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1、 湘潭县裕丰宾馆可行性分析报告 湘潭县裕丰宾馆 可行性分析报告 二00七年十月 长沙新路标置业咨询有限公司 目 录 第一章 项目开发经营环境分析 第二章 项目分析 第三章 项目定位 第四章 产权式销售效益分析 第五章 酒店经营效益预测 第六章 项目整体评估 第一章 项目开发经营环境分析 一、湘潭县宏观经济分析 （一）、湘潭县简介
2、 湘潭县地处湖南中部，位于湖南省“五区一廊”战略要冲，辖7个乡，15个镇，113万人，总面积2512平方公里。这片神奇而古老的土地，物华天宝，人杰地灵，孕育了老一辈无产阶级革命家毛泽东、彭德怀、罗亦农以及一代世界文化名匠齐白石、吕骥等人。境内水陆交通便利，地理位置优越，107、302国道、长潭高速公路、京珠高速公路、天易高速公路穿境而过，湘江横贯境内，京广、湘黔铁路横跨东西南北。全县物产资源丰富，并蕴藏着大量的海泡石、煤、锰、矽砂等矿产资源，自古以来，农、工、商、贸鼎盛，素有“天下第一壮县”、“湘中明珠”之美称。 改革开放以来，湘潭县以其独特的地理、人文、资源优势，被定为全国首批
3、对外开放县。自此，全县更是发生了巨大的变化，农业稳步发展，已初步建成粮、猪、渔、禽、莲、茶、林、果、蚕、药十大商品生产基地。粮食、牲猪、渔业生产跻身全国百强县先烈，湘莲成为全国最大的生产基地和集散中心，1995年被国务院授予了“中国湘莲之乡”的光荣称号。 工业乡镇企业步入发展快车道，形成了建筑建材、农副产品加工、机械冶金、矿产开发四大支柱产业，传统名牌产品湘莲系列、湘绣、芙蓉牌酱油、立德粉、水泵、钾钠水玻璃等走俏国际国内市场。 近几年来，湘潭县委、县政府顺应改革开放形势，以县城搬迁、产业结构调整、企业改制、彭总诞辰百周年纪念工程建设为契机，立足两个转变，着眼开放带动，狠
4、抓投资环境建设，加大招商力度，回忆引资步伐。全县的政治、经济、文化中心开始形成，一座现代化的城市如一颗璀璨的明珠，崛起在湘江之滨，带动了全县经济和社会事业的更快发展。 （二）、湘潭县宏观经济统计 1、近几年湘潭县GDP增长情况 GDP作为衡量经济发展水平的核心指标，一直被各级党政领导和社会各界所关注。虽然近几年来湘潭县的经济发展取得了明显的突破，全县经济平稳较快发展，质量效益显著提高，发展活力不断增强。 2、湘潭县近年固定资产投资增长情况 近年来，湘潭县以城带乡，城镇化建设步伐加快。县城基础设施建设力度加大，基础设施的完善，为房地产业的发展带来了契机。
5、 3、湘潭县近年财政总收入增长情况 从上表可以看出，2003年到2006年，湘潭县财政总收入增长了近1倍，2006年，全县财政总收入达44668万元。旅游业、房地产业的发展是财政收入增长的主要动力源。 4、湘潭县近年全县金融机构各项存款余额增长情况 金融机构存贷款稳步增长。2006年末全县金融机构各项存款余额62.69亿元。居民收入的稳定增长，为各类投资产品赢得发展空间，股票、基金、房产，成为居民最热忠的话题。 5、湘潭县近年人口数量增长情况 人口的增长、整体消费基数的增大，意味着整体消费需求的增加，从而带动了城市发展和相关行业的快速发展，也为房地产、酒店业的发展
6、和提高带来可能。 6、湘潭县近年人均住房面积增长情况 湘潭县人均住宅面积略高于某些大城市，且呈逐年上升趋势，表明湘潭县居民对居住生活的要求越来越高，湘潭县房地产将有大的发展。 7、湘潭县近年城镇居民年人均可支配收入增长情况 湘潭县近年城镇居民年人均可支配收入逐年增长， 2006年达9833元，居民生活水平进一步提高；但收入仍然相对较低，对房地产价格的承受能力依然有限。 小结： 湘潭县坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，积极开展新农村建设，努力建设和谐湘潭县，全县经济平稳较快发展，质量效益显著提高，发展活力不断增强，人民生活进一步改善，社会事业全面进步！
