、交通、商贸、旅游协调发展的综合经济体系。社会主义市场经济体制初步建立，综合实力显著增强，人民生活水平显著提高。2008年，XX市生产总值达430.83亿元；地方财政收入15亿元（含开发区1.5亿元）；地方固定资产投资42.68亿元；农民人均纯收入达6661元；城镇居民人均可支配收入达11500元。在第七届（2007年）全国县域经济基本竞争力排名中位列39位，连续五年排名上升并稳居西部前列。
4、城市荣誉
近年来,XX市在物质文明持续快速健康发展的同时,精神文明建设也取得了丰硕成果,曾荣获国家卫生城市、国家园林城市、CCTV2006中国十佳魅力城市、全国双拥模范城、中国人居环境范例奖、中国优秀旅游城市、国家环境保护模范城市等20多项国家级荣誉称号。
5、政策
XX市在“十一五”期间，将高举中国特色社会主义伟大旗帜，继续以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实党的十七大和十七届三中全会精神，按照自治州党委提出的“地大势强、富饶秀美、平安和谐”三大目标要求，围绕打造“实力XX”、“活力XX”、“魅力XX”、“和谐XX”，以农牧民增收为核心，扎实推进社会主义新农村建设；强力推进“库尉一体化”，尽快实现工业化与城市化“双轮驱动”； 坚持以人为本，加快推进平安XX建设。站在新的历史起点上，以更扎实的工作作风，更高的工作标准，团结一心，开拓进取，努力将宏伟蓝图变为美好现实，把XX市尽快建设成为颇具实力、充满活力、彰显魅力、追求和谐的现代化区域中心城市。
（二）项目建设必要性
1、本项目的建设是满足市场的需求。
近五年XX市房地产开发投资快速增长，年均增长为15.23%。2008年增长35.67%。2009年开发比2008年稍有减缓，主要是08年出现了房地产开发井喷原因。同时，XX市2009年及2010年上半年的开发产品主要是以高层为主，普通住宅开发量占整体开发量的35%，高层开发量占整体开发量的65%以上。同期，XX市当的开发的高档住宅小区也只有水岸丽舍和西居园二个项目。水岸丽舍2008年建设2010年竣工,现已全部售空。西居园2009年建设，现工程在建设建筑物主体。高档住宅在XX比较少，市场客户需求比较强。
2、本项目的建设是满足人们对生活水平、生活质量不断提高的需求。
随着国家经济体制的改革和房地产机制的转变，金融逐步渗透到房地产领域并发挥出越来越大的作用，金融的积极参与有力地推动了XX房地产经济的快速发展。党中央西部大开发的政策给新疆房地产业的发展带来不可多得的机遇，随着各项基本建设的加大，人流、物流、资金流的涌入，会给房地产业一个极为广阔的发展空间，有效的住房需求将进一步加大。在自治区加快小城镇建设的决策和高校后勤服务社会化、改革户籍管理制度等都将对XX房地产业的发展产生深刻的影响。
城镇化建设步伐加快，富裕的农民可进城安居，增加了对住房的直接需求。经济不断发展，居民收入越来越高，对居住环境、居住面积等提出更高的要求。各级领导对房地产业的支持，政策上优惠，房地产作为新疆经济的支柱产业必将得到大力发展。
综上所述，“XX映象”项目的建设是必要的，是可行的。
第三部分 项目现场状况研究
1、项目地理位置：
“XX映象”位于XX市城市的东部，经济技术开发区的中心地段，白鹭河畔边。离开发区管委会只有700余米。是未来城市的中心。同时，距新市政府仅有8分钟车程。是XX打造的新的经济中心地带。项目地处白鹭河边开发区政府新建的沿河景观带已具景观效果。非常适合建设高档小区。
2、地质地貌
“XX映象”用地范围内，地质情况较好，是XX洪积平原。土地基承载力较好；建筑物基础持力层不深，完全满足多层，民用建筑物的要求。整个地势南低北高，地势高差平缓。非常有利于施工设计和建设。
3、四通一平现状
“XX映象”所在土地上供水是由XX自来水公司直接供水。在纪园路和安晨大道各有一趟供水管线，均为200的供水管网。供水压力较好。在纪园路和安晨大道上各有400的排水管线及小区规划的主入口处还有一处300管线排水管网。供电在纪园路、景园路、安晨大道上均有10千伏供电线路。小区供电比较便利。本小区采用天然气采暖，天然气管网也在小区景园路边道路上，供气有保障。小区周边道路完整，均为市级道路。
4、“XX映象”用地周边环境调查
