国家税务总局12366平台2016年房产税热点问题汇总(老会计人的经验).doc

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国家税务总局12366平台2016年房产税热点问题汇总（老会计人的经验）
一、建筑施工企业差额征收增值税的业务分类:
1、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额.
2、一般纳税人跨县(市)提供建筑服务,选择适用简易计税方法计税的以及小规模纳税人,应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额,按照3%的征收率计算应纳税额.纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款.
二、差额征税发票的开具:
1、一般纳税人按适用选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用,按3%征收率全额开具增值税普通发票,取得的分包单位开具的增值税发票价税合计计入工程施工.
2、小规模纳税人可根据建设单位的不同需求,采用以下方式开具发票:
?方式一:通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用,依3%征收率全额开具增值税普通发票.
?方式二;通过增值税发票管理新系统中正常开票功能,以取得的全部价款和价外费用,依3%征收率到国税机关申请代开增值税专用发票.
三、差额征税业务填报增值税纳税申报表的注意事项:
(一)在填报增值税纳税申报表时,一般纳税人区分一般计税方法计税和简易计税方法计税分别在相关列中填列.
1、一般纳税人按选择适用简易计税方法计税填报增值税纳税申报表时,直接按当月销售额填在附表(一)第12行第三列,主表对应填在第5栏一般项目本月数.
2、小规模纳税人在填报《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)附列资料》中,将支付的分包款填入”应税行为(3%征收率)扣除额计算”第2栏”本期发生额”;将自开和代开的增值税普通发票、增值税专用发票开具的价税合计填入”应税行为(3%征收率)计税销售额计算”第5栏”全部含税收入(适用3%征收率)”.
第1列填价税合计额,根据期初和本期发生的扣除数分别填在第2列和第3列,由此计算得出第4列本期应扣除金额,第5列填本期实际扣除数.
在填报《增值税纳税申报表》中,将《增值税纳税申报表(小规模纳税人适用)附列资料》”应税行为(3%征收率)计税销售额计算”第8栏”不含税销售额”填入第1行”(一)应征增值税不含税销售额(3%征收率)”“本期数”“服务、不动产和无形资产”列;将代开的增值税专用发票开具的金额填报申报表第2行”税务机关代开的增值税专用发票不含税销售额”“本期数”“服务、不动产和无形资产”列;将自开的增值税普通发票开具的金额填报申报表第3行”税控器具开具的普通发票不含税销售额”“本期数”“服务、不动产和无形资产”列.
四、差额征税的账务处理:
1、一般纳税人选择一般计税方法,支付分包工程款时:
借:工程施工—合同成本—分包成本
应交税费—应交增值税(销项税额抵减)
贷:银行存款(或应付账款)
与建设单位结算工程款时:
借:银行存款(或应收账款)
贷:工程结算
应交税费—应交增值税(销项税额)
2、一般纳税人选择简易计税方法,支付分包工程款时:
借:工程施工—合同成本—分包成本
应交税费—应交增值税(简易计税)
贷:银行存款(或应付账款)
与建设单位结算工程款时:
借:银行存款(或应收账款)
贷:工程结算
应交税费—应交增值税(简易计税)
3、小规模纳税人支付分包工程款时:
借:工程施工—合同成本—分包成本
应交税费—应交增值税
贷:银行存款(或应付账款)
与建设单位结算工程款时:
借:银行存款或应收账款)
贷:工程结算
应交税费—应交增值税一、征税范围
1.房屋转租收入,是否需要缴纳房产税?
答:根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第二条规定,房产税由产权所有人缴纳.
由于转租者不是产权所有人,因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税.房产转租,不需要缴纳房产税.
2.未取得房产证的房产是否应缴纳房产税?
答:《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第二条的规定:”房产税由产权所有人缴纳.产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳.产权出典的,由承典人缴纳.产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳.”
因此,不论是否取得房产证,若属于房产税的纳税义务人,则应按规定缴纳房产税.
二、计税依据
1.公司无租使用上级公司的房屋,同时又将部分无租使用的房屋对外出租,请问房产税应当如何缴纳?
答:根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)规定:”一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税.”
对自用房产部分,无租使用人按照房产余值代为缴纳房产税.对出租部分,按房产租金收入计算缴纳房产税.
2.房产中配置的消防设施是否应计入房产原值计征房产税?

答:根据《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号)的规定,为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税.
因此,企业配置的凡是以房屋为载体、不可以随意移动的消防设施性质上属于应缴纳房产税的配套设施,无论是否计入固定资产原值,均应纳入房产原值缴纳房产税.如果是可以随意移动的灭火器材,则不需要缴纳房产税.
3.企业从法院拍卖购得的房屋,其为卖家缴纳的营业税及附加、印花税是否需要计入房产原值缴纳房产税?
答:根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条的规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税.房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算.对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估.
企业从法院拍卖购得的房屋,应当先确定拍卖价格(即企业购进价格),再计算应计征的营业税等税和附加.企业的购进价格(法院拍卖价)就是房屋原价,交易过程中无论是否由买方负担税收及附加,其房屋都不应调整.
4.营改增后,房产出租的房产税计税依据如何确定?
答:根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第二条规定,房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税.
第五条规定,免征增值税的,确定计税依据时,成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额.
第六条规定,在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税.
5.我公司拥有一套用于办公使用的房产,计征房产税时,如何确定房产原值?
答:根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第一条规定,对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税.房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算.对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估.
另根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第三条规定,没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定.
6.出租房屋,租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等,能否从房产税计税依据中扣除?
答:出租房屋的租金应包括出租的房屋及其他不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入.对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等,凡单独计价的可予以扣除;凡不能单独计价或者计价明显偏高及划分不清的,由税务部门核定扣除.
三、应纳税额计算
1.自有商业房产一半自用一半出租,房产税如何缴纳?
答:自用的按照从价计征,按照房产余值计征房产税,出租的按照从租计征,按租金收入计征房产税.
自用部分按房产原值*(自用面积/总面积)来作为计税房产原值.
出租部分,按租金收入12%计算缴纳房产税.
2.出租房屋免收租金如何缴纳房产税?
答:《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定:”对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税.”
四、征收管理
1.融资租入的房产如何确定房产税纳税义务发生时间?
答:根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第三条的规定,融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税.合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税.
2.纳税人在自有土地上建造房产,应于何时将土地价值计入房产原值计算缴纳房产税?
答:《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定:”对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等.宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价.”
因此,对按照房产原值计税的房产,应在纳税义务发生时将土地价值计入房产原值.

小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。