7、 政府开始积极发展旅游业，2006年湘潭县旅游事业以“中国乡村旅游年”为契机，全力打造特色旅游品牌，现有酒店数量、档次、规模将无法满足未来旅游业发展的要求，星级酒店发展机遇初现。 二、湘潭县房地产市场调查分析 （一）、湘潭县房地产现况 县城易俗河位于长株潭经济一体化核心区，自然条件优越，区位交通优势明显，拥有得天独厚的投资环境。 随着住房制度的改革和货币分配办法的实施，住宅施行商品化后，住房消费逐渐成为居民消费的热点。易俗河凭借紧靠湘潭市、挨近株洲的有利位置，房地产开发日益升温，房地产投资保持快速增长，房产市场产销两旺，价格全面上涨，房地产业成为湘潭县经济发展的亮点。 1、房地
8、产商机初现 长株潭一体化建设的加快及湘潭市政府东迁，给湘潭县经济带来了较好的发展机遇。湘潭县房地产业趁县城面貌改观，品位提升的契机，改变了过去“重居住功能、轻生活设施”的理念，营造良好的居住环境，激发居民的消费需求。湘潭县房地产业的迅速发展逐步显现出来。 2、空置房减少，二手房市场升温 随着城市建设的进一步发展，湘潭县房产进入牛市。据调查，城区各售楼部生意红火，购房者络绎不绝，除偶尔一两套顶楼外，其余房屋已售空，空置率大大降低，有些房产公司甚至是建一套售一套，根本不存在空置房。 3、外来购房群体占一定比例 湘潭县房产价格较市区低，形成价格洼地，而县城公路中枢
9、的特点将使这一价格优势得到发挥，特别是汽车消费上来后，交通的发达更有助于房地产的发展，购房对象不只限于湘潭县，离县城较近的湘潭市、株洲的购房者甚多。 4、小区规模、品质大幅度提升 房地产商越来越注重提升住房的质量，并坚持小区发展与资源利用、环境保护同步进行，通过加强住宅小区内的基础设施建设和生态环境建设，切实提升了住宅小区的整体形象。如：“锦绣湘江”、“金霞小区”、“乾隆山庄”等。 5、复式楼备受青睐 人居条件、环境渐入消费理念。据各售楼部反映，现代人追求设计合理、空间大、环境优雅，而开发商也是根据各住户意见设计图纸,尽量满足消费者的要求。目前，面积为160平方米左右
10、带车库的复式楼受到众人的欢迎。 6、通风、绿化概念受到买房人关注，有物业管理的成为首选 随着社会的发展，越来越多的人开始关注生态、环保等居住环境，希望拥有一个整洁、舒适、安全优雅的居住乐园，同时通过物业公司进行的经常性维修保养，延长了物业的使用寿命，使物业保值增值。因此带物业管理的房产成为大家的首要选择。 7、住房向社区集中，人口向城市集中 湘潭县县城向东发展，将逐步形成西起玉兰路、东至向东渠、北沿滨江风光带、南临天易路，以金霞山为中心的城市住宅群，实现与株洲城区的对接。 小结： ①城镇化进程的加快，大量人口进驻城区，同时不少拆迁安置户也增加了房产
11、市场的整体需求。 ②市政中心东移带动了河东区域房价飙升，一些需购房的工薪阶层只能望楼兴叹，因而把目光悄然转向离市区不远、价格相对便宜的湘潭县城，由此带动了县城房产的发展。 ③居民消费观念发生转变，对居住的要求提高，增大了购房的需求。 ④在改革开放的今天，老百姓的经济意识增强。他们想把口袋里的钞票向回报率高的方面去投资。而股票、期货风险大，银行储蓄利率低，于是人们把买房作为投资的一个重要途径。 （二）、重点楼盘调查统计 1、滨江花苑 滨江花苑由七栋多层住宅和滨江商业步行街组成。由湘潭第九房地产开发有限公司开发兴建。 滨江商业步行街，又名易
12、俗河财富第一街。项目位于湘潭县易俗河路法院后100米处。滨江商业街东起银杏路西至金桂路边沿，商业街全长近600米，200多个铺位。是全湘潭县易俗河区唯一集时尚、休闲、购物、娱乐为一体的，最大最长最齐全，业态规划最合理，配套设施最完备的第一条规模型商业街。总建筑面积在2.2万平方米左右；商业街分左右街双层，首层200多个独立临街纯商业街门面；配备各类园林小品及现代化建设环境配套设施；结构新颖，风格独特，是欧式建筑艺术与现代气息的完美结合。拥有各类中高档明星时尚餐饮、休闲厅、咖啡吧等。商铺均价约4000元/平方米。 滨江花苑多层住宅，目前已推出的6栋销售率达95%以上。住宅均价：约1400