（1）地块周边的建筑物
项目的用地是原预留景观用地环境较好，在项目的北面是水岸丽舍（高档住宅小区），南面是华山职业技术学校，文化气息较浓。东面是“白鹭河”景观带，自然景观优美。西面是开发区未来商业用地预留。周边建筑物不高、景观通透、非常适合高档小区的建设。建筑用地，周边绿化、景观已成型，非常适合高档小区建设。
（2）绿化自然景观
因项目本身就建在原景观带上环境，小区自然环境自身较好。开发区又投入大量的资金建设“白鹭河”景观带。为项目又增彩不少。周边行道植被均已成型。
5、地块交通条件调查
（1）地块周边的市政路网及其公共交通现状。
项目周围交通状况良好，道路建设和市政配套为新建工程，设施完善。项目紧邻石化大道，路面四通八达，出行方便。
(2)项目对外的陆、空交通状况
项目所在地距首府飞机场约20公里,开车约20分钟到达。在距火车站约10分钟车程出行非常方便。
（3）周边市政配套设施调查
①购物场所
在本项目的周围有新件大型住宅小区4个，因是新区小区的基础配备不是很完善。但是，商业区已初具规模。餐饮，娱乐，住宿等相关配套，还需增加。通过“XX映象”的建设本地的购物、文化环境会有一个很在的提升。本项目拟在“纪园”路上建设市级公建一处，它集餐饮（一层的商业铺面和服务小区的会员制的会所餐饮）、购物（商业二屋拟建设一个大型的商业超市）、文化（商业三层规划一个四个厅的电影院）为一体。将填补本地的商业不足。同时在项目的西侧有有一个较大菜市场，满足了小区住户的日常需求。
②文化教育
本项目的南侧紧邻“华山职业技术学校”书香气息浓厚。在项目1000米内有17中、12中、小学。教育分为较为好。
③医疗卫生
项目周边有社区医疗诊所和晨帆中医院。医疗设施齐备。就医方便。
④金融服务
本项目定位为高档住宅小区，所以对金融需求较大，而金融机构只在开发区管委会办公大楼分别有中国银行和中国建设银行。远没能满足客户对金融产品的需求。我们在项目规划过程中就充分考虑，在一层商业部分为金融机构预留了空间
⑤邮政服务
项目离市区相对较远，邮政服务网点少。办理邮政业务不方便。项目在后期物业管理过程中应考虑此项问题。在物业方面应增设物管的邮政网点。
⑥娱乐、餐饮、运动
“XX映象”所在地没有大型娱乐场所，餐饮也没有成规模的就餐场所。这与开发区及未来城市的次中心是不相符。在“XX映象”的南面不远处还有一个高尔夫球运动场。这些表明了本地需有一个大型的商业中心。基于此，“XX映象”除了建设小区商业会所外还配套了市级公建。“XX映象”的建成会给项目所在地带来一个全新的商业分为。“XX映象”还为本小区业主提供了一个会员制的商业活动场馆-会所。及大的满足业主的需求。
⑦生活服务
“XX映”象高档住宅小区一方面是建筑的高档，另一方面是物业服务的周到。公司聘请了全国有名的绿城物业咨询公司作为本项目的物业指导。物业将以保母式的物业为业主服务。同时，小区在安防上投入大量的资金，确保业主的物业及人身的安全。在安防上引进了边界越界红外监控系统，小区公共区或监控系统、可视的门进系统、小区烟感消防系统。配备专业的保安人员24小时保卫小区业主的安全。为业主的生活提供全方位的服务。
第四部分 区域市场现状
一、 项目客户群分析
年 龄
介乎30-50岁之间的事业小有成就的人士为主
家庭收入
10000元以上
主力客户群体
职业特征
家庭结构
私营企业主
各行业
追求人生功成名就后的高品质生活享受。
企业高级管理人员
库市外企、合资企业及
周边县市效益较好的企业
一般为5口之家，三代同堂，追求生活的舒适品位。
个体工商户
以商贸为主
一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。
律师、会计师、医生高收入者
律师、会计师、医生等
一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。
证券投资行业及自由职业者
工作场所、时间相对自由
一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。
文艺界知名人士
歌、画、文等文艺娱乐界
需要家庭工作空间，追求品位和格调。
衣锦还乡人士
在沿海城市或海外有较高收入者
多为家人购置。
2、年龄构成分析

