以房抵债如何进行财税处理【会计实务经验之谈】.doc

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以房抵债如何进行财税处理【会计实务经验之谈】
【导读】目前，房开企业用房子或建筑材料等非货币性资产抵偿工程款的现象十分普遍，尤其是以房屋抵债尤为突出。但在税收计算上，还有许多不明确的事项。笔者现就实际工作中遇到的问题，发表些见解，供大家参考并欢迎指正。
以房抵债在会计处理上，一般来说应按债务重组处理。债务重组，是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。也就是说只要是改变了原合同规定就是债务重组。所以债务重组不仅包括非等价偿债还包括等价偿债。但要注意的是，如果原合同规定就是以房产售价等额归还债务的则不属于债务重组。
按现行债务重组准则规定，以非现金资产清偿债务的具体会计处理是：
一是以非现金资产清偿某项债务的，债务人应将重组债务的账面价值与转让的非现金资产账面价值和相关税费之和的差额，确认为资本公积或当期损失；债权人应按重组债权的账面价值作为受让的非现金资产的入账价值。如果涉及多项非现金资产，债权人应按各项非现金资产的公允价值占非现金资产公允价值总额的比例，对重组债权的账面价值进行分配，以确定各项非现金资产的入账价值。
现实情况，房开企业多是用开发的房屋抵偿工程款的。房开企业开发的房屋多属于存货。债务人以房屋抵偿工程款应按以存货清偿债务处理。
二是债务人以房屋作存货清偿债务的会计处理。
（1）以房屋存货清偿债务的，债务人应按债务账面价值转销债务，按存货的账面价值结转存货，将债务账面价值扣除营业税及附加和存货账面价值后的金额确认为当期损失或资本公积。
（2）受让的房屋一般作为固定资产管理的，人应按债权的账面价值结转债权，按债权的账面价值加上应支付的相关税费，确认固定资产。受让的房屋是否发生减值，在重组日不涉及，待期末与其他资产一并考虑减值问题。
这里债权人应支付的相关税金一般是指契税，而产权转移书据的印花税应在管理费用中体现。
三是在实际工作中，存在不同观点主要是如何确定房屋营业额的问题。从而导致会计的处理结果也不同。
第一种情况（等价偿债）：如果是以公允价（售价）100万的房屋，抵偿100万的债务，房屋成本80万。
此种情况，债务人应纳营业税=100*5%=5万；应计入应纳税所得额=100（销售收入）-80（销售成本）-5（销售税金）=15万
这时债权人接受房屋的会计成本=计税成本=100万。
为简化计算，不考虑城建税，契税和印花税等税费问题。
第二种情况（非等价偿债但售价低于债务金额的）如果是以公允价（售价）100万的房屋，抵偿110万的债务，房屋成本80万。
该种情况下债务人应纳营业税=100*5%=5万，还是110*5%=5.5万呢？
有的观点认为，仍然按100万为销售额。理由是110-10=10万。这多出的10万属于债务重组所得，不应计算营业税。
但笔者认为这个观点是合理却不合法。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定，除本细则第十二条另有规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位。也就是说其他经济利益应属于营业额。而豁免的10万元债务当然是属于实实在在的经济利益了。所以说应按110万为营业税的计税依据。可这样做虽说合法却不太合理。
在所得税处理上，应计入应纳税所得额=100（销售收入）-80（销售成本）-5（销售税金）+（110-10）（重组所得）=25万
债权人接受房屋的会计成本=110万。计税成本=100万。
值得注意的事，债权人重组损失110-100=10万，可按规定经税务机关批准后准予税前扣除。损失扣除后，会计成本=计税成本=100万。
第三种情况（非等价偿债但售价高于债务金额的）
如果是以公允价（售价）100万的房屋，抵偿90万的债务，房屋成本80万。
这种情况下债务人应纳营业税=100*5%=5万，还是90*5%=4.5万呢？

有的观点认为，还是按100万为销售额。理由是根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条，“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
（三）按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
而且实际情况是房屋售价100万高于90万。如果按90万计税则属于价格明显偏低，应调整。但笔者认为该观点忽视了税法只是对价格明显偏低而无正当理由的才调整的限制条件。而何谓正当理由税法目前事没有具体规定。是否合理靠的是税务人员的职业判断。
笔者的观点是，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用之规定。应该考虑到企业实际获得利益就是90万，而不是100万的现实。同时，企业是欠款，因无力以货币资金支付的情况下才不得不以房抵债的。如果又无其他关联关系和利益关系时，是可以说明房屋作价偏低是有正当理由的。也就是说不符合主管税务机关有权核定营业额的条件。因此，不能采取市场价格，而应按照双方的作价90万来计算营业税。
所以应纳营业税=90*5%=4.5万
在所得税处理上应计入应纳税所得额=100（销售收入）-80（销售成本）-4.5（销售税金）=25.5万
要说明的事，债务人的重组损失=100-90=10万是不可以税前扣除。因为根据国家税务总局第6号令，《企业债务重组业务所得税处理办法》第六条的内容是：“债务重组业务中债权人对债务人的让步，包括以低于债务计税成本的现金、非现金资产偿还债务等，债务人应当将重组债务的计税成本与支付的现金金额或者非现金资产的公允价值（包括与转让非现金资产相关的税费）的差额，确认为债务重组所得，计入企业当期的应纳税所得额中；债权人应当将重组债权的计税成本与收到的现金或者非现金资产的公允价值之间的差额，确认为当期的债务重组损失，冲减应纳税所得。”
可以看出，税务机关只是承认债务重组的债权人的损失；是不承认债务人债务重组的损失。所以说100-90=10万是不可以税前扣除。
债权人接受房屋的会计成本=90万‚计税成本=100万。
上述三种情况，需要注意的主要是营业额的确定。而对所得额的计算是一致的。在会计处理上，如果确定了营业税‚按规定做具体作分录就简单了。所以本文就不再举例赘述。