13、元/平方米。 2、锦绣湘江 锦绣湘江项目位于湘潭市湘潭县易俗河镇，距长沙市区20公里、距株洲市区15公里、与湘潭市区一桥之隔。项目占地710亩，约50万平方米。地块位于湘江防洪大堤以南、湘潭二桥南侧引桥（接107 国道）以西、凤凰路以北、金桂北路以东；东西长约1500 米，南北宽在350~500米之间不等，项目用地呈一个扁平的倒“U”字型。规划建设容积率在1.5以内、低密度、高绿化率、低层或多层住宅为主。锦绣湘江以其“意大利风情水岸别墅” 确立了湘潭市最高档别墅的形象。 住宅均价：1500元/平方米 3、江南名府 江南名府属湘潭第九房地产开发有限公司开发，是继滨江花苑后又
14、一全新的住宅开发项目；项目本着打造易俗河“新知专属、自然雅居”的宗旨，以建筑最为自然生态稀贵专有的尊贵生活为主导的人居领地。 住宅均价：约1100元/平方米 三、湘潭县酒店市场调查分析 （一）、湘潭县旅游资源分析与评价 湘潭县旅游资源种类齐全，数量较多。 湘潭县主要旅游资源基本类型52种，其中自然旅游资源和人文旅游资源各 有16种和36种，自然旅游资源与人文旅游资源基本类型之比约为0.44：1。从类型实体数量分布上看，自然旅游资源实体总数68处，占实体总数的37.2%，人文旅游资源实体总数115处，占实体总数的62.8%，两者比例为 0.59：1。可以看出湘潭县以人文资
15、源为主。 1、湘潭县各层次旅游资源数量统计 Ø 1个全国重点文物保护单位：彭德怀故居； Ø 2个省级文化保护单位：白石故居和尹氏宗祠； Ø 4个市级文化保护单位 ：胡安国墓、周小舟故居、濂溪书 堂和左宗棠故居；县级文物保护单位则有5个：砚井、王闿运墓、汉城桥、天妃宫和乌石峰（庙）。县级风景名胜区有5个：齐白石文化旅游区、隐山湖湘文化旅游区、湘潭农博园、仙女山风景名胜区、金霞山风景名胜区。 2、湘潭县旅游资源分析 Ø 资源分布广泛，但不太均衡 湘潭县的主要旅游资源围绕湘潭市区成扇形分布，相对而言，乌石、白石和 泉塘子的旅游资源优势比较明显。而且湘潭县的旅游资源中休闲特色明
16、显，观光产品稍嫌不足。 Ø 旅游资源有鲜明的地域特色 湘潭县地处鱼米之乡，在湘潭县的旅游资源中，具有突出地域特色的一项就 是河口—泉塘子的生态农业，高科技农业示范点，还有水果、仙人掌的种植园，集观赏和休闲于一体，是湘潭县旅游中的亮点。 Ø 名人众多，文化气息浓厚 湘潭县人文资源比较突出，名人众多，有杰出的军事家彭德怀彭大将军，有 享誉世界的艺术家齐白石先生，有湖湘文化的代表人物周敦颐、有一门英豪的黎氏八骏，可谓数不胜数。 Ø 具有较强的科学性、知识性和教育性 彭德怀纪念园可以进行爱国主义教育和革命传统教育；泉塘子沼气示范户， 杂交水稻示范基地等景点可以让游客在美的享受中探求大
17、自然的奥秘，既休闲又增长见识。 Ø 可以与周边地区旅游资源进行地域组合、优势互补 湘潭县名人众多，而湘潭市则是伟人的故乡，二者可以说是同类互补资源， 可以联合开发，互相促进。同时，长株潭湘江风光带的开发，为湘潭县旅游业的发展提供了一个发展的平台。湘潭县可以利用这些地域优势，更好地开发自己的资源。 （二）、湘潭县酒店市场现状分析 湘潭县县内目前共有宾馆8家，分别是裕丰宾馆、长江宾馆、五洲通宾馆、 鸿翔大酒店、金湘宾馆、红叶宾馆、明珠大酒店、瑞鸿山庄大酒店；其中，长江 宾馆已通过二星级评定，瑞鸿山庄档次、规模属县内最高。 1、重点宾馆调查： 宾馆名称 房间数量 客房
18、价格 入住率 单双人间（折后） 三人间（折后） 长江宾馆 约50间 128元 168元 约60% 瑞鸿山庄 约70间 128元 168、198元 约65% 五洲通宾馆 约50间 128元 138、168元 约60% 裕丰宾馆 扩建后约180间 从上表可以看出，湘潭县酒店的客房数量都相当少，且入住率普遍不高，客房价格基本统一。 2、酒店市场分析 Ø 旅游资源丰富，酒店市场前景大 湘潭县旅游资源相当丰富，吸引大批本地及本省客户前来观光，是酒店业最主要的消费群体；然而，湘潭县旅游业开发尚处发展初期，景点推广力度不够，目前，旅游人次相对较