数据显示：在本次调查中，调查对象中年龄为30-40岁的比例最高，达68%；25-30岁的占19%左右；40岁以上的调查对象为13%
3、受教育程度分析

数据显示：总体受教育程度中等，其中大专及大专以上学历超过70%；高中及高中以下学历所占比例为28%，我们发现，学历较高的被访者对于新型住宅持比较赞同意见，更乐于改变生活品质。
4、家庭状况分析

数据显示：已婚人口较多，占总数的96%；3口之家所占比例较高，占总数的82%；但也不排除三代同堂的现象，这对我们在后面的产品面积、房型需求、户型配比方面提供现实的参考依据和关联度。
5、现居住房屋类型

数据显示：自购商品房的占到54%，比例较高，但该数据中不排除城镇居民原公有住宅货币化的可能；现有住房类型为公房的和自建的各为12%。现有家庭住房面积在3房2厅2卫以上的合计为64%；而未来两年内居住人口超过3的占65%，该部分大都为自购商品房。
6、职业分析

数据说明乌鲁木齐仍然是固定企事业单位固定收入人群占高端消费的主导。
二、购买力分析
1、家庭年收入分析

家庭年收入在20000至29999元之间的所占比例最高，达31%；其次为家庭年收入在30000至39999元间的，所占比例为22%；家庭年收入在40000元以上的合计为38%
2、单价承受能力

70%的认为别墅的折实价格应该是3000-4000之间， 19%的调查对象认为2000-3000较为合适；甚至11%的调查对象认为1000-2000。说明尽管在高端客户，其别墅价格的市场平均水平决定了认知水平，另一方面，由于目前XX别墅市场形象，品质都没有较好的展现，因此市民心理价位水平偏低。
3、总价承受范围

