典型CBD案例研究教学提纲.ppt

1典型CBD案例研究2CBD的定义的定义CBD英文全称为英文全称为Central Business District即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的现代大都市的CBD是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。关键词：关键词：中央商务区中央商务区 商务中心区商务中心区 中央商业区中央商业区 3CBD的形态的形态CBD的形态的形态CBD的建筑形态：规模宏大的现代建筑群；CBD的建筑功能：大量商务办公/酒店/公寓等设施，市政 交通、通讯条件完备；CBD的职能设施：商务办公、金融和服务类三大职能设施 及一定量的传统商业零售类职能设施；CBD的产业形态：经济运做管理中心 金融中心 生产服务中心关键词：关键词：现代建筑群现代建筑群 商务设施职能商务设施职能 管理与服务中心管理与服务中心4CBD的形态的形态CBD对城市的作用对城市的作用管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。关键词：关键词：经济核心经济核心5CBD的特征的特征城市城市CBD的八大基本特征的八大基本特征 n拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；n拥有商务空间的最高聚集度；n具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）；n拥有最高的地价；n与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；n具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；n借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；n趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信 息、科技领域重合的趋势显著。6CBD意象意象曼哈顿CBD法国拉德方斯7CBD的的7大规律与模型大规律与模型8CBD规律与模型规律与模型规律规律1：地价与租金峰值关系：地价与租金峰值关系n峰值地价点与租金峰值地价点与租金峰值的关系峰值的关系 峰值地价点的周围地带往往成为CBD的核心，同时也是城市最高租金汇集地。n区位经济法区位经济法以CBD为中心，时间距离为尺度来衡量其他各个区位与CBD的距离，来确定城市区位的优劣。1 12 23 34 4专业零售、娱乐物业专业零售、娱乐物业商务办公物业 旅馆、批发业、临时居住物业 居家物业及其它物业1 12 23 34 41 12 23 34 4CBD内峰值地价与物业承租能力模型9CBD规律与模型规律与模型规律规律2：城市功能聚集中心：城市功能聚集中心nCBDCBD的三种功能聚集中心的三种功能聚集中心 管理和控制职能积聚 金融市场运作功能积聚 专业化生产服务职能积聚10CBD规律与模型规律与模型规律规律3：CBD开发成型时间开发成型时间 城市城市 新宿 拉德方斯 启动启动1960年 1965年 成熟成熟 30年 30年合理开发时间：城市城市 北京 上海 深圳 广州 启动启动1993年1990年1990年1993年 历时历时 12年 14年 14年 12年结论：结论：成型的CBD建设时间在10年以上。11CBD规律与模型规律与模型规律规律4：CBD开发规模开发规模 分类分类 级别级别 主要城市例举主要城市例举 CBD规模规模 （建筑面积）人均占有量人均占有量 第一类第一类世界级纽约、巴黎、伦敦、东京等15002500万M2 约1.23.5人/平米 第二类第二类全球区域级多伦多、悉尼、上海、北京等 500万M2 约0.41.6人/平米 第三类第三类国家级深圳、广州、天津等 300万M2 约0.4人/平米 第四类第四类地区级合肥、长沙、大连等 150250万M2 约0.3人/平米结论：结论：城市级别决定CBD规模。