19、少，县内流动人口有限，宾馆入住率较低。目前以本地消费为主。湘潭县旅游业的发展将直接刺激酒店业的发展。 2、娱乐业曾相当兴盛 在上世纪90年代末和本世纪初，湘潭县娱乐业相当兴盛，周边县市慕名而来的人络绎不绝；由于个体规模不大，且不规范，前几年政府整治后，娱乐业开始走下坡路。但娱乐业仍具备一定的基础，酒店娱乐业将引领湘潭县的娱乐行业走向正规化，并向更高档次发展。 3、餐饮需求巨大 湘潭县做为消费型城市，在酒店业入住率不高的情况下，湘潭县的星级酒店多以娱乐餐饮的经营收益支撑酒店整理赢利。目前，湘潭县的餐饮竞争较小，主要原因是餐饮规模、档次均不高，少部分上档次的生意日常火爆，如：长江宾
20、馆。湘潭县的餐饮行业仍具备较大的生存空间，特别是对大型宴会的需求。 4、星级酒店具备明显竞争优势 湘潭县目前只有星级酒店一家：长江宾馆（两星），长江宾馆也是湘潭县生意最好的酒店。另按三星级建设的瑞鸿山庄大酒店凭借其先进的设施，优质的服务，并且是湘潭县政府唯一指定接待场所，开业以来，客源不断，生意兴隆。 借鉴星级酒店在各城市中的经营状况，我们可以发现，湘潭县亦不例外，星级酒店因其舒适的环境，完善的配套，优质的服务，能够吸引大量的高端消费群体，营造良好的口碑。 小结： 长江宾馆、瑞鸿山庄的档次、规模虽是县内最高的酒店，但各方面仍有很 大不足；湘潭县无高级别、高规格的酒店的现状，
21、严重阻碍了湘潭县经济、商 贸洽谈、旅游业等各方面的发展，因此政府也急需一个上档次的酒店来带动湘 潭县的发展，高档酒店将大有可为。 鉴于目前湘潭县酒店现状，酒店仍具备较大的市场空间，特别是高级别、高规格的酒店的发展潜力。现有的两家星级酒店，无论是在酒店档次、规模、服务水平，还是营销理念上都还处于较低水平，易被超越；裕丰宾馆经改造后，若定位于三星级或更高标准，定能占领大量的市场份额，甚至垄断湘潭县的酒店消费。 第二章 项目分析 一、项目基本技术经济指标 指标 功能 经济指数(㎡) 总建筑面积 25518.7(含地下1896.4) 层数 11层（含地下1层）
22、地下停车位 约 30个 建筑高度 39．1米 电梯 2台 地下一层 停车场 1896．4 1层 商业 2958．9 2层 商业 3001．4 3层 商业 2902．4 4层 商业 2902．4 5层-9层 酒店客房 1976．2*5 10层 办公层 1976．2 客房总数量 180间 其中 标准间 150间 套间 30间 二、项目SWOT分析 ◎项目优势： 1、交通优势：项目位于湘潭县凤凰路与银杏路的交汇处东南角，是湘潭县城区的中心位置。凤凰路北通湘江二桥，与湘潭市近在咫尺；往东到株洲只需
23、十多分钟车程。交通发达，优势明显。 2、区域优势：项目周边几乎聚集了湘潭县所有政府机关、行政部门，公务员将是本项目最大的消费群体。 3、品牌优势：心连心集团投资开发建设。心连心集团实力雄厚，在当地的知名度、认可度较高，心连心的品牌优势将是项目最大的卖点之一。 4、酒店本身优势：酒店扩建后将成为湘潭县规模最大，档次最高的星级酒店，赋予投资者身份的尊贵也是项目的主要卖点。 ◎劣势： 1、产权式酒店在当地属新型投资产品，一旦操作不当，可能会产生一定的市场抗性，为项目资金回笼带来不利，并直接影响酒店建设，甚至造成不好的口碑，影响后期经营。因此在项目销售前期需做大量的专业工作，充分分析消费
24、者的喜好，紧系项目卖点，从各专业角度避免市场风险，确保酒店运做成功。 2、湘潭县近年来居民收入虽有了稳步提高，但消费能力仍然有限，投资意识淡薄，有待通过宣传助其提高对本项目的关注度。 3、做为产权式酒店，酒店装修成本须加入开发成本，因此销售价格将远高于区域住宅市场的价格，价格门槛将使一部分投资者对项目产生心理障碍。 ◎机会点： 1、湘潭县城市化水平的提高，将会带动城市经济的发展，为本项目的建设与经营提供市场契机； 2、湘潭经济的发展及人民收入水平的提高，增强市场的消费能力，为本项目积累潜在客户； 3、城市的扩容及城市人口增长的需求，将会带动房地产等支柱产业的蓬勃发展； 4、城