■ 能够承受总价的峰值出现在25万元以下占42%；总价承受在25-30万的占26%；总价承受在30-35万的占18%，承受总价在35万以上的为14%。
■ 由于购房者都希望购买“物美价廉”的住房，因此报价时的心理价位都偏低。根据本司的操盘经验，客户实际的价格承受力要比实际肯出价格要高出20%左右
第五部分 项目建设依据
1、XX经济技术开发区“白鹭河”高档住宅小区投标协议。
2、XX经济技术开发区K- 63土地出让合同。
3、XX经济技术开发区K- 63土地规划许可证。
4、XX经济技术开发区K- 63土地施工许可证。
第六部分 项目总体规划和建设控制指标
一、项目设计建设原则及建设规划依据
（一）设计原则
1、符合XX城市总体规划及控制性详规法定图则的要求，尊重现状，坚持事实求实的原则。
2、符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
3、体现“以人为本”的规划原则，为居民、特别是老年人、残疾人的生活和社会活动提供便利条件。建设完善的生活服务设施，形成良好的社区环境，构建一种友好的易于交流的人际关系。
4、坚持可持续发展的原则，注意规划的可操作性和超前性。综合考虑规划区的地方特点和周围的环境条件，充分利用地形、地物和现状设施，并将其规划于其中。
5、体现均好性原则，强调社区全体居民对社区环境和设施的公平共享，公平参与。
6、考虑社会，经济和环境三方面的综合效益。
7、生态原则：遵循生态功能，通过合理规划及现代高新技术的应用，达到资源合理配置，实现人与自然和谐统一。
（二）规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《XX市城市总体规划》
3、《城市居住区规划设计规范》GB5018-93
4、《园林绿地规范》
5、市规划局提供的规划设计条件
6、建设单位提供的有关地形现场资料
7、建设单位提出的设计要求
8、现状地形图
二、开发方案设想
1、方案构思
规划场地所具有的场所特征对本方案的构思有直接的意义。场地本身固有的基地影响力，是本次规划的重要规划依据。场地本身的空间格局和形态构成决定了本次规划的规划结构。
2、规划方案构思
（一）小区整体规划构思
（1）保持原区域内的景观特点—环保、自然，让未来住户充分享受纯朴民风、享受自然。
（2）弱化用地界线小区分割的影响，通过中心绿地、住宅的整体布局，将小区组织成一个有机统一的整体。
（3）小区用地紧邻城市主干道，在规划设计中将小区绿地景观与城市空间环境、街道景观结合设计，使之成为城市景观的组成要素，使小区融于城市，增强人与城市的亲和关系。
（二）项目户型、朝向构思
项目主力户型面积设计为200M2~280M2，各住宅户型设计方正合理，生活更舒适，充分考虑目前经济适用房需求市场的因素。房屋设计基本达到南北朝向，院落的空间不至于单调、呆板，为每一套户型营造最大面景观视野和最宽面自然采光。
（三）配套设计构思
1、在小区配套中将有商业和休闲场所空间，休闲主要以小区景观、亲近自然、健康为主题，以绿色、环境为主题的品质社区，例如小区游园、老年人活动中心等休闲运动场所。
2、项目将对每户引入宽带网、有线电视、电话及数字业务光缆或电缆，整个小区进行智能化管理（例如三表自动抄送系统、小区报警指挥系统、电子巡更系统等），使设计和建筑能够体现现代生活方式。
（四）项目绿化规划设计构思
1、通过公共绿地与庭院的相互渗透，为居民创造良好的户外交往、活动场所。
2、本地化植物配置。尽量运用本地植物，通过营造环境，提高土地综合效益。
3、通过对具体环境的营造，发挥土地的经济效益，兼顾环境效益，社会效益的统一。
4、充分利用本项目地块的周边景观，实现建筑与景观的自然结合，增加市容美化度。
四、规划用地布局
1、 布局规划
根据城市道路以及用地的确定，形成“一个整体、三个片区、二个轴线、三节点”的布置形式。一个整体就是项目在建筑风格、立面效果、产品类别上成为一个整体。以建筑时间和建筑类别上分为三个片区，他们是最南面的花园洋房区和紧邻的产品成熟区及中心会所的产品展示区。项目以产品展示区内的景观和南、北贯串的二个景观轴。项目又通过花园洋房区、产品展示区、成熟产品区内的三个集中的景观面合理地设置了三个景观节点项目通过上面的主导思想合理、规范、有序的最大成度上展示用地优势。
2、交通规划
项目规划根据用地的地形特征和周边的道路交通情况，采取车行与人行道路不同标高有机的结合人行与车行。同时，又做到人车分流。
3、绿地规划
（1）小区三个片区内中心绿带居中布置，形成小区内部的开敞空间，同时以花坛、休息廊逐渐引入，中部绿化设计采用几何式园林设计手法，设置雕塑、小品、绿树、草坪、花坛以及娱乐建设设施，形成多个适于不同居民活动的空间，形成小区公共的休闲娱乐空间。此外，以低矮植物为主，以草地、铺地、灌木为主要形式，营造开放式的中心绿化空间。
（2）小区住宅院落采用围合式，院落空间较为开敞。设计时院落绿化与公共绿地视觉空间渗透，但场所相对独立，并且以花架、景观树、石桌椅、小品、亭园灯等不同组合为居民提供舒适的交往、休息环境。主要以乔木、草地、铺地、小品为主，营造人性空间。
（3）道路绿化
沿街绿地主要以乔木、灌木为主，与沿街建筑结合营造城市街道空间。
（4）绿化配置
主要树种选择：
乔木树种：大叶榆、垂榆、园冠榆、樟子松、云杉、。
灌木树种：紫丁香、榆叶梅、珍珠梅。
主要花种选择：
花种选择主要以本地植物为主，以多年生根宿草植物为主。花种有：芍药，刺眉。
4、景观规划
（1）运用小区内部中心绿化，采用不同的造景手法，形成小区环境优美、步移景异、富有特点的景观轴线。
（2）小区住宅色彩规划以XX风格为主要建筑风格，外立面的主色彩以土黄色墙体搭配红色S瓦。小区建筑立面古朴，典雅，体现了浓郁的异国风情。
（3）精心组织对景、障景，强调景观的渗透，使景观渗透到每一院落，每一住宅，同时强调景观的均好性。
（4）小区整体注重城市立体景观，达到与周围环境的融合。