不同级别CBD的合理规模：12CBD规律与模型规律与模型规律规律5：CBD开发强度（容积率）开发强度（容积率）单中心城市CBD规模及容积率比较表：单一中心单一中心CBD用地面积用地面积 KM2建筑面积建筑面积 万万M2容积率容积率巴黎拉德方斯1.62501.6芝加哥中心1.86003.3休斯顿中心1.54202.8悉尼金融区12502.5新加坡CBD1.53502.3上海陆家嘴CBD1.74002.6北京建外CBD1.56004.0大连新市中心区2.24001.8深圳中心区CBD0.83003.7广州珠江新城CBD15005.0结论：结论：单中心城市单中心城市CBD开发三大规律开发三大规律n总用地规模多在2平方公里以下；n总建筑面积多在500万平方米以下；n开发强度指标容积率多在2.5左右。13规律规律6：CBD开发与老城区的距离开发与老城区的距离新中心区新中心区 核心核心新新 宿宿上上 海海广广州州深深 圳圳距老城区距离距老城区距离5公里5公里6公里4公里规划人口规划人口30万20万18万26万CBD规律与模型规律与模型结论：结论：成功CBD与老城区的距离为46公里。14规律规律7：成熟：成熟CBD的功能结构的功能结构E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区餐饮娱乐、及临时居住区F区居家住宅区B区次级零售区A区高档零售区混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区CBD规律与模型规律与模型15CBD的物业功能配比的物业功能配比CBD主体功能的分类：主体功能的分类：居住空间居住空间 新区不是某一社会阶层的中心区，应多元设置；办公空间办公空间 金融/商务/商业贸易/公寓式办公/酒店式公寓；商务活动商务活动 从产业发展角度出发，包括：酒店会议中心、展 览中心、高新科技成果、高科技人才交流中心；商业零售商业零售 从满足住宅、商务办公功能设置：商业零售（平价超市、主题商场、大百货、仓储 购物中心等）、餐饮、酒吧娱乐等16CBD功能配比案例功能配比案例1：新宿：新宿新宿：新宿：30年规划建设-金融业-9条地铁线路-超高层建筑群新宿新宿 国际成熟的国际成熟的CBD 17CBD功能配比案例功能配比案例1：新新宿宿集中商集中商务办公务办公区区边缘边缘办公办公区区住宅住宅区区娱乐及娱乐及临时居临时居住区住区集中集中商业商业区区办公、办公、临时居临时居住混合住混合区区功能延功能延续续周边住周边住宅区宅区功能延功能延续续周边住周边住宅区宅区 住宅住宅 办公办公 商业商业 5 525 5218CBD功能配比案例功能配比案例1：新宿：新宿5：5：2 代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向。19CBD功能配比案例功能配比案例2：上海：上海上海上海 国内较成功的国内较成功的CBD 上海市CBD范围上海：上海：南京路、外滩与陆家嘴金融中心区-CBD网络发展 集中商业区-集中商务区-住宅聚集区20休闲休闲休闲休闲观光区观光区观光区观光区集中集中集中集中商业区商业区商业区商业区集中商务集中商务集中商务集中商务办公区办公区办公区办公区住宅聚居住宅聚居住宅聚居住宅聚居区区区区功能延续功能延续功能延续功能延续周边办公周边办公周边办公周边办公区区区区功能延续功能延续功能延续功能延续周边住宅周边住宅周边住宅周边住宅区区区区CBD功能配比案例功能配比案例2：上海：上海 住宅住宅 办公办公 商业商业 5 725 7221CBD功能配比案例功能配比案例2：上海：上海通过比较可以看出：通过比较可以看出：1、上海CBD是以金融贸易为核心的CBD，办公所占比例非常高；2、商业比例稍显不足，尤其是陆家嘴金融中心区内商业娱乐功能 更显缺乏。22CBD功能配比案例功能配比案例3：深圳：深圳深深圳圳 国内成功的国内成功的CBD 深圳：深圳：九宫格-中心西区-14座高层写字楼-四角布置居住区23CBD功能配比案例功能配比案例3：深圳：深圳 住宅住宅 办公办公 商业商业 762762居居住住区区居居住住区区少少年年宫宫图图书书馆馆市市民民中中心心高高交交会会馆馆商商务务办办公公商商务务办办公公商商务务办办公公居居住住区区居居住住区区24CBD功能配比案例功能配比案例3：深圳：深圳通过比较可以看出：通过比较可以看出：1、深圳CBD办公与居住物业所占比例较高；2、从长远发展的眼光来看，商业比例相对较低，中心区商业 配套功能不足。