25、市建设的日益完善及道路交通的发达，将会加强湘潭县与外界的沟通，为湘潭的经济发展带来无限的商机 ； 5、旅游业的兴起，为湘潭带来大量的流动人口，活跃了酒店的消费市场； 6、湘潭县内投资产品不多，本项目产品差异化、产品内涵、个性化具有很强的市场竞争力和产品耐受性； ◎威胁点： 1、其他产权式酒店的失败案例将会给投资者造成一定的心理障碍。 2、目前，大部分金融机构已取消对产权式酒店的按揭，若无法获得银行支持，将大大增加项目的投资门槛。 3、宏观政策、工程进度等不确定因素将对项目构成潜在威胁。 第三章 项目定位 一、项目发展策略 1、项目按产权式模式销售，充分考虑房地产
26、行业与酒店行业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按酒店行业模式进行运作； 2、充分考虑湘潭县酒店市场现状，创立项目在区域的竞争力； 3、以项目周边的政府机关的公务员、学校老师、医院医生作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立项目形象。 二、项目目标客户分析定位 Ø 主要客户：党政军等公务员，医院、学校等效益较好的事业单位员工 党政军等公务员及医院、学校等效益较好的事业单位员工，区域忠诚度高，价格敏感度高，风险意识强，注重高额的投资回报率及眼前的实惠，崇尚置业的成就感、身份的归属感等；此类客户也将是日后酒店的主要消费群体。 Ø 可能性客户：主要是各大工业园区企业的
27、中上层管理干部等 企业中上层管理人员的综合素质及品位较高，也是日后酒店最忠实的客户群 体，这类客户一般注重身份的尊贵感和产品的附加值。 Ø 可能性客户：专业投资人士 专业投资者区域忠诚度低，价格较敏感高，注重投资回报率、产品的升值潜力及日后的市场经营风险。 三、酒店档次定位 湘潭县酒店数量较少，且档次不高；无论是产权式销售，还是酒店的日后经营，酒店的档次都将是核心竞争力。 为保证项目销售的顺利完成，实现开发利润，树立企业品牌，且在一定时间内不被其他酒店超越，建议酒店客房、大厅按三星级酒店标准装修，部分功能如餐饮、娱乐、休闲、服务等酒店建议达到四星级标准，酒店整体
28、达到国家三星级酒店评定标准，建议以娱乐、餐饮业为主要赢利点的特色酒店。 四星级酒店的评定分数比三星别酒店要高80分，主要突出在功能的完善上。本项目因规模局限，无法设置其中部分公共及健康娱乐设施，例如：酒吧、舞厅、游泳池、高尔夫练习场、旅行团专用通道、停车场规模、庭院和花园等；这些功能设施的盈利能力低，并且区域市场的消费水平有限，建议诸类功能不设置。 四、酒店品牌定位 1、酒店品牌定位分析 Ø 县级城市难以引进品牌酒店管理公司 本项目硬件条件虽在湘潭县具备很强的竞争力，但市场的覆盖面较小，品牌酒店公司进驻的可能性不大。 Ø 普通酒店认可度欠佳 普通酒店品牌实力不够，
29、经营能力有限，投资者接受度不高，对项目销售反而会造成一定威胁。 Ø 无品牌、无企业背景的新公司 与普通酒店品牌存在同样的缺陷，另外，新公司的管理模式、经营能力都存在局限性。以我公司经验，酒店品牌也是决定产权式酒店运做成功的关键性因素。无品牌酒店缺乏市场号召力和影响力，直接影响投资者的投资欲望和投资信心。 2、酒店品牌建议 前面分析到三类酒店都不符合项目的特殊性，而产权式酒店的成功与否，很大程度建立在酒店的品牌优势上。本项目要达到销售所必要的品牌要求，必须完美的结合三类酒店的优劣。 根据项目的特殊性，我们建议： （1） 吸纳二线酒店管理公司经营酒店，并注入“心连心”品牌，与
30、心连心集团联营，由酒店管理公司负责酒店管理且支付投资回报。 （2） 由心连心集团注册酒店管理公司，负责日后酒店的经营管理及支付投资者的投资回报。 心连心集团有限公司成立于1997年11月；经营范围为超市连锁、各类百货及农副产品的销售、房地产、食品加工、销售等。1997年，公司法人代表黄腾其凭借其敏锐的洞察力，看准连锁超市这块巨型蛋糕，经过多年的艰苦努力，凭着心连心人开拓进取的创新精神，诚实守信的道德原则，勤奋务实的工作作风和对连锁事业的执着追求，公司现已发展成为政府安置下岗再就业职工8000余名，注册资本5500万，总资产3.5亿元，年销售收入达20亿元，现在湖南、江西等 省，下瞎融资、合