第七部分 项目开发技术条件分析
一、 项目土地现状
1、 地层分析：项目位于XX市开发区内，地貌平坦，为原戈壁地貌。
2、 地层分布及岩性：
场地地貌单元属孔雀河冲积古三角洲，在勘探深度范围内，地层岩性由第四纪全新世冲洪积(Q4 al+pl) 形成的角砾和第四纪上更新世冲洪积(Q3 alpl) 形成的粉土及中砂组成，由于各土层的物理力学性质各不相同,按其沉积顺序从上至下分为四层，现分层描述如下：
第①层 杂填土（Q4ml）：杂色，以角砾为主，新近期人工堆积形成，分布于场地局部表层，层厚0.50～1.0m，结构松密不均，含建筑垃圾、生活垃圾及大量植物根系。
第②层 角砾(Q4 al+pl)：分布在拟建场地表层，不均匀，局部缺失 ，青灰色，干，稍密，层厚0.60～2.30m，局部夹砾砂、中砂薄层。颗粒级配不良，颗粒形状以棱角形和棱形为主，呈交错排列，大部分不接触，强风化，砾粗砂充填，母岩成分以火成岩、片麻岩碎屑为主。
第③层 粉土(Q3 al+pl)：灰黄色，稍湿，密实，分布不均匀，局部缺失，夹有粉砂薄层，局部含钙质结核，层厚1.0～2.5m，摇振反应：中等，光泽反应：无，干强度：低，韧性：低。
第④层 中砂(Q3 al+pl)：灰黄色，稍湿，密实，未揭穿，最大勘厚10.0m，层顶埋深0.0～2.50m，颗粒级配不良，颗粒形状以圆形及亚圆形为主，矿物成分以长石、石英及暗色矿物为主，含少量云母，局部夹粉土及细砂薄层。
3、地下水
本次勘察，在勘探深度范围内未见地下水，据附近场地水井资料记载，本场地地下水埋深在自然地面下25.0m左右，属潜水，补给来源为孔雀河水及渠系水和山区基岩裂隙水侧向入渗补给为主，含水岩组为砂土，渗透系数为15～20m/d，径流排泄条件较好。
据当地地下水观测资料记载，水位年变幅在1.5～2.5m之间，场地地下水对本工程建设无影响。
4、地基土承载力特征值评价
根据拟建场地土层承载力特征值据岩土的密实程度、重型动探测试结果及本区建筑经验，建议按下值采用：
第②层 角砾 fak＝ 220 kPa
第③层 粉土 fak＝ 200 kPa
第④层 中砂 fak＝ 400 kPa
5、场地土腐蚀性评价
场地所处的气候环境属干旱气候区，考虑区域地表绿化用水及白鹭河河水毛细作用等环境地质条件影响，会导致基础直接临水，依据《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）（2009版）综合判定场地所处的环境类型为Ⅱ类，有干湿交替作用。
经室内土壤盐分化验成果资料，综合评价拟建场地地基土对混凝土结构具有中等腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋具有微腐蚀性。
不用考虑拟建场地地基土的盐胀性和溶陷性。
6、场地土湿陷性评价
根据场地附近资料及本区建筑经验，本场地地基土为非湿陷性土，可不考虑场地土的湿陷性。
7、场地土冻胀性评价
本区（XX市）一月份平均温度＜-4.0℃,最大季节性冻土深度为1.00m，拟建场地浅层地基土以角砾为主，局部为粉土，按粉土考虑场地冻胀性，据室内土工试验结果统计数，冻前天然含水量范围值为21.3～24.3%，平均值为23.4%，冻结期间地下水位距冻结面的最小距离＞２.0m，依据《冻土工程地质勘察规范》（GB50324—2001）表3.2.1，判定为冻胀性土，冻胀等级为Ⅲ级。
8、场地和地基的地震效应
经勘察，拟建场地范围内未发现不良地质作用，场地地层在基础埋深以下分布较均匀，场地和地基稳定，适宜建筑。
根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）A：拟建场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组第一组，地下水埋深大于25m，可不考虑拟建场地地基土的地震液化影响。 判定场地类别为Ⅱ类，设计特征周期值为0.35s，属建筑抗震有利地段。
【结论】从上述分析评价中可以看出，根据拟建物的规模，功能特点，结合场地土埋藏条件及力学强度，建议本工程采用天然地基浅基础方案，基础形式可选用条形基础或独立柱基础。
二、 工程建设配套
1、 供水排水
水源为城市自来水管网，主管管径为DN200，由纪元路市政预留DN200管口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：
(1)用水标准和用水量。
住宅生活用水：140公升／人·日，K=1.4；
初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约200立方米。
(2)给水。
① 设300～500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。
② 在小高层住宅屋顶设单元屋顶水箱。
③ 城市自来水进水管不小于DN200，设一组水表装置。
(3) 室内给水和消防给水系统。
①室内生活给水：6层以上屋顶设水箱给水，1～6层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。
②普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。
③消防给水进水管道不小于DN200，有纪元路市政管网引入。
(4)室内外排水。
①室内污水排放量按供水量的85％—90％估算，约180立方米，进入城市排污管网。
② 室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按XX市地区暴雨强度公式计算。
2、 供电
1) 供配电系统。
①负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。
②供电电源及电压：供电电压为110kV电源，从纪元路上直接接入，小高层和商业用房设置自动化柴油发电机组作备用电源。
③ 主要电力供应指标：变压器总装机容量1300kV·A。
④计量方式：系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。
(2) 照明及电力设计。
①配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按6kW／户计算。
②照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB 133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。
③电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。
3、 供气
采用城市管道天然气气供气方式。主要用气地为住宅区采暖锅炉用气，天然气用量按民用建筑日天然气用量及壁挂炉采暖所需气量标准估算，从景园路市政燃气管网接人。
4、 通风空调
(1) 住宅空调。高级住宅可采用分体式空调器（挂璧式