31、资、控股公司10个，拥有大中型连锁超市、百货购物广场50多家，超市营业面积10万余平米，上交国家税收5000多万元的集贸、工、农于一体的大型综合型企业。 公司目前采用董事会领导下的总经理负责制，共设部门15个，下辖直属子公司有岳阳心连心超市有限公司；江西萍乡心连心超市有限公司；湖南乡里美食有限责任公司；湘潭宝玉商贸有限公司；湖南乡村连锁超市有限责任公司；南极雪食品工业园等企业实体。在连锁超市不断发展的同时，公司坚持多元化经 营思路，全面实施前店后厂的发展战略。在看准湖南生猪大省优势的前提下，于2003年果断兼并以肉制品加工为主体的原"湘潭先锋企业集团食品工业有限公司 "，并更名为"
32、湖南乡里美食责任有限公司"后，更是做足"农"字文章，开始了以连锁超市为龙头，以农产品精、深加工，尤其是生猪加工为依托，以现代农产品 物流配送中心为纽带，在有条件的乡镇建立了自己的种植、养殖基地，以订单农业的形势为基础，3年内将逐步建成年出栏100万头安全优质瘦肉型猪，三交杂交 猪规模化、集约化养殖基地，并建设无公害蔬菜绿色果蔬基地30万亩，形成了集贸、工、农于一体的多元化产业链，并成为湖南省零售流通领域首家"农业产业化 省级重点龙头企业"。 在风雨兼程的十年时间里，公司先后被中国消费者协会评为"诚信单位"，2003年被湖南省人民政府评定为省级综合排名百强企业、湖南省消费者信得过品牌
33、湖南省名牌产品，被中国农业银行湘潭分行授信"AAA"等级客户，其注册的"心连心"、"乡里"两商标均为湖南省著名商标，使公司发展成为无数消费者喜爱和信赖的、誉满三湘大地的知名品牌。 心连心集团起步于湘潭，扎根于湘潭，对湘潭有着深厚的感情，企业至今发展成誉满三湘大地的知名品牌，企业规模宏大，资金实力雄厚，并有着无限的发展空间，在湘潭这片频出伟人的热土上，心连心集团深受市民喜欢。我们在调查中发现，在湘潭，心连心集团有绝对的品牌号召力。人们对心连心的认知度和忠诚度远远高与华天、通程等省内知名品牌。心连心公司的成长历程湘潭人有目共睹，他们相信，心连心公司的酒店发展战略，定会象心连心超市一样日
34、趋强盛，投资心连心的酒店是再可靠不过的理财方式了。 县级城市的投资者心理预期相对较低，抗风险意识薄弱。投资者大都被丰厚的投资回报所吸引，对酒店的经营运做、利润空间业外人士可谓一无所知，他们只希望投资付出能获得稳定并丰厚的回报即可。心连心集团在当地的品牌信誉度、认可度都相当高，在当地居民眼中，投资由心连心开发并经营的酒店赚钱是十拿九稳的。 在我国第三产业快速发展并占据主导地位的机遇中，酒店行业已成为服务业的领头养。心连心集团凭借雄厚的企业实力，亦可通过本项目发展酒店事业，树立心连心酒店品牌，成为集团继超市连锁、各类百货、农副产品销售、房地产、食品加工、销售后又一新的发展领域。 五、酒店
35、名称建议 心连心裕丰大酒店 ——湘潭县首席奢华经典商务酒店—— 六、酒店裙楼功能定位 楼层 功能 1层 肯德基或麦当劳（积极引进）、心连心超市、酒店大堂 2层 中西餐厅、服饰广场（二楼超市部分） 3层 KTV包厢、宴会厅 4层 休闲娱乐中心（足浴、按摩、桑拿、洗浴、健身） 七、酒店经营定位 湘潭县因旅游业发展较为缓慢，外来人口不多，再加上现有酒店客房档次较低，酒店客房吸引力有限，入住率普遍不高。这也是湘潭的酒店行业一直停滞不前，酒店规模长期以来不敢做大的主要原因。鉴于此，酒店必须通过营销策略提高客房入住率： 1、当地娱乐行业曾盛行一时，说明湘潭县有着很
36、好的娱乐消费基础。在目前流动人口不多的情况下，必须引导以当地居民打牌、娱乐为主的客房消费。建议每间客房都配备自动麻将桌。 2、与当地政府联姻，承办大型会议；加强与旅行社的业务来往，扩大客房消费需求。 3、赠送投资者每年N天的免费入住权，引导习惯性消费。 餐饮娱乐部分是酒店赢利的重要部分，建议重点发展餐饮、娱乐、休闲等版块的优势，承办大型政府会议、承接婚宴、寿宴等，势必会占领一定的市场份额。 建议加大对酒店配套商业的投入，首先在硬件设施上取得竞争优势。 第四章 产权式销售效益分析 一、项目可售部分价格定位 楼层 可售部分 可售面积 销售均价 备注 1层
37、 商业 2299．62㎡ 8000元/㎡ 产权式商铺 2层 商业 3001．4㎡ 4000元/㎡ 产权式商铺 5-9层 酒店客房 9881㎡ 4000元/㎡ 产权式酒店 10层 办公层 1976．2㎡ 4000元/㎡ 产权式酒店 备注： 1、上表中可售面积为套内建筑面积（分摊面积待测绘）； 2、1层面积含临街铺面（具体面积不详），估价10000元/㎡； 3、上表所述销售均价参照市场现状制定，实际售价可视销售情况作相应调整（本项目价值应高于市场预期）。 二、投资模式建议 1、产权式商铺投资模式设计 Ø 统一承租10年, 前8年年净回报8.
38、5％，后2年年净回报率10%； Ø 提前返一次性支付后2年租金回报； Ø 在租赁期满5年后，投资者可选择提前回购； Ø 一次性付款每年获赠24天酒店免费入住权，银行按揭客户每年获赠18天酒店免费入住权。 裙楼1层投资案例：（商铺面积以20㎡为例，五成十年按揭） 付款方式 面积 单价 总价 贷款 后2年租金 实际首付 前8年月租金 月供 月余 一次性付款 20 8000 160000 0 32000 128000 1133 0 1133 银行按揭 20 8000 160000 80000 32000 48000 1133 96
39、3 170 裙楼2层投资案例：（商铺面积以20㎡为例，五成十年按揭） 付款方式 面积 单价 总价 贷款 后2年租金 实际首付 前8年月租金 月供 月余 一次性付款 20 4000 80000 0 16000 64000 567 0 567 银行按揭 20 4000 80000 40000 16000 24000 567 482 85 2、产权式酒店投资模式设计 Ø 统一承租10年, 前8年年净回报8.5％，后2年年净回报率10%； Ø 提前返一次性支付后2年租金回报； Ø 在租赁期满5年后，投资者可选择提前回购；
40、 Ø 一次性付款每年获赠24天酒店免费入住权，银行按揭客户每年获赠18天酒店免费入住权。 客房投资案例：（客房面积以50㎡为例，五成十年按揭） 付款方式 面积 单价 总价 贷款 后2年租金 实际首付 前8年月租金 月供 月余 一次性付款 50 4000 200000 0 40000 160000 1583．3 0 1583．3 银行按揭 50 4000 200000 100000 40000 60000 1583．3 1204．3 379 三、销售资金回笼 楼层 可售部分 可售面积 销售单价 销售额（元） 实际
41、回笼资金（元） 1层 商业 2299．62㎡ 8000元/㎡ 18396960 14717568 2层 商业 3001．4㎡ 4000元/㎡ 12005600 9604480 5-9层 酒店客房 9881㎡ 4000元/㎡ 39524000 31619200 10层 办公层 1976．2㎡ 4000元/㎡ 7904800 6323840 合计 17158.22㎡ 77831360 62265088 上表所示，项目总销售额为7783.1360万元，实际回笼资金6226.5088万元；另3、4楼为投资商自有物业，可用作向银行融资或长
42、期收取租金，估价约3000元/㎡，面积为5804.8㎡,总价值约为1741.44万元。 第五章 酒店经营效益预测 一、基准参数核算 心连心裕丰大酒店经营测算表 类别 数量 年均出租率/成本利润率 平均价 年收入 备注 一、收入 1.1 酒店标准客房 150 75% 168 6,898,500 1.2 酒店豪华套房 30 68% 218 1,623,228 1.3 餐饮、咖啡厅 10,000,000 日营业额约3万元 1.4 娱乐
43、 4,500,000 日营业额约1.4万元 1.5 小计 23,021,728 二、营业税及附加 2.1 营业税及附加 5.5% 1,018,695 (1.1+1.2+1.3) * 5.5% 2.2 娱乐营业税 20% 900,000 （1.4）* 20% 2.3 小计 1,918,695 三、成本 3.1 客房 3% 255,652 3.2 餐饮 40% 4,0
44、00,000 3.3 娱乐 22% 990,000 3.4 小计 5,245,652 四、管理费 4.1 工资福利 120 14500 1,740,000 4.2 社保 30% 522,000 (4.1 )* 30% 4.3 能耗 7% 1,611,521 (1.5 )* 8% 4.4 办公费 8% 2,071,956 (1.5 )* 9% 4.5 营业费用 1% 230,217 (1.5 )
45、 1% 4.6 小计 6,175,694 五、经营利润 9,681,687 (1.5-2.3-3.4-4.6) 六、产权式回报支出 8.50% 77831360 6,615,666 净回报8.5% 七、税前利润 3,066,022 五—六 八、净利润 25%（所得税） 2,299,516 自08年起按25%征收 如上表所示：除去酒店正常运营成本和支付投资者的回报后，酒店年均净收益约229.9516万元。后2年无产权式回报支出，年净收益为920.7049万元；十年平均年净收
46、益为368.1023万元。 二、偏低参数核算 心连心裕丰大酒店经营测算表 类别 数量 年均出租率/成本利润率 平均价 年收入 备注 一、收入 1.1 酒店标准客房 150 68% 138 5,137,740 入住率、房价均下调 1.2 酒店豪华套房 30 50% 218 1,193,550 入住率下调 1.3 餐饮、咖啡厅 8,000,000 日营业额约2.5万元 1.4 娱乐 3,000,000 日营业额约1万元 1.5 小计 17,331
47、290 二、营业税及附加 2.1 营业税及附加 5.5% 788,221 (1.1+1.2+1.3) * 5.5% 2.2 娱乐营业税 20% 600,000 （1.4）* 20% 2.3 小计 1,388,221 三、成本 3.1 客房 3% 189,939 3.2 餐饮 40% 3,200,000 3.3 娱乐 22% 660,000 3.4 小计
48、 4,049,939 四、管理费 4.1 工资福利 120 14500 1,740,000 4.2 社保 30% 522,000 (4.1 )* 30% 4.3 能耗 7% 1,213,190 (1.5 )* 8% 4.4 办公费 8% 1,559,816 (1.5 )* 9% 4.5 营业费用 1% 173,313 (1.5 )* 1% 4.6 小计 5,208,319 五、经营利润 6
49、684,811 (1.5-2.3-3.4-4.6) 六、产权式回报支出 8.50% 77831360 6,615,666 净回报8.5% 七、税前利润 69,145 五—六 八、净利润 25%（所得税） 51,859 自08年起按25%征收 当将客房入住率及房价调低较大幅度时，酒店经营收益仍能保证支付投资者回报，第9、10年因不必支付回报，故后2年每年仍有约600多万收益。 三、偏高参数核算 心连心裕丰大酒店经营测算表 类别 数量 年均出租率/成本利润率 平均价 年收入 备注 一、收入
50、 1.1 酒店标准客房 150 85% 168 7,818,300 入住率上调 1.2 酒店豪华套房 30 75% 218 1,790,325 入住率上调 1.3 餐饮、咖啡厅 12,000,000 日营业额约3.5万元 1.4 娱乐 5,000,000 日营业额约1.5万元 1.5 小计 26,608,625 二、营业税及附加 2.1 营业税及附加 5.5% 1,188,474 (1.1+1.2+1.3) * 5.5%
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